Cour de cassation, 11 mars 2014. 13-10.685

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé le mauvais état des toitures imposant un remaniement total des matériaux, sans que le preneur soit à l'origine de ces dégradations, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire, par une décision motivée, sans violer l'article 6 §1 de la Convention européenne des droits de l'homme que les grosses réparations nécessaires devaient être mises à la charge du bailleur ; Mais sur le premier moyen : Vu l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction applicable en la cause ; Attendu qu'il résulte de ce texte que lorsque l'activité exercée par un preneur à bail rural n'est pas visée par l'arrêté préfectoral, qui doit fixer des minima et des maxima pour les terres nues et les bâtiments d'exploitation, la valeur locative doit être déterminée selon les situations locales, les usages professionnels et les minima et maxima applicables à ce type d'exploitation dans un département voisin ; Attendu que selon l'arrêt attaqué (Versailles, 22 octobre 2012) que la SCI Les Ormeteaux a donné à bail à Mme X... d'une part des parcelles de terres, d'autres part des bâtiments à usage d'habitation et à usage de prise en pension de chevaux et cours d'équitation ; que par un arrêt irrévocable du 20 mai 2010 le bail portant sur ces bâtiments a été requalifié en bail rural ; que le tribunal paritaire des baux ruraux a, ensuite été saisi d'une demande de fixation du fermage pour les bâtiments d'exploitation ; Attendu que pour fixer le loyer, l'arrêt retient qu'à défaut de toute autre référence et d'accord de gré à gré sur la base d'un bail rural, le loyer doit être calculé conformément au droit commun du bail rural et que le calcul de l'expert en page 22 du rapport doit être repris ; Qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur l'existence ou non d'un arrêté préfectoral adapté à l'activité pratiquée par Mme X... et sur les éléments en fonction desquels la valeur locative a été déterminée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la SCI Les Ormeteaux à payer à Mme X... la somme de 133 637,58 euros après compensation, l'arrêt rendu le 22 octobre 2012 par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour y être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles autrement composée ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille quatorze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils pour la société Les Ormeteaux PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCI LES ORMETEAUX à payer à Madame X... la somme de 133.637,58 euros, à fin 2010, après compensation ; AUX MOTIFS QU'en ce qui concerne la valeur locative du logement, eu égard à la description qu'en a faite l'expert dans son rapport, il convient de fixer le montant total du loyer d'habitation, à la somme de 17.955 euros, année 2010 incluse ; qu'en ce qui concerne les bâtiments d'exploitation, la loi du 23 février 2005 relative aux centres équestres n'est pas applicable, en sorte que les dispositions de l'arrêté de 2009 pour la fixation des loyers ne peut être prise en compte ; qu'à défaut de toute autre référence et d'accord de gré à gré sur la base d'un bail rural, le loyer doit être calculé conformément au droit commun du bail rural, sans que puisse être invoquée utilement une éventuelle atteinte à la convention européenne des droits de l'homme ; que la Cour retient le calcul de l'expert pour la période 2003 à 2010 incluse soit la somme totale de 1 588 euros ; qu'en ajoutant le montant des arriérés de fermage, année 2010 incluse, au loyer d'habitation et au loyer des bâtiments d'exploitation, et compte tenu des sommes versées par Madame X... s'élevant à la somme de 157.124,84 euros, la somme due à Madame X... s'élève à fin 2010 à 133.637,58 euros ; ALORS, D'UNE PART, QUE lorsque, dans le département du bien loué, le montant du fermage du type d'exploitation concerné n'a pas donné lieu à un arrêté préfectoral à l'époque de la conclusion du bail, les juges déterminent la valeur locative selon la situation réelle des biens concernés et les usages locaux ; qu'en l'espèce le bail portait sur la mise à disposition de bâtiments destinés à une activité de centre équestre, pour laquelle il n'existait aucun arrêté préfectoral adapté ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, par des motifs généraux, sans préciser ni caractériser les éléments sur lesquels elle avait fondé sa décision, la cour d'appel a procédé d'une violation de l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime ; ALORS, D'AUTRE PART, QU'en se bornant à retenir le calcul de l'expert, pour statuer comme elle l'a fait, sans même s'expliquer sur les éléments retenus par ce dernier pour calculer la valeur locative des biens en litige, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime, et des articles 455 et 458 du code de procédure civile et 6 § 1er de 121100 BP la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; ALORS, EN OUTRE, QU'en toute hypothèse, en statuant encore comme elle l'a fait, sans répondre au chef des écritures d'appel de la SCI LES ORMETEAUX, qui avait fait valoir que l'arrêté préfectoral du 7 octobre 2002 n'était pas applicable en l'espèce, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile et de l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime ; ALORS, ENFIN, QUE les dispositions de l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime, relatives à la fixation du fermage, qui répondent à un motif d'intérêt général, doivent garantir un juste équilibre entre les intérêts des propriétaires, notamment en donnant à ceux-ci la possibilité de tirer un profit de leurs biens, et l'intérêt général des preneurs et de la collectivité ; que dès lors, en fixant à la somme de 1 588 euros le montant du loyer relatif aux bâtiments pris à bail pour la période de 2003 à 2010 incluse, ce qui représentait un fermage de 200 euros environ par an, qui ne couvrait même pas le prix de l'assurance, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences des articles L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime et 1er du Protocole additionnel annexe à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que les grosses réparations telles que constatées par l'expert dans son rapport et détaillées dans les motifs de l'arrêt sont à la charge de la SCI LES ORMETEAUX ; AUX MOTIFS QUE l'expert judiciaire a constaté que devaient être réalisées, au titre des grosses réparations les interventions suivantes : en raison du mauvais état des toitures au niveau des sous-pentes (parties mansardées au niveau du logement), un remaniement total des matériaux avec un important apport de tuiles plates en remplacement des tuiles hors d'usage, avec reprise des matériaux d'isolement hors d'usage dans les parties mansardées de la cuisine et de la salle de bains où deux velux sont à remplacer ; qu'il devra, en outre, être remédié au très mauvais état du plafond de la salle à manger ; qu'il n'est pas démontré que le preneur serait à l'origine de ces grosses réparations ; qu'elles sont à la charge du bailleur ; ALORS, D'UNE PART, QU'en statuant comme elle l'a fait, par une apparence de motivation de nature à faire peser un doute sur l'impartialité de la juridiction, la cour d'appel a procédé d'une violation des articles 455, 458 du code de procédure civile et 6 § 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'article 606 du code civil auquel renvoie l'article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime énumère limitativement les grosses réparations ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, sans préciser en quoi les travaux décrits souverainement par l'expert entraient dans la liste des grosses réparations, la cour d'appel a procédé d'une violation des textes ci-dessus visés ; ALORS, ENFIN, QU'en toute hypothèse, en statuant encore comme elle l'a fait, sans donner de motifs à sa décision, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.