Cour d'appel, 07 septembre 2023. 22/04129

ARRET RENDU PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX -------------------------- Le : 07 Septembre 2023 CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS N° RG 22/04129 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-M34F Madame [O] [W] c/ S.A. IN CITE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : à : Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile. Le 07 Septembre 2023 Par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président de la Chambre de l'Expropriation, La COUR d'APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DE L'EXPROPRIATION, a, dans l'affaire opposant : Madame [O] [W], demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Guillaume ACHOU-LEPAGE, avocat au barreau de BORDEAUX Appelante d'un jugement rendu le 09 décembre 2021 par le juge de l'expropriation du département de la Gironde suivant déclaration d'appel en date du 22 mars 2022, à : S.A. IN CITE, [Adresse 1] représentée par Maître Isabelle CARTON DE GRAMMONT, avocat au barreau de BORDEAUX COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, Direction Régionale des Finances Publiques - Pôle d'évaluation domaniale - [Adresse 4] Comparant en la personne de Monsieur [T] [P], inspecteur divisionnaire des finances publiques, Intimés, Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 24 mai 2023 devant : Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, Madame Sophie MASSON, Conseillère, Madame Marie GOUMILLOUX, Conseillère, Greffier lors des débats : François CHARTAUD en présence de Monsieur [T] [P], inspecteur divisionnaire, entendu en ses conclusions, et qu'il en ait été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par délibération du 2 juillet 2002, le conseil municipal de la ville de [Localité 6] a engagé une opération de requalification urbaine dans le centre historique de [Localité 6]. La société anonyme d'économie mixte InCité [Localité 6] La Cub devenue InCité [Localité 6] Métropole Territoires (ci-après InCité) a, par conventions du 25 juillet 2002 et du 22 mai 2014, été désignée attributaire de la concession d'aménagement de ce secteur. Dans le cadre de cette opération, le préfet de la Gironde a, par arrêté en date du 18 décembre 2018, déclaré d'utilité publique les travaux de restauration immobilière notamment de l'immeuble cadastré section DB n° [Cadastre 3] situé [Adresse 5] à [Localité 6] et autorisé la société InCité à acquérir, soit à l'amiable, soit par voie d'expropriation, les lots de cet immeuble. Madame [O] [W] était propriétaire du lot de copropriété n°13 et des quatre cent vingt-cinq dix millièmes des parties communes de cet immeuble. A la suite de la signature le 6 novembre 2020 de l'arrêté de cessibilité concernant ce lot, une ordonnance d'expropriation est intervenue le 17 décembre 2020. La société InCité a saisi le juge de l'expropriation par dépôt de son mémoire valant offres le 25 janvier 2021. Par jugement prononcé le 9 décembre 2021, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bordeaux a statué ainsi qu'il suit : - fixe les indemnités de dépossession revenant à Madame [O] [W] pour l'expropriation du lot de copropriété n°13 et des quatre cent vingt-cinq dix millièmes des parties communes de l'immeuble cadastré section DB n° [Cadastre 3] situé [Adresse 5] à [Localité 6] aux sommes suivantes : - indemnité principale : 59.000 euros en valeur occupée, - indemnité de remploi : 6.900 euros, - indemnité pour perte de revenus locatifs : 4.188 euros ; - condamne la société anonyme d'économie mixte InCité [Localité 6] La Cub à payer à Madame [O] [W] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - déboute Madame [O] [W] pour le surplus ; - condamne la société anonyme d'économie mixte InCité [Localité 6] La Cub aux dépens. Mme [W] a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 29 août 2022. *** L'appelante a déposé son mémoire d'appel avant sa déclaration d'appel, le 20 juin 2022. Il a été notifié le 2 septembre 2022 à la société InCité et au commissaire du gouvernement. Madame [O] [W] y demande à la cour de : - réformer le jugement du 9 décembre 2021 n° RG 21/0006 ; - fixer la valeur du lot n°13 de l'immeuble sis [Adresse 5], sur la commune de [Localité 6], parcelle cadastrée DB n°[Cadastre 3] et les quatre cent vingt-cinq dix millièmes de la propriété du sol et des parties communes appartenant à Mme [W] à la somme globale de 118.000 euros ; - confirmer le montant de l'indemnité due au titre de la perte de revenus locatifs à la somme de 4.188 euros ; - condamner la société InCité à payer à Mme [W] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. *** La société InCité, qui a reçu le mémoire de l'appelante le 5 septembre 2022, a déposé son mémoire d'intimée comportant appel incident le 30 novembre 2022. Il a été notifié le 6 décembre suivant au Conseil de Mme [W] et au commissaire du gouvernement. L'intimée y demande à la cour de : Vu les articles L. 321-1 et suivants du code de l'expropriation, Vu l'article L. 322-1 du code de l'expropriation, - infirmer le jugement du 9 décembre 2021 en ce qu'il a fixé à 59.000 euros l'indemnité principale et 6.900 euros l'indemnité de remploi dues par InCité à Madame [W] pour la dépossession du lot n°13 et des quatre cent vingt-cinq dix millièmes de parties communes afférentes de l'immeuble soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 6] ; - confirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité pour pertes de revenus locatifs à la somme de 4.188 euros ; - fixer l'indemnité de dépossession due à Mme [O] [W] du fait de la dépossession du lot n°13 et ses 425/10000èmes des parties communes afférentes de l'ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété et édifié sur la parcelle cadastrée DB [Cadastre 3] sise [Adresse 5] à [Localité 6] comme suit : 1- indemnité principale 17 m² x 2.200 euros/m² = 37.400 euros, en valeur occupée 2 - indemnités accessoires Indemnité de remploi : 20% sur 5.000 euros : 1.000 euros ; 15 % entre 5.000 euros et 15.000 euros : 1.500 euros ; 10 % au-delà : 2.240 euros ; Total remploi : 4.740 euros. Soit une indemnité totale de dépossession de 42.140 euros, en valeur occupée. *** Le commissaire du gouvernement, qui précise avoir reçu le mémoire de Mme [W] le 5 septembre 2022, a déposé son mémoire le 5 décembre 2022, lequel a été notifié le lendemain aux Conseils des parties. Le commissaire du gouvernement y propose d'allouer à Mme [W] une indemnité totale de 71.000 euros se décomposant ainsi : - indemnité principale : 59.920 euros - indemnité de remploi : 6.992 euros - indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs : 4.188 euros. *** La société InCité a, le 2 mars 2023, déposé un mémoire récapitulatif et responsif qui a été notifié le jour même au Conseil de Mme [W] et au commissaire du gouvernement. MOTIFS DE LA DÉCISION 1. Sur la date de référence 1. L'article L.321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose : « Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.» Il résulte des dispositions combinées des articles L.322-1 et L.322-2 du même code que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 du code de l'expropriation ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 8], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique. Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive. Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble. 2. Il est constant en droit que la date de référence doit elle-même s'apprécier à la date de la décision de première instance, soit en l'espèce le 9 décembre 2021. Il est également de principe qu'une modification du plan local d'urbanisme qui n'affecte pas les caractéristiques de la zone litigieuse, telle que la hauteur des immeubles, ne peut être retenue pour fixer la date de référence au sens de l'article L. 213-4 a du code de l'urbanisme, même si le périmètre de la zone dans laquelle est située la parcelle expropriée est lui-même modifié. 3. En l'espèce, dans la mesure où la 9ème modification du Plan local d'urbanisme mentionnée par la société InCité, opposable aux tiers le 10 mars 2020 -soit antérieurement au jugement déféré-, n'a pas affecté les caractéristiques de la zone UP2 [Localité 6]/ville de pierre, au sein de laquelle se situe l'immeuble litigieux, la cour confirmera la décision du premier juge qui a fixé au 24 février 2017 la date de référence relative au bien litigieux, soit la date à laquelle a été rendue opposable aux tiers la révision du PLU de [Localité 6] Métropole approuvée le 16 décembre précédent. 2. Sur la consistance du bien et son usage effectif 4. Le bien en cause est situé dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété au n°[Adresse 5] à [Localité 6], dans le quartier [Localité 7], quartier mixte composé d'habitations et de commerces. 5. Le juge de l'expropriation, qui s'est transporté sur les lieux, décrit ainsi l'appartement de Mme [W] : « Le bâtiment A, construit en R+3 sur rue, présente une façade en pierre abîmée au niveau de la toiture, une devanture de local commercial en rez-de-chaussée entourée en crépi béton peint, une porte d'entrée métallique avec imposte et à chaque étage deux fenêtres en menuiseries PVC à double vitrage et volets roulants. La porte d'entrée ouvre sur un couloir avec carrelage au sol, murs crépis abîmés, plaques au plafond partiellement abîmées, descente d'eau dans le couloir et deux luminaires. Ce couloir mène à une cour de forme longitudinale encombrée en son milieu d'un escalier en bois assez abrupt et présentant un sol en béton et des tuyaux d'évacuation des eaux usées et pluviales courant sur le mur à droite, enduit et abîmé ; la façade sur cour du bâtiment A est en pierre en partie abîmée. A gauche et au fond de la cour se situe le bâtiment B, partiellement élevé en R+1 avec accès à l'étage par l'escalier en milieu de cour suivi d'une coursive en bois sommaire dont le sol est très incliné vers la cour ; un pilier de soutènement est édifié au fond, en rez-de-chaussée, et des câbles sont apparents sur la façade. Au rez-de-chaussée, au fond à gauche, on accède à l'appartement de Madame [W], d'une surface habitable de 17 m², par une porte-fenêtre à deux vantaux en bois et double vitrage, sans volet, qui ouvre sur la pièce de vie au sol en dalles en plastique, murs en crépi peint et plafond en lambris peint, avec coin cuisine avec fenêtre sans volet, VMC, évier en inox, crédence et placard sous évier, l'ensemble en état très moyen. Au fond à droite la salle d'eau comprend une douche, des WC, une vasque sur meuble et présente un sol carrelé, des murs carrelés et avec lambris, un plafond en lambris et une grille d'aération sur la cuisine, le tout en mauvais état avec traces d'humidité. 6. Mme [W] fait grief au premier juge d'avoir retenu, pour l'évaluation de son bien, qu'il était occupé et d'avoir ainsi appliqué un abattement de 20 %. L'appelante fait valoir qu'elle a donné congé à son locataire le 30 mars 2021 expressément en raison de la procédure d'expropriation, de sorte que, au jour du prononcé du jugement, l'appartement était libre de toute occupation ; elle ajoute que l'effet de la décision dont appel est un enrichissement sans cause de la société InCité qui ne sera pas tenue de verser une indemnité d'éviction au locataire, ce qui contrevient aux dispositions de l'article L.321-1 du code de l'expropriation ; elle rappelle enfin que le propriétaire peut résilier un bail meublé d'une durée d'un an en respectant un délai de préavis d'une durée de trois mois avant la date anniversaire du bail, de sorte que le coefficient de décote de 20 % est disproportionné. 7. La cour rappelle toutefois que, en vertu des articles L.220-1 et L.322-1 du code de l'expropriation, la propriété du bien litigieux a été transférée le 17 décembre 2020 à la société InCité du seul fait du prononcé de l'ordonnance d'expropriation et que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Il est ainsi constant en droit que la juridiction qui fixe le montant des indemnités d'expropriation doit tenir compte de la situation locative de l'immeuble à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété et que l'accord liant l'exproprié et son locataire est sans effet à l'égard de l'expropriant. En l'espèce, il est établi que Monsieur [N] [D] était locataire de Mme [W] le 17 décembre 2020. Par ailleurs, le fait que, par l'effet du congé donné à son locataire par Mme [W] postérieurement à l'ordonnance d'expropriation, la société expropriante n'ait pas à verser à M. [D] une indemnité d'éviction ne contrevient pas au principe, édicté par l'article L.321-1 du code de l'expropriation, de la réparation du préjudice direct, matériel et certain causé à l'exproprié, c'est-à-dire à Mme [W]. Enfin, le coefficient d'abattement en raison de l'occupation du bien sera examiné plus loin, dans le cadre de la discussion relative à l'évaluation de l'indemnité de dépossession. 8. L'appelante reproche également au juge de l'expropriation d'avoir retenu que son bien présentait une surface de 17 m². Mme [W] soutient qu'il n'a jamais été discuté que le logement litigieux présentait en réalité une surface de 17,12 m². 9. La cour observe cependant que Mme [W] ne produit aucun élément de nature à contredire les constatations du premier juge, lequel a, dans son ordonnance du 17 décembre 2020 portant transfert de propriété du lot n°13 appartenant à Mme [W], mentionné qu'il s'était appuyé notamment sur un extrait cadastral et un document hypothécaire normalisé du bien relatifs au bien au cause. 10. En conséquence, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu'il a retenu que le bien exproprié, d'une surface de 17 m², devait être évalué en valeur occupée. 3. Sur l'indemnité principale 11. Mme [W] reproche au premier juge d'avoir retenu une valeur de 3.466 euros par mètre carré. L'appelante excipe de 22 références de mutation de logements d'une surface de 15 m² à 21 m² dans le même périmètre et produit aux débats la photographie -difficilement lisible en deuxième page- d'une attestation de vente d'un logement [Adresse 11] au prix de 117.000 euros le 25 septembre 2020 ; elle demande à la cour de retenir un prix unitaire de 6.200 euros par mètre carré. 12. La société InCité a également relevé appel à ce titre et se prévaut de trois termes de comparaison portant sur des ventes amiables au sein même de l'immeuble concerné et qui permettent de retenir un prix de 2.200 euros par mètre carré. 13. Le commissaire du gouvernement propose de se fonder sur trois des termes de comparaison présentés par l'appelante et fait valoir que les termes de comparaison présentés par l'intimée ne sont pas pertinents dans la mesure où les biens dont il s'agit ne présentent pas la même consistance que le logement litigieux ; il propose un prix unitaire de 3.500 euros par mètres carrés. 14. C'est toutefois par des motifs pertinents, qui ne sont pas utilement contestés en cause d'appel et que la cour adopte, que le premier juge a retenu sept termes de comparaison relatifs à des mutations réalisées au sein du même immeuble du [Adresse 5], ainsi que [Adresse 9] et [Adresse 10] pour fixer à 4.333 euros par mètre carrés la moyenne unitaire en valeur libre d'occupation. 15. Il apparaît, à l'examen d'un acte authentique produit par la société InCité, relatif à la vente amiable à l'intimée le 20 octobre 2020 par M. [J] d'un logement situé également [Adresse 5], qu'une assemblée générale des copropriétaires a été réunie le 17 septembre 2020, au cours de laquelle ont été votés des travaux supplémentaires. Mme [W] était encore propriétaire du bien litigieux lorsque cette assemblée générale a été tenue, puisque l'ordonnance d'expropriation est intervenue le 17 décembre suivant. La cour confirmera donc le jugement déféré en ce qu'il a pris en considération, dans l'évaluation de l'indemnité principale de dépossession, la nécessité des travaux ordonnés par l'arrêté préfectoral du 18 décembre 2018 ; sera également confirmé l'abattement pour occupation du bien, les dispositions prises par Mme [W] à l'égard de son locataire postérieurement à l'ordonnance d'expropriation n'étant pas opposables à l'expropriante puisque, par application de l'article L.222-2 du code de l'expropriation, l'ordonnance d'expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur l'immeuble exproprié. 4. Sur les indemnités accessoires 16. L'indemnité de remploi, dont l'évaluation tient compte de celle de l'indemnité principale, sera confirmée en son montant en conséquence de la confirmation du montant de l'indemnité principale de dépossession. 17. Les parties ne discutent pas le principe et le montant de l'indemnité pour perte de revenus locatifs allouée en première instance. 18. Enfin, dans la mesure où Mme [W], appelante principale, succombe en son recours, la cour la condamnera à payer les dépens de l'appel et la déboutera de sa demande en indemnisation de ses frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire en dernier ressort, Confirme le jugement prononcé le 9 décembre 2021 par la juridiction de l'expropriation de la Gironde, Y ajoutant, Déboute Madame [O] [W] de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Madame [O] [W] à payer les dépens de l'appel. L'arrêt a été signé par Sophie MASSON, Conseillère, pour le Président empêché, et par François CHARTAUD, Greffier, auquel a été remis la minute signée de la décision. Le greffier Le président