Cour d'appel, 11 mai 2023. 22/06175

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 11 MAI 2023 N° RG 22/06175 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VOR3 AFFAIRE : [I] [D] C/ Société [Localité 2] COOP HABITAT Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 06 Septembre 2022 par le Tribunal de proximité de PUTEAUX N° RG : 1221000226 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 11.05.2023 à : Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES Me Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE ONZE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [I] [D] né le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 2] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 2] Représentant : Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 - N° du dossier 22078169 Ayant pour avocat plaidant, Me Bruce AOUDAI, au barreau de Paris APPELANT **************** SOCIÉTÉ [Localité 2] COOP HABITAT Venant aux droits de l'Office Public de l'Habitat de [Localité 2] suivant délibération du Conseil d'Administration n° 2020.0923-05 en date du 23 septembre 2020 N° Siret : 552 14 1 5 58 (RCS Nanterre) [Adresse 3] [Localité 2] Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20220394 Ayant pour avocat plaidant Me Jean-Louis PERU, du barreau de Paris INTIMÉE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Mars 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Madame Marietta CHAUMET, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2009, la société [Localité 2] Coop Habitat a consenti à M. [I] [D] un bail d'habitation portant sur l'appartement n°375 situé [Adresse 4]. Des loyers étant impayés, la société [Localité 2] Coop Habitat a, par acte du 26 janvier 2021, fait délivrer à M. [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire, afin d'obtenir le paiement de la somme de 4 487,24 euros, correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 29 décembre 2020. Par le même acte, il a été fait commandement au locataire de fournir les justificatifs d'assurance contre les risques locatifs. Par acte d'huissier de justice délivré le 18 mai 2021, la société [Localité 2] Coop Habitat a fait assigner en référé M. [D] aux fins d'obtenir principalement le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, l'autorisation de transporter et séquestrer le mobilier, sa condamnation au paiement d'une somme de 2 861,06 euros, à titre de provision, selon décompte du mois de mars 2021 inclus au titre du loyer et des charges impayés, sa condamnation au paiement mensuel d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel. Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 6 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux a : - renvoyé les parties à se pourvoir au fond, cependant, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 26 février 2021, - dit qu'à compter du 27 février 2021, M. [D] s'est trouvé occupant sans droit ni titre des lieux loués situés l'appartement n° 375 situé [Adresse 4], - ordonné son expulsion des lieux loués et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux articles L. 1433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - autorisé le cas échéant, la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde-meubles, aux frais et risques de M. [D] en garantie des indemnités mensuelles d'occupation et des réparations locatives, conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - fixé l'indemnité d'occupation due mensuellement à compter du 27 février 2021 jusqu'à la complète libération des lieux, au montant des loyers révisables et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué, et condamné M. [D] à titre provisionnel à son paiement à la société [Localité 2] Coop Habitat, - condamné M. [D] à titre provisionnel au paiement de la somme de 8 591,07 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois d'avril 2022, terme d'inclus (sic), - condamné M. [D] au paiement de la somme de 200 euros à la société [Localité 2] Coop Habitat en application de l'article 700 du Code de procédure civile, - débouté la société [Localité 2] Coop Habitat de sa demande d'astreinte, - condamné M. [D] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, - rappelé que l'ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire. Par déclaration reçue au greffe le 10 octobre 2022, M. [D] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition à l'exception de ce qu'elle a débouté la société [Localité 2] Coop Habitat de sa demande d'astreinte. Dans ses dernières conclusions déposées le 20 décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [D] demande à la cour, au visa des articles 1343-5 du code civil, L. 613-1 et L. 613-2 du code de la construction et de l'habitation, 15 de la loi du 6 juillet 1989 et 542, 699, 700 et 905-2 et suivants du code de procédure civile, de : '- infirmer l'ordonnance 6 septembre 2022 ; - juger irrecevable les moyens de [Localité 2] Coop Habitat demandant à la cour de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties, - ordonner l'expulsion des lieux loués de M. [D], - autoriser la séquestration du mobilier, - fixer l'indemnité d'occupation due mensuellement à compter du 27 février 2021 et subsidiairement du 27 mars 2021 jusqu'à la complète libération des lieux, au montant des loyers révisables et des charges, - condamner M. [D] au paiement à titre provisionnel à la société [Localité 2] Coop Habitat de la somme de 8 863,22 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois octobre 2022 inclus, - le débouter de sa demande de délais, de suspension de l'expulsion, - sur les moyens sérieux de réformation de la décision du 6 septembre 2022, - ordonner et prononcer pour M. [D] les plus larges délais pour régler l'arriéré de la dette locative, soit 36 mois actualisée à la somme d'un montant de 8 389,19 euros ; en conséquence, - suspendre la procédure d'expulsion actuellement diligentée à l'encontre M. [D] durant lesdits délais ; - condamner la société [Localité 2] Coop Habitat à verser la somme de 3 000 euros au titre des articles 699 et 700 du code de procédure, dont distraction au profit de Maître Aoudai avocat au barreau de Paris ; - la condamner de même aux entiers dépens'. Dans ses dernières conclusions déposées le 13 février 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société [Localité 2] Coop Habitat demande à la cour, au visa des articles 7 a), 7 g) et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1103, 1741 et 1728 du code civil, de : '- déclarer M. [D] mal fondé en son appel ; en conséquence, l'en débouter ainsi que de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - confirmer l'ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection de Puteaux le 6 septembre 2022 sauf en ce qui concerne le montant des sommes dues par M. [D] qu'il y a lieu d'actualiser ; en conséquence, - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties ; - dire qu'à compter du 27 février 2021, et subsidiairement du 27 mars 2021, M. [D] s'est trouvé occupant sans droit ni titre des lieux loués situés [Adresse 4] ; - ordonner l'expulsion des lieux loués de M. [D] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - autoriser la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde-meubles, aux frais et risques de M. [D] en garantie des indemnités mensuelles d'occupation et des réparations locatives, conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - fixer l'indemnité d'occupation due mensuellement à compter du 27 février 2021 et subsidiairement du 27 mars 2021 jusqu'à la complète libération des lieux, au montant des loyers révisables et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué, et condamner M. [D] à titre provisionnel à son paiement à la société [Localité 2] Coop Habitat ; - condamner M. [D] au paiement à titre provisionnel à la société [Localité 2] Coop Habitat de la somme de 5 756,58 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtée au 10 février 2023 (échéance de janvier 2023 incluse) ; - le débouter de l'intégralité de ses demandes, qu'il s'agisse de ses demandes tendant à voir juger irrecevables les moyens de la société [Localité 2] Coop Habitat, de sa demande de délais, de suspension de la procédure d'expulsion ou de condamnation au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ; - condamner M. [D] au paiement de la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens au titre de l'article 696 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile'. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2023. Par conclusions déposées le 13 mars 2023, la société [Localité 2] Coop Habitat sollicite l'actualisation de sa créance dans les termes suivants, le reste du dispositif de ses précédentes conclusions restant inchangé : '- condamner M. [D] au paiement à titre provisionnel à la société [Localité 2] Coop Habitat de la somme de 6 314,58 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtée au 8 mars 2023 (échéance de février 2023 incluse)'. MOTIFS DE LA DÉCISION : L'appelant fait en premier lieu observer que l'intimée formule plusieurs demandes à titre subsidiaire, outre sa demande de confirmation de l'ordonnance querellée, sans solliciter l'infirmation, la réformation ou l'annulation de cette décision, de sorte que la cour devra juger les moyens ainsi présentés par la société [Localité 2] Coop Habitat irrecevables. M. [D] sollicite en second lieu des délais de paiement en relatant qu'il était à l'étranger et n'a pris connaissance de la décision dont appel qu'à son retour, se rendant alors immédiatement chez son bailleur. Il explique avoir commencé par régler son loyer courant, soit la somme de 461,58 euros et que sur l'arriéré locatif, il a spontanément fait un virement d'un montant de 2 000 euros, précisant qu'il entend ainsi agir jusqu'à parfait apurement de sa dette. Il fait valoir que son expulsion aurait des conséquences excessives en visant l'article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 tendant à la mise en oeuvre du droit au logement, l'article L.441-2-3 du code de la construction et de l'habitation ainsi que la circulaire DALO et expulsion du 26 octobre 2012. La société [Localité 2] Coop Habitat demande la confirmation de l'ordonnance attaquée. Elle relève d'abord qu'elle ne formule aucune demande « subsidiaire », se contentant de solliciter la confirmation de l'ordonnance attaquée, sauf en ce qui concerne le montant des sommes dues par M. [D] qu'il convient d'actualiser, de sorte qu'elle considère ses demandes parfaitement recevables. L'intimée sollicite par ailleurs l'actualisation du montant de sa créance à hauteur de la somme de 5 756,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 10 février 2023 (échéance de janvier 2023 incluse). Elle s'oppose à la demande de délais formulée par l'appelant, faisant valoir qu'il ne démontre pas être en situation de régler sa dette locative, qu'aucune pièce n'est versée aux débats pour justifier de sa situation financière, qu'aucun loyer n'a été réglé entre les mois de janvier et novembre 2020, ni entre les mois de février 2021 et septembre 2022, et qu'au surplus, lorsqu'il a rencontré la bailleresse à son « retour », il lui a indiqué ne disposer d'aucune ressource. Sur ce, A titre liminaire, il convient de relever que l'intimée ne forme aucune demande subsidiaire ou reconventionnelle impliquant une infirmation de l'ordonnance querellée, de sorte qu'il n'y a pas lieu de la déclarer irrecevable sur ce point. Par ailleurs, il convient également de constater que l'appelant, bien qu'ayant visé dans sa déclaration d'appel l'ensemble du dispositif de la décision du premier juge, ne présente ni critique, ni demande au titre du constat de l'acquisition de la clause résolutoire et des dispositions subséquentes, de sorte qu'il convient de confirmer l'ordonnance querellée en toutes ses dispositions, sauf à actualiser le quantum de la provision comme il sera ci-après examiné. Sur la recevabilité des conclusions de l'intimée notifiées après la clôture : L'article 802 du code de procédure civile autorise le dépôt après la clôture de la procédure de conclusions portant des demandes relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse. Il est constant qu'en application de cet article, il faut que les sommes réclamées soient celles qui sont échues depuis l'ordonnance de clôture pour que les conclusions soient recevables. Or il ressort des extraits du compte locatif de M. [D] que les loyers sont appelés pour le mois en cours, le dernier jour de celui-ci. Ainsi, s'agissant du mois de février 2023, terme de la demande d'actualisation, le loyer est devenu exigible le 28 de ce mois, soit antérieurement à l'ordonnance de clôture prononcée le 7 mars 2023. Dans ces conditions, les conclusions notifiées par la société [Localité 2] Coop Habitat le 13 mars 2023, ne visant pas des sommes échues depuis le prononcé de la clôture, sont irrecevables et seules celles notifiées le 13 février 2023 saisissent valablement la cour. Sur le quantum de la provision : Le premier juge a condamné M. [D] à payer à la société [Localité 2] Coop Habitat à titre provisionnel la somme de 8 591,07 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au mois d'avril 2022. Aux termes de ses conclusions notifiées le 13 février 2023, la société [Localité 2] Coop Habitat sollicite l'actualisation de cette dette à la somme de 5 756,58 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 10 février 2023 (échéance de janvier 2023 incluse), comme cela ressort en effet du décompte versé aux débats édité le 10 février 2023. L'appelant ne conteste au demeurant pas cette somme, de sorte que par voie d'infirmation, le quantum de la provision à laquelle M. [D] est condamné sera revu en ce sens. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire : L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L'article 24 VII prévoit que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il résulte du dernier décompte de la créance de la société [Localité 2] Coop Habitat qu'au mois de février 2023, la dette locative de M. [D] avait diminué depuis le prononcé de la première ordonnance, ce qui démontre qu'il a été en mesure, au cours du dernier trimestre 2022 et des premiers mois de l'année 2023 de payer le loyer courant et de commencer à apurer son arriéré locatif. Dans ces conditions, il convient d'accorder à M. [D] un délai de 36 mois pour payer la provision allouée au bailleur et ce, en plus du loyer courant dû, selon les modalités détaillées au dispositif du présent arrêt. En application de l'article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 précitée, il convient de suspendre les effets de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail jusqu'au terme de ce délai et de rappeler que si M. [D] paie le loyer courant et se libère de sa dette locative dans le délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Au cas contraire, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bailleur sera en droit de faire procéder à l'expulsion de M. [D]. Sur les demandes accessoires : En l'absence de comparution de l'appelant en première instance et au vu de sa défaillance, l'ordonnance querellée sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Pour les mêmes raisons, il sera dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu'elle a exposés à hauteur d'appel et, par équité, il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour statuant par arrêt contradictoire, Dit n'y avoir lieu à prononcer d'irrecevabilité à l'égard des demandes formulées par la société [Localité 2] Coop Habitat, Déclare irrecevables comme tardives ses conclusions notifiées le 13 mars 2023, seules les conclusions notifiées le 13 février 2023 saisissant valablement la cour, Confirme l'ordonnance du 6 septembre 2022 en toutes ses dispositions, à l'exception de ce qu'elle a statué sur le montant de la provision au titre de l'arriéré locatif et d'occupation, Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant, Condamne M. [I] [D] à payer à la société [Localité 2] Coop Habitat la somme de 5 756,58 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 10 février 2023 (échéance de janvier 2023 incluse), Autorise M. [I] [D] à s'acquitter de sa dette locative en 35 mensualités de 160 euros et une dernière mensualité égale au solde, en principal, intérêts et frais, la première devant être acquittée avant le dernier jour du mois suivant le prononcé de la présente décision (soit le dernier jour du mois de juin 2023) et les suivantes avant le dernier jour de chaque mois, en sus du loyer et charges courants et jusqu'à extinction de la dette, Ordonne jusqu'à l'expiration de ce délai de paiement la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 1er décembre 2009, Rappelle que si M. [I] [D] se libère de sa dette locative en plus du loyer courant dans le délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué mais qu'au cas contraire, elle retrouvera son plein effet et le bailleur sera en droit de faire procéder à l'expulsion de M. [I] [D], Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel, Dit que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés à hauteur d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,