Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 23/02891

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 13 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : Madame [D] [T]-[E] 6 Ruelle du Commun 44120 VERTOU représentée par Maître Guillaume CIZERON, avocat au barreau de NANTES, substitué par Maître Pierre JONCQUEL, avocat au sein du même barreau D'une part, DÉFENDERESSE : Madame [P] [O] 26 Rue du Commun 44120 VERTOU non comparante D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 11 janvier 2024 date des débats : 18 avril 2024 délibéré au : 13 juin 2024 RG N° N° RG 23/02891 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MPMV COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Guillaume CIZERON, CCC à Madame [P] [O] + préfecture Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 7 mars 2020, ayant pris effet le 28 mars 2020, Madame [D] [E] a donné à bail à Madame [P] [O] et Monsieur [S] [O] un logement à usage d’habitation lui appartenant situé 26 rue du Commun - 44120 VERTOU, moyennant le règlement d'un loyer mensuel d'un montant de 1.320 €, outre une provision sur charges de 20 € par mois. Monsieur [S] [O] est décédé le 27 décembre 2020. Le 27 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer à Madame [P] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 2.983 € au titre des loyers et charges impayés au 1er avril 2023. Par acte de commissaire de justice du 24 août 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département le jour même, Madame [D] [T]-[E] a fait assigner Madame [P] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir : - constater la résiliation de plein droit du bail conclu avec Madame [P] [O] concernant le logement sis 26 rue du Commun à Vertou (44120) par l’effet de la clause résolutoire prévue au bail et visée au commandement de payer du 27 avril 2023 ; à titre subsidiaire, - prononcer la résiliation du bail conclu avec Madame [P] [O] concernant le logement sis 26 rue du Commun à Vertou (44120) pour non-paiement des loyers ; En tout état de cause, - ordonner l’expulsion immédiate de Madame [P] [O] et de tous occupants de son chef des lieux qu’il occupe au sein du logement sis 26 rue du Commun à Vertou (44120) et ce avec le concours de la force publique, si nécessaire ; - autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles au choix de l’Huissier de Justice, aux frais et risques du locataire ; - condamner Madame [P] [O] au paiement de la somme de 5.805€ au titre des loyers, charges impayés arrêtés au mois de juillet 2023 inclus ; - condamner Madame [P] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer augmenté des charges exigible le 1er de chaque mois et révisable dans les conditions du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ; - condamner Madame [P] [O] à lui verser la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; - condamner Madame [P] [O] aux entiers dépens de l’instance en ce et y compris le coût du commandement de payer délivré par exploit du 27 avril 2023. À l’issue d’un renvoi à la demande de l’une des parties au moins, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 avril 2024 lors de laquelle Madame [D] [T]-[E], valablement représenté par ministère d’avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, précisant qu’elle maintenait l’ensemble de ses demandes. Régulièrement assignée à étude, Madame [P] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La bailleresse a déclaré n’avoir pas d’informations à ce propos. Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience. La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”. La défenderesse n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile. Sur la loi applicable À titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En application du même texte, il convient de rappeler que le Juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Sur la recevabilité de la demande L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (...) par voie électronique (...)”. L’article 24 V dispose pour sa part que “Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur”. En l’espèce, Madame [D] [T]-[E], bailleresse privée, justifie avoir notifié l’assignation au préfet de Loire Atlantique le 24 août 2023, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées. Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable son action aux fins de résiliation du bail fondée sur un défaut de paiement des loyers. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux». En l'espèce, le contrat de bail liant les parties contient en son article VIII une clause résolutoire rédigée comme suit : “À défaut soit de paiement, aux termes convenus, de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie (...) Le bail sera résilié de plein droit (...). En cas de non paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, la résiliation produira effet deux mois après un commandement demeuré infructueux (...)”. Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Madame [P] [O] le 27 avril 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 2.983€. Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte joint à l’assignation, que les causes de ce commandement n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 juin 2023. Dès lors, Madame [P] [O], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Madame [P] [O] doit par ailleurs être condamnée à payer à Madame [D] [T]-[E], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. En l’espèce, la créance principale de Madame [D] [T]-[E] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. Le décompte joint à l’assignation laisse apparaître un solde débiteur de 3.109,68 € au 7 avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse. L'assignation mentionne expressément la condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, de sorte que l'actualisation de la créance est recevable, en dépit de l'absence de la locataire. Ce décompte n’appelle aucune critique et Madame [P] [O] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération. En conséquence, Madame [P] [O] sera condamnée à payer à Madame [D] [T]-[E] la somme de 3.109,68 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 7 avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse. Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, Madame [P] [O] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 27 avril 2023. Sur l'article 700 du code de procédure civile En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation. En l'espèce, Madame [P] [O] sera condamnée à payer à Madame [D] [T]-[E], qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Madame [D] [T]-[E] à l’encontre de Madame [P] [O]; CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 28 juin 2023, du contrat de bail portant sur le logement situé 26 rue du Commun - 44120 VERTOU ; DIT que Madame [P] [O] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE à défaut, l'expulsion de Madame [P] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; CONDAMNE Madame [P] [O] à payer à Madame [D] [T]-[E] les sommes suivantes : - 3.109,68 € (TROIS MILLE CENT NEUF EUROS ET SOIXANTE HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 7 avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse ; - une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 1.458,68 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois de mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ; RENVOIE la bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; CONDAMNE Madame [P] [O] à payer à Madame [D] [T]-[E] une somme de 500 € (CINQ CENTS EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [P] [O] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 27 avril 2023 ; DÉBOUTE Madame [D] [T]-[E] de ses demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits. Le Greffier La Présidente M.HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET