Tribunal judiciaire, 08 novembre 2024. 24/01373

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : [E] [L] Parquet civil Préfecture Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sébastien MENDES GIL Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/01373 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35R2 N° MINUTE : 1/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 08 novembre 2024 DEMANDERESSE Société AXIMO, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, Toque : P0173 DÉFENDERESSE Madame [E] [L], demeurant [Adresse 2] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 29 août 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 08 novembre 2024 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffière en préaffection Décision du 08 novembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01373 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35R2 EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 29 octobre 2020 à effet au 1er janvier 2020, la société d'HLM AXIMO a donné à bail à Madame [E] [L] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 378,34 euros, outre la provision mensuelle sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la SOCIÉTÉ D'HLM AXIMO a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer dans le délai de 2 mois la somme de 4 660,70 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 21 septembre 2023, terme d'août 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 2 octobre 2023. Par acte de commissaire de justice du 4 janvier 2024 signifié selon les modalités de l'article 659 du CPC, la SOCIÉTÉ D'HLM AXIMO a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, - ordonner l'expulsion de Madame [E] [L] et de tout occupant de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, - autoriser à faire séquestrer dans tel garde meubles qu'il lui plaira les biens meubles trouvés dans les lieux aux frais et risques de la défenderesse, - condamner par provision Madame [E] [L] à payer la somme de 6 221,30 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 29 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, à parfaire à l'audience, - condamner par provision Madame [E] [L] à payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au dernier de loyer mensuel indexé majoré des taxes et charges jusqu'à libération des lieux, - condamner Madame [E] [L] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. L'affaire a été appelée à l'audience du 15 mars 2024 au cours de laquelle elle a été renvoyée à l'audience du 22 mai 2024 au cours de laquelle elle a été renvoyée à l'audience du 29 août 2024. A l'audience du 29 août 2024, la SOCIÉTÉ D'HLM AXIMO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la hausse à la somme de 10 377,04 euros, selon décompte du 20 août 2024, terme de juillet 2024 inclus. Le bailleur a précisé qu'un montant de 11 353, 80 euros, représentant le surloyer, a été retranché du décompte locatif, suite à la transmission des informations par la locataire. La créance augmentant et aucun versement n'ayant été effectué depuis plusieurs mois, il a en outre précisé qu'il s'opposait à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Comme à toutes les audiences précédentes, Madame [L] a personnellement comparu. Elle a confirmé que le surloyer avait été régularisé et n'a pas contesté le montant de l'arriéré locatif ainsi actualisé. A l'audience de renvoi du 22 mai 2024, Madame [L] avait cru comprendre que le bailleur était d'accord pour un échelonnement de la dette sur 36 mois, ce qui n'a pas été évoqué à l'audience de jugement par le bailleur qui a maintenu l'ensemble de ses demandes initiales. Par ailleurs, Madame [L], affirmant être consciente qu'elle devait quitter les lieux tant au regard de sa dette que de ses difficultés à monter les escaliers pour atteindre son appartement situé au 4ème étage, n'a pas demandé le bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire mais seulement l'octroi de délais de paiement sur 36 mois. Aucun diagnostic social n'a été reçu au greffe avant l'audience. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 novembre 2024. MOTIFS 1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] le 5 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SOCIÉTÉ D'HLM AXIMO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable. 2. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002). L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 octobre 2023 pour la somme en principal de 4660,70 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. Il ressort des décomptes produits que Madame [L] n'a effectué aucun paiement dans le délai du commandement. Ainsi, celui-ci est demeuré infructueux puisque la somme sollicitée n'a pas été réglée intégralement dans le délai de 2 mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 2 décembre 2023 à minuit, et que le bail est ainsi résilié à compter du 3 décembre 2023. Le bailleur est donc fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 2 décembre 2023 à minuit. Par ailleurs, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. En l'espèce, s'il apparait que Madame [L] serait en mesure d'apurer la dette locative au regard de ses revenus mensuels (2500 euros mensuels de pension de retraite), il ressort en revanche de l'historique des paiements qu'un seul paiement de 533, 97 euros a été honoré sur une période de 18 mois et que le versement intégral du loyer courant n'a pas repris avant l'audience. Par conséquent, le versement du loyer n'ayant pas repris, la demande de délais de paiement sera rejetée. Dès lors, Madame [E] [L] étant sans droit ni titre depuis le 3 décembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Madame [E] [L] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution. 3. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Madame [E] [L] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, la SOCIÉTÉ D'HLM AXIMO produit un décompte faisant apparaître que Madame [E] [L], qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette, reste lui devoir la somme de 10 377,04 euros à la date du 20 août 2024, terme de juillet 2024 inclus, déduction faite du surloyer. Par conséquent, elle sera condamnée au paiement de la somme de 10 377, 04 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir. Madame [E] [L] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de l'échéance de décembre 2023 inclus jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers, taxes et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. 4. Sur les demandes accessoires Madame [E] [L], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. En équité, il convient de débouter la SOCIÉTÉ D'HLM AXIMO de sa demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort, RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et expulsion recevable, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 2 décembre 2023 à minuit, ORDONNONS en conséquence à Madame [E] [L], occupante sans droit ni titre depuis le 3 décembre 2023, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, DISONS qu'à défaut pour Madame [E] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SOCIÉTÉ D'HLM AXIMO pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, AUTORISONS la SOCIÉTÉ D'HLM AXIMO à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Madame [E] [L] à défaut de local désigné, DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNONS Madame [E] [L] à verser à la SOCIÉTÉ D'HLM AXIMO la somme de 10 377,04 euros (décompte arrêté au 20 août 2024) correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation échus à cette date, terme de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir, RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, CONDAMNONS Madame [E] [L] à verser à la SOCIÉTÉ D'HLM AXIMO une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer, taxe et des charges, tels qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'échéance de décembre 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit, ORDONNONS la communication à M. LE PREFET DE [Localité 3] de la présente décision, ORDONNONS la communication à M. LE PROCUREUR DE LA REPUBLIQUE DE PARIS (Parquet civil) de la présente décision, DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNONS Madame [E] [L] aux dépens comme visé dans la motivation, DEBOUTONS la SOCIÉTÉ D'HLM AXIMO de sa demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT Décision du 08 novembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01373 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35R2