Cour de cassation, 19 décembre 2019. 19-10.053

CIV.3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 19 décembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10437 F Pourvoi n° V 19-10.053 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par M. K... V..., domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 18 octobre 2018 par la cour d'appel de Versailles (3e chambre), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. A... Y..., 2°/ à Mme P... R..., épouse Y..., domiciliés tous deux [...], défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 20 novembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. V..., de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. et Mme Y... ; Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. V... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. V... ; le condamne à payer à M. et Mme Y... la somme globale de 2 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. V... Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné le versement à M. et Mme Y... de la somme de 74 000 euros séquestrée chez le notaire et en ce qu'il a condamné M. V... à payer aux vendeurs la somme supplémentaire de 74 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, d'avoir rejeté la demande de dommages et intérêts de M. V... et de l'avoir condamné à payer à M. et Mme Y... des frais irrépétibles ; Aux motifs propres que « sur le dol : le tribunal a retenu pour l'essentiel que l'existence de conflits de voisinage n'était pas déterminante pour M. V..., puisqu'il a poursuivi ses démarches en vue de la vente postérieurement après en avoir eu connaissance ; qu'il a également relevé que la non conformité initiale du bâtiment de la piscine avait été régularisée, et que la promesse comportait tous les éléments d'information nécessaires sur ce point. Il a estimé que M. V... a eu connaissance avant la signature de la promesse du fait que l'alimentation en eau du bien se faisait par forage, et que les non conformités aux dispositions du droit des sols, relatives à la hauteur du mur droit de l'abri compteur, et à la surélévation du chemin n'étaient pas démontrées ; que M. V... expose que M. et Mme Y... lui ont sciemment caché des éléments d'information qu'ils savaient déterminants de son consentement, et ainsi commis des réticences dolosives. ; qu'ainsi, ses vendeurs lui ont tu : - les conflits et litiges de voisinage existants, - la non- conformité de certains ouvrages avec la réglementation en vigueur, ayant entraîné la rédaction de procès-verbaux d'infraction, - le fait que l'eau alimentant le bien n'avait fait l'objet d'aucun contrôle de potabilité ; que M. et Mme Y... exposent que M. V... avait parfaitement connaissance de tous les points qu'il évoque, et que la présente procédure n'est que le résultat de l'intervention des organes de contrôle de la société qu'il gère, qui remettent en cause le versement par la société pour le compte de M. V... de la somme séquestrée ; qu'ils contestent l'existence de litiges, et rappellent que l'irrégularité de la situation de certains ouvrages a été régularisée ; qu'ils ajoutent enfin que M. V... était informé que la maison était alimentée en eau par un forage, qu'ils lui ont montré les installations de traitement de l'eau (adoucisseur et système UV) qui ont notamment pour objet de purifier l'eau ; que pour justifier l'annulation d'un acte pour dol, la réticence d'une partie doit avoir été faite intentionnellement et avoir porté sur une information qu'elle savait déterminante du consentement de l'autre ; que grief manque en fait en ce qui concerne la situation des ouvrages ayant fait l'objet d'une déclaration préalable de régularisation, soit la piscine, le local technique et le "pool house", qui a été suivie d'une attestation de non contestation de conformité de la mairie de Gassin du 8 novembre 2013, ce qui est rappelé dans la promesse de vente ; que la preuve d'autres violations de règles d'urbanisme concernant d'autres éléments du bien, et notamment le mur droit de l'abri compteur, et le chemin ne résulte d'aucune pièce ; qu'en ce qui concerne les litiges en cours, la promesse mentionne expressément la déclaration des vendeurs selon laquelle il n'existe au jour de la promesse aucune action ou litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété ; qu'il résulte cependant d'un rapport d'expertise judiciaire ordonné en décembre 2011 et daté de janvier ou juin 2015, qu'existait à tout le moins un conflit entre M. et Mme Y... avec deux de leurs voisins, soit M. et Mme C... et I... au sujet de la modification du chemin situé sur la propriété Y..., et de l'écoulement d'un ruisseau, qui a donné lieu à assignation enrôlée le 11 décembre 2015 ; que par ailleurs une instance initiée par d'autres voisins, M. et Mme F..., était en cours lors de la signature de la promesse, puisque l'assignation devant le tribunal d'instance, tendant à la condamnation de M. et Mme Y... à rabattre une haie, est du 19 décembre 2013, et que l'instance a pris fin à la suite d'un jugement du 11 septembre 2015 rejetant les demandes, sans qu'il soit d'ailleurs indiqué si ce jugement a ou non été frappé d'appel ; que s'il est vrai que ces instances n'ont pas pour objet le droit de propriété en lui-même, et que la première n'était pas véritablement en cours puisque le rapport d'expertise était rendu mais l'assignation au fond non encore délivrée lors de la signature de la promesse, la bonne foi qui doit présider à la conclusion de tout contrat aurait dû conduire M. et Mme Y... à en faire part à M. V... avant toute signature, et leur silence délibéré constitue une faute, les tracas causés par tout procès excluant que le silence de M. et Mme Y... résulte d'un simple oubli ; que néanmoins, il est constant que M. V..., informé après la signature, de ces différents conflits et litiges, au plus tard en septembre 2015, a réitéré en un courriel particulièrement explicite du 3 septembre 2015, sa volonté d'aller au bout de la transaction, sous réserve que leurs conséquences financières soient prises en charge par les vendeurs ; que la preuve est ainsi suffisamment faite que ces informations, fautivement tues par M. et Mme Y..., n'étaient pas déterminantes du consentement de M. V... ; qu'en ce qui concerne l'alimentation en eau de la maison, M. V... ne conteste pas avoir été informé qu'elle résultait d'un forage ; qu'il ne conteste pas davantage que les installations de traitement lui ont été montrées ; que ces dernières figurent d'ailleurs sur la liste des biens meubles cédés avec la maison annexée à la promesse ; que M. V... était dès lors en mesure, s'il l'estimait utile, de faire procéder à toute analyse propre à vérifier que l'eau était potable, et ce dernier grief ne peut davantage être retenu ; qu'ainsi, aucun des griefs formés par M. V... ne peut être retenu au titre d'une réticence dolosive ; que la demande d'annulation de la promesse de vente a donc été justement rejetée » ; Et aux motifs éventuellement adoptés que « la promesse de vente ne conditionnait la validité de la promesse de vente qu'à la connaissance d'action ou litige remettant en cause le droit de propriété du bien ; qu'il ressort des éléments produits aux débats par les parties, que les consorts Y... étaient en procédure judiciaire de conflits de voisinage avec certains de leurs voisins, lors de la signature de la promesse de vente et notamment une procédure pendante, devant le tribunal d'instance de Fréjus, à propos de la taille de cyprès et de bambous en limite de propriété ; qu'une autre procédure relative à la conformité du terrain et des sols pendante devant le tribunal de grande instance de Dradignan a donné lieu à désignation d'un expert judiciaire en 2011 qui a rendu son rapport, soit le 15 janvier 2015, soit le 15 juin 2015, les parties étant en désaccord sur ce point ; que K... V... soutient que A... et P... Y... ont manqué à leurs obligations précontractuelles d'information quant aux litiges entretenus par eux avec leur voisinage puisque ces informations ne lui ont été communiquées qu'après la signature de la promesse de vente ; qu'il verse aux débats un projet de protocole d'accord non daté puisque non régularisé finalement par les parties, mais qu'il communique aux consorts Y... en septembre 2015, dans lequel il reprend l'ensemble de l'historique des conflits de voisinage, qui ont pu avoir lieu entre A... et P... Y... et leurs voisins et l'issue qu'il convient d'y donner entre eux ; que finalement, concernant la procédure diligentée devant le tribunal de grande instance de Dradignan, les parties n'éclairent pas plus avant le tribunal sur la teneur, le déroulement et l'issue de cette procédure ; que concernant, la procédure qui a pu être pendante devant le tribunal d'instance de Fréjus, une décision du 11 septembre 2015 a déclaré les consorts F... irrecevables en leurs demandes ; qu'ainsi, force est de constater que ces échanges ont eu lieu après la signature de la promesse de vente et même s'ils font référence à des échanges entre les parties au litige et les suites à donner aux conflits de voisinage, rien ne permet d'affirmer que K... V... en a eu connaissance avant la signature de la promesse de vente ; que pour autant, ce dernier échoue à démontrer en quoi cette information ne l'aurait pas amené à conclure la promesse de vente puisqu'il va poursuivre la procédure d'acquisition de l'immeuble dès la signature de la promesse de vente en ayant, avec certitude, connaissance de cet élément de fait et qu'une issue aux dédommagements éventuels des voisins était élaborée avec les consorts Y..., lesquels devaient reprendre à leur compte les éventuels dommages et intérêts mis à leur charge si l'on s'en rapporte au protocole d'accord ; que K... V... ne rapporte donc pas la preuve d'un quelconque préjudice du fait de ce manquement » ; Alors 1°) que les juges doivent répondre aux conclusions des parties ; qu'en l'espèce, l'exposant demandait, à titre principal, la résolution de la vente pour manquement des vendeurs à leur obligation générale d'information (conclusions d'appel de l'exposant, p. 8 et 9, et dispositif, p. 28) ; qu'après avoir relevé le caractère fautif du « silence délibéré » (arrêt attaqué, p. 5, § 4) des vendeurs relativement aux litiges en cours avec leurs voisins, la cour d'appel qui a débouté l'exposant de l'intégralité de ses demandes sans répondre aucunement à ce chef de conclusions, a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors 2°) que le dol ou la réticence dolosive s'apprécie au jour de la formation du contrat ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, a constaté que la promesse de vente du 24 juin 2015 mentionnait « expressément la déclaration des vendeurs selon laquelle il n'existe au jour de la promesse aucune action ou litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété » et a relevé le caractère fautif du « silence délibéré » des vendeurs sur les litiges en cours avec leurs voisins (arrêt attaqué, p. 5, § 4) ; qu'elle a toutefois relevé, pour décider que ce comportement des vendeurs n'avait pas déterminé le consentement de l'exposant, que ce dernier, « informé après la signature, de ces différents conflits et litiges, au plus tard en septembre 2015, a réitéré en un courriel particulièrement explicite du 3 septembre 2015, sa volonté d'aller au bout de la transaction, sous réserve que leurs conséquences financières soient prises en charge par les vendeurs » (arrêt attaqué, p. 5, § 5 et 6) ; qu'en se déterminant ainsi par des éléments postérieurs à la promesse signée le 24 juin 2015, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil dans sa rédaction applicable avant l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; Alors 3°) que le dol ou la réticence dolosive s'apprécie au jour de la formation du contrat ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, par motifs adoptés des premiers juges, a relevé que « rien ne permet d'affirmer » que les échanges entre les vendeurs et l'exposant, « après la signature de la promesse », le 24 juin 2015, et quant aux « suites à donner aux conflits de voisinage », que l'exposant « en a eu connaissance avant la signature de la promesse » (jugement p. 4, § 8) ; qu'en décidant cependant que le silence délibéré des vendeurs sur les litiges de voisinage en cours n'avait pas déterminé le consentement de l'exposant, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction applicable avant l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; Alors 4°) que les juges ne peuvent dénaturer les éléments de la cause ; qu'en l'espèce, l'exposant avait précisé dans un courriel du 3 septembre 2015 : « [ ] Tout d'abord je tiens à te rassurer A... je souhaite aller au bout de la transaction. Mais pour que la vente soit réalisée dans de bonnes conditions je souhaite plusieurs choses : - un document de ta part précisant que tu t'engages à assumer financièrement les éventuels conflits en cours qui pourraient arriver après la vente avec les voisins I..., C..., F... - une analyse de l'eau de la maison » (production) ; que la cour d'appel, pour retenir que le silence délibéré des vendeurs sur les litiges de voisinage en cours n'avaient pas déterminé le consentement de l'acquéreur, a relevé que ce dernier, « informé après la signature, de ces différents conflits et litiges, au plus tard en septembre 2015, a réitéré en un courriel particulièrement explicite du 3 septembre 2015, sa volonté d'aller au bout de la transaction, sous réserve que leurs conséquences financières soient prises en charge par les vendeurs » (arrêt attaqué, p. 5, § 5 et 6) ; qu'en se déterminant ainsi lorsque, par ses réserves expresses et la garantie qu'il exigeait pour poursuivre la vente, l'exposant confirmait qu'il avait entendu ne pas la conclure à d'autres conditions que celles initialement envisagées, la cour d'appel a violé le principe précité ; Alors 5°) que la victime d'un dol ou d'une réticence dolosive peut agir, alternativement ou cumulativement, en nullité du contrat et/ou en réparation du préjudice subi ; qu'en l'espèce, l'exposant, au titre de la réticence dolosive alléguée, demandait exclusivement la nullité de la promesse de vente signée le 24 juin 2015 ; qu'en le déboutant toutefois de cette demande aux motifs inopérants qu'il ne justifiait d'aucun préjudice faute d'établir en quoi l'information fautivement tue par les vendeurs relativement aux litiges en cours avec les voisins avait déterminé son consentement (jugement entrepris, p. 4 § 10), la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1116 du code civil ; Alors 6°) et subsidiairement que la confirmation d'un acte nul suppose la connaissance du vice l'affectant et l'intention de le réparer ; qu'il était constant, en l'espèce, que la vente n'avait pas été signée, l'exposant ayant été condamné au paiement de l'indemnité d'immobilisation, et qu'aucun protocole d'accord n'avait abouti après la signature de la promesse du 24 juin 2015 ; que la cour d'appel, pour rejeter l'action en nullité de l'exposant, a cependant relevé, par motifs propres, que « informé après la signature, de ces différents conflits et litiges, au plus tard en septembre 2015, [l'exposant] a réitéré en un courriel particulièrement explicite du 3 septembre 2015, sa volonté d'aller au bout de la transaction, sous réserve que leurs conséquences financières soient prises en charge par les vendeurs » (arrêt attaqué, p. 5, § 5 et 6) et, par motifs adoptés, que l'exposant avait « poursui[vi] la procédure d'acquisition de l'immeuble dès la signature de la promesse de vente en ayant, avec certitude, connaissance de cet élément de fait et qu'une issue aux dédommagements éventuels des voisins était élaborée avec les consorts Y..., lesquels devaient reprendre à leur compte les éventuels dommages et intérêts mis à leur charge si l'on s'en rapporte au protocole d'accord » (jugement entrepris, p. 4, § 9) ; qu'en se déterminant par de tels motifs inopérants, d'où ne résulte aucune intention de réparer le vice affectant la promesse, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard l'article 1338 du code civil dans sa rédaction applicable avant l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.