Texte intégral
DU 21 Juin 2024 Minute numéro :
N° RG 24/00373 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NVBE
Code NAC : 30B
S.C.I. PROVIDENCE
C/
S.A.S.U. MAURAT
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ORDONNANCE RÉFÉRÉ
LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, premier vice-président
LA GREFFIERE : Isabelle PAYET
LES PARTIES :
DEMANDEUR
S.C.I. PROVIDENCE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Sylvie DERACHE-DESCAMPS de la SELARL DERACHE-DESCAMPS SUDRE, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 154
DÉFENDEUR
S.A.S.U. MAURAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
non représentée
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Débats tenus à l’audience du 31 mai 2024
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 21 Juin 2024
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 30 août 2022, la SCI PROVIDENCE a donné à bail à la SASU MAURAT de locaux commerciaux d’une surface totale d’environ 215 m², dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer annuel de 18 000 euros hors taxe et hors charge, payable par terme d’avance, le premier jour de chaque mois, soit 1500 euros hors taxe, hors charges et impôts, outre 100 euros par mois à titre de provision sur charges et le versement d’un dépôt de garantie de 3000 euros correspondant à deux mois de loyer hors charges et hors taxes.
Des loyers sont demeurés impayés et des retards de paiement étaient constatés.
Le 14 février 2024, la SCI PROVIDENCE a fait délivrer à la SASU MAURAT un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 10.180 euros au titre des loyers et des charges impayés, selon décompte arrêté au 20 janvier 2024, dans le délai d’un mois.
De plus, la SCI PROVIDENCE a fait délivrer le 14 février 2024 par exploit de commissaire de justice un commandement d’avoir à justifier dans le délai d’un mois de l’assurance contre les risques locatifs à la SASU MAURAT.
C’est dans ces conditions qu’une assignation en référé était délivrée le 28 mars 2024 par dépôt de l’acte à l’étude à la requête de la SCI PROVIDENCE à la SASU MAURAT devant le président du tribunal judiciaire de Pontoise tendant, notamment à voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties ;
- ordonner la résiliation du bail ;
- ordonner l’expulsion de la SASU MAURAT ;
- condamner la SASU MAURAT à payer une provision sur loyers impayés et indemnités d’occupation d’un montant de 12.216 euros, selon décompte arrêté au 3 mars 2024, avec intérêt au taux légal à hauteur de 3% par mois du montant des sommes dues, une pénalité forfaitaire égale à trois mois de loyer hors taxe et hors charges à compter du mois d’octobre 2023, outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges ;
- autoriser la SCI PROVIDENCE à conserver le dépôt de garantie en paiement de la dette locative ;
- condamner la SASU MAURAT à payer à la SCI PROVIDENCE la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
A l’audience du 31 mai 2024, la SCI PROVIDENCE, représentée par son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus. Elle soutient que la dette a augmenté et fait valoir que la SAMU MAURAT ne respecte pas ses obligations contractuelles.
La SASU MAURAT, bien que régulièrement assignée, n'a pas comparu et n’a pas constitué avocat.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
A l’issue des débats, la société demanderesse a été avisée de la mise en délibéré de l’affaire au 21 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire
L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail commercial stipule en son article 7 une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail à défaut d’exécution parfaite par le preneur, si minime soit-elle, de ses obligations issues du présent contrat ou à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou de ses accessoires, un mois après un commandement d’exécuter ou de payer, resté sans effet.
Les commandements de payer et d’avoir à justifier de l’assurance délivrés le 14 février 2024 sont réguliers.
En faisant délivrer ces commandements, la SCI PROVIDENCE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Le commandement de payer délivré le 14 février 2024 détaille le montant de la créance, à savoir la somme en principal de 10.180 euros correspondant au solde de l’arriéré locatif arrêté au 20 janvier 2024.
Il est établi que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise à compter du 14 mars 2024.
De plus, il a été constaté par la SCI PROVIDENCE d’autres manquements de la SASU MAURAT à ses obligations contractuelles. En effet, il est établi que la SASU MAURAT n’a pas produit son contrat d’assurance dans le délai imparti.
En outre, la SCI PROVIDENCE fait valoir que la SAMU MAURAT organisait des soirées évènementielles au sein du local commercial en total contradiction avec l’objet du contrat de bail initial. Au soutien de ses allégations, la société demanderesse produit divers courriels, des photographies, un procès-verbal de dépôt de plainte en date du 07 décembre 2023 et un courrier recommandé avec accusé de réception, lesquels démontrent que la SASU MAURAT ne respectait pas la destination du local prévue dans le contrat de bail.
En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 14 mars 2024 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.
Sur les demandes subséquentes à l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la SASU MAURAT et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.
L’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, doit être fixée au montant du dernier loyer, outre les charges, taxes et accessoires, et il y aura lieu de condamner la SASU MAURAT au paiement des indemnités d’occupation provisionnelles.
De plus, le bailleur sollicite la non restitution du dépôt de garantie d’un montant de 3.000 euros en paiement de la dette locative.
Le bail stipule en son article 18 que la somme remise au titre du dépôt de garantie “restera aux mains du bailleur jusqu’à l’expiration du bail, en garantie du paiement des indemnités que le preneur pourrait devoir au bailleur à sa sortie”.
Or, la clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.
Sur la demande de provision
L’article 835, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
La SCI PROVIDENCE produit dans son assignation un décompte actualisé au 03 mars 2024 sur lequel, il apparait que la dette s’élève à la somme de 12.216 euros, terme de mars 2024 inclus. A l’audience, elle actualise la dette à la somme de 16.288 euros, selon décompte arrêté au 1er mai 2024. Le défendeur ne comparaissant pas, la dette ne peut être actualisée à la hausse.
Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la SASU MAURAT n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 12.216 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 03 mars 2024.
Il conviendra dès lors, de condamner la SASU MAURAT par provision au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Le bailleur sollicite également une pénalité forfaitaire égale à trois mois de loyer hors taxe et hors charges à compter du mois d’octobre 2023, tel que le prévoit l’article 7.6 du bail.
Or, la clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur les demandes accessoires
L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.
L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SASU MAURAT qui succombe, devra dès lors supporter la charge des dépens.
L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SASU MAURAT ne permet d’écarter la demande de la SCI PROVIDENCE formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe ;
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 14 mars 2024 ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SASU MAURAT et de tout occupant de leurs chefs des lieux sis [Adresse 3] à [Localité 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SASU MAURAT, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamnons la SASU MAURAT au paiement de cette indemnité ;
Condamnons la SASU MAURAT à payer à la SCI PROVIDENCE la somme provisionnelle de 12.216 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés au 3 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;
Condamnons la SASU MAURAT aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
Condamnons la SASU MAURAT à payer à la SCI PROVIDENCE la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rejetons le surplus des demandes ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;
Et l’ordonnance est signée par le président et la greffière.
LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES
