Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/11343 - N° Portalis DBZS-W-B7H-X2ZT
JUGEMENT
DU : 27 Janvier 2025
[V] [T]
C/
S.A. HABITAT DU NORD
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 27 Janvier 2025
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
Mme [V] [T]
née le 07 Juillet 1976 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]
représentée par Représentant : Me Eric REMBARZ, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
S.A. HABITAT DU NORD, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 Novembre 2024
Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 27 Janvier 2025, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier
RG : RG : 23/11343 PAGE
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 1er août 1999, la S.A. HABITAT DU NORD a donné à bail à Madame [V] [T] et Monsieur [S] [U] un local à usage d'habitation situé [Adresse 7], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 2.428,71 francs, charges comprises.
Les parties ont dressé amiablement un état des lieux de sortie le 26 juin 2024.
Par acte d’huissier délivré le 17 novembre 2023, Madame [V] [T] a fait citer la S.A HABITAT DU NORD devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LILLE, à l’audience du 24 juin 2024, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes de 45.000 euros en réparation des préjudices subis, de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de Me Eric REMBARZ.
A l’audience du 24 juin 2024, les parties ont comparu représentées par leurs conseils. Le Juge des contentieux de la protection a, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile, après avoir recueilli l’avis ainsi que l’accord des conseils des parties, organisé les échanges et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 18 novembre 2024.
Madame [V] [T] a comparu représentée par son conseil.
Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles elle se réfère, elle sollicite, au visa de la loi du 6 juillet 1989, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
A titre principal, la condamnation de la S.A. HABITAT DU NORD à lui payer la somme de 45.000 euros « à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, à savoir le défaut de jouissance du logement loué dans les conditions conformes à la Loi, le préjudice tenant à la détérioration particulièrement grave de sa santé, tant physique, que mentale, ainsi que celle de ses enfants, outre la réparation du préjudice subi du fait de la résistance abusive de la S.A. HABITAT DU NORD aux sollicitations de sa locataire »,A titre subsidiaire, La condamnation de la S.A. HABITAT DU NORD à lui payer la somme de 27.174,60 euros, En tout état de cause, La condamnation de la S.A. HABITAT DU NORD à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de Me Eric REMBARZ.
A cette audience, la S.A. HABITAT DU NORD a comparu représentée par son conseil.
Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles elle se rapporte, elle sollicite, sur le fondement des articles 6 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 et des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article 1353 du même code, de déclarer irrecevables les demandes en réparation des préjudices antérieurs au 13 novembre 2020 et de débouter la demanderesse du surplus, outre sa condamnation aux dépens.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.
A l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 27 janvier 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la fin de non-recevoir :
En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En application de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Aux termes de ses conclusions, Madame [V] [T] sollicite la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 45.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, sans distinguer la somme réclamée pour l’un et pour l’autre. En outre, les motifs invoqués au soutien de ses demandes ne fixent pas de bornes temporelles aux préjudices alléguées. Elle fait état « d’importants problèmes » « depuis plusieurs années » l’ayant conduit à demander sa mutation dans un autre logement dès 2015.
Sa demande subsidiaire est, en revanche, limitée à 36 mois de loyer actualisé à la somme de 754,85 euros, charges comprises, soit la somme de 27.174,60 euros.
Il s’en déduit que la somme réclamée au-delà de 27.174,60 euros correspond à l’indemnisation d’un préjudice de jouissance antérieur au 17 novembre 2020.
Sa demande principale est donc prescrite à hauteur de 17.825,40 euros.
En conséquence, elle sera déclarée irrecevable à hauteur de 17.825,40 euros.
Sur la demande indemnitaire :
L’article 446-2 du code de procédure civile prévoit que lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en faits et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec une indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation […] Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le juge […] n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.
Madame [V] [T] est, d’abord, tenue de formuler expressément les moyens de droit sur lesquels elle fonde sa prétention indemnitaire.
Si elle invoque en en-tête de son dispositif la loi du 6 juillet 1989, elle ne précise pas le ou les articles dont elle se prévaut.
Il résulte de l’article 12 du code de procédure civile, tel qu’interprété par la jurisprudence, que, en l’absence de précision, les juges du fond doivent expliciter le fondement juridique de la demande dont ils sont saisis (Civ 1e, 15 janvier 1980, n°78-11.833).
S’agissant d’allégations de manquements locatifs, il sera fait application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Aux termes de cet article, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent dont les caractéristiques sont définies par décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.
Il est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle et 'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Madame [V] [T] est, ensuite, tenue de formuler expressément les moyens de faits sur lesquels elle fonde sa prétention indemnitaire.
Il lui appartient non seulement d’alléguer spécifiquement les faits au soutien de ses prétentions – l’article 7 du code de procédure civile n’oblige pas le juge à prendre en considération les faits « adventices » - mais encore de les prouver – en application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile.
Au sein de sa discussion, Madame [V] [T] développe six paragraphes intitulés « en ce qui concerne l’ascenseur », « en ce qui concerne le chauffage », « en ce qui concerne l’eau chaude », « en ce qui concerne les régularisations de charges et fluides », « en ce qui concerne l’humidité » et « en ce qui concerne la demande de mutation ».
Plus précisément, elle évoque aux pages n°5 à 7 de ses conclusions :
RG : RG : 23/11343 PAGE
une panne d’ascenseur dont elle a demandé la résolution à compter du 20 mai 2023 et que la bailleresse reconnait par sms du 31 août 2023, sans indication de pièce telle que numérotée dans le bordereau,un logement régulièrement et largement sous – chauffé, une température de 13° le 20 janvier 2024 et un taux d’humidité de 99,9 le 7 mars 2024, avec indication des pièces n°20 et 21,un paragraphe sur l’eau chaude sans description du désordre, avec indication de la pièce n°39,un paragraphe sur les régularisations de charges et fluides, dans lequel elle expose avoir versé aux débats celles des années 2017 et 2021 et qualifie celle de 2023 « d’énormissime », sans indication de pièce telle que numérotée dans le bordereau,un paragraphe sur l’humidité aux termes duquel elle soutient que le taux d’humidité dans les murs est « particulièrement parlant », sans indication de pièce telle que numérotée dans le bordereau,un paragraphe sur la demande mutation faisant état de propositions inadaptées, sans indication de pièce telle que numérotée dans le bordereau.
En l’espèce, la panne de l’ascenseur n’est pas démontrée. Outre l’absence de précision quant la panne elle – même ou sa durée, la locataire ne fait indication d’aucune pièce.
De manière surabondante, la pièce n°54 qui s’y rapporte est constituée de captures écrans de téléphone portable, sans moyen d’identification des parties, et d’une photographie d’une note d’information aux résidents, sans moyen d’identification de l’immeuble (confère pièce de la demanderesse n°54). Ces éléments sont insuffisants à établir la panne et le manquement de la bailleresse.
S’agissant de l’humidité, outre l’absence de précision quant à l’humidité, ses causes, son ampleur ou sa durée, elle ne fait indication d’aucune pièce.
Néanmoins, elle évoque, sans sa numérotation, le procès – verbal de constat d’huissier.
Me [N] [R], commissaire de justice à [Localité 5], a constaté le 26 septembre 2023 des boursouflures, le craquellement de la peinture, des traces de coulures, des marques orange ou noirâtres suggérant des infiltrations d’eau.
Ce constat, seul invoqué au soutien des moyens relevant de l’humidité, est insuffisant à établir les infiltrations – l’huissier de justice n’étant pas un technicien – et à caractériser un manquement à l’obligation de délivrer un logement assurant le clos et le couvert.
S’agissant du dysfonctionnement des équipements de chauffage, Madame [V] [T] s’appuie sur ses pièces n°20 et 21, c’est-à-dire des courriels adressés en décembre 2021 à sa bailleresse. Si la locataire y fait état de problème de chauffage, de simples mails de la demanderesse sont insuffisants à établir un manquement de la S.A. Habitat du Nord à son obligation de délivrance d’un logement disposant d’une installation permettant un chauffage normal.
S’agissant de l’eau chaude, Madame [V] [T] s’appuie sur sa pièce n°39, c’est-à-dire une note d’information de la S.A. Habitat du Nord à l’ensemble des résidents de la résidence Provence datée du 7 février 2022. Si la note fait état d’analyses non conformes et appelle à la vigilance, elle ne constitue ni un aveu extra – judiciaire, au sens de l’article 1383-1 du code civil, de la bailleresse d’avoir manqué à son obligation de délivrer un logement disposant d’une installation en eau potable ne présentant pas de risque pour la santé ni une pièce technique ou suffisamment probante caractérisant un tel manquement.
Enfin, Madame [V] [T] ne tire aucune conséquence juridique des régularisations de charges alléguées ou des propositions de relogement qu’elle qualifie d’inadaptées.
En conséquence, Madame [V] [T] sera déboutée de sa demande indemnitaire.
Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [V] [T], partie perdante, aux entiers dépens de l'instance.
Madame [V] [T] sera déboutée de sa demande de frais irrépétibles.
Sur l'exécution provisoire :
En application de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS :
Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,
DECLARE irrecevable la demande en réparation de son préjudice jusqu’au 16 novembre 2020, c’est-à-dire à hauteur de 17.825,40 euros ;
DEBOUTE la demande de Madame [V] [T] en réparation de son préjudice à compter du 17 novembre 2020, c’est-à-dire à hauteur de 27.174,60 euros ;
DEBOUTE Madame [V] [T] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [V] [T] aux entiers dépens ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.
Ainsi jugé et prononcé à LILLE, le 27 janvier 2025.
LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,
D. AGANOGLU M.KOVALEVSKY
