Cour de cassation, 11 mars 2014. 12-35.145

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu que la décision du syndicat de l'association syndicale libre d'Arc 1950 Le village (l'ASL) de refuser le changement d'affectation du local appartenant à la société civile immobilière East properties (la SCI) devait nécessairement, selon les statuts, être motivée par l'atteinte à la conception du programme d'ensemble, qu'en l'espèce ce refus était motivé par le fait que "le syndicat considère que, dans l'intérêt du village, ce lot doit conserver comme activité la restauration plutôt que devenir un magasin de sports", que le syndicat avait déjà refusé à la SCI un certain nombre de possibilités de despécialisation envisagées, et avait autorisé un restaurant sous la "réserve que cette nouvelle activité de restauration ne vienne pas concurrencer directement un restaurant existant dans le village", exprimant ainsi sa conception de l'intérêt du village et de l'atteinte à la conception du programme d'ensemble, conception réitérée lors de la réunion du syndicat du 29 septembre 2010 paraissant peu compatible avec la recherche de "la conception du programme d'ensemble", et que la décision du conseil d'administration refusant la demande de despecialisation de la SCI n'était pas conforme aux motifs de refus admis par les statuts de l'ASL, la cour d'appel, qui n'a pas statué par un motif dubitatif ni dénaturé les statuts et le cahier des charges, a pu, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la validité douteuse des décisions de l'ASL, en déduire que le changement d'affectation des locaux en dépit du refus de l'ASL n'était pas constitutive d'un trouble manifestement illicite ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne l'ASL Arc 1500 aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne l'ASL Arc 1500 à payer à la SCI East Properties et au syndicat local des moniteurs d'Arc 2000 une somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de L'ASL Arc 1 500 ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour l'association Syndicale libre d'Arc 1950 le village Il est fait grief à la décision attaquée d'AVOIR débouté l'association syndicale libre Arc 1950 le village de ses demandes et de l'AVOIR condamnée, in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Prince des cimes, à payer à la SCI EAST PROPERTIES d'une part, et au syndicat local des moniteurs de ski Arc 2000 d'autre part, la somme de 2 000 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure, ainsi que les dépens ; AUX MOTIFS QU'«il résulte tant du cahier des charges que du règlement de copropriété Le Prince des cimes que cette association syndicale libre présente cette particularité que les propriétaires membre de l'association n'ont pas de droit de vote individuel, qu'ils sont nécessairement représentés par le syndic de la copropriété dont ils font partie et que celui-ci est censé émettre la voix de l'unanimité de copropriétaires ; Que l'article 12 des nouveaux statuts précise que "pour l'exercice du droit de vote, chaque immeuble en copropriété est indivisible vis-à-vis de l'association, le mandataire de la copropriété votant dans le même sens avec toutes les voix dont il dispose", étant précisé qu'en fait un seul syndic représente quatre copropriétés, un autre en représente trois et un troisième en représente deux sur 10 "copropriétaires" selon les mentions du procès-verbal du 26 novembre 2008, de l'assemblée générale qui élit membres du "syndicat" des personnes qui ne sont pas membres de l'assemblée générale ; Attendu que la SCI s'est vu refuser le changement d'affectation de son local et a passé outre, pour partie puisque, selon les indications données par les parties et les productions, le bail litigieux ne concerne qu'une partie du local initialement à usage de restaurant ; Qu'un tel refus doit nécessairement, selon les statuts, être motivé par l'atteinte à la conception du programme d'ensemble, notion il est vrai particulièrement vague dès lors que le trouble de voisinage n'est pas en cause ; Qu'en l'espèce, il résulte du procès-verbal de réunion du 15 juillet 2011 du syndicat, appelé conseil d'administration dans les premiers statuts et en tous cas au moment de l'adhésion de la SCI East Properties, que ce refus est motivé parce que "le syndicat considère que, dans l'intérêt du village, ce lot doit conserver comme activité la restauration plutôt que devenir un magasin de sports" ; Que, déjà une réunion du syndicat du 19 mars 2010, avait refusé à la SCI un certain nombre de possibilités de spécialisation envisagées, et avait autorisé un nouveau restaurant, sans autre précision, pour occuper l'espace mongol et secteur de la casbah et un restaurant "se spécialisant dans différents types de brochettes" pour occuper l'espace restaurant principal, et exprimait ainsi sa conception de l'intérêt du village et de l'atteinte à la conception du programme d'ensemble en limitant son accord par la "réserve que cette nouvelle activité de restauration ne vienne pas concurrencer directement un restaurant existant dans le village", conception réitérée dans la réunion du syndicat du 29 septembre 2010, point 6, précisant même qu'avant de se prononcer le "resort club" (soit le syndicat, semble-t-il) consultera l'association des commerçants avant de se prononcer définitivement sur le type de restauration choisi", ce qui paraît peu compatible avec la recherche de "la conception du programme d'ensemble", et qu'il est d'ailleurs notable que le président-directeur général de l'ASL adressait à l'association des commerçants des copies des courriers de réponse à East Properties ; Attendu qu'il en résulte que, alors que les décisions de l'assemblée générale de l'ASL, dont les membres n'ont pas de droit individuel de vote, et de celles du conseil d'administration composé de membres ne figurant pas au nombre de leurs électeurs, et donc, pour ces raisons, d'une validité douteuse, la décision dudit conseil d'administration refusant la demande de déspécialisation de la SCI East Properties n'apparaît pas conforme aux motifs de refus admis par les statuts de l'ASL et que l'ASL ne justifie pas d'un trouble manifestement illicite ; Qu'il est à noter par ailleurs qu'il résulte de la pièce 9 de la SCI appelante, procès-verbal de la direction générale des entreprises, de la concurrence, de la consommation, du travail et de l'emploi de la région Rhône Alpes, en date du 28 septembre 2011, que madame X... et monsieur Y..., gérant un magasin de presse-souvenirs à Arc 1950, et désireux de changer d'activité, ont envisagé la création d'un salon de thé - sandwicherie et que "le directeur de l'ASL monsieur Z... m'a répondu oralement qu'il y avait suffisamment de restaurants" et que cette déclaration, faite de manière étrangère au présent litige, colore inévitablement ce dernier ; Que l'ordonnance entreprise sera donc réformée» ; 1°/ ALORS QUE le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; qu'en l'espèce, il était constant qu'aux termes du «Cahier des charges» de «l'Arc 1950» qui «constitue un complément des statuts de l'association syndicale libre d'Arc 1950, Le village» (article 1), «Il est expressément indiqué que le Village a été conçu de façon à créer un centre de vie, autour de la place centrale et de la rue commerçante devant assurer aux résidents une diversité de commerces, une animation et la possibilité de trouver les services nécessaires à la satisfaction de leurs besoins» et qu'«En conséquence, afin de respecter cet équilibre, ainsi que la tranquillité et la sécurité des Résidents, ces affectations d'origine devront, en principe, être maintenues» si bien que «tout changement d'affectation d'un local commercial devra recueillir au préalable l'accord du syndicat de l'Association qui pourra le cas échéant interdire l'activité projetée si elle est de nature à porter atteinte à la conception du programme d'ensemble ou à causer un trouble de voisinage» (article 3, 1°) ; qu'il s'en évinçait que tout changement d'affectation d'un local d'activité sans autorisation du syndicat de l'association syndicale libre (ASL) constituait un trouble manifestement illicite qu'il appartenait au juge des référés de faire cesser ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que la SCI EAST PROPERTIES était passée outre le refus de changement d'affectation de ses lots exprimé par l'ASL (arrêt page 5 § 7) ; qu'en refusant cependant de constater l'existence d'un trouble manifestement illicite, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 809 du code de procédure civile ; 2°/ ALORS QUE le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que le refus de changement d'affectation d'un lot exprimé par l'ASL devait être motivé par l'atteinte à la conception du programme d'ensemble ; qu'en écartant l'existence d'un trouble manifestement illicite au prétexte que le refus opposé à la SCI EAST PROPERTIES ne semblait pas conforme aux motifs de refus admis par les statuts de l'association syndicale libre, après avoir seulement relevé que le motif de refus avancé paraissait «peu compatible avec la recherche de "la conception du programme d'ensemble"», la cour d'appel qui n'a pas caractérisé quelle était la conception du programme d'ensemble, ni a fortiori caractérisé l'abus par l'association syndicale libre de son droit de refuser un changement d'affectation, a tout au plus caractérisé une contestation sérieuse, mais non l'absence de trouble manifestement illicite, et a en conséquence privé sa décision de base légale au regard de l'article 809 du code de procédure civile ; 3°/ ALORS QUE les juges du fond ne peuvent pas statuer par un motif dubitatif ; qu'en affirmant en l'espèce que le motif de refus de changement d'affectation avancé «parait peu compatible avec la recherche de la «conception du programme d'ensemble», la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4°/ ALORS QU'il était constant que, aux termes du «Cahier des charges» de «l'Arc 1950» qui «constitue un complément des statuts de l'association syndicale libre d'Arc 1950, Le village» (article 1), «Il est expressément indiqué que le Village a été conçu de façon à créer un centre de vie, autour de la place centrale et de la rue commerçante devant assurer aux résidents une diversité de commerces, une animation et la possibilité de trouver les services nécessaires à la satisfaction de leurs besoins» ; que le règlement d'utilisation et de fonctionnement des locaux commerciaux et d'activité précisait dans le même sens (article D, 1) que «chaque commerce fait partie d'un ensemble de commerce largement diversifié d'Arc 1950, dont la variété a été conçue pour rehausser le caractère, la qualité et la réputation du Village en tant que complexe de vente de détail de niveau supérieur digne d'une station de qualité et pour offrir une pluralité bien équilibrés de marchandises au public, en vue d'atteindre pour les acquéreurs un maximum d'achalandage et de revenus» ; que telle était la «conception du programme d'ensemble» susceptible de motiver un refus de changement d'affectation ; que dès lors c'est à juste titre que l'association syndicale libre a refusé le changement d'affectation en prenant en compte la nécessité de maintenir une offre diversifiée de restaurants ne se concurrençant pas directement ; qu'en affirmant au contraire que ce souci de ne pas laisser s'implanter des commerces identiques et la prise en compte de l'avis de l'association des commerçants paraissait peu compatible avec la recherche de la «conception du programme d'ensemble», la cour d'appel a violé les statuts et le cahier des charges de l'association syndicale libre d'Arc 1950, le village ; 5°/ ALORS QUE le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; qu'en l'espèce, il était constant qu'à défaut d'autorisation de l'ASL, la société EAST PROPERTIES ne pouvait pas modifier la destination de ses lots sans violer manifestement les statuts de l'ASL qui s'imposaient à elle ; que dès lors la circonstance que la validité des décisions de refus de changement de destination de l'ASL soit «douteuse», tel que la cour d'appel a cru devoir le constater, ne changeait rien au fait que la société EAST PROPERTIES avait agi sans autorisation, ce qui caractérisait un trouble manifestement illicite ; qu'en retenant le contraire, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et privé sa décision de base légale au regard de l'article 809 du code de procédure civile ; 6°/ ALORS QUE les juges du fond ne peuvent pas statuer par un motif dubitatif ; qu'en affirmant en l'espèce que les décisions de l'assemblée générale de l'association syndicale libre étaient «d'une validité douteuse», la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 7°/ ALORS QUE le juge doit en toutes circonstances, faire observer et observer lui même le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office un moyen tiré du fait que la validité des décisions de l'association syndicale libre aurait été «douteuse», sans inviter au préalable les parties à faire valoir leurs observations sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;