Cour d'appel, 28 novembre 2023. 22/03399

1ère Chambre ARRÊT N°334 N° RG 22/03399 - N° Portalis DBVL-V-B7G-SZPR Me [R] [Y] SELARL [R] [Y] DANIELE PERON DALILA CARO ET ASSOCIÉ C/ M. [W] [H] Mme [O] [H] EARL ELEVAGE DE KEZEG Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2023 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre entendu en son rapport, Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président, Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, GREFFIER : Madame Isabelle OMNES, lors des débats et Madame Marie-Claude COURQUIN, lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 26 septembre 2023 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 28 novembre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTS : Maître [R] [Y] né le [Date naissance 4] 1970 à [Localité 12] (56) [Adresse 1] [Localité 11] Représenté par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représenté par Me Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES La SELARL [R] [Y] DANIELE PERON DALILA CARO ET ASSOCIES, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 1] [Adresse 9] [Localité 11] Représentée par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉS : Monsieur [W] [H] né le [Date naissance 7] 1963 à [Localité 15] (BELGIQUE) [Adresse 14] [Localité 16] Représentée par Me Sébastien HAREL de la SELARL CORNET-VINCENT-SEGUREL (CVS), avocat au barreau de RENNES Madame [O] [H] née le [Date naissance 5] 1960 à [Localité 10] (BELGIQUE) [Adresse 14] [Localité 16] Représentée par Me Sébastien HAREL de la SELARL CORNET-VINCENT-SEGUREL (CVS), avocat au barreau de RENNES L'E.A.R.L. UNIPERSONNELLE ELEVAGE DE KEZEG, société civile d'exploitation agricole, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Vannes sous le n°437.544.026, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 13] [Localité 16] Représentée par Me Sébastien HAREL de la SELARL CORNET-VINCENT-SEGUREL (CVS), avocat au barreau de RENNES EXPOSÉ DU LITIGE': Suivant acte sous seing privé du 14 novembre 2017, M. [W] [H] et Mme [O] [B] épouse [H] ont consenti à la Safer de Bretagne une promesse unilatérale de vente avec faculté de substitution portant sur une propriété rurale de 52ha 27a 16ca sise à [Localité 16], cadastrée section YE n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 6], comprenant divers bâtiments (six en tout, édifiés entre 2002 et 2017) à usage de haras incluant un centre de reproduction équine y compris transfert embryonnaire équine, moyennant le prix de 1'700'000'euros net vendeur payable entre les mains du notaire le jour de la signature de l'acte authentique. La promesse prévoyait, en outre, trois conditions particulières tenant à la mise à disposition gracieuse de matériel par l'EARL Élevage de Kezeg, à la date de l'acte de vente (au plus tard le 31 décembre 2017) et à l'embauche de M.'[H] comme vétérinaire salarié et chef de centre sur une période de quatre mois par an, soit aux périodes d'activité du centre de reproduction, pour garantir la continuité de l'activité pour une durée minimale de cinq années consécutives, ce avec clause de non concurrence. Suivant acte sous seing privé du 22 novembre 2017, Mme [L] [U] et Mme'[V] [E] ont consenti à la Safer de Bretagne une promesse unilatérale d'achat portant sur le même bien et aux mêmes conditions. Les époux [H], la Safer de Bretagne et Mme [U] seule (bien que la promesse d'achat soit établie à son nom et au nom de sa fille, Mme [V] [E]) ont signé, respectivement le 14'décembre 2017 et à une date non mentionnée (qui pourrait être le 15 décembre ainsi qu'il résulte du courriel adressé le 14 par la Safer à Me [Y], cf. pièce n° 9 du notaire), deux nouvelles promesses, l'une de vente, l'autre d'achat, portant toujours sur la même propriété mais au prix de 1'600'000'euros net vendeur payable entre les mains du notaire le jour de la signature de l'acte authentique, ces promesses ne faisant plus état que de deux conditions particulières, celles relatives à la date de l'acte de vente (au plus tard le 31 décembre 2017) et à l'embauche de M.'[H] comme vétérinaire avec clause de non concurrence. L'ensemble de ces actes désigne comme notaire, tantôt des époux [H], tantôt des consorts [U] [E], Me [Y], notaire à [Localité 11]. Par lettre du 22 décembre 2017, la Safer de Bretagne a informé les époux [H] de ce qu'elle avait décidé de substituer aux mêmes conditions dans ses droits à l'acquisition du fonds Mme'[L] [U] au prix de 1'600'000 euros. Aux termes d'un acte authentique reçu le 30 décembre 2017 par Me [Y], notaire à [Localité 11], les époux [H] ont vendu la dite propriété, moyennant le prix de 150'000'euros, à l'Exploitation agricole à responsabilité limitée Élevage de Kezeg, structure qu'ils avaient constituée pour l'exploitation de leur fonds rural. Suivant acte authentique du même jour également reçu par Me [Y], l'EARL Élevage de Kezeg a vendu la dite propriété à Mme [L] [E] épouse [U]. De convention expresse, il a été prévu que le prix, 1'600'000'euros serait payé au plus tard le 14 mars 2018 en l'étude du notaire et sans intérêts. Pour sûreté et garantie du paiement, un privilège spécial était réservé au vendeur, ainsi qu'une clause résolutoire prévoyant que si le paiement n'avait pas été payé à l'époque convenue, la vente sera résolue de plein droit sur décision du vendeur et sans formalité judiciaire, 30'jours après un commandement de payer resté infructueux et mentionnant la mise en 'uvre de la dite clause. Le 17 février 2018, Mme [U] aurait verbalement (') demandé le report de la date du paiement du prix au 30'septembre 2018. Par courrier du 22 février 2018, Me [Y] a sollicité l'EARL Élevage de Kezeg, créancier hypothécaire, aux fins qu'elle autorise Mme [U] à apporter les biens immobiliers vendus au Groupement foncier agricole qu'elle a constitué afin de finaliser le financement de l'acquisition. Par courrier recommandé du 24 février 2018, l'EARL Élevage de Kezeg a refusé tout report de la date de payement du prix de vente et s'est opposée à l'apport de la propriété à un GFA, précisant qu'ils en ignoraient tant l'identité que la solvabilité. Par courriel du 14 mars 2018, la société civile d'exploitation agricole Vitaleos West, représentée par Mme [L] [U], gérante, a adressé à M. [H] une proposition d'embauche avec prise d'effet au 16 mars 2018 «'sous réserve d'un accord de report de payement du prix de vente par l'EARL de Kezeg au plus tard le 30 juin 2018'». Mme [U] n'ayant pas réglé le prix le 14 mars 2018, l'EARL Élevage de Kezeg lui a, par acte du 15 mars 2018, fait délivrer, ainsi qu'à M. [K] [U], un commandement de payer dans les trente jours la somme de 1'600'000'euros, rappelant la clause résolutoire insérée au contrat et leur manifestant son intention de s'en prévaloir. Par exploit du 16 avril 2018, Mme [U] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Vannes l'EARL Élevage de Kezeg, la Safer de Bretagne et M. [H] aux fins de voir constater leurs fautes et obtenir la suspension de la clause résolutoire. Par exploit du 30 avril 2018, l'EARL Élevage de Kezeg et les époux [H] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Vannes qui, par ordonnance du 21 juin 2018, a notamment constaté la résolution de plein droit de la vente et ordonné, au besoin avec l'assistance de la force publique, l'expulsion de Mme [U]. L'EARL Élevage de Kezeg a repris possession des lieux fin juin 2018. Statuant sur l'action introduite le 16 avril 2018 par Mme [U] et sur les demandes reconventionnelles de ses adversaires, le tribunal judiciaire de Vannes a, par jugement du 11 mai 2021 dont il a été relevé appel, débouté Mme [U] de ses demandes et l'a condamnée à verser à l'EARL Élevage de Kezeg une somme de 163'905 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice d'exploitation, à Mme [H] une somme de 1'000'euros à titre de dommages et intérêts et à M. [H] une somme de 5'000'euros à titre de dommages et intérêts. Soutenant que le notaire les avait mal conseillés et commis une faute en insérant une clause de payement différé du prix qui n'était assortie d'aucune garantie, l'EARL Élevage de Kezeg et les époux [H] ont, par exploit du 25 février 2020, fait assigner Me [R] [Y] et la Selarl [Y] ' Peron ' Caro et associés devant le tribunal judiciaire de Lorient en payement de dommages et intérêts. Par jugement du 27 avril 2022, ce tribunal a notamment': - condamné solidairement Me [R] [Y] et la Selarl [Y] ' Peron ' Caro et associés à payer à l'EARL élevage de Kezeg une indemnité de 188'207'euros en réparation de sa perte d'exploitation, - condamné solidairement Me [R] [Y] et la Selarl [Y] ' Peron ' Caro et associés à payer à M. [H] une indemnité de 1'000'euros en réparation de son préjudice moral, rejeté les autres demandes, - rejeté les autres demandes, - condamné solidairement Me [R] [Y] et la Selarl [Y] ' Peron ' Caro et associés à payer aux demandeurs une indemnité de 5'000'euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné solidairement Me [R] [Y] et la Selarl [Y] ' Peron ' Caro et associés aux dépens. Me [Y] et la Selarl [Y] ' Peron ' Caro associés ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 1er juin 2022. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 9 février 2023, Me [R] [Y] et la Selarl [Y] ' Peron ' Caro & associés demandent à la cour de': - infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lorient du 27 avril 2022 en toutes ses dispositions, - débouter l'Earl Élevage de Kezeg, M. et Mme [H] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à leur encontre, - condamner in solidum l'Earl Élevage de Kezeg et M. et Mme [H] à leur payer une indemnité de 5'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum l'Earl Élevage de Kezeg et M. et Mme [H] aux entiers dépens de l'instance, lesquels seront recouvrés par la Selarl Ab Litis conformément aux dispositions de l'article 699'du code de procédure civile. Me [Y] et la Selarl [Y] Peron Caro & associés contestent avoir commis une quelconque faute. Ils prétendent que les époux [H] n'ont pas été spécialement conseillés par Me'[Y] que ce soit lors de la négociation, à l'occasion de la signature des promesses ou encore au moment de la signature de l'acte authentique de vente, le notaire étant, en l'espèce, uniquement chargé d'authentifier la vente et ayant satisfait au devoir de conseil auquel il était tenu à ce titre. Ils ajoutent qu'il ne peut être reproché à Me'[Y] de ne pas avoir vérifié la solvabilité de Mme'[U], dès lors, d'une part, qu'il appartenait à la Safer, négociatrice de cette vente, de se renseigner sur ce point, comme elle s'y était engagée, et que, d'autre part, le notaire n'a pas présenté l'acquéreur aux vendeurs qui, au contraire, la connaissaient et étaient conscients de ce qu'elle ne pourrait garantir le paiement mais en ont accepté les risques en raison des multiples avantages qu'ils tireraient de la vente. Ils font, en outre, valoir que le notaire n'était pas tenu d'informer l'époux de Mme'[U] de la cession, ni d'envisager son intervention à l'acte. Ils prétendent encore que Me'[Y] a expliqué de manière claire aux vendeurs en quoi consistait le privilège de vendeur avec réserve de l'action résolutoire et les a informés de la nécessité de mettre en 'uvre une procédure judiciaire pour faire constater la résolution de plein droit. Ils précisent que s'agissant d'une procédure de référé, celle-ci n'est pas censée être particulièrement longue. Ils soutiennent enfin que les vendeurs ont déjà été indemnisés de leurs préjudices résultant de la perte d'exploitation et que le notaire ne peut être condamné à réparer ce même préjudice. Ils ajoutent que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, le préjudice résultant d'un manquement du notaire à son devoir de conseil ne peut être constitutif que d'une perte de chance. Ils contestent également le quantum des préjudices retenu par le tribunal et font valoir que, s'agissant d'une affaire purement patrimoniale, les vendeurs n'ont subi aucun préjudice moral. Aux termes de leurs conclusions notifiées le 14 novembre 2022, l'EARL Élevage de Kezeg et les époux [H] demandent à la cour de': à titre principal': - confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lorient en date du 27 avril 2022 en ce qu'il a jugé que la responsabilité pour faute de Me [Y] se trouvait engagée pour manquement à l'obligation de conseil et de mise en garde, - réformer le jugement du tribunal judiciaire de Lorient en date du 27 avril 2022 en ce qu'il a condamné solidairement Me [Y] et de la Selarl  [Y] Peron Caro & associés à payer 188'207'euros à l'Earl Élevage de Kezeg en réparation de sa perte d'exploitation, 1'000'euros à M. [H] au titre de son préjudice moral et débouté Mme [H] de sa demande au titre du préjudice moral, statuant à nouveau : - condamner solidairement Me [Y] et de la Selarl [Y] Peron Caro & associés à payer à la société Earl Élevage de Kezeg, la somme de 278'000'euros au titre de la perte de marge sur l'exercice 2018, la somme de 129'556'euros au titre de la perte de marge sur l'exercice 2019 et la somme de 118'000'euros au titre de la perte de marge sur l'exercice 2020, - condamner solidairement Me [Y] et de la Selarl [Y] Peron Caro & associés à payer aux époux [H] la somme de 50'000'euros, - confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lorient en date du 27 avril 2022 en ce qu'il a condamné solidairement Me [Y] et de la Selarl [Y] Peron Caro & associés et aux époux [H] une indemnité de 5'000'euros sur le fondement de l'article 700'du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. - condamner en outre solidairement Me [Y] et la Selarl [Y] Peron Caro & associés et aux époux [H] une somme de 5'000'euros au titre de l'article 700'du code de procédure civile pour la procédure d'appel, - les condamner encore aux dépens d'appel, à titre subsidiaire': - confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lorient en date du 27 avril 2022 en toutes ses dispositions, - condamner solidairement Me [Y] et de la Selarl [Y] Peron Caro & associés à leur payer une somme de 5'000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel, - les condamner encore aux dépens d'appel, L'EARL Élevage de Kezeg et les époux [H] soutiennent que le notaire a manqué tant à son obligation de conseil et de mise en garde qu'à celle d'assurer l'efficacité de son acte. Ils font valoir qu'il lui incombait, en premier lieu, de se renseigner sur la solvabilité de Mme'[U] dès lors que certains éléments auraient dû attirer son attention sur le risque de défaillance de celle-ci. Ils soutiennent que le manque de clarté sur les modalités de paiement (recours à un emprunt bancaire ') et la situation professionnelle de l'acquéreur auraient dû l'interpeller. Ils s'étonnent que Me [Y] n'ait pas informé M. [U] de l'acquisition effectuée par sa femme, voire sollicité son intervention à l'acte. Ils estiment ensuite que le notaire aurait dû les alerter sur l'insuffisance du privilège du vendeur et de l'action résolutoire, et notamment du fait que celle-ci nécessitait une procédure judiciaire. À cet effet, ils précisent que les termes de l'acte et les explications fournies par Me [Y] ont poussé les vendeurs, non-professionnels du droit, à croire légitimement qu'une telle procédure ne serait pas nécessaire et que l'action résolutoire leur permettrait de retrouver immédiatement la libre propriété des biens vendus. Ils font également valoir que Me [Y] avait parfaitement connaissance de leur volonté de prendre des garanties supplémentaires et plus particulièrement la mise en place d'une réserve d'usufruit, ce dont il n'a pas tenu compte. Ils affirment, par ailleurs, que les préjudices qu'ils ont subis ne sont pas constitutifs d'une perte de chance, mais revêtent au contraire un caractère certain du fait de l'absence de tout aléa quant à l'interruption de l'exploitation résultant de la prise de possession immédiate de la propriété par l'acquéreur. Ils contestent enfin le montant des préjudices retenu par le tribunal dont ils critiquent la méthode de calcul, estimant qu'il a déduit à tort la condamnation prononcée par le tribunal judiciaire de Vannes à l'encontre de Mme [U] dont elle a fait appel et que cette dernière n'a jamais réglée. Ils discutent enfin l'évaluation de leur préjudice moral qualifiant la somme allouée d'insuffisante. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 5 septembre 2023. La cour a sollicité en cours de délibéré la production du titre de propriété de l'EARL Élevage de Kezeg (acte de vente époux [H] / EARL Élevage de Kezeg en date du 30 décembre 2017). SUR CE, LA COUR': Le notaire, en sa qualité de professionnel, est tenu envers chacune des parties d'un devoir d'information et de conseil et doit assurer la validité et de l'efficacité des actes auxquels il prête son concours. Dans ce cadre, il a l'obligation de procéder à toute vérification utile et doit alerter et mettre en garde les parties quant aux risques qu'elles encourent. Sa responsabilité extra-contractuelle peut être engagée à ce titre, en l'espèce, sur le fondement de l'article 1240 du code civil. La mise en 'uvre de sa responsabilité suppose la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice. Sur les fautes reprochées à Me [Y]': Si les promesses de vente et d'achat successives (17 et 22 novembre 2017 / 14 décembre 2017) ont été négociées et préparées par la Safer de Bretagne, il apparaît que Me [Y] et sa société d'exercice sont intervenus, contrairement à ce qu'ils exposent dans leurs écritures, dès ce stade pour conseiller les époux [H], notamment sur le plan fiscal aux côtés de l'expert comptable de ces derniers (la société Fiducial). Ainsi, le 28 novembre 2017 (pièce n° 6 des appelants), Mme [J], clerc de Me [Y], écrivait à M. [H]': «'Je fais suite à la conversation téléphonique entre Me [Y] et M. [P] (société Fiducial, expert comptable des époux [H]) ce jour. Les constructions ayant été réalisées par l'EARL sur votre terrain, sous réserve du bénéfice pour l'EARL des dispositions de l'article 1594-0 G du code général des impôts, il conviendrait pour bénéficier de l'exonération totale sur la taxation des plus-values, préalablement à la vente, de céder l'ensemble des terrains à l'EARL. La cession du seul terrain sous le bâtiment aurait pu être envisagée. Cependant, compte tenu du délai de réalisation de la cession, avant le 31 décembre prochain, il me semble illusoire d'obtenir le document d'arpentage numéroté avant cette date. S'agissant de la vente des parcelles de terres à l'EARL et afin de gommer la plus-value, il conviendrait de reprendre la valeur du prix d'acquisition des parcelles majoré des frais d'acquisition. Afin de réduire (le risque ') d'un redressement fiscal existant sur ce type d'opération, il faudrait peut être s'acquitter d'un peu de plus-value sur cette partie en rehaussant la valeur de cession. Je vous remercie de bien vouloir me confirmer la mise en place de cette vente intercalaire dont le coût s'élèverait, sur la base d'un prix de vente à 105430 euros, sauf à diminuer ou à parfaire à la somme de 7920 euros...'», ce à quoi, la société Fiducial répondait à Me [Y] le 28 novembre 2017 (pièce n°7) ': «'Comme convenu, M.'[P] a rencontré M. [H]. Il a été convenu de procéder à la vente des terres par M. et Mme [H] à l'EARL Elevage de Kezeg au prix du marché soit 5 000 euros l'hectare. La plus-value semble raisonnable pour M. [H]. Ensuite l'élevage cède à Mme [U]': les terres clôturées au prix de 10'000'euros l'hectare, les bâtiments d'exploitation, le tout pour un prix de 1'700'000'euros. Il s'agit du schéma que nous avions retenu avec vous. Pour que la plus-value réalisée par l'EARL soit exonérée, il faut que le chiffre d'affaires des deux années précédant l'exercice de la cession soit inférieur à 250'000'euros HT ce qui est le cas. Les biens cédés doivent être inscrits à l'actif ce qui sera le cas après l'opération d'achat des terres. Se posera la question du reversement de la TVA initialement déduite sur les immobilisations cédées. Les premiers investissements ne seront pas concernés, l'incidence de ce reversement se fera sentir notamment pour les dernières constructions datant de 2016 et 2017. M. [P] a informé M.'[H] de ces problèmes. Il ne faut pas négliger l'incidence des contributions sociales sur la plus-value à court terme (payée par l'intermédiaire de la MSA) et sur les plus-values à long terme au taux de 15,5 %. Mêmes si les plus-values ne sont pas imposables au niveau de l'EARL, il faut les déterminer avec précision, il faudra donc solliciter l'aide de M. [H] pour déterminer dans le tableau d'actif ce qui est cédé et ce qui reste dans l'entreprise puisque l'entreprise continue d'exister'». En réponse à ce courriel, la Selarl [Y] & Peron adressait le message suivant le 30 novembre 2017 (pièce n°'8 de l'appelant) en joignant deux documents intitulés «'plus value 261358.rtf'» et «'plus value sur 150000.rtf'» (non produits aux débats)': «'Sur la base de la proposition faite par M. [P] de Fiducial, soit 5'000'euros par hectare, le coût de l'impôt sur la plus value s'élève ainsi qu'il résulte du formulaire ci-joint, à la somme de 30'566'euros et le montant des frais d'acte, sauf à parfaire ou à diminuer, à la somme de 17'500'euros soit un total de 48'056'euros. Le risque fiscal n'est pas éludé pour autant, il me semblerait plus raisonnable de prévoir un prix par exemple de 150'000 euros ce qui engendrerait une plus-value de 8'533'euros et des frais sauf à parfaire et à diminuer de 10'670'euros soit un totale de 19'203'euros. Il faut savoir que sur ce type d'opération le risque fiscal existe mais est faible, s'agissant du redressement qui pourrait exister sur la mise en place de la première opération. Vous voudrez bien me valider la deuxième solution qui entraîne une économie de 28'853'euros...'». De fait, c'est bien cette solution que les époux [H] ont adopté en cédant, suivant acte du 30 décembre 2017, la propriété des terres à l'EARL Élevage de Kezeg moyennant le prix de 150'000 euros (cf. acte de vente époux [H] du 30 décembre 2017 et acte de vente EARL Élevage de Kezeg / [E] [U] du 30 décembre 2017 page 20, origine de propriété). Il était, par ailleurs, acquis que dès, et en tous cas très rapidement après, la signature du second jeu de promesses (vente / achat) les 14 et, sans doute, 15 décembre 2017 (cf. courriel de la Safer de Bretagne en date du 14 décembre 2017 à Me [Y] «'Vous trouverez en pièce jointe, la nouvelle promesse de vente signée ce jour par M. et Mme [H]. Et la nouvelle promesse d'achat à faire signer demain par Mme [U]'», pièce n° 9 des appelants), le prix de vente de la propriété ne serait pas réglé comme il était convenu au jour de la signature de l'acte de vente et qu'au surplus une incertitude existait quant au financement même de l'acquisition ce dont les vendeurs avaient pleinement conscience ainsi qu'il ressort des échanges de courriels et de messages entre les parties et le notaire. Du fait de ces éléments, des négociations se sont poursuivies entre les parties sous l'égide du notaire. Il convient ici de reproduire les éléments versés aux débats (mais malheureusement incomplets) de ces échanges. Le 17 décembre 2017 à 21h26 (pièce n°'10 des appelants), M. [H] a adressé à Me'[Y] (avec copie notamment à Mme [U] et à M. [G] (Safer de Bretagne) le courriel suivant': «'I. Vu l'écart de 100'000'euros entre le prix de vente imposé par les Domaines (et accepté pour que l'acquéreur puisse bénéficier immédiatement l'autorisation d'exploitation, mais dépourvu de tout caractère d'urgence suite aux changements imposés par l'acquéreur) et le prix de vente initialement convenu entre vendeur et acquéreur à 1'700'000'euros, vu que Me [Y] ne peut pas effacer cette différence par le biais d'une indemnité au exploitant sortant, comme M. [G] avait suggéré, il est décidé de fractionner ce montant en deux parts égaux, ç.a.d': 50'000'euros pour la vente de (divers matériels dont la liste est précisée) et 50'000'euros pour la location du matériel suivant... II. Vu que l'acquéreur n'est pas dans la possibilité de payer le bien au moment de la signature de l'acte authentique, l'usufruit du bien restera entièrement et de façon indivisé en faveur du vendeur. Aucune intervention, aucun changement, aucune entrée de chevaux sera possible sans l'accord du vendeur tant que le payement n'a pas eu lieu. Date butoir de payement du bien et des deux factures de 50'000'euros, donc un payement total de 1'700'000'euros, est mise au 14'mars 2018. En cas de non payement, passé la date butoir, le bien deviendra à nouveau la propriété du vendeur et tous les frais liés à ce nouveau changement seront à la charge de l'acquéreur. III. Vu que l'acquéreur ne peut garantir le financement du projet, vu qu'aucune indemnisation est prévu en cas de non payement au 14/03/2018, Vu que l'acquéreur souhaite continuer le transfert embryonnaire, vu la demande importante de la clientèle pour le transfert dès le début de la saison de monte, 23 juments porteuses sont mises sous lumière depuis le 15/12/2017. Cette intervention engendre des frais à hauteur de 150'euros/jument/mois... IV. La vente du bien est liée à l'embauche du Dr [H] comme vétérinaire salarié par l'acquéreur. Comme prévu dans le compromis de vente cette embauche s'étale du 16/03 au 15/05 et du 01/06 au 31/07 pendant une durée de cinq années consécutives. Vu que l'acquéreur a donné procuration et ne sera pas présent à la signature, des détails importants et déjà convenus entre vendeur et acquéreur sont à ajouter à cette condition particulière': 1. le salaire du Dr [H] est de 6'000'euros net par mois, 2. les heures de travail vont... 3. pour assurer la continuité de l'exploitation... le Dr [H] travaillera également du... au... et ne sera pas rémunéré pour ce travail supplémentaire... En espérant que c'est clair pour tout le monde, qu'il n'y aura plus de changement de dernière minute et qu'on peut signer l'acte avant le 31/12/2017, comme prévu dès le départ et avec les conditions mentionnées en haut également prévues depuis plusieurs mois. (Exception': les frais de mise sous lumière des porteuses qui sont le résultat du délai et non garanti du payement)'». Le 18 décembre 2017 à 16h28 (pièce n° 12 des appelants), Mme [J], clerc de Me'[Y], répondait': «'Par les présentes, je reviens vers vous suite à votre conversation téléphonique avec Me [Y]. Une première rectification portera sur l'utilisation du terme "'usufruit'" qui se traduit par une réserve de jouissance jusqu'au complet payement du prix. S'agissant du contrat de travail, j'ai pris bonne note de la condition mais la vente ne peut être affectée par une condition subordonnant la signature de ce dernier et traduite par une clause insérée dans l'acte de vente. Je vous invite donc à régler cette partie contractuelle avant l'acte de vente ou à tout autre moment jugé opportun mais que cela influe sur la validité de l'acte de vente. Je reste dans l'attente de la confirmation par Mme [U] de son accord concernant les conditions particulières et ce afin de rédiger la procuration...'». Par message du 18 décembre 2017 à 20h42 (pièce n° 11 des appelants), Mme [U] donnait son accord en ces termes': «''Je suis d'accord avec les propositions de M. [H] avec les réserves évoquées avec Me'[Y], à savoir que l'acte de vente ne contienne que ce qui se rapporte à la vente. Je ferais une promesse d'embauche à M. [H] avant la fin de la semaine, ainsi qu'une procuration concernant les "'juments porteuses'". J'ai pris bonne note que je devais faire parvenir 17'450'euros sur le compte Caisse des dépôts de Me [Y] avant le 31'décembre 2017, et que je devrais me mettre en contact avec M. [G] concernant les 76'800'euros dus à la Safer'». Le 19 décembre à 9h03 (pièce n° 12 des appelants), M. [H] précisait': «'...Comme l'acte de vente parlera que du bien immobilier, à qui/quelle société dois j'adresser la facture concernant la vente du matériel, mobilhome, mobilier'' Cette facture sera faite en 2017. Et à qui/quelle société dois je faire la facture pour la location du matériel'' Cette facture sera faite en 2018. Vous me dîtes vouloir faire une proposition concernant les porteuses. Cela n'est pas nécessaire': tant que je n'ai pas reçu le payement de la vente de mon bien, je vous présenterai une facture en début de chaque mois d'un montant de 3'450'euros et cela à partir du 01/01/2018... Mais en attendant, la même question se pose': à qui/quelle société dois-je facturer l'entretien des porteuses'' Je souhaite avoir une réponse sur les 3 questions avant la signature de l'acte...'». Le même jour à 9h47 (pièce n° 12 déjà citée), Mme [U] a fait savoir': «'...Je réponds très vite pour gagner du temps. Je vais soumettre ces comptes et nouvelles propositions à mon comptable. À première vue cela me paraît compliqué et pas tout à fait conforme à nos accords initiaux. Je les rappelle en deux mots': j'achète la totalité de l'exploitation pour un prix de 1,7 TTC. Dans ce prix est inclus la location ou la mise à disposition de matériel selon nos accords. Je ne paierai pas de pension sur ma propre exploitation, ni ne paierai un euro de plus que le prix sus mentionné. Si la vente n'est pas prête à être signée du fait des changements de conditions par le vendeur': prenons notre temps et signons cette vente tranquillement après les fêtes'», ce à quoi M. [H] a répondu (idem)': «'Ok, vous achetez à 1'700'000'TTC dans les modalités mentionnées dans mon mail du 17/12 et je vous fourni les porteuses cyclées à mes frais, payable pleine de 30 jours à 880'euros TTC. Pas un kopeck de plus, mais il faut quand même prévoir de la nourriture pour vos chevaux que vous comptez d'installer dans vos futurs lieux. Nous pouvons signer après Noël, mais en tous cas il faut signer avant le 31/12/2017 comme prévu dans le compromis'». Toujours le 19 décembre 2017 (pièce n° 18 des appelants), Me [Y] écrivait à 11h32 à Mme [U]': «'...Il me semble que le problème de M. [H] c'est la crainte de ne pas être payé au 14 mars 2018. N'est-il pas possible d'envisager une clause pénale de 50'000'euros si M. [H] n'était pas payé au 14 mars et de prévoir une astreinte de 1'000'euros par jour de retard. Quitte à ce que la somme soit déposée et consignée à l'étude. Outre bien entendu la garantie de privilège du vendeur. Ceci permettrait de supprimer la réserve d'usufruit et vous permettra d'utiliser votre bien et de facturer à vos clients... Merci de me faire part de vos observations'» (pièce n° 18 des appelants). À 12h58, Mme [U] (idem) a répondu au notaire (seul un extrait de ce courriel est produit...)': «'...mais apparemment cet acte n'est pas prêt à être signé dans l'immédiat par le vendeur, le mieux est de signer quand tout le monde sera prêt, quand vous aurez constituer les sociétés et le GFA, et que tout sera fait régulièrement. Tant pis si c'est dans un mois, on ne peut être gagnant en permanence sur tous les points...'». Le 20 décembre 2017 à 12h41, M. [H] a adressé à Mme [U] avec copie au notaire le courriel suivant (pièce n° 13 des appelants)': «'Suite à notre entretien téléphonique de hier soir et mon entretien téléphonique avec Me [Y] ce matin, je vous envoie notre accord par mail que j'aimerais bien voir confirmé de votre part. Le prix de la vente de mon bien est de 1'600'000'euros net acheteur, la signature doit avoir lieu avant le 31/12/2017 et la date butoir de payement est le 14/03/2018. Passé cette date le bien deviendra à nouveau ma propriété et tous les frais liés à cette transaction sera à votre charge. Je vous envoie encore cette année une facture libellée à votre nom propre de 50'000'euros pour l'achat de... Cette facture sera payable avant le 14/03/2018. Je vous envoie avant le 14/03/2018 une facture de 50'000'euros pour la location du matériel du 01/01/2018 au 31/12/2018... La facture sera libellée à une de vos factures sociétés et sera également payable avant le 14/03/2018. À partir du 01/01/2018 vous facturerez la pension aux propriétaires des chevaux stationnés chez moi (avec exception pour mes propres chevaux et les chevaux appartenant à l'Élevage de Kezeg) et vous rétrocéderez 66 % du montant à l'Élevage du Kezeg tant que ce dernier fournie l'aliment, le foin, la paille et le main d''uvre. La mise sous lumière et l'entretien des porteuses est à la charge de l'Élevage de Kezeg jusqu'au 14/03/2018'». Le courriel dont il est fait état dans ce message n'est, en dépit de son importance puisqu'il fait état des concessions consenties par les intimés, pas produit aux débats ce que la cour déplore. Le 20 décembre à 13h44 (idem), Mme [U] a précisé dans un message intitulé "accord ultime"': «'Merci de ne pas oublier dans l'acte la clause de non concurrence avec la distance et les pénalités de mentionné'». Après d'ultimes échanges téléphoniques avec les parties le 22 décembre 2017, Me [Y] a rédigé un projet d'acte et une procuration qu'il a adressée à Mme [U]. Cette procuration (qui figure en annexe 2 de l'acte de vente, pages 40 à 43), signée par l'intéressée à une date illisible, donne pouvoir à tout collaborateur de la Selarl [Y] & Peron, pour son compte et en son nom, «'...d'acquérir avec substitution Safer de Bretagne de la société EARL Elevege de Kezeg... moyennant le prix principal de 1'600'000'euros dont la partie des bâtiments de moins de cinq ans soumis à la TVA exprimée TTC est incluse dans le prix ci-dessus. Le prix est stipulé payable à terme au plus tard le 14 mars 2018. Étant ici précisé que de convention expresse entre les parties, la somme ne sera pas productive d'intérêts. Réserve de privilège et action résolutoire à la sûreté et garantie du payement du solde du prix de la présente vente et de frais et accessoires l'immeuble vendu demeure affecté par privilège spécial expressément réservé au vendeur, indépendamment de l'action résolutoire. Étant ici précisé qu'en cas d'exercice par le vendeur tant de la garantie de privilège de vendeur que de l'action résolutoire, la totalité des frais inhérents au rétablissement de la propriété pour le vendeur incombera à l'acquéreur savoir': les frais d'acte notarié... et ce aux charges et conditions que le mandataire jugera convenables, les biens immobiliers dont la désignation suit': Commune de [Localité 16], un haras situé lieu-dit Kerguizec... cadastré section YE n°'[Cadastre 2],[Cadastre 3] et [Cadastre 8] d'une contenance totale de 52ha 27a 16 ca, En conséquence et notamment': Convenir du mode et des époques de payement, Payer le prix soit comptant soit aux termes convenus Fixer la date d'entrée en jouissance Obliger le mandant à l'exécution de toutes les conditions qui seront stipulées et notamment (une clause de non concurrence interdisant à M. [H] de se rétablir directement ou indirectement dans une exploitation d'activité principale de centre d'insémination équin et activités connexes)... pendant une durée de cinq ans à compter de ce jour et dans un rayon de 500'km à vol d'oiseau du siège du dit fonds, sous peine de dommages et intérêts d'un montant de 500'000'euros envers l'acquéreur...'». Entre le 23 et le 28 décembre 2017 (pièces n° 14 à 17 des appelants), plusieurs messages ont été échangés entre M.'[H] et l'étude de Me [Y] concernant notamment la fiscalité applicable, au point que le 29 décembre 2017 (pièce n° 17), le notaire écrivait à M. [H]': «'''Il me semble manifestement qu'il existe un désaccord sur la fiscalité applicable, la procuration de Mme [U] que je détiens ne me permets pas régulariser le dossier différemment. Je vous serais reconnaissant de bien vouloir me confirmer ce jour midi votre position et dans l'hypothèse où le rendez-vous de demain 9h30 est maintenu, vous voudrez bien me communiquer la ventilation demandée et me confirmer que les fonds concernant la vente par vous à l'EARL me seront parvenus, le défaut de virement correspondant empêchant la signature...'». Le même jour à 13h08 (idem), M. [H] répondait': «'Me [Y] a clarifié la situation et nous serons présents demain à 9h30 pour la signature'...». L'acte de vente de l'EARL Élevage de Kezeg à Mme [U] (pièce n° 4 des intimés) comporte notamment les mentions suivantes': «'PROPRIÉTÉ ' JOUISSANCE': l'acquéreur sera propriétaire de l'immeuble au moyen et par le seul fait du présent acte à compter de ce jour. Il en aura la jouissance également à compter de ce jour par la prise de possession réelle, l'immeuble étant libre de toute location et occupation ainsi que le vendeur le déclare. PRIX': cette vente est consentie et acceptée moyennant le prix principal de 1'600'000'euros lequel s'appliquant savoir': pour les bâtiments anciens et les parcelles non bâties à la somme de 1'300'000'euros, pour les bâtiments de moins de cinq ans à la somme de 300'000'euros soit un prix HT de 250'000'euros et une TVA de 50'000'euros, lequel prix l'acquéreur s'oblige à payer en l'étude du notaire soussigné, au plus tard le 14 mars 2018 sans intérêts...(page 11). CONDITIONS PARTICULIERES': ...II. Conditions du payement à terme': '...Il est expressément convenu que si, pour une raison quelconque l'acquéreur ne s'est pas entièrement libéré à l'époque ci-dessus prévue, la vente sera résolue de plein droit, si bon semble au vendeur et sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, trente jours après un simple commandement de payer infructueux et contenant déclaration par le vendeur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause... (pages 25 et 26) RÉSERVE DE PROPRIÉTÉ ET ACTION RÉSOLUTOIRE: À la sûreté et garantie du payement du solde du prix de la présente vente et de tous frais et accessoires, l'immeuble vendu demeure affecté par privilège spécial expressément réservé au vendeur, indépendamment de l'action résolutoire. Étant ici précisé qu'en cas d'exercice par le vendeur tant de la garantie de privilège de vendeur que de l'action résolutoire, la totalité des frais inhérents au rétablissement de la propriété pour le vendeur incombera à l'acquéreur savoir': les frais d'actes notariés, la taxe de publicité foncière, droits d'enregistrement, frais de la procédure en cas d'action en justice'» (page 27). Le vendeur reproche, en premier lieu, au notaire de ne pas s'être intéressé à la solvabilité de l'acheteur ni au mode de financement de son acquisition et de pas l'avoir utilement conseillé ce à quoi l'intéressé répond qu'il n'a pas négocié cette vente. Cette réponse n'emporte pas la conviction dès lors que les promesses transmises par la Safer (et plus particulièrement les promesses de vente consenties par les époux [H]) prévoyaient un payement comptant (au jour de la signature de l'acte de vente) ce que l'acte authentique reçu par Me'[Y] n'a pas repris puisqu'il y est, au contraire, stipulé un payement en totalité à terme (le 14'mars 2018) et avec une prise de possession immédiate. Or, cette modification substantielle, dont les conséquences sont à l'origine des difficultés survenues ultérieurement, a été négociée par les parties, comme le relève de manière pertinente le premier juge, au stade de la préparation de l'acte authentique sous la responsabilité du notaire, en toute transparence avec celui-ci, destinataire des messages échangés, auteur de certains d'entre eux et avec lequel les parties ont eu divers entretiens notamment téléphoniques (cf. par exemple courriel du 20 décembre 2017 à 12h41 reproduit ci-dessus). Dans le cadre de cette négociation qui emportait modification des conditions de payement du prix par rapport à ce qui avait été convenu, il appartenait au notaire de s'interroger sur la solvabilité de l'acquéreur alors et surtout que la seconde promesse d'achat, signée par Mme'[U] (seule) en son étude (cf. courriel du 14 décembre 2017 déjà cité), indiquait, à cet égard, que la vérification de la capacité de financement de l'acquéreur était «'en cours'» et que sur ce point précis, le vendeur lui a fait part, dans son courriel du 17'décembre 2017 (cf. supra), de ses interrogations («'Vu que l'acquéreur n'est pas dans la possibilité de payer le bien au moment de la signature de l'acte authentique... Vu que l'acquéreur ne peut garantir le financement du projet...'»), manifestant son inquiétude ce dont le notaire avait parfaitement conscience ainsi qu'il ressort du message qu'il a adressé à Mme [U] le 19 décembre à 11h32 (le problème de M. [H], c'est la crainte de ne pas être payé le 14 mars). En s'abstenant, dans ce contexte précis, d'interroger la Safer pour savoir à quel stade en était la vérification en cours, si elle était achevée et quel en était le résultat, Me [Y] a commis une première faute. En effet, si cette information était de peu d'importance dans l'hypothèse d'un payement comptant, elle devenait, au contraire, d'une importance primordiale en cas de payement différé eu égard au risque encouru par le vendeur, dépossédé de la chose et en attente du payement du prix. Cette faute est d'autant plus caractérisée que le notaire ne s'est nullement préoccupé de la manière dont Mme'[U], incapable de verser la somme de 1'600'000'euros le 30 décembre 2017, pourrait financer, deux mois et demi plus tard son acquisition, l'acte ne contenant strictement aucune précision à cet égard (apport personnel, concours bancaire '). L'EARL Élevage de Kezeg et les époux [H] relèvent encore, à bon escient, que l'acte de vente ne mentionne même pas la profession de Mme [U] et que s'il est fait état de ce que cette dernière est mariée sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts, après changement de régime matrimonial en date du 30'juillet 2013 homologué par le tribunal de grande instance de Paris le 18'décembre 2014, le mari n'a pas été convié à sa signature. Or, la convocation du mari (qui aurait, en outre, permis de découvrir qu'une procédure de divorce avait été introduite par celui-ci quelques semaines plus tôt, en octobre 2017), si elle n'était évidemment pas obligatoire, présentait néanmoins, et dans la mesure où le payement du prix étant reporté, un intérêt, eu égard au régime matrimonial des époux, quant à l'obligation du conjoint et à l'assiette des biens sur lesquels une action en recouvrement pourrait être, le cas échéant, engagée par le vendeur (articles 1413 / 1418 du code civil), difficulté qu'en l'espèce, M. [U] n'a pas manqué de rappeler par lettre du 22 mars 2018 (pièce n° 10 des intimés) au conseil des époux [H] et de l'EARL, à réception du commandement de payer qui lui a été délivré le 15 mars 2018. Face à cette situation et à l'incertitude connue dès la mi-décembre 2017 de l'obtention du financement nécessaire, le notaire aurait dû mettre en garde les époux [H] et leur conseiller sinon de renoncer à la vente, du moins d'exiger des garanties. À cet égard, force est de constater que Me [Y] ne s'explique nullement sur les raisons pour lesquelles «'une prise de possession immédiate'» a été stipulée dans l'acte de vente alors que M.'[H] avait sollicité qu'elle soit différée jusqu'au jour du payement du prix de vente (courriel du 17 décembre 2017) ce que Mme [U] avait accepté le lendemain (cf. supra)': «'Je suis d'accord avec les propositions de M. [H]'». Sans doute ce dernier est-il revenu sur cette prétention dans le cadre des concessions qu'il a consenties par courriel du 20 décembre 2017, mais cette pièce n'est pas versée aux débats. Force est de constater qu'en tout état de cause, le notaire ne justifie pas avoir prodigué à ce stade les conseils de prudence qui s'imposaient compte tenu des risques que le projet d'acte, non conforme aux promesses signées, puis l'acte induisait. Le vendeur reproche, en second lieu, au notaire d'avoir commis une seconde faute affectant la rédaction du paragraphe «'conditions du payement à terme'» de l'acte de vente, mentionnant qu'en l'absence de payement du prix à la date convenue, la vente sera résolue de plein droit sans aucune formalité judiciaire, trente jours après un simple commandement de payer infructueux. Or, si la résolution résulte effectivement de la seule délivrance d'un commandement infructueux, il était cependant nécessaire d'agir en référé aux fins que la résolution soit constatée et surtout obtenir l'expulsion de l'occupant. Le défaut de payement du prix impliquait donc a minima pour le vendeur d'engager une action en justice afin de récupérer son bien. Les intimés soutiennent que c'est cette information selon eux erronée ' mais plus exactement incomplète ' qui a emporté leur conviction et les a conduits à accepter à la fois le report du payement du prix et la prise de possession immédiate. Toutefois aucun élément ne permet de l'affirmer, étant ici rappelé que, si les époux [H] avaient conscience d'une difficulté concernant le financement même de l'acquisition (cf. supra courriel du 17 décembre 2017': «'Vu que l'acquéreur ne peut garantir le financement du projet, vu qu'aucune indemnisation est prévu en cas de non payement au 14/03/2018...'»), ils tenaient cependant absolument, ce qu'ils ont rappelé à plusieurs reprises, sans doute pour des raisons fiscales (qu'aucune des parties n'a jugé utile de porter à la connaissance du tribunal puis de la cour), à ce que l'acte soit signé au plus tard le 31'décembre 2017 (ce qui les a conduits à accepter certaines concessions, cf. le courriel de M.'[H] du 19'décembre 2017 supra, contenant renonciation à réclamer une pension pour les porteuses) alors qu'à au moins deux reprises, Mme [U] avait proposé de reporter la signature après les fêtes, lorsque tout sera prêt et que ses sociétés auront été constituées par Me [Y]. Il n'est, dès lors, nullement certain que même si Me [Y] avait prodigué les conseils adéquats et indiqué de manière explicite que, la résolution étant acquise en l'état d'un commandement de payer infructueux, une procédure de référé serait nécessaire pour la constater, expulser l'occupante, devenue sans droit ni titre, et récupérer le bien (ce qui est en général affaire de quelques semaines et, en l'espèce, a nécessité sept semaines entre l'assignation et le prononcé de l'ordonnance), l'EARL Élevage de Kezeg n'aurait pas signé l'acte de vente. Il s'ensuit que, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal judiciaire de Lorient, la faute du notaire n'a pas engendré un préjudice certain, mais est à l'origine d'une perte de chance, en l'occurrence de renoncer à la vente, qui doit être fixée, en l'état des éléments ci-dessus relatés à hauteur de 50 %. Sur le lien de causalité et le préjudice': 1 ' de l'EARL Élevage de Kezeg': Si l'EARL Élevage de Kezeg avait renoncé à signer l'acte de vente, celle-ci aurait poursuivi l'activité du centre de reproduction équine en 2018, activité saisonnière puisque concentrée sur le premier semestre de chaque année et qu'elle n'a repris qu'en toute fin de saison de reproduction (quelques semaines au lieu de six mois). Il sera observé que l'EARL poursuit cette activité depuis. Pour allouer à l'EARL Élevage de Kezeg une somme de 188'207 euros, le tribunal de Lorient a retenu que': - le chiffre d'affaires en progression de 37 % en 2017, aurait raisonnablement pu augmenter de 25,9 % en 2018 (soit 70'% de 37'%), - la perte de chiffre d'affaires en 2018 s'élevée à la somme de 333 039 euros, et la perte d'exploitation 2018 à la somme de 250'145,59'euros, le taux de marge étant de 75,11'%), - le chiffre d'affaires aurait été stable en 2019 (424'909'euros), soit une perte d'exploitation, après déduction du chiffre d'affaires réalisé et du taux de marge de 101'967 euros, - et a déduit de la perte d'exploitation subie en 2018 et 2019 ainsi déterminée (352'112'euros), la somme que le tribunal de Vannes a condamné Mme [U] à payer à l'EARL Élevage de Kezeg au titre du préjudice qu'il a subi tel qu'il a été arrêté par le cabinet Fiducial (163'905'euros), relevant, au demeurant, que cette estimation ne lui avait pas été transmise (et ne l'est pas davantage en appel). Devant la cour, l'EARL Élevage de Kezeg et les époux [H] critiquent les taux de progression retenus par le tribunal (+ 25,9 et 0), estimant qu'un taux de 37 % doit être pris en compte, étendent leurs prétentions à l'année 2020 et s'opposent à la déduction de la somme allouée par le tribunal de Vannes laquelle n'a jamais été payée, rappelant, à juste titre, que la responsabilité du notaire n'est pas subsidiaire, analyse que contestent les appelants qui produisent une note d'un expert comptable (Ouest Conseils). En premier lieu, il convient de rappeler qu'avant la cession malheureuse du 30 décembre 2017, l'EARL Élevage de Kezeg avait réalisé, au titre des prestations de service (activité de reproduction), les chiffres d'affaires suivant': - 2014': 202'043 euros - 2015': 178'322'euros, - 2016': 243'941'euros, - 2017': 337'498'euros, que ce chiffre s'est élevé à 91'870'euros en 2018 avant de remonter à 289'512'euros en 2019, 304'897'euros en 2020 et 504'712 euros en 2021. La forte augmentation du chiffre d'affaires prestations de service entre 2015 et 2017 (+ 37'% en 2016 et + 38'% en 2017), après une baisse de 12 % en 2015, se serait, selon les intimés, poursuivie les années suivantes en raison de la mise en service de nouvelles installations (bâtiment 3 de 1'625 m² construit en 2017, permis de construire n°PC 05624815Y0018M02 du 29 septembre 2016 livré en novembre 2017 comportant notamment 18 box cf. acte de vente, page 59). Cependant, rien ne permet d'affirmer qu'elle l'aurait été, a fortiori, dans les mêmes proportions. Il paraît beaucoup plus raisonnable de retenir un taux moindre mais plus vraisemblable, qu'elle n'aurait été que de 15 % en 2018 et en 2019. L'incidence en 2020 ne peut, en revanche, être retenue, cette année étant tout à fait atypique en raison du confinement ordonné par l'autorité publique, au surplus pendant une grande partie de la saison de reproduction. Par ailleurs, la clientèle perdue en 2018 a, pour l'essentiel, été reconquise dès 2019 (ce que les chiffres de l'année 2021 attestent après l'année hors norme 2020). La cour retient, en conséquence comme raisonnable un chiffre d'affaires potentiel pour cette activité de 388'123 euros en 2018 et de 446'341 euros en 2019. Les chiffres d'affaires réalisés ayant été respectivement de 91'870'euros et de 304'897'euros, les pertes de chiffres d'affaires de l'activité prestation de service seront donc arrêtées à la somme de 296'253'euros en 2018 et à celle de 141'444 euros en 2019. L'EARL Élevage de Kezeg revendique un taux de marge de 75,11 % et produit à l'appui de cette prétention une attestation de la société Fiducial qui indique ' sans la moindre démonstration ' que «'la marge sur coût variable de référence pour l'activité d'insémination et de manipulation embryonnaire est de 75,11 %'» (pièce n° 33). Cette attestation qui émane de l'expert comptable de l'EARL ne peut qu'être prise en compte avec la plus grande prudence puisque rien ne permet de vérifier que le taux dont elle fait état est exact. Le notaire verse aux débats une note de la société d'expertise comptable Ouest Conseils (sa pièce n° 19) qui a examiné les comptes et dont il ressort que le taux de marge brute réalisé au cours de l'année 2019 a été de 70,13 % (correspondant au rapport entre CA et achats). Les explications fournies dans cette note pour parvenir à ce chiffre sont argumentées et il convient donc de retenir ce taux. Les pertes s'élèvent, en conséquence, pour l'année 2018 à la somme de 207'762'euros et pour l'année 2019 à celle de 99'195 euros. Compte tenu de la perte de chance retenue (50 %), le préjudice subi par l'EARL Élevage de Kezeg du fait de la faute du notaire s'élève à la somme de (207'762 + 99'195 / 2) 153'478'euros que Me [Y] et la Selarl [Y] ' Peron ' Carob & Associés seront condamnés solidairement à lui verser à titre de dommages et intérêts. Il sera enfin rappelé que la responsabilité du notaire n'étant pas subsidiaire, il n'y a lieu de déduire le montant de la condamnation mise à la charge de Mme [U] par le tribunal judiciaire de Vannes dont la décision n'est, au surplus, pas définitive et qui, en toute hypothèse, n'a pu être recouvrée. Le jugement critiqué sera donc infirmé de ce chef. 2 ' des époux [H]': Les époux [H] sollicitent la réparation du préjudice moral qu'ils déclarent avoir subi ce à quoi s'opposent les appelants qui font valoir le caractère purement patrimonial du dossier. Si ce dossier revêt évidemment un aspect patrimonial important, il n'est pas possible de nier sa dimension humaine, s'agissant de la cession du fruit du travail personnel des époux [H]. Ces derniers justifient avoir été sous traitement médicamenteux en 2018 en raison de l'angoisse générée par les difficultés notamment judiciaires auxquelles ils ont été confrontés pendant plusieurs mois pour récupérer leur bien, relancer l'activité et plusieurs années pour obtenir ou tenter d'obtenir réparation, difficultés que l'action du notaire aurait peut être pu prévenir s'il avait prodigué les conseils qui s'imposaient en temps utile. Ce préjudice sera réparé en allouant à chacun des époux une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, le jugement étant également infirmé de ce chef. Sur les dépens et les frais irrépétibles': Me [Y] et la Selarl [Y] ' Peron ' Carob & Associés échouant pour l'essentiel en leurs prétentions supporteront la charge des dépens d'appel. Ils devront, en outre, verser aux époux [H] et à l'EARL Élevage de Kezeg une somme de 5'000'euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement dont appel sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS': Statuant par arrêt rendu publiquement et contradictoirement': Infirme le jugement rendu le 27 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Lorient sauf en ce qu'il condamne Me [Y] et la Selarl [Y] ' Peron ' Carob & Associés aux dépens et à verser aux époux [H] et à l'EARL Élevage de Kezeg une somme de 5'000'euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Statuant à nouveau': Condamne solidairement Me [R] [Y] et la Selarl [Y] ' Peron ' Caro et associés à payer à l'EARL Élevage de Kezeg la somme de 153'478'euros en réparation de sa perte d'exploitation. Condamne solidairement Me [R] [Y] et la Selarl [Y] ' Peron ' Caro et associés à payer à M. [W] [H] une indemnité de 5'000'euros en réparation de son préjudice moral. Condamne solidairement Me [R] [Y] et la Selarl [Y] ' Peron ' Caro et associés à payer à Mme [O] [B] épouse [H] une indemnité de 5'000'euros en réparation de son préjudice moral. Condamne Me [R] [Y] et la Selarl [Y] ' Peron ' Caro et associés aux dépens d'appel. Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l'avance sans avoir reçu provision. Condamne Me [R] [Y] et la Selarl [Y] ' Peron ' Caro et associés à verser à l'EARL Élevage de Kezeg, à M. [W] [H] et à Mme [O] [B] épouse [H], unis d'intérêts, une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT 19