Cour de cassation, 17 janvier 2019. 18-12.043

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 17 janvier 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10007 F Pourvoi n° N 18-12.043 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ Mme Marie-Eve X..., 2°/ M. Julien Y..., tous deux domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 23 novembre 2017 par la cour d'appel de Limoges (chambre civile), dans le litige les opposant : 1°/ à Mme Emma Z..., domiciliée [...] , 2°/ à la société Immo Devesa, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesses à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 4 décembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme B..., conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP de Chaisemartin, Doumic-Seiller, avocat de M. Y... et de Mme X... ; Sur le rapport de Mme B..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Y... et Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... et de Mme X... ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept janvier deux mille dix-neuf. Le conseiller rapporteur le president Le greffier de chambre MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP de Chaisemartin, Doumic-Seiller, avocat aux Conseils, pour M. Y... et de Mme X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir prononcé la résolution de la vente conclue le 12 juin 2012 entre Julien Y... et Marie-Eve X..., vendeurs, et Emma Z..., acquéreur, et d'avoir dit que Julien Y... et Marie-Eve X... doivent payer solidairement à Emma Z... les sommes de 129.000 € au titre de la restitution du prix d'achat et 16.850 € au titre du remboursement des frais d'acquisition, outre les intérêts légaux à compter de la signification du jugement ; AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la demande de Mme Z... en résolution de la vente du 12 juin 2012 pour vice caché : les consorts Y... X..., qui avaient acquis leurs lots n° 17 et 18 (combles à aménager) et n° 5 et 6 (caves) auprès de la société Immo Devesa selon acte du 28 mars 2008, ont aménagé leur bien en appartement qu'ils ont équipé "tout électrique" avant de revendre celui-ci à Mme Z... par acte notarié du 12 juin 2012 ; que cet acte notarié désigne expressément le bien vendu comme étant un appartement ; qu'il résulte du rapport d'expertise de M. A... que cet appartement est raccordé, pour son alimentation électrique, au compteur des parties communes d'un modèle ancien, non réglable et dont la puissance, limitée à 3 Kw, est insuffisante pour alimenter de manière simultanée les équipements électriques de l'appartement qui nécessite une puissance de 6 Kw ; que l'expert explique à titre d'exemple (rapport p. 24) que si Mme Z... veut utiliser son chauffage électrique, elle doit couper le ballon d'eau chaude et ne pas se servir des machines à laver (lave-linge et lave-vaisselle), ni de sa cuisinière ; que, selon l'expert, l'augmentation de la puissance de l'alimentation électrique nécessite la pose d'un nouveau compteur et la réalisation d'une colonne montante ; que l'insuffisance de puissance électrique constitue un vice qui a pour conséquence de diminuer considérablement l'usage, le confort et l'agrément de l'appartement ; que ce vice existait à la date de la vente puisqu'il est contemporain des travaux d'aménagement des lieux en appartement par les consorts Y... X... qui ont, à cette occasion, fait le choix d'un équipement « tout électrique » ; que, selon l'expert judiciaire, ce vice n'était pas décelable pour Mme Z... qui ne l'a découvert qu'avec l'utilisation de l'appartement, lorsque l'installation électrique a disjoncté par suite de l'utilisation simultanée de plusieurs appareils électriques ; que c'est à juste titre que le tribunal de grande instance a retenu l'existence d'un vice caché ; que l'acte de vente du 12 juin 2012 ne stipule aucune clause d'exclusion de garantie pour vice caché ; qu'eu égard à la diminution de l'usage de l'appartement consécutive au vice caché tenant à l'insuffisance de la puissance électrique, c'est à juste titre, et par des motifs pertinents que la cour d'appel adopte, que le tribunal de grande instance a prononcé la résolution de la vente avant de condamner les consorts Y... X... à restituer le prix de vente et à rembourser les frais d'acquisition à Mme Z... (arrêt, p. 3, § 4 à 7) ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les constatations et conclusions de l'expert judiciaire, qui ne font l'objet d'aucune contestation technique utile, établissent que : - l'immeuble comprend, pour son alimentation en électricité, un câble plaqué sur la façade, avec distribution de 6 compteurs pour les 6 logements du rez-de-chaussée et des 2 étages, et 1 compteur dans la cage d'escalier à hauteur du 2ème étage pour les communs (cage d'escalier et cave), - un raccordement d'un compteur divisionnaire avant ce compteur des communs qui décompte les consommations électriques de ceux-ci, - un raccordement de l'installation électrique du tableau de protection du logement Z... sur le compteur EDF des communs, - le compteur des communs est réglé à une puissance de 3 KW, qui ne peut être augmentée en raison de l'ancienneté de ce compteur, - la puissance nécessaire pour faire fonctionner tous les équipements électriques du logement vendu à Emma Z... est de 6 KW, - en conséquence, il est impossible pour Emma Z... de faire une utilisation simultanée de tous les équipements électriques : si elle veut faire fonctionner le chauffage, elle doit couper le ballon d'eau chaude, et ne pas se servir de lave-linge, lave-vaisselle, cuisinière - l'augmentation de la puissance nécessite la pose d'un nouveau compteur par ERDF, et les dispositions de la norme NFC141000, applicable depuis le 9 février 2008, imposent alors la réalisation d'une colonne montante dans l'immeuble selon les prescriptions d'ERDF, et à la charge de l'abonné. L'acheteur qui demande la résolution d'une vente pour vices cachés doit prouver l'existence de ces vices cachés, donc inconnus de lui, antérieurs à la vente, et qui (art 1641CC) « rendent la chose impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ». L'acheteur, sur le fondement de la garantie des vices cachés, a le choix entre une action en résolution de la vente (action rédhibitoire) et une action en diminution du prix (action estimatoire) : ce choix appartient à l'acheteur seul, et le tribunal ne peut le modifier. En l'espèce, il résulte des points ci-dessus rappelés du rapport d'expertise sur l'état, au jour de la vente, de l'alimentation électrique de l'appartement acquis par Emma Z..., que celle-ci ne peut avoir qu'une utilisation partielle et non simultanée des appareils électriques dont il est équipé, qui participent à son usage et son confort. Ceci constitue un vice. Même si l'effet de ce vice n'est pas de rendre l'appartement totalement impropre à sa destination, c'est-àdire l'habitation, il en diminue considérablement l'usage, le confort, et l'agrément, de telle sorte que l'acheteur aurait pu soit ne pas acheter, soit n'acheter qu'à un moindre prix. Aucune pièce ne démontre qu'Emma Z... ait été informée de la situation et de l'organisation très particulière des modalités d'alimentation en énergie électrique de l'appartement avant la vente : aucune disposition du compromis de vente ou de l'acte authentique ne porte indication sur ce point. Et elle n'a pu connaître de vice qu'avec l'utilisation, donc nécessairement après la prise de possession en suite de l'acte authentique de vente, et ne comprendre vraiment l'origine qu'avec les travaux de l'expert judiciaire. Il y a donc preuve d'un vice qui, puisque c'est la demande de l'acquéreur, doit être sanctionnée par la résolution de la vente, étant relevé que l'acte du 12 juin 2012 ne prévoit aucune clause d'exclusion de la garantie pour vices cachés. La résolution de la vente oblige les consorts Y... à la restitution du prix de 129.000 € à Emma Z..., acquéreur, et aussi les frais d'acquisition soit 16.850 € jugement, p. 7 § 7 à p. 8 § 9) ; 1) ALORS, D'UNE PART, QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'en l'espèce, pour prononcer la résolution de la vente du 12 juin 2012 pour vice caché, les juges du fond ont retenu que « l'insuffisance de puissance électrique constitue un vice qui a pour conséquence de diminuer considérablement l'usage, le confort et l'agrément de l'appartement » ; qu'en statuant ainsi par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser l'impropriété de l'appartement à l'usage d'habitation résultant de la seule insuffisance de puissance électrique ou la diminution de cet usage à un degré si élevé que Mme Z... ne l'aurait pas acquis ou en aurait donné un prix moindre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ; 2) ALORS, D'AUTRE PART, QU'en énonçant que « même si l'effet de ce vice n'est pas de rendre l'appartement totalement impropre à sa destination, c'est-à-dire l'habitation, il en diminue considérablement l'usage, le confort, et l'agrément, de telle sorte que l'acheteur aurait pu soit ne pas acheter, soit n'acheter qu'à un moindre prix », les juges du fond ont statué par un motif hypothétique, en violation de l'article 455 du code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement les consorts X... Y... à payer à Mme Emma Z... la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ; AUX MOTIFS QUE le compromis de vente conclu entre la société Immo Devesa et les consorts Y... X... le 15 janvier 2008 précise que la société Immo Devesa, venderesse, s'engage à faire poser, à ses frais, un compteur divisionnaire après le compteur des parties communes ; que l'acte notarié du 28 mars 2008 réitérant cette vente mentionne à la rubrique "travaux" que les travaux de colonne montante sont définitivement abandonnés par les parties ; qu'en l'état de ces mentions, les consorts Y... X... ne peuvent soutenir qu'ils ignoraient que les lots dont ils faisaient l'acquisition étaient raccordés, pour leur alimentation électrique, au compteur électrique des parties communes, ni que la puissance de cette installation était limitée puisque la pose d'une colonne montante, à laquelle ils ont finalement renoncé, avait pour objet d'augmenter cette puissance ; qu'en dépit de cette situation, les consorts Y... X... ont fait le choix d'un équipement "tout électrique" de l'appartement qu'ils aménageaient, faisant même installer une climatisation réversible qui, à elle seule, absorbait la totalité de la puissance de 3 Kw ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu que les consorts Y... X... connaissaient l'existence du vice caché lorsqu'ils ont vendu leur bien immobilier à Mme Z... ; que l'usage, le confort et l'agrément de l'appartement ont été gravement diminués, Mme Z... ne pouvant utiliser simultanément plusieurs appareils électriques; qu'à ce préjudice de jouissance s'est ajouté un préjudice moral lié aux divers tracas subis par Mme Z... pour trouver une solution à sa situation; que les consorts Y... X... seront solidairement condamnés à payer à Mme Z... une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices (arrêt, p. 4); 1) ALORS, D'UNE PART, QUE par application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation à intervenir du chef de dispositif prononçant la résolution de la vente pour vices cachés entraînera, par voie de conséquence, la cassation des dispositions condamnant les vendeurs à payer à l'acquéreur des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral subis par celui-ci, qui se trouvent dans sa dépendance nécessaire ; 2) ALORS, D'AUTRE PART, QUE le vendeur qui ne connaissait pas les vices cachés de la chose, n'est pas tenu de réparer les dommages subis par l'acquéreur ; qu'en l'espèce, dans leurs conclusions d'appel, les consorts Y... X... soutenaient qu'ils ne savaient pas que les besoins en électricité de l'appartement excédaient la puissance du compteur car ils n'avaient pas été alertés sur ce point par la société Clim-Energie, qui avait réalisé l'installation du chauffage/climatisation et leur avait remis un consuel sans restriction ni réserve ; qu'en se bornant à affirmer qu'en dépit de la puissance limitée de l'installation électrique, les consorts Y... X... ont fait le choix d'un équipement "tout électrique" de l'appartement qu'ils aménageaient, faisant même installer une climatisation réversible qui, à elle seule, absorbait la totalité de la puissance de 3 Kw, sans s'expliquer sur ce moyen, tiré de ce que les exposants n'avait pas eux-mêmes été informés de l'insuffisance de puissance électrique de l'appartement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale, au regard des articles 1645 et 1646 du code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande en garantie de M. Julien Y... et Mme Marie-Eve X... envers la Société Immo Devesa ; AUX MOTIFS QUE l'acte notarié du 28 mars 2008 portant vente des lots par la société Immo Devesa aux consorts Y...- X... désigne ces lots comme étant des caves (lots n° 5 et 6) et des combles à aménager (lots n° 17 et 18) ; qu'il a précédemment état retenu qu'en l'état des mentions de cet acte notarié et de celles du compromis de vente du 15 janvier 2008, les consorts Y... X... avaient connaissance du raccordement de leurs lots au compteur électrique des parties communes et ils savaient également que la puissance de cette installation était limitée ; que, même limitée à 3 Kw, la puissance de l'installation électrique restait compatible avec la destination des lieux présentés comme des "combles à aménager"; que cette puissance limitée n'est devenue un vice qu'à l'occasion de l'aménagement de ces combles en appartement, lorsque les consorts Y... X... ont fait le choix d'équiper les lieux "tout électrique" sans procéder à l'indispensable augmentation de puissance qui allait de pair et qui nécessitait la pose d'une colonne montante ; qu'il s'ensuit que les consorts Y... X... ne peuvent se prévaloir d'aucun vice affectant le bien immobilier qui leur a été vendu ni reprocher à la société Immo Devesa d'avoir manqué à son devoir d'information à leur égard et que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté leur recours en garantie à l'encontre de cette société (arrêt, p. 4, § 3 et 4) ; 1) ALORS, D'UNE PART, QUE dans leurs conclusions d'appel, les consorts X... Y... se prévalaient des constatations de l'expert judiciaire selon lesquelles, la société Immo Devesa, en sa qualité de vendeur initial des lots 17 et 18 de l'immeuble, constitués de combles à aménager en logement, était tenue d'assurer l'installation d'une alimentation électrique avec compteur individuel nécessaire à l'habitabilité dudit logement et, en particulier, de réaliser une colonne montante par application de la norme NF 14100, annexe J, de sorte que l'abandon des travaux de colonne montante dans l'acte de vente du 28 mars 2008 était illégal ; que dès lors, en se bornant à affirmer, pour exonérer de toute responsabilité la société Immo Devesa, professionnel de l'immobilier et marchand de biens, « que les consorts Y... X... avaient connaissance du raccordement de leurs lots au compteur électrique des parties communes et savaient également que la puissance de cette installation était limitée ( ) que cette puissance limitée n'est devenue un vice qu'à l'occasion de l'aménagement de ces combles en appartement, lorsque les consorts Y... X... ont fait le choix d'équiper les lieux "tout électrique" sans procéder à l'indispensable augmentation de puissance qui allait de pair et qui nécessitait la pose d'une colonne montante ; qu'il s'ensuit que les consorts Y... X... ne peuvent se prévaloir d'aucun vice affectant le bien immobilier qui leur a été vendu » sans rechercher, comme elle y était invitée, si en vendant aux consorts X... Y... des lots destinés à l'habitation dépourvus d'une alimentation électrique conforme à la norme NF 14100 annexe J requise pour leur habitabilité, la société Immo Devesa n'avait pas manqué à son obligation de délivrance à leur égard, et partant commis une faute de nature à justifier qu'elle soit appelée en garantie par ceux-ci, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 2) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE dans leurs conclusions d'appel, les exposants soutenaient qu'ils n'avaient découvert qu'au travers du rapport d'expertise judiciaire du 1er avril 2014, que l'abandon des travaux de réalisation de la colonne montante à la charge du vendeur, stipulée dans le contrat de vente du 28 mars 2008, était contraire à la norme impérative NF 14100 prescrite pour l'habitabilité des combles à aménager en logement vendus par la société Immo Devesa ; que dès lors, en ne répondant pas à ce moyen pourtant de nature à démontrer le caractère caché du vice affectant l'immeuble lors de la vente initiale, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3) ALORS, EN OUTRE, QUE le vendeur professionnel est tenu d'une obligation d'information et de conseil envers l'acquéreur, qui lui impose de lui fournir tous les renseignements quant à l'adéquation de la chose proposée à l'utilisation qui en est prévue ; qu'en l'espèce, dans leurs conclusions d'appel, les consorts X... Y... soutenaient que lors de la vente du 28 mars 2008, la société Immo Devesa, professionnel de l'immobilier et marchand de biens, avait manqué à son devoir d'information et de conseil à leur égard, en ne les informant pas de ce que les lots vendus, destinés à l'habitation individuelle, devaient être conformes à la norme NF 14100 en matière d'installation électrique, ce qui rendait impérative la réalisation par le vendeur d'une colonne montante, de la contrariété à ladite norme NF 14100 de l'insertion dans l'acte de vente de la mention selon laquelle « les travaux de colonne montante son définitivement abandonnés par le vendeur ainsi que par les acquéreurs » et des conséquences qu'emportaient, pour eux, cette stipulation contractuelle ; que dès lors, en se bornant à affirmer que les consorts X... Y... ne pouvaient reprocher à la société Immo Devesa d'avoir manqué à son devoir d'information à leur égard, sans s'expliquer sur ce moyen pertinent, la cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. Le greffier de chambre