Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [T] [K] [R]
Me Nawal BELLATRECHE TITOUCHE
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Patrick CHABRUN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/09176 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MR2
N° MINUTE : 1
JUGEMENT
rendu le 24 octobre 2024
DEMANDEUR
Monsieur [Z] [W],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Patrick CHABRUN de l’AARPI Cabinet RATIO LEGIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R0009
DÉFENDEURS
Monsieur [T] [K] [R],
non comparant, ni représenté
Madame [P] [F] épouse [K] [R], demeurant ensemble [Adresse 1]
représentée à l’audience par Me Nawal BELLATRECHE TITOUCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2379
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 septembre 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 octobre 2024 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière
Décision du 24 octobre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/09176 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MR2
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [Z] [W] a donné à bail à Madame [P] [F] épouse [K] et Monsieur [T] [K] [R], ce par acte sous seing privé du 9 mars 2007, un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4].
Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2023, Monsieur [Z] [W] a fait délivrer à Madame [P] [F] épouse [K] et Monsieur [T] [K] [R] un commandement de payer la somme principale de 4406,59 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [P] [F] épouse [K] et Monsieur [T] [K] [R] le 17 mars 2023.
Par actes de commissaire de justice des 26 septembre et 15 novembre 2023, Monsieur [Z] [W] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater principalement l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [P] [F] épouse [K] et Monsieur [T] [K] [R] et obtenir la condamnation solidaire de Madame [P] [F] épouse [K] et Monsieur [T] [K] [R] au paiement d’un arriéré locatif de 4843,6 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur ses causes de l’assignation pour le surplus, et d’une somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 novembre 2023, et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.
A l’audience du 5 septembre 2024, Monsieur [Z] [W] réitère ses demandes actualisées pour la demande en paiement à 5960,90 €, et demande dans les motifs de ses conclusions une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.
En défense, Madame [P] [F] épouse [K] demande le prononcé de la nullité du commandement de payer, sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire et demande la condamnation de Monsieur [Z] [W] à lui payer la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts, et sa condamnation sous astreinte à effectuer des travaux.
Assigné en application de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [T] [K] [R] n’a pas comparu.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
Monsieur [Z] [W] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors de la conclusion du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [P] [F] épouse [K] le 14 mars 2023.
Il est rappelé que le commandement délivré pour un montant erroné est efficace dans la limite des sommes réellement dues et non nul.
En outre, la validité du commandement de payer n’est pas subordonnée dans son contenu même à la production des justificatifs relatifs aux charges locatives demandées dans cet acte.
En l’occurrence, le commandement de payer délivré comportait un décompte précis des sommes dues permettant à Madame [P] [F] épouse [K] d’en identifier le bien fondé.
Par ailleurs, Monsieur [Z] [W] justifie avoir adressé parallèlement à Madame [P] [F] épouse [K] et Monsieur [T] [K] [R] un décompte par nature de charges et le mode de répartition entre les locataires ainsi que l’avis d’imposition relatif à la taxe foncière.
Il appartient à Madame [P] [F] épouse [K] de solliciter à la réception des décomptes de charges les pièces justificatives correspondantes (factures).
Ainsi, la demande de nullité du commandement de payer est rejetée.
Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4406,59 € n’a pas été réglée par Madame [P] [F] épouse [K] et Monsieur [T] [K] [R] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.
Monsieur [Z] [W] est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.
Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.
En l'espèce, si Madame [P] [F] épouse [K] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, la situation financière dont elle justifie ne lui permet pas de régler la dette locative dans le délai maximum de 36 mois.
Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.
La juridiction constatera par conséquent que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit le 14 mai 2023.
Il convient, en conséquence, d’ordonner à Madame [P] [F] épouse [K] et en tant que de besoin Monsieur [T] [K] [R] (qui a ainsi qu’il résulte des actes de signification quitté les lieux) ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Sur la demande de travaux et d’indemnisation d’un trouble de jouissance
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
L’article 2 du décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau.
Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.
La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas par ailleurs présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
En outre, le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
Le bailleur est également obligé en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat, et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
S’agissant d’une obligation de résultat, le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’aurait pas commis de faute ou de la faute d’un tiers.
L’inexécution par le bailleur de son obligation d’entretien ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts que s’il a été mis en demeure. En revanche, l’indemnisation du trouble de jouissance subi en l’absence de délivrance d’un logement décent n’est pas soumise à une mise en demeure préalable.
En l’espèce, la résiliation du bail étant constatée le 14 mai 2023, la demande de travaux de Madame [P] [F] épouse [K], du reste indéterminée dans ses conclusions sur la nature des travaux qui ne se déduit pas du seul constat des désordres, ne peut qu’être rejetée, celle-ci n’ayant plus à compter de cette date la qualité de locataire.
En revanche, Madame [P] [F] épouse [K] a formé également une demande d’indemnisation des désordres pour lesquels elle demandait des travaux.
Toutefois, le bail était déjà résilié lors du constat de désordres réalisé par le service technique de l’habitat de la mairie de [Localité 3] le 15 décembre 2023 et Madame [P] [F] épouse [K] qui ne produit aucune autre pièce sur les désordres qu’elle dénonce n’établit pas qu’ils préexistaient à la résiliation du bail.
Ainsi, il n’y a pas même lieu d’examiner la réalité des désordres dénoncés dont l’existence avant la résiliation du bail ne peut être établie.
En conséquence, la demande d’indemnisation est rejetée.
Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation et d’un arriéré locatif et d’indemnités d’occupation
Madame [P] [F] épouse [K] et Monsieur [T] [K] [R] sont redevables des loyers et charges impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil, ce solidairement au regard de la clause de solidarité prévue au contrat de bail pour la seule exécution des obligations liées au contrat de bail.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail crée un préjudice au propriétaire justifiant de lui allouer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le contrat s’était poursuivi.
Seul l’auteur de l’occupation illicite des lieux peut toutefois être tenu au paiement de cette indemnité fondée sur la responsabilité quasi délictuelle.
En conséquence, si Madame [P] [F] épouse [K] et Monsieur [T] [K] [R] doivent être solidairement tenus de la dette de loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail soit le 14 mai 2023, seule Madame [P] [F] épouse [K] est tenue du paiement de l’indemnité d’occupation due après cette date compte tenu du départ de Monsieur [T] [K] [R] des lieux attesté par les procès-verbaux de signification de l’assignation et du commandement de payer.
Monsieur [Z] [W] verse au débat un décompte locatif établissant que Madame [P] [F] épouse [K] et Monsieur [T] [K] [R] étaient ainsi redevables de la somme de 4406,59 + 1024,21 + 493,1 (=1056,65/30x14) – 1800 = 4123,90 € au 14 mai 2023 date de résiliation du bail au titre de l’arriéré locatif.
Toutefois, les paiements postérieurs à cette date qu’il y a lieu d’imputer sur la dette que le débiteur a le plus intérêt à acquitter (article 1342-10 du code civil) soit en l’occurrence la dette la plus ancienne a intégralement soldé cette somme.
En conséquence, la demande en paiement de l’arriéré locatif sera rejetée à l’encontre de Monsieur [T] [K] [R], et Madame [P] [F] épouse [K] sera tenue au paiement d’un arriéré d’indemnités d’occupation s’élevant au 31 août 2024 terme d’août inclus à la somme de 5960,9 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement, les causes du commandement étant réglées par les paiements postérieurs, ainsi qu’au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
En l’espèce, Madame [P] [F] épouse [K] partie perdante à titre principal supportera les dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
L’équité justifie en l’espèce de rejeter la demande de Monsieur [Z] [W] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision compatible avec la nature de l’affaire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
REJETTE la demande de nullité du commandement de payer,
CONSTATE la résiliation du bail du 9 mars 2007 entre Monsieur [Z] [W] et Madame [P] [F] épouse [K] et Monsieur [T] [K] [R] portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] à la date du 14 mai 2023,
REJETTE la demande de Madame [P] [F] épouse [K] de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,
ORDONNE à Madame [P] [F] épouse [K] et le cas échéant Monsieur [T] [K] [R] de libérer de leur personne, biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
DEBOUTE Monsieur [Z] [W] de sa demande en paiement à l’encontre de Monsieur [T] [K] [R],
CONDAMNE Madame [P] [F] épouse [K] à payer à Monsieur [Z] [W] la somme de 5960,9 € au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation dû au 31 août 2024, terme d’août inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
CONDAMNE Madame [P] [F] épouse [K] à payer à Monsieur [Z] [W] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération des lieux,
DEBOUTE Madame [P] [F] épouse [K] de sa demande de travaux et de dommages et intérêts,
REJETTE toutes les autres demandes,
REJETTE la demande de Monsieur [Z] [W] au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens,
CONDAMNE Madame [P] [F] épouse [K] aux dépens de l’instance,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés.
La Greffière La Juge
