Cour de cassation, 12 juillet 1988. 87-10.916

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1°/ Monsieur Claude X..., demeurant à Nice (Alpes-Maritimes), ..., 2°/ Madame Claude X... née A... C..., demeurant à Nice (Alpes-Maritimes), ..., en cassation d'un arrêt rendu le 16 octobre 1986 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11ème chambre civile), au profit : 1°/ de Monsieur Marcel Y..., demeurant à Puget-Théniers (Alpes-Maritimes), rue Jausserandy, 2°/ de Madame Marcel Y..., née Marthe E..., demeurant à Puget-Théniers (Alpes-Maritimes), rue Jausserandy, défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 14 juin 1988, où étaient présents : M. Monégier du Sorbier, président ; M. Vaissette, rapporteur ; MM. Z..., B..., D..., Gautier, Capoulade, Bonodeau, Peyre, Beauvois, Deville, Darbon, conseillers ; MM. Cachelot, Garban, Chollet, conseillers référendaires ; Mme Ezratty, avocat général ; Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Vaissette, les observations de Me Consolo, avocat des époux X..., les conclusions de Mme Ezratty, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 octobre 1986), que les époux X... ont pris à bail à compter du 1er avril 1971 pour une durée de six ans un appartement dans un immeuble sis à Nice appartenant aux époux Y..., qu'un deuxième bail rappelant qu'il était comme le précédent établi en vertu de l'article 3 bis de la loi du 1er septembre 1948 et du décret du 13 avril 1961, a été conclu par les parties pour une durée de 3 ans à compter du 1er avril 1977 ; qu'à son expiration un nouveau bail comportant la même référence a été signé le 30 mars 1980 pour une durée d'une année renouvelable d'année en année par tacite reconduction, qu'un constat des lieux établi contradictoirement était joint à ce bail ; que les bailleurs ayant donné congé pour le 31 mars 1982 et assigné les locataires aux fins d'expulsion, ceux-ci ont contesté la régularité des baux et demandé l'annulation du congé ; Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré le congé valable et ordonné leur expulsion alors, selon le moyen, "d'une part, que la volonté des parties à une convention doit s'apprécier au moment de la conclusion de celle-ci ; qu'en l'espèce, le bail initial du 1er avril 1971 ne faisait référence à aucun texte dérogatoire aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, n'annexait ou ne faisait état d'aucun constat d'huissier, ne stipulait aucune faculté de résiliation annuelle au profit du preneur et, plus largement, ne mentionnait aucune indication susceptible de conclure à l'application par les parties des dispositions de l'article 3 bis de la loi de 1948 ; qu'en l'état de ses termes, le bail du 1er avril 1971 devait nécessairement être réputé soumis aux dispositions générales de ladite loi ; que pour décider que cette location avait été conclue en application de l'article 3 bis de la loi, la cour d'appel s'est contentée d'observer qu'un constat du 29 mars 1971 avait finalement été produit en cause d'appel par les bailleurs justifiant du bon état des lieux, que les preneurs ne démontraient pas avoir eux-mêmes remis les lieux en état, que l'absence de stipulation d'une faculté de résiliation annuelle au profit des locataires n'entachait pas le bail de nullité et qu'enfin la location du 1er avril 1977 qui avait suivi précisait que le bail initial avait été conclu en application de l'article 3 bis ; qu'ainsi les seconds juges n'ont à aucun moment caractérisé un quelconque élément concomitant à la signature du bail initial ou résultant de cet acte de nature à démontrer que l'intention des parties eût été de déroger aux dispositions générales de la loi de 1948 ; que leur décision est en conséquence entachée d'un manque de base légale au regard des articles 1134 du Code civil et 3 bis de la loi du 1er septembre 1948 ; alors, d'autre part, que, dans la mesure où le bail du 1er avril 1971 ne pouvait être considéré comme soumis aux dispositions de l'article 3 bis de la loi du 1er septembre 1948, le bail du 1er avril 1977 ne pouvait lui-même déroger aux dispositions générales de cette loi dès lors qu'il n'a pas été conclu pour une durée de 6 ans et qu'un constat des lieux n'a pas été dressé à son occasion ; qu'ainsi l'arrêt attaqué est entaché d'une violation de l'article 3 bis de la loi du 1er septembre 1948 et de l'article 2 du décret du 13 avril 1961 ; alors, encore, que faute de succéder à des baux dérogatoires, le bail du 30 mars 1980 n'a pu valablement être conclu en application de l'article 3 sexies de la loi du 1er septembre 1948 ; qu'ainsi l'arrêt attaqué est entaché d'une violation de ce texte ; et alors, enfin, et en toute hypothèse, que les articles 4 et 5 du décret n° 78-924 du 22 août 1978 ont été annulés pour excès de pouvoir par arrêt du Conseil d'Etat du 6 février 1981 en tant qu'ils permettaient aux parties de dresser elles-mêmes, sans recours à un huissier, le constat de l'état des locaux et de l'immeuble annexé aux contrats conclus dans les conditions prévues notamment à l'article 3 sexies de la loi du 1er septembre 1948 ; que cette possibilité n'a été rétablie qu'à compter de l'entrée en vigueur du décret n° 85-341 du 14 mars 1985 ; que, selon un principe constant, les actes annulés pour excès de pouvoir sont réputés n'être jamais intervenus ; que leur annulation fait rétroactivement revivre les dispositions réglementaires qu'elles avaient pour objet de modifier ou d'abroger ; qu'en l'espèce l'annulation des articles 4 et 5 du décret du 22 août 1978 a eu pour effet nécessaire de rétroactivement remettre en application les dispositions qu'ils abrogaient du décret n° 62-1140 du 29 septembre 1962, exigeant pour la validité des baux conclus en application de l'article 3 sexies de la loi de 1948 qu'un constat d'huissier, à l'exclusion de tout autre acte, soit annexé au contrat ; qu'en conséquence, la cour d'appel, qui relève que la location conclue le 30 mars 1980, visant les dispositions de l'article 3 sexies de la loi de 1948, n'annexait qu'un simple constat dressé par les parties, n'a pas tiré les conséquences légales de l'annulation des articles 4 et 5 du décret du 22 août 1978, et, partant, a violé les articles 1 et 2 du décret du 29 septembre 1962 toujours applicables en la cause" ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le bail du 1er avril 1977 rappelait qu'à celui du 1er avril 1971 était annexé un constat de l'état des lieux du 29 mars 1971 établi en vertu du décret du 13 avril 1961 et justement retenu que la faculté de résiliation annuelle résultait de ce décret, sans avoir à être mentionnée dans le bail, la cour d'appel en a exactement déduit que le bail du 1er avril 1971 avait été conclu en application de l'article 3 bis de la loi du 1er septembre 1948, ce qui rend sans objet la critique relative au bail du 1er avril 1977 ; Attendu, d'autre part, que le bail du 30 mars 1980 étant postérieur au décret du 8 janvier 1980 respecte les dispositions de ce décret, applicable à la cause ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;