Tribunal judiciaire, 06 août 2024. 23/01626

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 AOUT 2024 N° RG 23/01626 - N° Portalis DB22-W-B7H-RVXM Code NAC : 30Z AFFAIRE : S.A.S. MCDONALD’S FRANCE, Société AEW [Localité 6] COMMERCES C/ S.A.S. SCAPRIM PROPERTY MANAGEMENT DEMANDERESSES La Société MCDONALD’S FRANCE Société par actions simplifiée au capital de 27 450 000 euros dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 5], immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 722 003 936, agissant poursuites et diligences de son Président, domicilié audit siège en cette qualité, représentée par Me Valérie YON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 511, Me Emmanuelle CHAVANCE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0055 DEFENDERESSE La SCAPRIM PROPERTY MANAGEMENT, SAS au capital de 1 000 000€, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n°434 219 218, dont le siège social est situé [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège. représentée par Me Sophie PORCHEROT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 177, Me Servanne ROUSTAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P139 La Société AEW [Localité 6] COMMERCES Société civile de placements immobiliers, au capital de 155 516 145,00 euros, inscrite au Registre du commerce et des Sociétés de PARIS, sous le numéro 381 201 268, dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège. Représentée par son gérant, la Société AEW, SASU au capital de 828.510€, dont le siège social est à [Adresse 3], immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 329 255 046, Société de Gestion de Portefeuille agréée par l’AMF le 10 juillet 2007 sous le numéro GP-07-000043, représentée par [J] [P] en qualité de Directeur Général Délégué., dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Pascal ROTROU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1443, Me Anne-lise ROY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 343 Débats tenus à l'audience du : 13 Juin 2024 Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 13 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Août 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue : EXPOSE DU LITIGE Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 7 novembre 1990 à effet du 4 février 1991, la société GALERIE DES MANEGES A [Localité 7], aux droits de laquelle est venue la société ACTIPIERRE 2 puis la société AEW [Localité 6] COMMERCES, a donné à bail à la société MC DONALD'S FRANCE, divers locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] » à [Localité 7]. Cette galerie commerciale est incluse dans un ensemble immobilier composé de : deux corps de bâtiments en superstructure de la Galerie commerciale sur 5 niveaux, dont l’un est destiné à des bureaux et l’autre à une résidence-service, une place centrale ouverte au public, des hôtels de tourisme, un parc de stationnement à usage privatif de 250 places environ situé en sous-sol sur 3 niveaux. La gestion des équipements d’intérêt collectif de l’ensemble immobilier est assurée par une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) dénommée « LES MANEGES [Localité 7] ». Des avenants au contrat de bail ont été conclus les 27 avril 1993, 10 octobre 2007 et 16 avril 2018. Les parties ont renouvelé le bail pour une durée de 12 ans à compter du 1er octobre 2007 pour se terminer le 30 septembre 2019. Le bail commercial s’est prolongé par tacite prolongation depuis cette date. La société SCAPRIM PROPERTY MANAGEMENT assurait jusqu’au 1er trimestre 2022 inclus, la gestion locative de cet ensemble immobilier pour le compte de la société AEW [Localité 6] COMMERCES, en vertu d’un contrat de mandat d’administration de biens du 8 décembre 2014 dont le dernier renouvellement est intervenu selon avenant n°2 du 28 décembre 2020. Par acte de Commissaire de Justice en date du 23 novembre 2023, la société MC DONALD'S FRANCE a assigné la société AEW PARIS COMMERCES en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir : - condamner par provision la société AEW [Localité 6] COMMERCES à lui rembourser la somme de 44 198,07 euros TTC au titre des charges réglées pour les exercices 2019 et 2020, - condamner la société AEW [Localité 6] COMMERCES à communiquer, au jour de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 200 euros par jour de retard, les régularisations de charges d’eau pour les années 2018, 2021 et 2022, - désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de se prononcer sur les régularisations de charges d’eau communiquées par la société AEW [Localité 6] COMMERCES à la société MC DONALD'S FRANCE pour les années 2019 et 2020, fixer le montant desdites charges effectivement dues, et déterminer le montant des charges d’eau à refacturer à la société MC DONALD 'S FRANCE pour les années 2018, 2021 et 2022, - condamner la société AEW [Localité 6] COMMERCES à lui payer une somme de 3500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Par acte de Commissaire de Justice en date du 25 janvier 2024, la société AEW [Localité 6] COMMERCES a assigné la société SCAPRIM PROPERTY MANAGEMENTn référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles. Les deux instances ont été jointes. La demanderesse rappelle que dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur est tenu justifier annuellement de la réalité des charges récupérables appelées et qu'à défaut, il peut être condamné à rembourser les charges et provisions sur charges réglées par le preneur sur le fondement de la répétition de l’indu. Elle explique qu'elle a sollicité à de très nombreuses reprises et depuis de longues années, des explications sur la refacturation des charges notamment sur la quote-part appliquée, sur le montant à répartir et sur le prix du m3 d’eau, étant précisé qu'elle ignore la surface totale des locaux au sein de l’AFUL et au sein de la galerie commerciale de sorte qu'elle n’est pas en mesure de calculer sa quote-part et le montant de ses charges d’eau sans explications complémentaires. Elle soutient qu'il est donc incontestable que la société AEW [Localité 6] COMMERCES n’était pas fondée à refacturer les charges d’eau sur la base de clé de répartition et de relevés de compteur erronés ; que cependant, elle a procédé à des régularisations de charges pour les années 2019 et 2020 lesquelles ont été communiquées à la locataire sans explications ; que s'agissant des charges d’eau 2018, 2021 et 2022, aucune régularisation de charges d’eau ne lui a été communiquée. Aux termes de ses conclusions, la société AEW [Localité 6] COMMERCES sollicite de voir : - débouter la société MCDONALD’S FRANCE de ses demandes de condamnation, - recevoir ses protestations et réserves sur la demande d’expertise judiciaire, - condamner la société SCAPRIM PM à la garantir de toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge, - rendre commune et opposable à la société SCAPRIM PM l’expertise judiciaire, - condamner tout succombant à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Elle explique qu'en dépit de ses demandes, elle n’a pas été en mesure d’obtenir de la société SCAPRIM PM les éléments permettant de répondre aux interrogations posées par la société MCDONALD’S FRANCE sur les consommations d’eau qui sont du domaine contractuel exclusif de son mandataire de gestion SCAPRIM. Elle s'oppose aux contestations sérieuses soulevées par cette dernière au regard de la stricte exécution des clauses du contrat de mandat. Elle relève qu'en tout état de cause, la demande provisionnelle de la société MC DONALD'S FRANCE, fondée sur la répétition de l’indu, ne saurait être de la compétence du juge des référés dans la mesure où elle nécessite une appréciation sur le fond ; que de surcroît, en raison de la demande d'expertise judiciaire, la demande de remboursement formulée n’est nullement fondée avec l’évidence requise en référé. Aux termes de ses conclusions, la société SCAPRIM PROPERTY MANAGEMENT sollicite de voir : - déclarer le juge des référés incompétent sur l'ensemble des demandes des parties, - lui donner acte de ses protestations et réserves sur la mesure d’expertise judiciaire, - condamner la société AEW [Localité 6] COMMERCES à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Elle relève que la demande d’AEW tendant à ce que SCAPRIM PM la relève et la garantisse de toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge dans le cadre de l’instance l’opposant à la société MCDONALD’S, est sérieusement contestable et relève du juge du fond, en précisant notamment qu'elle n’est plus tenue d’administrer les biens de la société AEW depuis le 31 décembre 2021 et par conséquent de procéder à la régularisation des charges d’eau des années 2021 et 2022, qui ne peuvent être faites qu’en 2022 pour 2021 et en 2023 pour 2022, indiquant que les éléments relatifs aux immeubles et aux redditions sont donc en possession de son successeur, la société ESSET PROPERTY MANAGEMENT. La décision a été mise en délibéré au 6 août 2024. MOTIFS Sur la demande d'expertise L'article 143 du code de procédure civile dispose que "Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible." L'article 232 du code de procédure civile ajoute que "Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert la lumière d'un technicien." Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. ». En l'espèce, la mesure demandée est légalement admissible ; le litige potentiel a un objet et un fondement suffisamment caractérisés ; la prétention de la demanderesse n'est pas manifestement vouée à l'échec ; la demanderesse, dont les allégations ne sont pas imaginaires et présentent un certain intérêt, justifie du caractère légitime de sa demande. En conséquence, il sera fait droit à la demande dans les conditions détaillées au dispositif. Les documents sollicités par la demanderesse (régularisations de charges d’eau pour les années 2018, 2021 et 2022), sur le même fondement susvisé, seront communiqués à l'expert dans le cadre des opérations d'expertises. Il n'y a pas lieu à statuer sur cette demande. Sur la demande de provision et la demande de garantie Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Les parties s'accordent sur la nécessité d'une mesure d'expertise judiciaire pour déterminer avec précision les modalités de calcul des charges de consommation d'eau, dont l'évidence, requise en référé, n'est pas établie. La demande provisionnelle relève donc de la compétence du juge du fond, de même que celle subséquente en garantie, nécessitant par ailleurs une appréciation du contrat de mandat. Il n'y a donc pas lieu à référé sur ces demandes. Sur les frais irrépétibles et les dépens Au stade de l'expertise, aucune des parties n'est considérée comme succombante, il n'y a donc pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Les dépens seront à la charge de la demanderesse. PAR CES MOTIFS Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort : Ordonnons une expertise, Commettons pour y procéder Mme [F] [W] [X], expert, inscrit sur la liste de la Cour d'appel de Versailles, avec mission de : * convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise, * se faire remettre toutes les pièces utiles à l'accomplissement de sa mission et entendre tout sachant s’il l’estime utile, * se rendre sur les lieux et en faire la description, * déterminer le mode de calcul de la refacturation des charges d’eau au regard des clauses du bail en distinguant les charges d’eau privatives et communes ainsi que les charges d’eau afférentes à la copropriété et à l’AFUL, * se prononcer sur les régularisations de charges d’eau communiquées par la société AEW [Localité 6] COMMERCES à la société MC DONALD'S FRANCE pour les années 2019 et 2020 et se prononcer ainsi sur : - le mode de calcul et de répartition des charges d’eau appliqué par la société AEW [Localité 6] COMMERCES - les montants appelés par la société AEW [Localité 6] COMMERCES, - le coût unitaire du m3 d’eau, * fixer le montant des charges effectivement dues pour les années 2019 et 2020, * déterminer le montant des charges d’eau à refacturer à la locataire pour les années 2018, 2021 et 2022, * fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, tous les préjudices subis matériels et immatériels, * faire le compte entre les parties, * rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties, * mettre, en temps utile, au terme des opérations d'expertise, par le dépôt d'un pré-rapport, les parties en mesure de faire valoir, dans le délai qu'il leur fixera, leurs observations qui seront annexées au rapport, Disons que l'expert pourra, si besoin est, se faire assister de tout sapiteur de son choix, Fixons à 4000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui sera versé par la demanderesse, au plus tard le 31 octobre 2024, entre les mains du régisseur d'avance de recettes de cette juridiction, sous peine de caducité, Impartissons à l'expert, pour le dépôt du rapport d'expertise, un délai de 8 mois à compter de l'avertissement qui lui sera donné par le greffe du versement de la provision, Disons qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises qui est par ailleurs chargé de la surveillance des opérations d'expertise, Disons n'y avoir lieu à statuer sur la demande de communication de pièces, Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provision et de garantie, Disons n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Disons que les dépens seront à la charge de la demanderesse. Prononcé par mise à disposition au greffe le SIX AOUT DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. Le Greffier La Première Vice-Présidente Virginie DUMINY Gaële FRANÇOIS-HARY