Texte intégral
Du 15 novembre 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 24/01136 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZIDX
S.A.R.L. OCJ (ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES)
C/
[N] [X], [D] [M]
- Expéditions délivrées à
la SELARL RACINE [Localité 1]
Monsieur [N] [X]
Madame [D] [M]
- FE délivrée à la SELARL RACINE [Localité 1]
Le 15/11/2024
Avocats : la SELARL RACINE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
180, rue Lecocq - CS 51029 - 33077 Bordeaux Cedex
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 novembre 2024
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDERESSE :
S.A.R.L. OCJ (ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES)
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Maître GAY substituant Maître Jean MONTAMAT de la SELARL RACINE [Localité 1]
DEFENDEURS :
Monsieur [N] [X]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Présent
Madame [D] [M]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Présente
DÉBATS :
Audience publique en date du 27 Septembre 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 11 Juin 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
les défendeurs ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 9 mai 2022 avec effet au 10 mai 2022, la SCI VIVANTIN a donné à bail à Monsieur [N] [X] et Madame [D] [M] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1].
Par acte notarié du 27 décembre 2022, le logement objet du litige, a été vendu par la SCI VIVANTIN à la SARL ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES (OCJ).
Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2024, la SARL OCJ, venant aux droits de la SCI VIVANTIN, a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4028,30 euros au titre de l’arriéré locatif, et d’avoir à fournir un justificatif d’assurance, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du contrat de bail.
Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024, la SARL OCJ a assigné Monsieur [X] et Madame [M] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 9 août 2024 aux fins de :
Voir constater le jeu de la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de location,
Voir ordonner l’expulsion des lieux de Monsieur [X] et Madame [M] ainsi que celle de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique,
Voir ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse,
Voir condamner Monsieur [X] et Madame [M] au paiement de la somme provisionnelle de 6024,94 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
Voir condamner Monsieur [X] et Madame [M] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, jusqu’à la libération effective des lieux,
Les condamner au paiement d'une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
L’affaire a été renvoyée au 27 septembre 2024 pour vérification de la reprise de paiement du loyer courant.
Lors de l’audience du 27 septembre 2024, la SARL OCJ, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5992,58 euros hors dépens à la date de l’audience, et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi de délais de paiement. Elle ne réitère pas sa demande sur le fondement de l’absence d’un justificatif d’assurance locative, dont l’attestation est par ailleurs produite à l’audience par les défendeurs.
En défense, Monsieur [X] et Madame [M] sont tous deux comparants.
Ils ne contestent pas la dette, sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 300,00 euros en sus du loyer courant. Ils produisent aux débats leur attestation d’assurance.
Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance de la bailleresse.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 15 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 12 juin 2024, six semaines avant la date de l’audience.
La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 4 avril 2024.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
La société OCJ a fait signifier aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme de 4028,30 euros sous six semaines au titre des loyers échus, suivant exploit du 4 avril 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Si la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 fixe désormais à six semaines le délai à l'issue duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, le contrat conclu entre les parties le 9 mai 2022 est demeuré régi par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l’occurrence, le contrat stipulait un délai de deux mois et l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration de ce délai convenu. Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 4 avril 2024 a produit ses effets à l’issue de ce délai de deux mois.
Les locataires n’ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai contractuel de deux mois.
Ce défaut de régularisation fonde la société OCJ à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 5 juin 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.
En vertu de l’article 1256 du code civil, lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues.
Il ressort des débats et du décompte que les défendeurs ont repris le paiement du loyer courant, que la dette n’a pas progressé depuis l’assignation, qu’ils justifient tous deux de revenus professionnels.
Par suite, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, la SARL OCJ sera autorisée à poursuivre l’expulsion des défendeurs.
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [X] et Madame [M] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (1032,82 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la SARL OCJ produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 5992,58 euros hors dépens à la date de l’audience, terme de septembre 2024 inclus.
Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [X] et Madame [M] seront donc condamnés au paiement de la somme de 5992,58 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 27 septembre 2024– échéance du mois de septembre 2024 incluse. Ils seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (1032,82 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où Monsieur [X] et Madame [M] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en serait déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er octobre 2024.
Sur la solidarité :
Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité.
Madame [M] et Monsieur [X] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge des défendeurs.
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [X] et Madame [M] à verser à la SARL OCJ la somme de 150 euros à ce titre.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 5 juin 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 9 mai 2022 entre Monsieur [N] [X], Madame [D] [M] et la SARL ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES, relatif au logement situé [Adresse 3] à [Localité 1],
CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [X] et Madame [D] [M] à régler à la SARL ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES la somme de 5992,58 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 27 septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Monsieur [N] [X] et Madame [D] [M] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 24 mois à raison de 23 mensualités successives de 250 euros chacune, suivies d’une 24ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [N] [X] et Madame [D] [M] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (1032,82 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [X] et Madame [D] [M] à son paiement à compter du 1er octobre 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [X] et Madame [D] [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [X] et Madame [D] [M] à payer à la SARL ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
