Tribunal judiciaire, 29 octobre 2024. 24/00838

CG/AC Jugement N° du 29 OCTOBRE 2024 Chambre 6 N° RG 24/00838 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JXDO du rôle général Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 5] c/ [Z] [A] Me Sophie PAYEN GROSSES le - Me Sophie PAYEN Copies électroniques : - Me Sophie PAYEN Copies : - Dossier -M. [A] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND JUGEMENT rendu le VINGT NEUF OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND assistée de Madame Laetitia JOLY, greffier dans le litige opposant : DEMANDERESSE Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 5] sis [Adresse 5], représenté par son syndic la SARL CEGADIM [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Sophie PAYEN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND ET : DEFENDEUR Monsieur [Z] [A] [Adresse 2] [Localité 4] comparant en personne Après débats à l’audience publique du 08 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe. EXPOSE DU LITIGE Monsieur [Z] [A] est copropriétaires des lots n°32, 24 et 3013 au sein de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » situé [Adresse 5] à [Localité 3]. Le Syndicat des copropriétaires a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par Monsieur [A] aux échéances convenues, en dépit de la mise en demeure qui lui a été adressée. Par acte en date du 20 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » situé [Adresse 5] à [Localité 3] représenté par son syndic la S.A.R.L. CEGADIM a assigné Monsieur [Z] [A] devant la Présidente du Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins suivantes : - Constater que Monsieur [A] n’a pas satisfait à la mise en demeure adressée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] », représenté par son syndic, en date du 20.06.24, dans le délai de 30 jours fixé par la loi, - En conséquence, condamner Monsieur [A] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] », situé [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic la SARL CEGADIM, la somme de 1.444,21 € au titre d’arriéré de charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 juin 2024 pour la somme de 831,58 €, - Condamner Monsieur [A] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, - Condamner Monsieur [A] aux entiers dépens. Les débats se sont tenus à l’audience du 8 octobre 2024. Monsieur [A] a affirmé qu’un accord oral avait été conclu avec le syndic il y a dix-huit mois en vertu duquel le paiement de ses charges de copropriété devait intervenir par prélèvement automatique mensuel, que ledit prélèvement n’avait pas été mis en place par le syndic et qu’il ne s’en était pas aperçu. Il a ajouté avoir confondu le courrier de mise en demeure avec le procès-verbal de convocation à l’Assemblée générale des copropriétaires. Il a soutenu qu’il pouvait régler la dette et s’est engagé à le faire après l’audience mais s’est opposé au paiement des frais d’avocat en ce qu’il n’avait pas été destinataire du courrier de mise en demeure. Le Syndicat des copropriétaires a fait valoir que le courrier de mise en demeure est revenu avec la mention « avisé mais non réclamé » par Monsieur [A] et a maintenu ses demandes. Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation. MOTIFS DE LA DECISION À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l'article 4 du Code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. 1/ Sur la demande en paiement de charges L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2020, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire. Après avoir constaté le vote du budget par l’Assemblée Générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, la Présidente du Tribunal Judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du Code de procédure civile. Le Syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des charges impayées pour un montant de 1.444,21 €, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 juin 2024 pour la somme de 831,58 €. A l’appui de sa demande, il produit notamment : - Un règlement de copropriété, - Un procès-verbal d’assemblée générale en date du - Un décompte de charges arrêté au 1er juillet 2024, - Une mise en demeure en date du 20 juin 2024, - Un contrat de syndic. Il y a lieu de relever que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges. A cet égard, l’article 8 du contrat de syndic stipule que la prestation intitulée « Suivi du dossier transmis à l’avocat », d’un montant de 103,20 € TTC, ne peut être recouvrée qu’au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et ce « uniquement en cas de diligences exceptionnelles ». Les frais engagés pour cette prestation ne peuvent donc être recouvrés au titre des charges de copropriété. Par ailleurs, il convient de rappeler que les honoraires d’avocat déboursés pour engager une procédure de recouvrement de charges impayées au Tribunal à l’encontre d’un copropriétaire débiteur ne figurent pas dans la liste des frais imputables au seul copropriétaire concerné (article 10-1, al. 2, loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Seuls les frais engagés par le Syndicat se rapportant à des prestations amiables de recouvrement (mise en demeure, relance, prise d’hypothèque, acte d’huissier, honoraires particuliers du syndic...) le sont. Les frais d’avocats demeurent donc à la charge du Syndicat et sont calculés au prorata des quotes-parts de charges générales, dont celles du copropriétaire débiteur. Ces honoraires peuvent en revanche être en partie récupérés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, à condition toutefois que la demande du Syndicat soit accueillie par le juge. Dès lors, la somme de 353,20 € (250 + 103,20) sera déduite du montant dû au titre de l’arriéré des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024 produit au soutien de la demande. La somme de 250 € sera en revanche prise en compte dans la condamnation prononcée en application de l’article 700 du Code de procédure civile, étant observé que le Syndicat des copropriétaires n’a formulé aucune demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En l’espèce, Monsieur [A] ne conteste pas être redevable de la somme sollicitée par le Syndicat des copropriétaires. Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 1.091,01 € (1.444,21 – 353,20) qui correspond aux seules charges et cotisations appelées par des appels de fonds portant application des charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur. En conséquence, Monsieur [A] sera condamné en deniers ou quittance à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1.091,01 € au titre des charges impayées avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 juin 2024 pour la somme de 831,58 € et de la présente décision pour le surplus. 2/ Sur les frais Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais engagés pour voir reconnaître ses droits. Monsieur [A] sera en conséquence condamné à verser au demandeur la somme de 250,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens. PAR CES MOTIFS La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en dernier ressort, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe CONDAMNE Monsieur [Z] [A] à payer en deniers ou quittance au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » situé [Adresse 5] à [Localité 3] représenté par son syndic la S.A.R.L. CEGADIM, la somme de 1.091,01 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 juin 2024 pour la somme de 831,58 € et de la présente décision pour le surplus, CONDAMNE Monsieur [Z] [A] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » situé [Adresse 5] à [Localité 3] représenté par son syndic la S.A.R.L. CEGADIM, la somme de 250,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [Z] [A] aux entiers dépens, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. La Greffière, La Présidente,