Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 27 SEPTEMBRE 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/16214 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CARIP
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Juillet 2019 -Tribunal d'Instance d'EVRY - RG n° 000394
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5] représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, SAS immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 529 196 412
C/O Société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0074
INTIME
Monsieur [G] [C]
né le 31 mars 1971 à [Localité 7] (La Réunion)
[Adresse 4]
[Localité 3]
DEFAILLANT
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Madame Nathalie BRET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- DEFAUT
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
* * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
M. [G] [C] est propriétaire des lots n°668, 689 et 721 dans la résidence la Ferme du Temple sise [Adresse 6] [Localité 3].
Par jugement rendu le 21 juillet 2015, le tribunal d'instance d'Evry a condamné M. [C] à payer :
- 4.124,14 € au titre des charges impayées arrêtées au 4ème appel capture pigeons inclus,
- 300 € au titre de dommages et intérêts,
- les dépens.
Par jugement rendu le 19 août 2016, le tribunal d'instance d'Evry a condamné M. [C] à payer :
- 3.386,75 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er appel 2016 inclus,
- 166,29 € au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 500 € au titre de dommages et intérêts,
- 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les dépens.
Par jugement rendu le 10 mai 2017, le tribunal d'instance d'Evry a condamné M. [C] à payer :
- 2.264,75 € au titre des charges impayées arrêtées au 4ème appel 2016 inclus,
- 500 € au titre de dommages et intérêts,
- 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les dépens.
Le 29 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer un commandement de payer valant saisie immobilière.
Par jugement rendu le 30 avril 2018, le tribunal d'instance d'Evry a condamné M. [C] à payer :
- 2.452,69 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er appel 2017 inclus,
- 250 € au titre de dommages et intérêts,
- 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les dépens.
Par acte d'huissier de justice en date du 4 février 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence la Ferme du Temple sise [Adresse 6] à [Localité 3] a fait assigner M. [G] [C] devant le tribunal d'instance d'Evry aux fins de voir condamner M. [G] [C] à lui payer sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 2.631,72 € au titre des arriérés de charges de copropriété du 1er trimestre 2018 au 4ème trimestre 2018, 4ème trimestre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 1.500 € à titre de dommages et intérêts,
- 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les dépens.
L'affaire a été appelée à l'audience du 18 avril 2019.
A l'audience, le syndicat a réitéré l'ensemble de ses demandes.
En défense M. [G] [C] a contesté les demandes exposant avoir réglé par virements la somme mensuelle de 300 €.
Pour notes en délibérés M. [G] [C] a produit aux débats les extraits de compte relatifs à ses règlements et le syndicat a produit un décompte de charges actualisé au 1er avril 2019.
Par jugement contradictoire du 8 juillet 2019, le tribunal d'instance d'Evry a :
- débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence la Ferme du Temple sise [Adresse 6] à [Localité 3] de l'ensemble de ses demandes,
- laissé au syndicat des copropriétaires de la résidence la Ferme du Temple sise [Adresse 6] à [Localité 3] la charge des dépens.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence la Ferme du Temple sise [Adresse 6] à [Localité 3] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 2 août 2019.
La procédure devant la cour a été clôturée le 25 janvier 2023.
M. [C] n'a pas constitué avocat en appel.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 16 janvier 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence la Ferme du Temple sise [Adresse 6] à [Localité 3], appelant, invite la cour, à :
- le recevoir en son appel et le déclaré bien fondé,
en conséquence,
- infirmer la décision du 8 juillet 2019 rendue par le tribunal d'instance d'Evry, en ce qu'elle l'a débouté de ses demandes tendant au paiement de charges de copropriété ainsi que des dommages et intérêts à l'encontre de M. [G] [C],
statuant à nouveau
- condamner M. [G] [C] à lui verser les sommes suivantes :
2.631,72 € au titre des arriérés de charges de copropriété assortie des intérêts légaux à compter de l'assignation délivrée par-devant le tribunal d'instance d'Evry, pour la période du 31 décembre 2017 au 1er octobre 2018, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance,
727,22 € au titre des arriérés de charges actualisé, pour la période du 31 décembre 2018 au 1er octobre 2022,
2.000 € à titre de dommages et intérêts,
2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel ;
Vu la signification des conclusions à la requête du [Adresse 8] délivrée à M. [G] [C] le 20 décembre 2022, par acte de remise à l'étude de l'huissier ;
SUR CE,
Vu la signification de la déclaration d'appel à la requête du [Adresse 8] délivrée à M. [G] [C] le 24 octobre 2019, par acte de remise à l'étude de l'huissier ; l'arrêt sera rendu par défaut ;
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la demande du syndicat en paiement des charges et des frais
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf
modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
Le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment les pièces suivantes :
- un extrait de la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [C] des lots n°668, 689 et 721,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 6 juin 2016, 7 septembre 2017, 25 juin 2018, 24 juin 2019, 24 juin 2021 et 23 novembre 2022 approuvant les comptes des exercices 2015, 2016, 2017, 2018, 2020 et les budgets prévisionnels 2019, 2021 et 2022,
- les appels de fonds,
- les décomptes des sommes dues,
- le contrat de syndic,
- les jugements du 21 juillet 2015, 19 août 2016, 10 mai 2017 et 30 avril 2018,
- le commandement de payer valant saisie immobilière du 29 septembre 2017 ;
Sur le solde au 31 décembre 2017
Le jugement du 21 juillet 2015 a retenu la somme de 4.124,14 € au titre des charges impayées arrêtées au 4ème appel capture pigeons inclus ;
Les charges impayées figurant sur le décompte (pièce 3) entre le 1er janvier 2013 et le 1er octobre 2014 (tx capture pigeons inclus) s'élèvent à 2.400, 34 € (5.397,16 € de charges - 2.996,82 € de règlements et solde charges 2013) ; le décompte mentionne un solde antérieur au 1er janvier 2013 de 2.233,87 € ;
Il en ressort que les charges prises en compte par le tribunal sur la période antérieure au 1er janvier 2013 s'élèvent à 1.723,80 € (4.124,14 - 2.400,34) ;
Le solde antérieur de 2.233,87 € mentionné sur le décompte n'est donc justifié qu'à hauteur de 1.723,80 € et la différence de 510,07 € doit être écartée ;
Le reste du décompte entre le 8 octobre 2014 et le 30 décembre 2017 est correct ;
Il en ressort notamment que les versements effectués par M. [C] d'un total de 3.500 € entre le 16 août 2018 et le 10 septembre 2019 ont été imputés sur les sommes dues au titre des jugements antérieurs à celui du 8 juillet 2019 dont appel ;
Compte tenu de la somme de 510,07 € non justifiée, il convient de considérer que le solde au 31 décembre 2017 est créditeur non pas de la somme de 225,83 €, telle que mentionnée sur le décompte mais de la somme de 735,90 € (225,83 + 510,07) ;
Sur la demande du syndicat
Il y a lieu d'étudier la demande d'actualisation sans la distinguer de la demande en première instance ;
Le syndicat sollicite la somme de 3.358,94 € (2.631,72 + 727,22) au titre des charges et frais entre le 31 décembre 2017 et le 1er octobre 2022, soit :
- 2.178,36 € au titre des charges de copropriété impayées entre le 31 décembre 2017 et le 1er octobre 2022 (2.285,20 € au titre des charges entre le 31 décembre 2017 et le 1er octobre 2018 dont il faut déduire 106,84 € de solde créditeur au titre des charges entre le 2 octobre 2018 et le 1er octobre 2022),
- 1.180,56 € au titre des frais impayés entre le 31 décembre 2017 et le 1er octobre 2022 (346,52 € entre le 31 décembre 2017 et le 1er octobre 2018 + 834,06 € entre le 2 octobre 2018 et le 1er octobre 2022) ;
Selon les décomptes figurant dans les conclusions du syndicat des copropriétaires, les charges de copropriété impayées sur la période du 31 décembre 2017 au 1er octobre 2022 s'élèvent à la somme de 2.178,36 € (12.852,02 € au titre des charges (2.285,20 + 10.566,82) dont il faut déduire les sommes créditées entre le 11 septembre 2019 et le 1er octobre 2022 de 10.673,66 €) ;
Le détail de ces charges correspond aux appels de fonds et aux relevés de charges produits ; les budgets afférents ont été votés aux assemblées générales ;
La somme de 2.178,36 € prend en compte le solde créditeur au 31 décembre 2017 de 225,83 € et compte tenu de l'analyse ci-avant, il y a lieu de déduire en sus la somme de 510,07 € ;
Ainsi il résulte des pièces produites par le syndicat que M. [C] est redevable de la somme de 1.668,29 € (2.178,36 - 510,07) au titre des charges impayées entre le 1er janvier 2018 (solde charges au 31 décembre 2017 de 735,90 € et 1er appel 2018 inclus) et le 1er octobre 2022 (4ème appel 2022 inclus) ;
En conséquence, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des charges de copropriété ;
Et il y a lieu de condamner M. [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence la Ferme du Temple sise [Adresse 6] à [Localité 3] la somme de 1.668,29 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 4 février 2019, au titre des charges impayées entre le 1er janvier 2018 (solde charges au 31 décembre 2017 de 735,90 € et 1er appel 2018 inclus) et le 1er octobre 2022 (4ème appel 2022 inclus) ;
Au titre des frais relatifs à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat sollicite la somme de 1.180,56 € dont :
- 346,52 € au titre de 'vacation assignation dossier 5" : il s'agit de frais de vacation horaire qui relèvent de la gestion courante du syndic et non de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 650 € au titre de 'Honoraires Hypothèque' au 3 octobre 2019 et 184,06 € au titre de 'Huissier de justice commandement du 18 septembre 2019" : le syndicat ne produit pas de pièce justifiant qu'il ait engagé des frais de prise d'hypothèque et de commandement de payer en 2019 ;
En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur la période du 31 décembre 2017 au 1er octobre 2018 et il y a lieu de débouter le syndicat de sa demande au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 2019 sur la période du 2 octobre 2018 au 1er octobre 2022 ;
Sur la demande de dommages et intérêts
M. [C] n'a pas payé les charges de copropriété à leur échéance pendant plusieurs années, n'effectuant que des règlements partiels et insuffisants ;
Le non paiement par M. [C] de sa quote part de charges de copropriété provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété tenue de faire l'avance des sommes dues à ses créanciers ;
Les manquements systématiques et répétés de M. [C] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;
Sa mauvaise foi est justifié par les condamnations antérieures prononcées par les jugements du 21 juillet 2015, 19 août 2016, 10 mai 2017 et 30 avril 2018 ;
Le jugement est infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de dommages et intérêts et il convient de condamner M. [C] à lui verser la somme de 1.500 € à ce titre ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. [C], partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,
Infirme le jugement sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande
au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur la période du 31 décembre 2017 au 1er octobre 2018 ;
Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,
Condamne M. [G] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence la Ferme du Temple sise [Adresse 6] [Localité 3] :
- la somme de 1.668,29 €, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 4 février 2019, au titre des charges impayées entre le 1er janvier 2018 (solde charges au 31 décembre 2017 de 735,90 € et 1er appel 2018 inclus) et le 1er octobre 2022 (4ème appel 2022 inclus),
- la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence la Ferme du Temple sise [Adresse 6] [Localité 3] de sa demande au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur la période du 2 octobre 2018 au 1er octobre 2022 ;
Condamne M. [G] [C] aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence la Ferme du Temple sise [Adresse 6] [Localité 3] la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du même code en cause de première instance et d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
