Cour d'appel, 16 mai 2023. 22/02330

ARRET N°224 CL/KP N° RG 22/02330 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GUGL S.A.S. LES FLANERIES C/ S.A.S. GAEL RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 16 MAI 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02330 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GUGL Décision déférée à la Cour : ordonnance du 06 septembre 2022 rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de LA ROCHE SUR YON. APPELANTE : S.A.S. LES FLANERIES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. [Adresse 2] [Localité 4] Ayant pour avocat plaidant Me Philippe CHALOPIN de la SELARL ATLANTIC-JURIS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON. INTIMEE : S.A.S. GAEL prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS Ayant pour avocat plaidant Me Willy BITEAU, avocat au barreau de CARCASSONNE. COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 27 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Claude PASCOT, Président Monsieur Cédric LECLER, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Claude PASCOT, Président Monsieur Fabrice VETU, Conseiller Monsieur Cédric LECLER, Conseiller qui en ont délibéré GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** Par acte sous seing privé en date 17 juillet 2019, la société par actions simplifiées Les Flâneries (La société les Flâneries) a donné à bail commercial à la société Thierry un local dépendant du centre commercial « les Flâneries » situé [Adresse 5] à [Localité 4], d'une surface globale de 205 m², désigné comme étant le local 26A. Par avenant en date du 13 octobre 2020, la société par actions simplifiées Gaël (la société Gaël) est venue en lieu et place de la société Thierry, et ont été modifiées les modalités de paiement du loyer ainsi que la date de prise de possession du local. Le 30 juin 2021, la société les Flâneries a signifié à la société Gaël un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme de 52'369,50 euros. Selon décompte de la société Les Flâneries du 1er août 2021, la société Gaël restait lui devoir la somme de 42'832,70 euros. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 novembre 2021, la société les Flâneries a mis en demeure la société Gaël de procéder au paiement des sommes restant dues, s'élevant alors à la somme de 56'092,30 euros. Le 20 avril 2022, la société les Flâneries a assigné la société Gaël devant le juge des référés du tribunal judiciaire de la Roche-sur-Yon. En dernier lieu, la société les Flâneries a demandé de : A titre principal, - débouter la société Gaël de l'intégralité de ses contestations ; - la dire et juger parfaitement recevable et ayant qualité à la présente procédure; - constater que la clause résolutoire contenue dans au bail commercial du 17 juillet 2019 dont était titulaire la société Gaël pour l'exploitation d'un local sis centre commercial « les Flâneries», [Adresse 5], était acquise depuis le 1er août 2021; - constater en conséquence la résiliation du dit bail à compter de cette date ; En tout état de cause, - condamner à titre provisionnel la société Gaël au paiement à son profit d'une somme de 42'832,70 euros toutes taxes comprises (ttc) au titre des loyers dus dans le cadre du commandement, assortie des intérêts de retard autour de 10 % l'an ou dans la limite maximum du taux d'usure, conformément à l'article 50 du contrat de bail commercial en date du 17 juillet 2019 ; - ordonner l'expulsion de la société Gaël et de tout occupant de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification à intervenir ; - condamner la société Gaël au paiement d'une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50 % à compter du 1er août 2021 jusqu'à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés ; - ou à défaut, condamner la société Gaël au paiement de la somme de 40'767,04 euros à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er août 2021, outre une indemnité correspondant au loyer mensuel, soit 10'852,25 euros jusqu'au départ effectif, - subsidiairement, juger que l'indemnité d'occupation fût fixée sur la base du montant du loyer hors taxes puis majoré de 50 % ; à titre subsidiaire, - juger que l'octroi des délais de paiement serait subordonné au règlement parallèle de la totalité des loyers échus postérieurement au commandement et du loyer courant à son échéance ; - dire et juger que la société Gaël devrait en outre s'acquitter en tout état de cause, nonobstant les délais de paiement qui pourraient être accordés, des loyers courants ; - dire et juger que les échéances accordées au titre des délais de paiement s'ajouteraient au paiement du loyer courant ; - juger que la clause résolutoire serait acquise dès lors que le preneur ne s'acquitterait pas à la date du loyer courant outre les échéances au titre des délais de paiement ; En tout état de cause, - débouter la société Gaël de l'intégralité de ses prétentions ; - condamner la société Gaël aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 30 juin 2021, et à lui payer la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles. En dernier lieu, la société Gaël a demandé de : A titre principal, - déclarer irrecevables, faute de qualité et d'intérêt à agir, les demandes de la société les Flâneries ; - débouter la société les Flâneries de l'ensemble de ses demandes ; - condamner la société les Flâneries à lui payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles ; À titre subsidiaire, - ordonner la révision du bail commercial liant les parties afin qu'il fût convenu que les loyers ne seraient pas dus durant toute la période de fermeture administrative du local ; A titre encore plus subsidiaire, si par impossible la juridiction dût considérer que les loyers sollicités eussent été dus, sans contestation sérieuse, - ordonner qu'elle pourrait s'en acquitter en 24 mensualités égales ; - ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteraient intérêt à un taux réduit à l'intérêt légal ; A titre encore plus subsidiaire, S'il devait être ordonné le paiement d'une indemnité d'occupation, - ordonner que le montant de cette dernière fût équivalent au montant du loyer hors taxes, sans majoration, soit 7516,67 euros. Par ordonnance contradictoire en date du 6 septembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de la Roche-sur-Yon a : - constaté l'existence d'une contestation sérieuse ; en conséquence, - dit n'y avoir lieu à référé ; - dit n'y avoir lieu à condamnation de l'une ou l'autre partie au titre des frais irrépétibles. Le 20 septembre 2022, la société les flâneries a relevé appel de cette ordonnance, en intimant la société Gaël. Le 16 décembre 2022, la société les Flâneries a demandé de réformer l'ordonnance déférée en ce que le juge avait estimé que ses propres demandes se heurtaient à des contestations sérieuses et inviter les parties au principal à se pourvoir ainsi qu'elles en aviseraient, et statuant à nouveau : À titre principal, - débouter la société Gaël de sa demande de compensation ; - débouter la société Gaël de l'intégralité de ses contestations ; - la dire parfaitement recevable ayant qualité agir à la présente procédure ; - constater que la clause résolutoire insérée au contrat de bail 17 juillet 2019 dont était titulaire la société Gaël pour l'exploitation d'un local sis centre commercial « les Flâneries », [Adresse 5], était acquise depuis le 1er août 2021; - constater, en conséquence, la résiliation du dit bail à compter de cette date; En tout état de cause, - condamner, à titre provisionnel, la société Gaël pour paiement à son profit d'une somme de 42'832,70 euros ttc au titre des loyers dus dans le cadre d'un commandement assorti des intérêts de retard au « taux de 10 % dans la limite maximum du taux d'usure » conformément à l'article 50 du contrat de bail commercial en date du 17 juillet 2019 ; - ordonner l'expulsion de la société Gaël et de tous occupants de son chef des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification à intervenir ; - condamner la société Gaël au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er août 2021 correspondant au loyer mensuel soit 16'279,45 euros jusqu'au départ effectif ; - condamner la société Gaël au paiement d'une somme de 9525,94 euros correspondant au montant du dépôt de garantie de 13'525,94 euros facturé le 15 août 2021 déduction faite d'un acompte de 4000 euros réglé le 24 janvier 2022 ; A titre subsidiaire, - juger que l'octroi de délais de paiement serait subordonné au règlement en parallèle de la totalité des loyers échus postérieurement au commandement et du loyer courant à son échéance ; - dire et juger que la société Gaël devrait en outre s'acquitter, en tout état de cause, nonobstant les délais de paiement qui pourraient être accordés, des loyers courants ; - juger que les échéances accordées au titre des délais de paiement s'ajouteraient au paiement du loyer courant ; - juger que la clause résolutoire serait acquise dès lors que le preneur ne s'acquitterait pas à date du loyer courant outre les échéances au titre des délais de paiement ; - disjoindre la demande de compensation de la société Gaël ; En tout état de cause, - débouter la société Gaël de l'intégralité de ses prétentions ; - condamner la société Gaël aux dépens des deux instances, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 30 juin 2021, et à lui payer la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles des deux instances. Le 16 novembres 2022, la société Gaël a demandé de réformer l'ordonnance déférée en ce qu'elle avait dit n'y avoir lieu à condamnation de la société les Flâneries au titre des frais irrépétibles, et de la confirmer pour le surplus; en conséquence, - débouter la société les Flâneries de l'ensemble de ses demandes ; - condamner la société les Flâneries à lui payer les sommes de 5000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et de 5000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ; À titre subsidiaire, - ordonner la révision du bail commercial liant les parties afin qu'il fût convenu que les loyers ne seraient pas dus durant toute la période de fermeture administrative du local ; A titre encore plus subsidiaire, Si par impossible la juridiction devrait considérer que les loyers sollicités fussent dus, sans contestation sérieuse, - ordonner qu'elle pourrait s'en acquitter en 24 mensualités égales ; - ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteraient intérêt à un taux réduit à l'intérêt légal ; - ordonner durant la période de l'échéancier, la suspension des effets de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer qui lui avait été délivré ; - ordonner que la clause résolutoire ne jouerait pas si elle-même se libérait dans les conditions fixées par la juridiction ; A titre infiniment subsidiaire, s'il devait être ordonné le paiement d'une indemnité d'occupation, - ordonner que le montant de cette dernière fût équivalent au montant du loyer hors taxes, sans majoration, soit 7516,67 euros. MOTIVATION : Sur les demandes en paiement et la clause résolutoire: Selon l'article 872 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de commerce peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 873 alinéa 2 du même code ajoute que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. Le juge des référés n'est pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, ni pour allouer des provisions au titre des loyers et charges impayés, ou pour une indemnité d'occupation. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail, prévoyant sa résiliation de plein droit, ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement, à peine de nullité, doit mentionner ce délai. Sur l'exigibilité des loyers : L'avenant en date du 13 octobre 2020 avait rappelé que la prise de possession n'avait pas eu lieu en novembre 2019, contrairement aux conditions particulières du bail initial, il précise de manière littérale, en son article 3, que cette prise de possession aura lieu dans les 2 mois de la signature des présentes. Et l'article 4 de cet avenant, qui a modifié l'article 8 du contrat de bail initial (modalités de paiement du loyer) : - a prévu que le loyer serait réglé pour la première fois le jour de l'ouverture au public du local (ou à l'expiration du délai allant jusqu'au 1er janvier 2021 si le preneur n'avait pas ouvert dans ce délai) ; - a rappelé qu'il en résultait que le preneur bénéficierait d'une franchise de loyer et de charges entre la date de prise de possession et son ouverture au public (ou l'expiration d'un délai allant jusqu'au 1er janvier 2021 s'il n'a pas ouvert au public dans ce délai. Soutenant que l'avenant au contrat de bail avait prévu que le loyer ne serait dû qu'au jour de l'ouverture du local au public, la société Gael observe qu'au mois de février 2021, le local n'était toujours pas livré, que l'état des lieux n'aurait été réalisé que le 22 mars 2021, et que compte tenu des diverses fermetures administratives, le local n'a pu être ouvert au public que le 19 mai 2021, et encore de manière très partielle car seule la vente à emporter était possible. La preneuse estime ainsi que les loyers n'étaient dus qu'à compter du 19 mai 2021. Il résulte d'une lecture littérale de l'avenant susdit que les loyers seraient dus au plus tard à compter du 1er janvier 2021. Cependant la société Gael a produit un état des lieux d'entrée daté du 22 mars 2021 portant sur le lot 26 A, établi contradictoirement avec la société Les Flâneries. Dès lors, sa contestation afférente à l'absence l'exigibilité des loyers à tout le moins avant le 22 mars 2021 présente un caractère sérieux. Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance initiale: L'article 1719 du code civil oblige le bailleur de délivrer au preneur la chose louée, sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière. Le bailleur doit vérifier que la chose louée peut être affectée à l'usage prévu au bail. Le bailleur est tenu d'effectuer l'ensemble des travaux nécessaires à l'exercice de l'activité stipulée au contrat. La clause en vertu de laquelle le preneur prend les lieux en l'état ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance. Les travaux prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation contraire expresse, à la charge du bailleur. Le bailleur peut toutefois être déchargé des travaux de mise en conformité prescrits par l'administration par une clause claire et précise. L'interprétation d'un contrat échappe aux pouvoirs du juge des référés. Toute dérogation contractuelle au principe mettant ces travaux à la charge du bailleur doit être interprétée restrictivement, de telle sorte qu'une clause ambiguë doit être interprétée en faveur du locataire. Mais le bailleur ne peut, par le biais d'une clause relative à l'exécution de travaux, s'affranchir de son obligation de délivrance (Cass. 3e civ., 1er juin 2005, n°04-12.200, Bull. 2005, III, n°119). Les conditions particulières du bail initial ont prévu que le bien loué, identifié comme la cellule n°26A, était un local existant et précédemment exploité, de sorte que le preneur déclarait le prendre dans l'état qu'il connaissait pour l'avoir vu et visité préalablement aux présentes. L'article 29 du contrat de bail initial avait prévu l'obligation, pour le preneur, d'obtenir les autorisations administratives d'ouverture, notamment au titre de la commission de sécurité et de l'accessibilité aux handicapés. L'article 34 du contrat de bail initial avait prévu que les travaux d'aménagement et de décoration intérieure du local seraient exécutés par le preneur, à ses frais et risques, dans les conditions indiquées dans le cahier des charges du preneur annexé aux présentes, qu'ils devraient être préalablement soumis au bailleur pour accord, et qu'il devrait être soumis au bailleur un dossier complet. L'article 33 du contrat de bail initial avait stipulé que le preneur devrait, à ses frais et risques, effectuer tous travaux généralement quelconques, même de modification, qui pourraient être exigés par l'administration, ou tout organisme public ou parapublic, en conformité avec la réglementation actuelle ou future. Et en particulier, ceux qui seraient imposés en fonction de la nature de son activité, au titre des normes de sécurité, d'hygiène ou autre, le tout sans recours contre le bailleur. La société Gael fait grief à la bailleresse d'avoir manqué à son obligation de délivrance jusqu'au 22 mars 2021, en raison jusqu'à cette date de l'absence de réseau d'eau (arrivée et évacuation) et d'accès aux personnes à mobilité réduite, rendant impossible l'exploitation des lieux donnés à bail à la preneuse, exploitant un établissement de bar restauration sous la franchise Colombus Café. Elle soutient avoir ainsi réalisé elle-même les travaux y afférents, qui ne lui incombaient pas, et produit à cet égard un devis de l'entreprise Bgcv du 23 octobre 2020 à hauteur de 29 597,66 euros. Mais à l'inverse, la société Les Flâneries soutient que l'ensemble de ces travaux incombait à la société Gael en vertu des clauses du contrat et de l'avenant, car ce dernier intégrait déjà la durée prévisible des travaux et qu'il appartenait alors à la preneuse de stipuler un délai plus long le cas échéant. Il est constant entre parties que les lieux donnés à bail ne comportaient pas de réseau d'arrivée d'eau et d'évacuation des eaux usées, ni d'accès aux personnes à mobilité réduite. Et la société Gael justifie de l'absence de réalisation totale des travaux susdits: - à la date du 10 février 2021, date à laquelle le responsable de la sécurité du centre commercial l'avise de l'absence actuelle de réception des travaux, en lui indiquant que l'ouverture serait validée sous réserve de rapports vierges de toutes observations ; - mais encore au 24 février 2021, date de réception d'une facture afférente à un état de réalisation partielle des travaux objet du devis susdit. Enfin, la société Gael produit un état des lieux d'entrée daté du 22 mars 2021 portant sur le lot 26 A, établi contradictoirement avec la société Les Flâneries. S'il peut être admis que les dispositifs d'accès aux personnes à mobilité réduite ont trait à des travaux prescrits par l'autorité administrative, il y aurait alors lieu de considérer que ceux-ci incombent en principe au bailleur, sauf clause expresse contraire les mettant à la charge du preneur. Une lecture littérale des clauses susdites, mettant à la charge du preneur tous travaux exigés par l'administration, met en évidence leur caractère particulièrement général. Pour déterminer si cette clause met expressément à la charge de la preneuse les travaux d'aménagement nécessaire à l'accessibilité des lieux loués aux personnes à mobilité réduite, il est donc nécessaire de l'interpréter. Mais le juge des référés ne peut pas se livrer à l'interprétation d'un contrat. Pour le surplus, il y a lieu de retenir que la littéralité des clauses contractuelles semble mettre à la charge de la preneuse l'ensemble des travaux nécessaire à son activité, y compris donc ceux afférents aux réseaux d'amenée des eaux et d'évacuation des eaux usées, alors que ceux-ci sont nécessaires à son activité de bar restauration. Ces clauses sont ainsi susceptibles de mettre à la charge de la preneuse les travaux nécessaires à l'exercice de l'activité stipulée au contrat de bail, alors qu'il est établi que la preneuse a elle-même réalisé ces travaux. Dans ces circonstances, en soutenant que la société Les Flâneries aurait manqué à son obligation de délivrance initiale, la société Gael lui a opposé avec succès une contestation sérieuse, faisant échec à l'exercice de ses pouvoirs par le juge des référés. Il conviendra donc de constater l'existence d'une contestation sérieuse, de dire n'y avoir lieu à référé, et l'ordonnance sera confirmée de ce chef. * * * * * Il conviendra donc de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné la société Les Flâneries aux entiers dépens de première instance, et a débouté les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles de première instance. Les parties seront déboutées de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles d'appel, qu'aucune considération d'équité ne conduira à allouer à quiconque. La société Les Flâneries sera condamnée aux entiers dépens d'appel. PAR CES MOTIFS: La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions; Y ajoutant : Déboute les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles d'appel; Condamne la société par actions simplifiées Les Flâneries aux entiers dépens d'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,