Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés
Ordonnance du 22 avril 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 24/01056 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QONF
PRONONCÉE PAR
Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,
Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 14 mars 2025 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé
ENTRE :
S.N.C. [Localité 5] VENDOME 3
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Julien DUPUY de la SELARL DBA AVOCATS, avocat postulant au barreau de l’ESSONNE, et par Maître Dominique COHEN TRUMER de la SELASU CABINET COHEN-TRUMER, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : A0009
DEMANDERESSE
D'UNE PART
ET :
S.A.S. LYA FOOD
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Anaëlle ALTHEY, avocate postulante au barreau de l’ESSONNE, et par Maître Zayan BALHAWAN, avocat plaidant au barreau de PARIS,
DÉFENDERESSE
D'AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, la SNC EVRY VENDOME 3 a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry la SAS LYA FOOD, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, de l'article 1103 du code civil de l'article L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir :
- Juger et constater que le jeu de la clause résolutoire est acquis à effet du 16 août 2024 et ordonner en conséquence l'expulsion de la SAS LYA FOOD ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, du local à usage commercial n°13 situé au centre commercial [Localité 5] [Adresse 2] à [Localité 6] ;
- Juger que la SNC [Localité 5] VENDOME 3 pourra procéder à l'enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l'immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la SAS LYA FOOD ;
- Condamner la SAS LYA FOOD à payer à titre provisionnel à la SNC [Localité 5] VENDOME 3 la somme totale de 161.293,90 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires arrêtée au 1er octobre 2024 ;
- Juger mal fondée une éventuelle demande de délais ;
- Subsidiairement et dans l'hypothèse où des délais étaient accordés, juger que les sommes qui seront versées par la SAS LYA FOOD s'imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, l'arriéré dû au titre du commandement de payer n'étant apuré qu'en outre ;
- Dans cette hypothèse, juger que faute par la SAS LYA FOOD de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement de payer, et l'arriéré, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise et la SNC [Localité 5] VENDOME 3 pourra dès lors poursuivre l'expulsion de la SAS LYA FOOD ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier ;
- Condamner la SAS LYA FOOD à payer à la SNC [Localité 5] VENDOME 3 une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majoré de 50%, conformément à l'article 21.7 du bail, augmentée des charges, taxes et accessoires ;
- Juger que le dépôt de garantie restera acquis à la SNC [Localité 5] VENDOME 3 ;
- Condamner la SAS LYA FOOD à payer à la SNC [Localité 5] VENDOME 3 la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SAS LYA FOOD en tous les dépens, en ce compris le coût du commandement, les frais de délivrance de la présente assignation, de la notification éventuelle à créanciers inscrits et de la signification de l'ordonnance à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, la SNC [Localité 5] VENDOME 3 expose que, par acte du 27 décembre 2016, elle a donné à bail à Monsieur [X] [T], aux droits duquel est venue la SAS LYA FOOD, des locaux commerciaux dépendant du centre commercial [Localité 5] 2, moyennant un loyer annuel hors taxes de 81.185 euros, payable trimestriellement à terme à échoir. Elle explique que sa locataire ayant cessé de procéder au règlement de ses loyers et charges, elle a été contrainte, après une sommation restée vaine, de lui faire délivrer par commissaire de justice le 15 juillet 2024 un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer en principal la somme de 107.772,06 euros, lequel est demeuré infructueux dans le délai imparti.
Appelée à l'audience du 10 décembre 2024, puis à celle du 24 janvier 2025, l'affaire a été utilement renvoyée à l'audience du 14 mars 2025 au cours de laquelle la SNC [Localité 5] VENDOME 3, représentée par son conseil, s'est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle maintient ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d'instance développant de nouveaux moyens en réplique. Elle a également actualisé le montant de la dette locative à la somme de 130.452,31 euros TTC arrêtée au 3 février 2025.
En défense, la SAS LYA FOOD, représentée par son conseil, s'est référée à ses conclusions en défense aux termes desquelles, au visa des articles L.145-41 et suivants du code de commerce, des articles 1231-1 et suivants, 1343-5 du code civil, elle sollicite du juge des référés de :
- Débouter la SNC [Localité 5] VENDOME 3 de toutes ses demandes, fins et conclusions, en ce qu'elles sont mal fondées tant en droit qu'en fait ;
- Accueillir le bien fondé des demandes, fins et conclusions de la SAS LYA FOOD, en ce qu'elles sont fondées sur des faits vérifiables et des bases juridiques solides ;
- Accorder des délais de paiement afin de permettre à la société preneuse de régulariser sa situation financière, en tenant compte des efforts substantiels déjà réalisés, de la réduction du montant dû et des paiements déjà effectués. La SAS LYA FOOD sollicite la possibilité de régler la somme de 60.305,92 euros sur une période de 24 mois, avec des mensualités de 2.512,74 euros, dans le cadre de l'option de réduction des pénalités et des intérêts, tout en tenant compte des difficultés économiques temporaires rencontrées ;
- Suspendre les effets de la clause résolutoire en application de l'article L.145-41 du code de commerce, étant précisé que la résiliation du bail n'a pas été constatée par une décision de justice ayant acquis force de chose jugée ;
- Modérer et supprimer les pénalités de retard et les intérêts réclamés, au regard de leur caractère excessif, de l'absence de ventilation suffisante dans le commandement de payer et des efforts de régularisation réalisés par la SAS LYA FOOD ;
- Condamner la SNC [Localité 5] VENDOME 3 au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour couvrir les frais irrépétibles de la présente instance ;
- Ordonner la condamnation de la SNC [Localité 5] VENDOME 3 aux dépens de l'instance.
A l'appui de ses demandes, elle fait valoir que l'extension du centre commercial a accru la concurrence entre les restaurants déjà installés, de sorte qu'elle a été contrainte de s'adapter et de modifier son offre de prestations et de services, engendrant ainsi des coûts additionnels qui ont affaibli sa situation financière. Elle ajoute avoir démontré un engagement de régularisation manifeste en procédant à plusieurs paiements successifs. Elle indique également que le protocole intervenu l'a été dans le cadre de la crise sanitaire, précisant que celui-ci a été entièrement respecté et soldé. Elle soutient enfin que le commandement de payer n'est pas suffisamment précis et ne lui permet donc pas de vérifier la régularité, la légitimité et la proportionnalité des sommes réclamées principalement au titre des pénalités et intérêts de retard, soutenant que celles-ci ne sont pas dues au motif qu'elles sont susceptibles d'être modérées par le juge du fond.
En réplique, s'agissant des pénalités et intérêts, la SNC [Localité 5] VENDOME 3 souligne l'absence de contestation sérieuse faisant valoir que leurs facturations ne sauraient être remises en cause, les clauses du contrat ne nécessitant aucune interprétation. De plus, elle s'oppose à l'octroi de délai de paiement au motif qu'ils ont déjà été accordés selon les termes du protocole d'accord conclu les 17 et 23 janvier 2024, sa locataire ne justifiant pas en quoi sa situation financière permettrait l'octroi de nouveaux délais de paiement.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Les demandes des parties tendant à voir «dire et juger» ou «constater» ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire
Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, la SNC [Localité 5] VENDOME 3 justifie par la production du bail commercial du 27 décembre 2016, du commandement de payer délivré le 15 juillet 2024 et du décompte actualisé au 3 février 2025 que sa locataire, la SAS LYA FOOD, a cessé de payer de manière régulière ses loyers, charges et taxes.
Le contrat de bail liant les parties stipule, en page 54, qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Or, la SNC [Localité 5] VENDOME 3 a fait délivrer à la SAS LYA FOOD un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce le 15 juillet 2024 d'avoir à payer la somme en principal de 107.772,06 euros au titre des loyers et charges impayés au 2e trimestre 2024 inclus.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 15 juillet 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 16 août 2024.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et sur la demande d’expulsion
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge.
Il appartient au juge saisi d'une demande de délais de paiement de s'assurer de la capacité du débiteur à honorer sa dette dans le délai de deux ans au regard de sa situation financière.
L'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire supposent que le locataire rapporte la preuve des difficultés financières rencontrées et qu'il est raisonnablement en mesure de s'acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais encore du montant des loyers en cours.
En l’espèce, la SAS LYA FOOD sollicite des délais de paiement sur 24 mois avec des mensualités à hauteur de 2.512,74 euros, demande à laquelle s'oppose la SNC [Localité 5] VENDOME 3.
Or, la SAS LYA FOOD n'apporte aucun élément probant circonstancié et actuel au soutien de ses demandes.
En effet, la production d'une déclaration de chiffres d’affaires sur l'année 2023 et de situations de compte ne sauraient suffire à établir qu'elle est en capacité d'honorer sa dette en sus du loyer courant.
Par conséquent, il convient de rejeter la demande reconventionnelle de délai de paiement formée par la défenderesse.
Dès lors, l’obligation de la SAS LYA FOOD de quitter les lieux n'étant pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer la SAS LYA FOOD occupante sans droit ni titre et dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef à défaut la SNC [Localité 5] VENDOME 3 étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier.
Comme demandé, il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande de provision au titre des impayés locatifs
Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, il ressort de l'examen du décompte actualisé au 3 février 2025 que sont réclamés en paiement les loyers, charges et taxes dus pour la période du 4ème trimestre 2020 au 1er trimestre 2025 inclus, ainsi que des pénalités et intérêts de retard à hauteur de la somme totale de 28.410,78 euros.
Or, les sommes réclamées au titre des intérêts et pénalités de retard s'analysent en une clause pénale qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances. Dès lors, elles ne présentent pas de caractère incontestable. Il convient donc de déduire les sommes réclamées à ce titre du montant provisionnel sollicité.
En conséquence, il convient de condamner, à titre de provision, la SAS LYA FOOD à payer à la SNC [Localité 5] VENDOME 3 la somme non sérieusement contestable de 102.041,53 euros comprenant les loyers, charges, indemnités d'occupation et accessoires dus au 1er trimestre 2025 inclus.
Sur la demande d'indemnité d'occupation majorée
Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.
En l'espèce, le maintien dans les lieux de la SAS LYA FOOD causant un préjudice à la SNC [Localité 5] VENDOME 3, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 16 août 2024 et ce jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.
Par conséquent, il convient de condamner la SAS LYA FOOD au paiement de ladite indemnité à compter du 1er avril 2025, les sommes dues depuis le 16 août 2024 étant comprises au titre de la provision.
En revanche, la majoration sollicitée s'analyse en une clause pénale qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, et dès lors ne présente pas de caractère incontestable. Il n'y a donc pas lieu à référé sur la demande formée à ce titre.
Sur la demande de conservation du dépôt de garantie
La demande de conservation du dépôt de garantie s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.
Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La SAS LYA FOOD, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice.
Elle est également condamnée à payer à la SNC [Localité 5] VENDOME 3 la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :
CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le local commercial n°13 dépendant du centre commercial [Localité 5] 2 situé [Adresse 1] à [Localité 6] à la date du 16 août 2024 ;
DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de suspension de l’acquisition de la clause résolutoire et en délai de paiement ;
ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l'expulsion immédiate de la SAS LYA FOOD et/ou de tous occupants de leur chef du local commercial n°13 dépendant du centre commercial [Localité 5] 2 situé [Adresse 1] à [Localité 6] ;
RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l'article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE la SAS LYA FOOD à payer à la SNC [Localité 5] VENDOME 3 la somme provisionnelle de 102.041,53 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation et accessoires impayés arrêtés au 1er trimestre 2025 inclus ;
FIXE à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation due par la SAS LYA FOOD à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SNC [Localité 5] VENDOME 3 aurait perçus si le bail ne s'était pas trouvé résilié, et ce à compter du 16 août 2024 ;
CONDAMNE la SAS LYA FOOD à payer à la SNC [Localité 5] VENDOME 3, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la majoration de l'indemnité d'occupation ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;
CONDAMNE la SAS LYA FOOD aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire ;
CONDAMNE la SAS LYA FOOD à payer à la SNC [Localité 5] VENDOME 3 la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 22 avril 2025, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier, Le Juge des Référés,
