Cour d'appel, 27 septembre 2024. 22/02052

MINUTE N° 350/2024 Copie exécutoire aux avocats Le 27 septembre 2024 Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 27 SEPTEMBRE 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/02052 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H3AI Décision déférée à la cour : 29 Avril 2022 par le tribunal judiciaire de COLMAR APPELANT : Monsieur [N] [F] demeurant [Adresse 3] représenté par Me Guillaume HARTER de la SELARL LX COLMAR, avocat à la cour. INTIMÉE : La S.C.P. [...], prise en la personne de son représentant légal ayant siège social [Adresse 2] représentée par Me LAISSUE-STRAVOPODIS de la SELARL ACVF ASSOCIES, avocat à la cour. COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mars 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mesdames Nathalie HERY et Murielle ROBERT-NICOUD, conseillères, chargées du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre, Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère Madame Nathalie HERY, conseillère qui en ont délibéré. Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN ARRÊT contradictoire - prononcé publiquement après prorogation du 5 juillet 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. - signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCEDURE Par acte authentique du 6 octobre 2015 dressé à [Localité 9], en l'office notarial de la SCP [...] (la [...]), par l'intermédiaire de Me [O] [P], M. [N] [F] a acquis, pour le prix de 30 000 euros, trois parcelles ainsi désignées dans l'acte notarié : « A [Adresse 8] : un terrain en zone constructible non viabilisé (cadastré Section [Cadastre 4] Lieudit [Adresse 8] Surface 00 ha 00 a 39 ca ; Section [Cadastre 5] Lieudit [Adresse 8] Surface 00 ha 01 a 42 ca ; Section [Cadastre 6] Lieudit [Adresse 8] Surface 00 ha 02 a 32 ca) ». Il est précisé dans l'acte authentique que 'les parcelles cadastrées [Cadastre 5] et n°[Cadastre 6] sont grevées d'une servitude au profit d'une parcelle située sur la commune de [Localité 7] Section [Cadastre 1] consistant en : 'droit de maintenir, réparer ou renouveler la conduite d'eau existante' et ce, en vertu d'un acte constitutif du 7 mai 1954, et que l'acquéreur a déclaré avoir connaissance de l'existence de cette servitude et s'engage à en respecter les modalités d'exercice et reconnaît que le prix de vente a été négocié en prenant en compte l'existence de cette servitude traversant le terrain vendu. Il est également indiqué dans l'acte de vente que l'acquéreur a déclaré qu'il n'a jamais fait de l'obtention d'un certificat d'urbanisme pré-opérationnel et de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'un permis de construire une condition suspensive ou résolutoire de la vente. Par acte authentique du 29 octobre 2019, dressé par devant [D] [B], notaire associé à la [...], M. [F] a vendu à M. [E] [M] les parcelles susvisées, qui étaient mentionnées comme « terrain à bâtir », pour le prix de 45 500 euros. Le 21 novembre 2019, MM. [F] et [M] ont conclu un protocole d'accord transactionnel aux termes duquel le vendeur a consenti une baisse du prix de la vente à 25 000 euros, reversant ainsi le 22 novembre 2019 la somme de 20 500 euros à l'acquéreur. Considérant que le notaire de la [...] avait commis une faute pour avoir manqué à son obligation de conseil en n'attirant pas son attention sur l'inconstructibilité du terrain susvisé, M. [F] l'a, par acte d'huissier du 1er octobre 2020, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Colmar afin de voir engager sa responsabilité et de réparer le préjudice subi à hauteur de la somme de 28 000 euros. * Par jugement contradictoire du 29 avril 2022, le tribunal judiciaire de Colmar a : - débouté M. [F] de l'intégralité de ses demandes ; - condamné M. [F] à payer à la SCP [...] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ; - rappelé que la présente décision était exécutoire de plein droit en vertu de l'article 514 du code de procédure civile. Le tribunal, au visa de l'article 1240 du code civil et après rappel de ce que le notaire appelé à rédiger en la forme authentique un acte de vente est tenu d'une obligation de conseil à l'égard de ses clients consistant à les informer sur les conséquences de leurs actes, a considéré, en l'espèce, que le notaire n'avait pas fourni de fausses informations, mais que la mention « zone constructible » dans la désignation des biens dans l'acte notarié entraînait nécessairement pour un non-sachant l'idée que son terrain serait constructible et qu'il ne démontrait pas avoir attiré l'attention de M. [F] sur le fait que les parcelles étaient susceptibles de ne pas être constructibles, manquant ainsi à son devoir de conseil et avait commis une faute. Le tribunal, à cet égard, a relevé que le courriel du 4 août 2015 ne démontrait pas, contrairement à ce qu'affirmait le notaire, qu'il avait bien informé M. [F] du risque d'inconstructibilité du terrain, puisqu'il évoquait seulement un risque de rejet de la demande de permis de construire et non pas le caractère inconstructible du terrain. Toutefois, s'il a constaté l'existence d'un préjudice résidant en une perte financière de 20 500 euros pour M. [F] du fait du caractère inconstructible des parcelles vendues, le tribunal a estimé qu'il ne démontrait pas de lien de causalité entre la faute du notaire et l'origine de ce préjudice. Le tribunal a retenu que les faits ayant conduit au protocole transactionnel de baisse du prix de vente du 21 novembre 2019 n'avaient pas pour origine la faute de la [...] et le manquement à son devoir de conseil, après avoir relevé que l'acte de vente du 29 octobre 2019 mentionnait la vente d'un terrain à bâtir, alors que l'acte d'achat du 6 octobre 2015 ne l'indiquait pas mais précisait qu'il s'agissait de terrains situés en zone constructible, que M. [F] aurait dû se renseigner avant de vendre le bien pour savoir si la nature du terrain avait changé, et que M. [M] s'était vu refuser, avant la vente du terrain, une demande de permis de construire, ce qui permettait d'ores et déjà de s'interroger sur la constructibilité du terrain, et ainsi de ne pas passer l'acte, de le renégocier ou de le soumettre à une clause suspensive à l'obtention du permis de construire. * M. [F] a interjeté appel de ce jugement le 20 mai 2022 en toutes ses dispositions, sauf celles relatives à l'exécution provisoire. Par ordonnance du 3 octobre 2023, la présidente de chambre, chargée de la mise en état, a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l'affaire à l'audience du 22 mars 2024. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions datées du 27 décembre 2022, transmises par voie électronique le 28 décembre 2022, M. [F] demande à la cour de : - le déclarer recevable et bien fondé en l'ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions ; - déclarer irrecevable et mal fondée la [...] en l'ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions ; - en conséquence, infirmer le jugement entrepris en l'ensemble de ses dispositions ; - en conséquence, condamner la [...] à lui payer les sommes de : - 20 500 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au titre de la perte financière subie ; - 3 529 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au titre de l'impôt sur la plus-value versé ; - 4 000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir au titre du préjudice moral ; - 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel et de la procédure de première instance. Au soutien de son appel, il fait valoir que l'acte authentique du 6 octobre 2015 stipulait que le terrain était constructible, que la [...] n'avait aucunement attiré son attention sur l'inconstructibilité de celui-ci, qu'il ressort des échanges des parties que les terrains étaient constructibles, invoquant à cet effet le courriel du 4 août 2015 de Maître [P], par lequel le notaire ne l'avait pas informé ou averti de l'inconstructibilité du terrain liée à la servitude de captation des eaux, mais lui avait uniquement indiqué qu'il lui reviendrait de réaliser les démarches afin d'obtenir un permis de construire. Il estime que l'intimée a donc commis une faute tirée d'un manquement à son devoir d'information et de conseil puisqu'il lui appartenait d'attirer son attention sur l'existence d'une servitude de captation des eaux rendant toute construction pratiquement impossible, de surcroît qui scinde la parcelle en des contenances manifestement inexploitables pour la construction d'une maison individuelle. Il fait valoir que le notaire s'est borné à l'informer que le terrain était constructible mais non viabilisé et ajoute que le notaire indique à présent que la construction était strictement réglementée, mais qu'il ne l'en avait pas informé. Il affirme que s'il avait été averti par le notaire des conséquences de l'existence d'une telle servitude, il n'aurait pas acquis le terrain, du moins pas à un tel prix, et que c'est précisément ce même raisonnement qui a conduit son sous-acquéreur, M. [M], à solliciter un accord transactionnel de réduction du prix au regard de ladite inconstructibilité. Il ajoute que le notaire ne peut lui reprocher de ne pas avoir inséré à l'acte de vente une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, alors qu'il ne l'avait pas conseillé en ce sens, mais avait indiqué qu'il pourrait bénéficier d'un permis de construire, puisqu'il énonçait 'vous faites votre affaire personnelle, par la suite, de l'obtention de toute autorisation de construire', de sorte qu'étant profane en matière d'immobilier, il ne pouvait que comprendre qu'il pourrait bénéficier d'un permis de construire, à charge pour lui de réaliser les démarches. Il fait valoir un préjudice total de 28 029 euros, composé d'un préjudice financier de 20 500 euros, un préjudice de 3 500 euros au titre de l'impôt sur les plus-values, dont il n'aurait pas pu être exonéré, contrairement à ce que soutient l'intimée, dès lors que l'article 150 U II 6° du code général des impôts exonère de droits les seules ventes dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 euros, et un préjudice moral de 4 000 euros. Il soutient que le paiement de la plus-value résulte directement de la faute du notaire, dès lors qu'il n'aurait pas acquis le terrain s'il avait su qu'il ne pourrait construire, et ne l'aurait pas cédé s'il avait pu ériger une maison d'habitation sur cette parcelle. Il critique l'analyse des premiers juges ayant considéré qu'il ne démontrait pas que la faute de la [...] était à l'origine de son préjudice. Il ajoute que si un terrain est en zone constructible, il va de soi qu'une construction peut y être édifiée, de sorte que le défaut d'information sur la constructibilité imputable à la [...] avait été déterminant dans son acquisition en date du 6 octobre 2015. Il souligne qu'il ne peut lui être reproché de pas s'être interrogé sur la nature du terrain, alors que le dépôt d'un dossier de permis de construire permet de s'assurer de la réalisation d'un projet précis mais pas de la constructibilité du terrain. Il conclut que son préjudice trouve sa cause dans le fait qu'il a acquis un terrain non-constructible tout en pensant qu'il l'était, que son préjudice était constitué dès l'achat du terrain en 2015, procédant de la non information par le notaire du caractère non constructible. En outre, il fait valoir que l'intimée indique que son préjudice est constitué par le prix payé lors de l'acquisition à hauteur de 30 000 euros, et qu'il s'agit d'un aveu judiciaire. En réponse à l'argument de l'intimée selon laquelle il lui appartiendrait de démontrer qu'il n'aurait pas acquis le terrain au prix de 30 000 euros s'il avait été informé des difficultés relatives à la construction, alors qu'il n'a jamais tenté de construire, il réplique que son préjudice est constitué par la diminution de la valeur du terrain en raison d'une servitude dont il ignorait tout lors de l'acquisition, qu'il ne s'agit pas d'une perte de chance, soulignant que la servitude avait été prise en compte pour fixer le prix du terrain. Il soutient que la valeur du terrain sans servitude est de 40 500 euros, puisque c'est le prix accepté par M. [M], et que c'est en raison de la « découverte » de la servitude de captation des eaux que la valeur réelle du terrain à 20 000 euros a été révélée. Il ajoute que même s'il n'avait pas cédé le terrain, sa valeur réelle prenant en compte la servitude, était nécessairement moindre que le prix qu'il aurait pu espérer en obtenir sans servitude, et qu'il est évident qu'il n'aurait pas acquis le terrain s'il avait été informé de l'existence d'une servitude, ajoutant avoir entrepris des démarches en vue de construire. Enfin, il ajoute que la nature du terrain n'a pas évolué, de sorte qu'on ne peut lui reprocher de ne pas s'être renseigné sur ce point. Il précise qu'en tant que profane de l'immobilier ou d'urbanisme il n'avait pas à consulter les décisions municipales afin de savoir si la nature de son terrain aurait changé : il soutient que sa nature n'a pas évolué et était déjà inconstructible au 6 octobre 2015. * Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 octobre 2022, la SCP [...] conclut au rejet de l'appel principal, à la confirmation du jugement entrepris et à la condamnation de M. [F] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens des deux instances. Elle entend contester le jugement entrepris en ce qu'il a retenu une faute à son encontre et fait valoir que toutes les mentions relatives au terrain et à son caractère constructible sont exactes. Elle souligne que les informations données à l'acquéreur l'ont été en concordance avec les informations d'urbanisme collectées et existantes selon lesquelles les parcelles vendues étaient bien classées dans le plan local d'urbanisme en « terrain en zone constructible non viabilisé ». Elle fait valoir qu'il résulte de la notice d'urbanisme que le terrain est bien un terrain constructible et que la construction n'y est pas interdite mais strictement réglementée. Les constructions sont autorisées sur les parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 6], à l'exclusion de la parcelle [Cadastre 4]. Il est évident, pour chacun des acheteurs, que la taille des parcelles sur lesquelles la construction était possible (les trois parcelles ayant une superficie totale de 4 ares 13 centiares) impliquait des contraintes constructives. La servitude, individualisée par la parcelle [Cadastre 4], au profit de la mairie de [Localité 7] empêchait toute construction sur le dessus. Elle affirme que le prix de vente a été déterminé en prenant en compte l'existence de la servitude au profit de la mairie de [Localité 7] scindant les parcelles en deux parties et que l'acte indiquait également que l'acquéreur avait obtenu du notaire les éclaircissements sur la portée du certificat d'urbanisme. Elle souligne que l'acte n'érigeait d'ailleurs pas l'obtention d'un permis de construire en condition de l'acquisition alors pourtant qu'elle avait informé M. [F] qu'il était préférable d'obtenir un permis de construire avant l'acquisition, ce qui ressort du courriel du 4 août 2015. Elle ajoute que cette pièce démontre que l'acquéreur était parfaitement informé des spécificités du terrain et des contraintes imposées dans l'exécution de travaux nécessitant un tel permis. Sur le lien de causalité, elle relève que le sous-acquéreur, M. [M], s'est vu refuser, avant l'acquisition définitive et compte tenu du projet de construction envisagé, la délivrance d'un certificat d'urbanisme pré-opérationnel, de sorte qu'il ne peut ensuite faire valoir qu'il s'est trompé, qu'il était donc informé de l'impossibilité de construire et que M. [F] n'avait pas à accepter de lui restituer une partie du prix de vente. Elle fait valoir à cet égard que le terrain n'est pas inconstructible, contrairement à ce que soutient l'appelant, mais l'est à certaines conditions. Elle ajoute que M. [F] ne produit pas le compromis qui permettrait de vérifier quelles ont été les dispositions de l'avant-contrat relatives à la possibilité de construire sur ce terrain. Sur le préjudice, elle fait valoir qu'en cas de manquement à l'obligation de conseil, seule peut être réparée la perte de chance d'une éventualité favorable et, qu'en l'espèce, le préjudice de M. [F] ne saurait être constitué de la perte de plus-value, dès lors qu'il n'aurait pas pu vendre le terrain à hauteur de 40 500 euros. Elle affirme que le seul préjudice de M. [F] est constitué par le prix payé lors de l'acquisition du terrain, soit 30 000 euros, et qu'il incombe à ce dernier de démontrer que ce prix, dans la configuration de deux parcelles constructibles séparées par une parcelle non constructible est un prix supérieur au prix du marché et qu'il n'aurait pas acquis le terrain à ce montant s'il avait été informé des difficultés relatives à la construction, alors même qu'il n'a jamais tenté de faire construire quoi que ce soit. Sur l'impôt et le préjudice moral, elle soutient, pour le premier, que le paiement d'un impôt ne constitue pas un dommage indemnisable sauf s'il résulte de la faute directe du notaire et que l'appelant pouvait parfaitement solliciter une exemption de l'impôt sur la plus-value et, pour le second, qu'il largement excessif et que M. [F] ne justifie d'aucune souffrance morale endurée à cette hauteur. * Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées. MOTIFS L'acte authentique du 6 octobre 2015 dressé à [Localité 9] en l'office notarial de la [...], désigne les trois parcelles acquises par M. [F] comme étant 'un terrain en zone constructible non viabilisé', cadastrées Section [Cadastre 4], n° [Cadastre 5] et n° [Cadastre 6] Lieudit [Adresse 8]. Il précise que 'les parcelles cadastrées [Cadastre 5] et n° [Cadastre 6] sont grevées d'une servitude au profit d'une parcelle située sur de la commune de [Localité 7] Section [Cadastre 1] consistant en : 'droit de maintenir, réparer ou renouveler la conduite d'eau existante' en vertu d'un acte constitutif du 7 mai 1954, et que l'acquéreur a déclaré avoir connaissance de l'existence de cette servitude et s'engage à en respecter les modalités d'exercice et reconnaît que le prix de vente a été négocié en prenant en compte l'existence de cette servitude traversant le terrain vendu. Les parties s'opposent sur le fait de savoir si le terrain est ou non un terrain constructible. M. [F] ne démontre pas que l'ensemble des parcelles ne sont pas des terrains constructibles, le fait que M. [M] se soit vu délivrer un certificat d'urbanisme opérationnel indiquant que l'opération envisagée n'était pas réalisable ne permettant pas d'en déduire qu'aucune construction ne pouvait être opérée sur lesdites parcelles, la réponse apportée à M. [M] étant relative à un projet bien précis, outre qu'elle n'évoque pas le caractère inconstructible des parcelles mais le fait que le projet n'est pas conforme à plusieurs articles du PLU, relatives à la longueur sur limite du garage, à l'emprise au sol de la construction et à l'emprise au sol des espaces verts. Il reproche d'ailleurs au notaire de ne pas avoir 'attiré son attention sur l'existence d'une servitude de captation des eaux rendant toute construction pratiquement impossible, de surcroît qui scinde la parcelle en des contenances manifestement inexploitables pour la construction d'une maison individuelle'. La [...] admet cependant que la servitude, individualisée par la parcelle n°[Cadastre 4], au profit de la mairie de [Localité 7] empêchait toute construction sur le dessus et que si la construction était autorisée sur les deux autres parcelles n°[Cadastre 5] et n° [Cadastre 6], elle était soumise à des contraintes constructives. La cour relève que la servitude dont l'acquéreur déclare avoir eu connaissance et qui a été prise en compte pour la fixation du prix de vente est une servitude de 'droit de maintenir, réparer ou renouveler la conduite d'eau existante' à la charge des parcelles n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 6]. Il peut être relevé que l'acte, en pages 12 et 13 reproduisait le contenu du certificat d'urbanisme, mentionnant notamment la servitude d'utilité publique de 'protection rapprochée des eaux potables'. Par ailleurs, alors que selon les plans joints à l'acte, les parcelles n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] sont situées de part et d'autre de la parcelle [Cadastre 4], il peut aussi être constaté que l'acte n'indique pas l'existence d'une servitude, individualisée par la parcelle [Cadastre 4], empêchant toute construction sur le dessus. L'acte n'évoquait pas la servitude de captation des eaux affectant précisément la parcelle n°[Cadastre 4], et surtout n'émettait aucune réserve quant à l'impossibilité, admise dans le cadre de la présente instance par le notaire, de construire sur cette parcelle, ni quant aux restrictions, en résultant, concernant la construction sur les deux autres parcelles, alors même que l'acte indiquait que le terrain était en 'zone constructible non viabilisé'. Dans l'acte, M. [F] avait déclaré 'qu'il n'a jamais fait de l'obtention d'un certificat d'urbanisme pré-opérationnel et de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'un permis de construire une condition des présentes'. Cette déclaration était conforme à celle qu'il avait faite au notaire, par courriel du 4 août 2015, lui confirmant acheter le terrain 'sans vouloir demander au préalable un permis de construire', le notaire lui ayant préalablement indiqué que cela 'signifie que vous achetez un terrain constructible non viabilisé, mais que vous faites votre affaire personnelle, par la suite, de l'obtention de toute autorisation de construire'. Ces mentions sont donc insuffisantes pour considérer que M. [F] avait compris qu'il était difficile de construire, notamment en raison de l'impossibilité de construire sur la parcelle n°[Cadastre 4]. La [...] ne démontre pas avoir attiré l'attention de M. [F] sur le fait que les parcelles n'étaient pas constructibles, s'agissant de la parcelle n°[Cadastre 4], et étaient susceptibles de ne pas l'être, ou seulement dans des conditions très restrictives, pour les deux autres parcelles, manquant ainsi à son devoir d'information et de conseil. Le préjudice causé par un manquement à l'obligation d'information et de conseil consiste en la perte de chance d'une éventualité favorable, en l'occurrence d'avoir pu renoncer à son acquisition ou négocier une réduction du prix supérieure à celle obtenue. Si le notaire admet que le seul préjudice de M. [F] est constitué par le prix payé, soit 30 000 euros, il convient de constater qu'il ajoute qu'il appartient à ce dernier d'apporter la preuve qu'il n'aurait pas acquis le terrain à ce montant s'il avait été informé des difficultés relatives à la construction alors qu'il n'a jamais tenté de faire construire quoi que ce soit, de sorte qu'il ne peut être considéré qu'il s'agit d'un aveu judiciaire. En l'espèce, M. [F] ne démontre pas que, mieux informé, il n'aurait pas acquis lesdites parcelles, ce d'autant qu'il n'avait manifestement pas personnellement de projet de construction, ne démontrant pas avoir demandé un permis de construire. En revanche, les conditions de constructibilité d'un terrain situé en zone constructible constituant un élément essentiel pour la détermination de son prix, il en résulte que, mieux informé, M. [F] n'aurait pas acquis ces parcelles au prix de 30 000 euros. Selon l'acte, le prix de ces parcelles situées en 'zone constructible non viabilisé' a été fixé en fonction de la servitude mentionnée dans l'acte. Cependant, dans la mesure où M. [F] n'avait pas été informé de l'absence de constructibilité de la parcelle n°[Cadastre 4] et des contraintes pesant, en conséquence, sur les conditions dans lesquelles les deux autres parcelles pouvaient faire l'objet d'une construction, le prix n'a pu en tenir compte. Il en résulte qu'il a subi une perte de chance d'acquérir le terrain à un prix moindre. Contrairement à ce que soutient M. [F], le prix réel du terrain ne peut être celui résultant de la vente à M. [M] diminué de la réduction accordée par protocole transactionnel, soit 25 000 euros. En effet, d'une part, il a vendu à ce dernier un 'terrain à bâtir', qui a nécessairement une valeur supérieure à un terrain situé en 'zone constructible non viabilisée'. D'autre part, le montant de la réduction du prix résulte d'un accord transactionnel, auquel est étrangère la [...], et qui a été fixé alors que M. [M] venait, le jour même de la vente, de se voir délivrer un certificat d'urbanisme pré-opérationnel excluant la possibilité de réaliser le projet précis qu'il envisageait. Dans la mesure où l'appelant admet que la valeur réelle du terrain qu'il a acheté au prix de 30 000 euros s'élevait en réalité à la somme de 20 000 euros, ce qui n'est pas contesté, il convient d'évaluer le montant de la perte de chance d'acquérir le terrain à un prix moindre à 70 % de la différence entre ces deux montants, soit à la somme de 7 000 euros, dès lors qu'il n'est pas certain que le vendeur initial aurait accepté une telle réduction du prix. M. [F] ne justifie, en revanche, pas avoir perdu une chance de revendre le terrain à un prix supérieur à celui obtenu. Par ailleurs, il justifie avoir payé, à hauteur de la somme de 3 529 euros, un impôt sur la plus-value. Or, en réalité, il n'a bénéficié d'aucune plus-value, ayant revendu à la somme de 25 000 euros le terrain qu'il avait acheté au prix de 30 000 euros, et en tout état de cause, le notaire ne soutient pas qu'il aurait pu revendre le terrain à une somme supérieure à 30 000 euros. Il est dès lors constant que sans la faute du notaire, M. [F] n'aurait pas dû payer l'impôt sur la plus-value dont il justifie s'être acquitté. Enfin, il a, en revanche, subi un préjudice moral résultant du manquement de l'intimée, qui sera évalué à la somme de 1 500 euros. Statuant par voie d'infirmation, la société [...] sera donc condamnée à payer les sommes précitées à M. [F], outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l'arrêt. La [...] succombant, le jugement sera infirmé en ce qu'il a statué sur les frais et dépens. Elle sera condamnée à supporter les dépens de première instance et d'appel et à payer à M. [F] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, sa propre demande étant rejetée de ce chef. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile, INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Colmar du 29 avril 2022 ; Statuant à nouveau et y ajoutant : CONDAMNE la société SCP [...] à payer à M. [N] [F] la somme de 7 000 euros (sept mille euros), au titre de de la perte de chance d'acquérir le terrain à un prix moindre, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ; CONDAMNE la société SCP [...] à payer à M. [N] [F] la somme de 3 529 euros (trois mille cinq cent vingt neuf euros), en réparation du versement de l'impôt sur la plus-value, outre intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ; CONDAMNE la SCP [...] à payer à M. [N] [F] la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros), en réparation de son préjudice moral, outre intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ; CONDAMNE la SCP [...] à supporter les dépens de première instance et d'appel ; CONDAMNE la SCP [...] à payer à M. [N] [F] la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE la demande de la SCP [...] au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière, La présidente de chambre,