Cour d'appel, 19 septembre 2023. 22/04302

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 19 SEPTEMBRE 2023 N° RG 22/04302 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VJFI AFFAIRE : Etablissement Public OPH HAUTS DE SEINE HABITAT C/ Mme [Y], [F] [J] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Mai 2022 par le Tribunal de proximité de PUTEAUX N° RG : 1122000007 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 19/09/23 à : Me Caroline CHARRON- DUCELLIER Me Mathilde CAUSSADE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DIX NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Etablissement Public OPH HAUTS DE SEINE HABITAT Ayant son siège [Adresse 2] [Localité 5] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Caroline CHARRON-DUCELLIER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 526 Représentant : Maître Fabien BODIN de la SELARL Ideo société d'avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T10 - APPELANTE **************** Madame [Y], [F] [J] née le [Date naissance 1] 1974 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 4] Représentant : Maître Mathilde CAUSSADE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 168 Représentant : Maître Marie-caroline ARDOIN SAINT AMAND, Plaidant, avocat au barreau de PARIS - INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Mai 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé du 17 janvier 2005, l'OPAC de [Localité 4] a donné à bail à Mme [Y] [J], un logement n°60, 4ème étage, bâtiment D, escalier F, situé [Adresse 3] à [Localité 4] (92), moyennant un loyer mensuel révisable de 270, 27 euros. Se prévalant de loyers impayés, la société Hauts-de-Seine habitat OPH, venant aux droits de la société [Localité 4] Habitat, a, par acte de commissaire de justice du 7 février 2020, fait délivrer à Mme [J],, un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à lui payer la somme de 5 838, 47 euros,. Par acte de commissaire de justice délivré le 6 novembre 2020, la société Hauts-de-Seine Habitat OPH a assigné Mme [J] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux aux fins de voir : - prononcer l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, - ordonner l'expulsion immédiate de la défenderesse et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier en tant que de besoin, - ordonner le transport et la séquestration du mobilier dans tout garde-meuble de son choix, aux risques et périls de la défenderesse, selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - condamner la défenderesse à lui payer la somme de 26 362,91 euros arrêtée au mois de septembre 2020, au titre des loyers échus, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 2 721,97 euros, - condamner la défenderesse à lui payer la somme de 600 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Par jugement contradictoire du 12 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux a : - déclaré l'action de la société Hauts-de-Seine habitat OPH recevable, - ordonné la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 7 février 2020 délivré par la société Hauts-de-Seine habitat OPH à Mme [J], - débouté la société Hauts-de-Seine habitat OPH de ses demandes de constat d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion, - débouté la société Hauts-de-Seine habitat OPH de sa demande au titre de l'arriéré locatif, - condamné la société Hauts-de-Seine habitat OPH à payer à Mme [J] la somme de 4 370,40 euros au titre du remboursement des provisions pour charges, - débouté Mme [J] de sa demande de dommages et intérêts, - condamné la société Hauts-de-Seine habitat OPH à verser à Mme [J] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Hauts-de-Seine habitat OPH aux dépens, - rejeté le surplus des demandes, - rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. Par déclaration reçue au greffe le 30 juin 2022, la société Hauts-de-Seine Habitat OPH a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 27 septembre 2022, elle demande à la cour : - de la déclarer recevable et bien fondée en son appel, y faisant droit, - d'infirmer le jugement du tribunal de proximité de Puteaux rendu le 12 mai 2022 en ce qu'il : * a prononcé la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire qu'elle a délivré le 7 février 2020 à Mme [J], * l'a déboutée de ses demandes de constat d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion, * l'a déboutée de sa demande au titre de l'arriéré locatif, * l'a condamnée à payer à Mme [J] la somme de 4 370, 40 euros au titre du remboursement des provisions pour charges, * l'a condamnée à verser à Mme [J] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * l'a condamnée aux dépens, - confirmer pour le surplus le jugement du tribunal de proximité de Puteaux rendu le 12 mai 2022, sous le n°11-12-000007, statuant à nouveau des chefs infirmés, - juger acquise la clause résolutoire visée au commandement du 7 février 2020, en vertu de l'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, - en conséquence, résilier de plein droit le bail liant les parties, portant sur les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4] (92), - subsidiairement, résilier judiciairement le bail liant les parties, concernant les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4], - ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Mme [J], ainsi que de toute celle de tout occupant de son chef, du local qu'il occupe, avec l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier si besoin, selon les dispositions des articles L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - l'autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de leur choix, aux risques et péril de la sus-nommée, selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - condamner Mme [J] au paiement, à titre de provision, sous réserve de tout autre dû, de la somme de 9 354,40 euros, arrêtée au mois d'août 2022 inclus, au titre des loyers échus, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 447,91 euros, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'HLM, jusqu'à la complète libération des lieux, en toute hypothèse, - condamner Mme [J] à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [J] aux entiers dépens en vertu de l'article 696 du code de procédure civile. Aux termes de ses conclusions signifiées le 23 décembre 2022, Mme [J] demande à la cour de : à titre principal, - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, à titre subsidiaire, dans le cas d'une infirmation, - lui accorder des délais de paiements de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire ou de la résiliation judiciaire, - ordonner qu'elle devra s'acquitter en sus du loyer courant, de l'intégralité des sommes dues au titre de l'arriéré locatif tel que fixé par la décision dans un délai de 36 mois à compter de la signification de l'arrêt, en tout état de cause, - condamner la société Hauts-de-Seine habitat OPH à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. La clôture de l'instruction a été prononcée le 10 mai 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Sur l'appel de la société Hauts-de-Seine Habitat OPH. - Sur la validité du commandement de payer. Au soutien de son appel, la Société Hauts-de-Seine Habitat OPH reproche au premier juge d'avoir prononcé la nullité du commandement de payer et de l'avoir par voie de conséquence déboutée de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire. Elle fait essentiellement valoir que la somme due au titre de l'arriéré locatif était bien mentionnée en première page de l'acte, et que le décompte qui y était joint portait sur les loyers impayés de septembre à décembre 2018, février à avril 2019 et juin à décembre 2019. Elle ajoute que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n'exige nullement de distinguer le montant du loyer de celui des charges. Mme [J] poursuit la confirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la nullité du commandement de payer, exposant que le commandement de payer est très imprécis et incompréhensible. Sur ce, Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur du 1er septembre 2019 au 29 juillet 2023, applicable à la présente espèce, I - Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1°La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, 2° Le montant mensuel du loyer et des charges, 3° Le décompte de la dette, 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière, 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. En l'espèce, outre le fait que l'acte du commissaire de justice ne comporte pas la mention relative au montant mensuel du loyer et des charges, le décompte qui y est annexé est insuffisamment précis : en effet, il y est mentionné en haut à droite 'échéances non soldées uniquement', ce qui ne permettait nullement à la locataire de connaître le sort réservé à la somme de 2 000 euros qu'elle prétend avoir versée et que l'OPH Hauts-de-Seine reconnaît avoir perçue et avoir imputée sur les deux échéances impayées de janvier et mai 2019, et pour le surplus sur les trois échéances les plus anciennes, à savoir, juin, juillet et août 2018. En conséquence, le jugement rendu le 5 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux doit être confirmé en ce qu'il a annulé le commandement de payer délivré le 7 février 2020. - sur la demande subsidiaire de l'OPH Hauts-de-Seine Habitat tendant à la résiliation du bail. L'OPH Hauts de Seine Habitat sollicite subsidiairement la résiliation du bail aux torts et griefs exclusifs de Mme [J] pour manquement à ses obligations contractuelles et notamment celle de régler son loyer aux termes convenus. Sur ce, Contrairement à ce que soutient Mme [J] au fondement des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, l'OPH Hauts-de-Seine est parfaitement recevable à solliciter subsidiairement la résiliation du bail, : en effet, l'article 565 du code de procédure civile dispose que 'les prétentions ne sont pas nouvelles, dès lors qu'elle tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent', que tel est bien le cas en l'espèce. Or, aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé notamment de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.....'. En l'espèce, l'examen des relevés de compte locataire produits permet de faire ressortir que Mme [J] est redevable envers l'OPH Hauts-de-Seine Habitat de la somme de 9 354,40 euros, arrêtée au mois d'août 2022 inclus, au titre des loyers et provisions échus impayés. Le défaut de paiement récurrent des loyers et l'importance de la dette locative en résultant justifie le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs exclusifs de la locataire, ainsi que son expulsion selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. - Sur les délais sollicités à titre subsidiaire par Mme [J]. Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par l'ordonnance du 19 décembre 2014, en vigueur à compter du 1er janvier 2015, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1345-3 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Il peut ainsi, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite de tels délais de présenter une offre sérieuse et précise de règlement et d'apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu'il est en capacité de régler l'intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l'ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l'honorer. En l'espèce, Mme [J] n'explique pas comment elle serait en mesure, compte tenu de sa situation familiale (seule avec un enfant à charge) et des revenus mensuels dont elle justifie à hauteur de 1 100 euros, d'apurer sa dette dans un délai raisonnable, de sorte qu'elle ne peut qu'être déboutée de sa demande de ce chef. - Sur l'indemnité d'occupation. Il y a lieu de faire droit à la demande d'indemnité d'occupation en la fixation à une somme égale au montant du loyer qui aurait été dû, en cas de poursuite du bail, outre les charges, et de condamner Mme [J] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion. - Sur le montant de l'arriéré locatif. L'examen des relevés de compte locataire produits permet de faire ressortir que Mme [J] est redevable envers l'OPH Hauts-de-Seine Habitat de la somme de 9 354,40 euros, arrêtée au mois d'août 2022 inclus, au titre des loyers impayés, au paiement de laquelle Mme [J] doit être condamnée, étant observé que les sommes appelées au titre du supplément de loyer de solidarité ont été remboursées par le bailleur après obtention des documents sollicités. - Sur les provisions sur charges. L'OPH Hauts-de-Seine Habitat poursuit d'infirmation du jugement déféré en ce que le premier juge a, au fondement des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, sans préalablement avoir sollicité une note en délibéré ou procédé à la réouverture des débats, déduit des sommes dues par Mme [J], celle de 4 370,40 euros au titre des provisions sur charges et ce, au motif que les charges n'étaient pas justifiées. Il fait valoir qu'il n'a pas manqué d'adresser à la locataire en temps et en heure, les relevés individuels de régularisation des charges et notamment : *le 30 octobre 2020, le relevé mentionnant la période de chauffe de 2019, * le 29 novembre 2021, le relevé mentionnant la période de chauffe de 2020, * le 1er août 2022, le relevé mentionnant la période de chauffe de 2021. L'OPH Hauts-de-Seine Habitat ajoute que, d'une part, s'agissant des provisions appelées sur la distribution d'eau froide sanitaire, elle est parfaitement en mesure de produire les comptes entre les parties dont il ressort une facturation de 511,36 euros appelée pour la période comprise en septembre 2019 et mars 2022, que, d'autre part, il convient de constater que Mme [J] a bien été créditée de chacune des régularisations d'eau sur les quittances de loyers correspondantes pour un montant de 374,94 euros et qu'enfin les régularisations des autres charges appelées ont donné lieu à des remboursements à hauteur des sommes suivantes : *le 30 octobre 2020, de la somme de 246,66 euros, * le 29 novembre 2021, de la somme de 182 euros, * le 1er août 2022, de la somme de 51,94 euros. L'OPH Hauts-de-Seine poursuit en concluant que Mme [J] ne s'est jamais manifestée pour demander à venir consulter les pièces justificatives mises à sa disposition par la Direction de proximité. Sur ce, Aux termes de l'alinéa 2 du 3° de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ces cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. Le principe posé par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 est que les charges sont exigibles sur justification par le bailleur, étant observé que si le bailleur n'a pas justifié chaque année de sa demande de régularisation de charges, il conserve effectivement le droit de réclamer ultérieurement le paiement des charges en présentant les justificatifs dans la limite du délai de prescription applicable. En l'espèce, pour justifier les charges, l'OPH Hauts-de-Seine Habitat produit seulement des documents intitulés 'relevés individuels de régularisations des charges' d'octobre 2020 à août 2022, ainsi que la régularisation des charges d'eau de septembre 2019 à mars 2022. Or, force est de constater que les documents fournis par la bailleresse ne sont accompagnés d'aucune pièce justificative (dépenses-contrats divers- index des relevés), ni à tout le moins d'une note d'information donnée au locataire pour l'informer qu'il a la possibilité de prendre connaissance des pièces justificatives dans tels lieu et délai. Les charges n'ayant pas été justifiées selon les exigences prescrites à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, l'OPH Hauts-de-Seine Habitat doit être condamné à restituer à Mme [J], la somme de 3 514,86 euros au titre des provisions sur charges versées, ainsi calculées : 4 370,40 euros - 855,54 euros (remboursement de charges). Sur les mesures accessoires. Mme [J] doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de l'OPH Hauts-de-Seine Habitat au titre des frais de procédure par lui exposés en cause d'appel en condamnant Mme [J] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu le 12 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux en ce qu'il a annulé le commandement de payer délivré le 7 février 2020, L'infirme pour le surplus, Déclare l'OPH Hauts-de-Seine Habitat recevable en sa demande subsidiaire tendant à la résiliation du bail, Prononce la résiliation de plein droit le bail liant les parties, portant sur les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4] (92), aux torts et griefs exclusifs de Mme [J] pour manquements graves et répétés à son obligation contractuelle de régler ses loyers, Déboute Mme [J] de sa demande de délais, A défaut de départ volontaire, ordonne l'expulsion de Mme [J], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis, avec le cas échéant, le concours de la force publique, Rappelle que, par application de l'article 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux. Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d'application du 31 juillet 1992, Condamne Mme [J] à verser à l'OPH Hauts-de-Seine Habitat, à compter de la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges, et ce jusqu'à la libération des lieux se matérialisant soit par l'expulsion, soit par la remise des clés, Condamne Mme [J] à verser à l'OPH Hauts-de-Seine Habitat au paiement de la somme de 9 354,40 euros, au titre des loyers échus impayés, selon décompte arrêté au mois d'août 2022 inclus, Condamne l'OPH Hauts de Seine Habitat à restituer à Mme [J] la somme de 3 514,86 euros au titre des provisions sur charges versées par la locataire, Prononce la compensation judiciaire entre les montants des condamnations réciproques des parties, Condamne Mme [J] à verser à l'OPH Hauts-de-Seine Habitat la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [J] aux dépens de première instance et d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,