Cour de cassation, 01 février 1995. 92-21.104

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1 / Mme Aïcha X..., veuve D..., demeurant à Douar Tamlalt, commune rurale de Temsia, province d'Agadir (Maroc), 2 / M. Laoucine D..., demeurant à Saint-Ouen (Seine-Saint-Denis), ..., 3 / M. Belaïd D..., demeurant à Touar Tamlalt, commune rurale de Temsia, province d'Agadir (Maroc), 4 / Mlle Fatima D..., demeurant commune rurale de Temsia, province d'Agadir (Maroc), en cassation d'un arrêt rendu le 28 septembre 1992 par la cour d'appel d'Amiens (1re et 3e chambres civiles réunies), au profit de M. C... girard, demeurant à Paris (6e), ..., pris en sa qualité de syndic à la liquidation des biens de M. Raymond A..., défendeur à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 19 décembre 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Aydalot, conseiller rapporteur, M. Peyre, Mme Giannotti, MM. Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, M. Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Aydalot, les observations de la SCP Masse-Dessen, Georges et Thouvenin, avocat des consorts D..., de Me Barbey, avocat de M. B..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur les deux premiers moyens, réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 28 septembre 1992), statuant sur renvoi après cassation, que M. Y... est devenu cessionnaire en 1958, par l'intermédiaire de M. A..., agent immobilier, d'une promesse de vente consentie, en 1953, à M. Z... par M. F..., prétendant agir au nom des propriétaires, les époux E..., et portant sur plusieurs lots d'un immeuble leur appartenant et dans une partie desquels il avait exploité un fonds de commerce ; que les consorts D..., héritiers de M. Y..., ont assigné M. A..., devenu, en 1969, propriétaire du bien par adjudication, pour faire reconnaître que leur auteur en était lui-même propriétaire par le paiement du prix et, subsidiairement, que M. A... s'était engagé, au cours d'une procédure pénale, à régulariser la situation du cessionnaire comme propriétaire des lots revendiqués ; Attendu que les consorts D... font grief à l'arrêt de les débouter de leur action en revendication, alors, selon le moyen, "1 / que le principe d'ordre public "nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude" s'entend en ce sens que l'on ne peut arguer de sa faute délictuelle, quasi délictuelle ou contractuelle pour en tirer un avantage quelconque ; que l'agent immobilier, rédacteur d'un acte de vente, qui a omis de s'assurer de sa validité en ne vérifiant pas l'exactitude des origines de propriété par lui rappelées, ne saurait donc exciper de l'éventuelle nullité de l'acte qu'il a fait ainsi souscrire pour mettre en échec une action en revendication exercée contre lui après qu'il fut devenu propriétaire du bien vendu par son intermédiaire ; qu'en érigeant en principe qu'il y avait nécessairement lieu de distinguer entre la régularité de la transmission immobilière et l'éventuelle responsabilité professionnelle puis en admettant que, en sa qualité d'adjudicataire de l'immeuble, l'agent immobilier pouvait opposer au revendiquant l'irrégularité des contrats qu'il avait établis en sa qualité de professionnel spécialiste de la rédaction d'actes juridiques, c'est-à -dire sa propre faute contractuelle, la cour d'appel a violé le principe selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ; 2 / que la promesse de vente vaut vente et opère transfert de propriété dès qu'il y a consentement réciproque sur la chose ainsi que sur le prix ; que sa cession, qui investit le cessionnaire de tous les droits du cédant, a le même effet translatif ; qu'il en résulte qu'une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble, suivie de sa cession, est un mode de transmission "normal" de propriété immobilière au même titre qu'un jugement d'adjudication ; qu'en retenant que la promesse de vente cédée à l'auteur des consorts D... ne pouvait prévaloir sur des titres translatifs "normaux", tel un jugement d'adjudication, établissant ainsi une hiérarchie entre les divers titres translatifs de propriété, la cour d'appel a violé les articles 711 et 1589 du Code civil ; 3 / que la promesse de vente vaut vente dès qu'il y a accord sur la chose et sur le prix ; que l'acte de cession du 10 février 1958 comportait un tel accord ; que la parole donnée par l'agent immobilier au magistrat instructeur de "régulariser" la situation du cessionnaire comme propriétaire ne constituait pas une nouvelle offre de vente dont les conditions auraient dû être indiquées ; qu'il s'agissait d'un engagement d'exécuter la promesse synallagmatique de vente antérieurement conclue, c'est-à -dire de faire en sorte que l'acte authentique de vente pût être dressé et que les formalités de publicité foncière pussent être accomplies pour que l'acte fût opposable aux tiers ; que l'engagement pris par l'agent immobilier devant le juge d'instruction constituait donc, non une offre de contracter, mais une promesse ferme d'obtenir l'exécution de l'acte de cession conclu par son entremise ; qu'en retenant qu'il s'agissait d'une simple déclaration d'intention qui ne s'était pas réalisée et qu'il était impossible d'y voir la formation d'une véritable promesse de vente pour un prix au surplus non précisé, la cour d'appel a violé l'article 1101 du Code civil" ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu'il n'était pas justifié de l'habilitation de M. F... par les époux E... de procéder à l'aliénation de l'immeuble, la cour d'appel a pu en déduire, sans établir une hiérarchie entre les titres de propriété et sans violer le principe visé au moyen, dès lors que dans le cadre d'une action en revendication dirigée contre M. A... en sa seule qualité d'acquéreur du bien litigieux, ce dernier était fondé à se prévaloir du défaut de validité de la promesse de vente du 16 avril 1953 et de ses cessions ultérieures, qu'il n'était pas établi que M. Y... ait acquis de leur véritable propriétaire les biens immobiliers revendiqués par les consorts D... ; Attendu, d'autre part, qu'interprétant les déclarations de M. A... devant le juge d'instruction, la cour d'appel a souverainement retenu qu'elles ne s'analysaient qu'en une simple déclaration d'intention qui ne s'est jamais réalisée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen : Attendu que les consorts D... font grief à l'arrêt de les débouter de leur action en revendication fondée sur l'acquisition de la prescription abrégée, alors, selon le moyen, "1 / que l'acte de cession de fonds de commerce du 31 janvier 1958 ne comportait ni engagement du propriétaire de donner à bail au cessionnaire les locaux dans lesquels le fonds était exploité, ni cession de bail par le cédant du fonds de commerce ; qu'en affirmant que la possession du cessionnaire pouvait s'expliquer par un titre locatif rappelé en un acte du 31 janvier 1958 par lequel il acquérait d'un tiers le fonds de commerce qui y était exploité, la cour d'appel a dénaturé cet acte en violation de l'article 1134 du Code civil ; 2 / que les juges sont tenus de statuer dans les limites du débat telles que fixées par les conclusions des parties ; que le syndic de l'agent immobilier n'avait nullement soutenu que le cessionnaire eût bénéficié d'un titre locatif portant sur l'immeuble en litige, ni qu'un tel titre aurait été rappelé dans l'acte du 31 janvier 1958 ; qu'en retenant que la possession du cessionnaire pouvait s'expliquer par le titre rappelé dans cet acte, la cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation des articles 4 et 7 du nouveau Code de procédure civile ; 3 / que les consorts D... avaient fait valoir que la possession de leur auteur n'avait pu être exercée qu'à titre de propriétaire puisque aussi bien il n'avait jamais versé un loyer quelconque à qui que ce fût ; qu'en énonçant que cette possession pouvait s'expliquer par un titre locatif sans répondre à leurs conclusions, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs, ne satisfaisant pas ainsi aux exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 4 / que la promesse de vente vaut vente et a pour effet de transférer la propriété dès qu'il y a consentement réciproque sur la chose et le prix ; que, en outre, la cession d'une telle promesse, qui investit le cessionnaire de tous les droits du cédant, a le même effet translatif ; qu'il en résulte que la cession d'une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble constitue bien un juste titre au sens de l'article 2265 du Code civil ; qu'en déclarant le contraire, la cour d'appel a violé cette disposition ainsi que les articles 711 et 1589 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant retenu, par une interprétation nécessaire, exclusive de dénaturation, des termes ambigus de l'acte de cession du fonds de commerce du 31 janvier 1958 que la possession de M. Y... présentait un caractère équivoque dès lors qu'elle pouvait découler de l'exploitation du fonds de commerce et non de sa qualité de propriétaire de l'immeuble, la cour d'appel, qui n'avait pas à s'expliquer sur de simples arguments et sans modifier l'objet du litige, a, par ces seuls motifs d'où il résulte que M. Y... ne justifiait pas d'une possession lui permettant de bénéficier de la prescription, légalement justifié sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Dit n'y avoir lieu à indemnité en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; Condamne les consorts D... aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du premier février mil neuf cent quatre-vingt-quinze.