Cour d'appel, 24 octobre 2024. 23/13502

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 24 OCTOBRE 2024 N°2024/389 Rôle N° RG 23/13502 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BMC3J S.C.I. LINDI PARTNERSHIP S.A.R.L. M GESTION ET CONSEIL C/ S.A.R.L. SOCIETE HOTELIERE DE LA COTE D'AZUR 'LA GUERITE' Copie exécutoire délivrée le : à : Me Paul SZEPETOWSKI Patrick LEROUX Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de CANNES en date du 16 Octobre 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-23-0003. APPELANTES S.C.I. LINDI PARTNERSHIP, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Paul SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE S.A.R.L. M GESTION ET CONSEIL, demeurant [Adresse 1] représentée par Me Paul SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE INTIMEE S.A.R.L. SOCIETE HOTELIERE DE LA COTE D'AZUR 'LA GUERITE', demeurant [Adresse 3] / FRANCE représentée par Me Patrick LEROUX de la SELARL LEROUX PATRICK, avocat au barreau de GRASSE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur, et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur, chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Mai 2024 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 04 Juillet 2024 par mise à disposition au greffe puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 24 octobre 2024 par mise à disposition au greffe ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024. Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du premier avril 2019, la SCI LINDI PARTNERSHIP a donné à bail d'habitation meublé à la SAS M GESTION ET CONSEIL un bien situé à Cannes. La SAS M GESTION ET CONSEIL a consenti à la SARL HOTELIERE DE LA COTE D'AZUR un bail portant sur le même bien à usage exclusif de résidence secondaire meublée d'un an à compter du 31 mars 2021, bail qui a été prolongé pour une durée d'un an. Par acte d'un commissaire de justice du 24 avril 2023, la SAS M GESTION ET CONSEIL et la SCI LINDI PARTNERSHIP ont fait assigner la SARL HOTELIERE DE LA COTE D'AZUR(SHCA) aux fins principalement de voir ordonner son expulsion sous astreinte, la voir condamner à verser à la SAS M GESTION ET CONSEIL une indemnité d'occupation mensuelle de 30.000 euros et la condamner à verser à la SCI LINDI PARTNERSHIP la somme d'un million d'euros de dommages et intérêts correspondant à la réparation du préjudice subi résultant de l'impossibilité de vendre le bien, outre une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement avant dire droit du 04 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes a ordonné la réouverture des débats pour que la SAS M GESTION ET CONSEIL justifie de sa qualité et de son intérêt à agir. Par jugement contradictoire du 16 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes a statué ainsi : - déclare la Société M GESTION ET CONSEIL recevable en son action ; - constate que la SOCIETE HOTELIERE DE LA COTE D'AZUR est occupante sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 4], depuis le 1er Avril 2023 ; - ordonne à la SOCIETE HOTELIERE DE LA COTE D'AZUR ainsi qu'à tous occupants de son chef, de quitter les lieux ; - dit que faute de départ volontaire de la SOCIETE HOTELIERE DE LA COTE D'AZUR des lieux loués, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est ; - assortit cette obligation d'une astreinte de 100,00 euros par jour de retard ; - dit que l'astreinte prendra effet passé le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, et pour une durée maximale de trois mois ; - dit que passé ce délai de trois mois, il reviendra au créancier de saisir le juge de l'exécution aux fins de liquidation de l'astreinte et de prononcé d'une éventuelle nouvelle astreinte en cas d'inexécution ; - dit que le sort des meubles appartenant à la SOCIETE HOTELIERE DE LA COTE D'AZUR sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution; - fixe l'indemnité d'occupation mensuelle due par la SARL SOCIETE HOTELIERE DE LA COTE D'AZUR à compter du 1er Avril 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs, à la somme mensuelle qu'elle aurait payé si le bail s'était poursuivi ; - condamne la SOCIETE HOTELIERE DE LA COTE D'AZUR à payer a la SAS M GESTION ET CONSEIL cette indemnité, savoir la somme de l5.500,00 euros outre charges à compter du 1 er Avril 2023 jusqu'à sa complète libération des lieux, payable mensuellement d'avance au plus tard le 5 de chaque mois ; - déboute la SOCIETE HOTELIERE DE LA COTE D'AZUR de sa demande de délais pour quitter les lieux ; - déboute la SCI LINDI PARTNERSHIP et la SAS M GESTION ET CONSEIL de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts ; - déboute les parties de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - dit que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit et qu'il n'y a pas lieu de l'écarter ; - rejette les autres demandes ; - condamne la SOCIETE HOTELIERE DE LA COTE D'AZUR aux dépens. Le premier juge a noté que la SCI LINDI PARTNERSHIP justifiait de sa qualité de propriétaire du bien et que la SAS M GESTION ET CONSEIL justifiait de son intérêt et de sa qualité à agir, du fait d'un contrat de location la liant à la SHCA. Il a noté que le bail liant la SAS M GESTION ET CONSEIL et la SHCA avait été prorogé d'un an à compter du premier avril 2022 pour se terminer le 31 mars 2023 et que cette dernière société ne justifiait d'aucun droit, à compter de cette date, pour se maintenir dans les lieux loués. Il a condamné la SHCA au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égale à celui du loyer et charges qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, soit 15.500 euros outre charges à compter du premier avril 2023. Il a ordonné son expulsion sous astreinte et rejeté la demande de délais pour quitter les lieux sollicitée par la SHCA. Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formées par les société SAS M GESTION ET CONSEIL et LINDI PARTNERSHIP en notant que n'était démontré, ni la preuve d'une faute imputable à la SHCA dans l'inexécution de son obligation de quitter les lieux, ni le préjudice qui pourrait résulter d'une hypothétique vente du bien. Par déclaration du 31 octobre 2023, la SCI LINDI PARTNERSHIP et la SARL L GESTION ET CONSEIL ont relevé appel de cette décision en ce qu'elle a : - limité l'astreinte journalière à 100 euros, - limité la condamnation de la société SHCA à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation de 15.500 euros outre charges à compter du premier avril 2023 jusqu'à la complète libération des lieux, - débouté la SCI LINDI PARTNERSHIP et la SARL L GESTION ET CONSEIL de leurs demandes de dommages et intérêts et de leurs demandes faites sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 novembre 2023 auxquelles il convient de se référer, la SCI LINDI PARTNERSHIP et la SARL L GESTION ET CONSEIL demandent à la cour : - de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société M GESTION ET CONSEIL de sa demande tendant à voir fixer le montant de l'indemnité d'occupation à une somme de 30.000 euros par mois, la société LINDI PARTNERSHIP de sa demande de dommages et intérêts à concurrence de la somme de 1 million d'euros et en ce qu'il les a déboutées de leurs demandes faites sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - statuant à nouveau, au visa des articles 1714 et suivants du code civil et de l'article 1240 du code civil, - de condamner la société SHCA : - à payer à la société M GESTION ET CONSEIL une indemnité d'occupation mensuelle de 30000 euros correspondant à la valeur locative du bien, - à payer à la société LINDI PARTNERSHIP la somme de 1 million de dommages et intérêts correspondant à la réparation du préjudice subi résultant de l'impossibilité de vendre le bien, - de condamner la société SHCA à la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entier dépens. Elles exposent que la SCI LINDI PARTNERSHIP, titulaire d'un bien meublé, devait, outre le loyer, rembourser à son bailleur les charges récupérables et conserver à sa charge les abonnements et les consommations d'eau et d'électricité. Elles indiquent que la locataire a sollicité la prolongation du bail qui avait été conclu pour une durée d'un an. Elles contestent la défectuosités de certains éléments d'équipements et note que la SHCA ne remboursait pas le montant des charges dont la société MGESTION ET CONSEIL avait fait l'avance. Elles indiquent que par jugement du 03 mai 2021, le juge des contentieux de la protection a prononcé l'acquisition de la clause résolutoire et suspendu les effets de cette clause en accordant des délais de paiement au profit de la SHCA. Elles expliquent que la SHCA a violé ses obligations contractuelles en refusant de laisser visiter le bien. Elles indiquent que la SHCA est occupante sans droit ni titre depuis le 31 mars 2023. La société M GESTION ET CONSEIL sollicite la fixation d'une indemnité d'occupation à hauteur de 30.000 euros correspondant à la valeur locative du bien. Elles ajoutent que la SCI LINDI PARTNERSHIP a subi un préjudice, lié à une perte de chance de vendre son bien, en raison du comportement de la SHCA qui a empêché les visites du bien et choisi de se maintenir dans les lieux, en empêchant la vente du bien. Elles exposent que la vente de ce bien a toujours été l'objectif de la SCI LINDI PARTNERSHIP, raison pour laquelle seul un bail de courte durée avait été accordé. Elles contestent la fin de non recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée par la décision du 05 janvier 2023 pour écarter la demande de dommages et intérêts formée par la SCI LINDI PARTNERSHIP, en notant que cette dernière fait état d'un préjudice lié à l'absence de libération des lieux au 31 mars 2023. Elles soutiennent que le départ des lieux par la SHCA en novembre 2023, sans prévenir son bailleur, n'écarte pas plus la perte de chance de vendre le bien entre le 31 mars 2023 et la fin du mois de novembre 2023. Elles sollicitent des indemnités au titre des frais irrépétibles qu'elles ont exposées. Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2023 auxquelles il convient de se référer, la SARL SOCIETE HOTELIERE DE LA COTE D'AZUR (SHCA) demande à la cour: - de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation due par la Société SHCA à la somme de 15.500 euros, outre les charges à compter du 1 er avril 2023, - de confirmer le jugement en ce qu'il débouté SCI LINDI PARTNERSHIP de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 1.000.000 euros, statuant à nouveau : - de condamner in solidum la Société M GESTION ET CONSEILS et la SCI LINDI PARTNERSHIP au paiement de la somme de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - de condamner in solidum la Société M GESTION ET CONSEILS et la SCI LINDI PARTNERSHIP aux entiers dépens de première instance et d'appel. Elle soutient avoir respecté l'échéancier prévu par le jugement du 03 mai 2022 et avoir été à jour du paiement de ses loyers et charges. Elle reproche à son bailleur une violation de son obligation de réparations et fait observer avoir subi un préjudice de jouissance important lié à la défaillance du système de climatisation et du système de sécurité de la piscine ainsi qu'aux dysfonctionnements de divers matériels (congélateur ; ascenseur). Elle conteste avoir refusé de laisser visite le bien. Elle déclare avoir en revanche dû subir les retards dans les visites et les annulations de dernière minute. Elle conteste toute perte de chance subie par la SCI LINDI PARTNERSHIP d'avoir pu vendre son bien. Elle explique avoir indiqué à son bailleur qu'elle était dans l'impossibilité de quitter les lieux à l'échéance du bail, étant dans l'attente de la livraison de la propriété dans laquelle elle devait s'installer. Elle précise avoir même proposé la signature d'un avenant. Elle reproche à son bailleur d'avoir volontairement résilié l'abonnement EDF. Elle indique avoir quitté les lieux le 31 octobre 2023. Elle sollicite la fixation du montant de l'indemnité d'occupation au montant des loyers et charges et déclare que la somme de 30.000 euros sollicitée n'est pas justifiée. Elle soulève la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée pour s'opposer à la demande de dommages et intérêts formée par la SCI LINDI PARTNERHIP. En tout état de cause, elle conclut au débouté de cette prétention en indiquant que le fait qu'elle se soit maintenue dans les lieux loués n'a pas empêché la vente du bien, puisque les visites pouvaient s'y dérouler. Elle ajoute qu'aucune offre d'achat n'est produite ni aucune promesse de location. Elle conteste tout préjudice subi par la SCI LINDI PARTNERSHIP. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 13 mars 2024. MOTIVATION Sur le montant de l'indemnité d'occupation sollicitée par la société M GESTION ET CONSEIL Le bail liant les parties prévoyait un loyer mensuel hors charges de 15.000 euros pour la période courant jusqu'au 31 mars 2022. Il était mentionné qu'en cas de prorogation de la durée de cette convention pour une nouvelle période d'un an, le loyer serait majoré de 5%. L'indemnité d'occupation est destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local. Cette indemnité, qui fait suite à une location dans le cadre d'un bail civil, a donc une nature mixte, compensatoire et indemnitaire, qui constitue la contrepartie de l'occupation du bien et de son indisponibilité. Le préjudice subi par le bailleur du fait de l'occupation sans droit ni titre de la SHCA du premier avril 2023 jusqu'à son départ des lieux est intégralement réparé par la somme mensuelle de 16.275 euros, outre les charges qui étaient prévues au contrat expiré. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point. Sur la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée par le jugement du 05 janvier 2023 L'article 1355 du code civil énonce que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. La demande de dommages et intérêts formées par la SCI LINDI PARTNERSHIP ne se heurte pas à l'autorité de la chose jugée par le jugement du 05 janvier 2023 puisque cette demande est fondée sur une autre cause que celle qui est découle du fait du maintien dans les lieux de la SHCA après le 31 mars 2023. Il convient en conséquence de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la SHCA. Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI LINDI PARTNERSHIP Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le préjudice résultant de la perte de chance doit être direct et certain. Toute perte de chance ouvre droit à réparation (1ère Civ. 14/12/2016 n° 16-12.686 et 2ème Civ. 21/12/ 2023 n° 21-15.583). La société LINDI PARTNERSHIP, propriétaire du bien, avait pour locataire la société M GESTION ET CONSEIL, qui est elle-même le bailleur de la SCI LINDI PARTNERSHIP. Elle expose que son préjudice résulte des conséquences de la non libération des lieux au 31 mars 2023 et fait valoir que la SHCA empêche de faire visiter le bien et par conséquent de le vendre. La cour comprend, des explications fournies, que le préjudice évoqué par la société LINDI PARTNERSHIP est la perte de chance de pouvoir vendre son bien en raison de non libération du bien au 31 mars 2023 et du refus de la SHCA de laisser visite les lieux. La société LINDI PARTNERSHIP ne démontre pas qu'elle ait été empêchée de faire visiter le bien pour la période durant laquelle la société SHCA n'avait pas libérée les lieux (du premier avril 2023 au 31 octobre 2023). Elle ne justifie pas du préjudice qu'elle dénonce ni d'une perte de chance de vendre son bien. Dès lors, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. Sur les dépens et sur les frais irrépétibles La SHCA est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Elle sera déboutée de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. Il n'est pas équitable de laisser à la charge des sociétés LINDI PARTNERSHIP et M GESTION ET CONSEIL (représentées par le même conseil) les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel. La SHCA sera condamnée à leur verser la somme de 3800 euros au titre des frais irrépétibles. Le jugement déféré qui a condamné la SHCA aux dépens sera confirmé et infirmé en ce qu'il a rejeté les demandes adverses formées sur l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe, REJETTE la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée par le jugement rendu le 05 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection de Cannes, CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné la SARL SOCIETE HOTELIERE DE LA COTE D'AZUR à payer une indemnité d'occupation mensuelle à la société M GESTION ET CONSEIL d'un montant de l5.500,00 euros outre charges à compter du 1er Avril 2023 jusqu'à sa complète libération des lieux et qu'il a rejeté la demande au titre des frais irrépétibles formée par la SCI LINDI PARTNERSHIP et M GESTION ET CONSEIL, STATUANT A NOUVEAU, CONDAMNE la SARL SOCIETE HOTELIERE DE LA COTE D'AZUR à payer à la société M GESTION ET CONSEIL une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 16.275 euros, outre les charges qui étaient prévues au contrat expiré, à compter du premier avril 2023 jusqu'au 31 octobre 2023 inclus, CONDAMNE la SARL SOCIETE HOTELIERE DE LA COTE D'AZUR à verser aux sociétés LINDI PARTNERSHIP et M GESTION ET CONSEIL la somme de 3800 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, REJETTE la demande de la SARL SOCIETE HOTELIERE DE LA COTE D'AZUR au titre des frais irrépétibles d'appel, CONDAMNE la SARL SOCIETE HOTELIERE DE LA COTE D'AZUR aux dépens de la présente procédure. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,