Cour d'appel, 11 mai 2023. 21/03976

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 11 MAI 2023 (n° , 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/03976 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDGLL Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Septembre 2020 -Tribunal de proximité du RAINCY - RG n° APPELANTE Madame [F] [Y] [W] née le [Date naissance 4] 1968 à [Localité 7] (CENTRAFRIQUE) [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Me Alice ANTOINE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0441 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/049912 du 29/01/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMES Monsieur [H] [E] né le [Date naissance 3] 1954 à [Localité 8] (CENTRAFRIQUE) [Adresse 2] [Localité 6] Représenté par Me Stéphanie PARTOUCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0854 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/031197 du 21/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) S.A. IMMOBILIERE 3 F RCS 552 141 533 [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2014, la SA d'HLM Immobilière 3 F a donné à bail à Mme [F] [W] et M. [H] [E] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] pour un loyer de 372,32 euros augmenté des provisions sur charges. Selon avenant au contrat du 15 décembre 2017, la SA d'HLM Immobilière 3 F a donné à bail à Mme [W] et M. [E] un emplacement de stationnement 2485P-0043 situé [Adresse 2] à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 50,68 euros. Par acte d'huissier en date du 2 octobre 2019, la SA d'HLM Immobilière 3 F a fait signifier à Mme [W] et M. [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1201,75 euros en principal, au titre des loyers impayés au 23 septembre 2019. Par acte d'huissier en date du 16 janvier 2020, la SA d'HLM Immobilière 3 F a fait assigner Mme [W] et M. [E] aux fins de : - à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire, - à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, - ordonner l'expulsion de Mme [W] et M. [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira au bailleur aux frais des défendeurs, - condamner solidairement Mme [W] et M. [E] au paiement de la somme de 1355,64 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de novembre 2019, avec intérêts à compter de la date du commandement de payer, ainsi que les loyers devenus exigibles jusqu'au point de départ de l'indemnité d'occupation, - les condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la quittance locative à compter de la résiliation du bail, jusqu'à la reprise effective des lieux, - les condamner solidairement au paiement de la somme de 350 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. Par jugement contradictoire entrepris du 28 septembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy ainsi statué : - déclare recevable la demande de la SA d'HLM IMOBILIERE 3F aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, et de résiliation judiciaire du bail, - constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail conclu le 15 décembre 2014 entre la SA d'HLM Immobilière 3 F d'une part, et Mme [F] [W] et M. [H] [E] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], sont réunies à la date du 3 décembre 2019, - constate la résiliation du bail à compter de cette date, - condamne solidairement Mme [F] [W] et M. [H] [E] à payer à la SA d'HLM Immobilière 3 F la somme de 1.945,03 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 7 juillet 2020, échéance de juin incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - accorde un délai à Mme [F] [W] et M. [H] [E] pour le paiement de ces sommes, - autorise Mme [F] [W] et M. [H] [E] à s'acquitter de la dette en trente-six fois, en procédant à trente-cinq versements de 30 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, - dit que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, - suspend les effets de la clause résolutoire, - rappelle que la présente décision suspend la procédure d'exécution, - dit que si les délais accordés sont entièrement respectes, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, - dit qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, En ce cas, - ordonne, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [F] [W] et M. [H] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, - condamne solidairement Mme [F] [W] et M. [H] [E] à payer à la SA d'HLM Immobilière 3 F une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 3 décembre 2019 jusqu'à la libération effective des lieux, - condamne in solidum Mme [F] [W] et M. [H] [E] à payer à la SA d'HLM Immobilière 3 F la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne in solidum Mme [F] [W] et M. [H] [E] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 2 octobre 2019, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d'allocations familiales, - déboute la SA d'HLM Immobilière 3 F de ses autres demandes et prétentions, - rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 1er mars 2021 par Mme [F] [Y] [W] Vu les dernières conclusions remises au greffe le 31 mai 2021 par lesquelles Mme [F] [Y] [W] demande à la cour de : - dire Mme [F] [W] recevable et bien fondée en son appel, - infirmer le jugement du 28 septembre 2020 par le Tribunal de proximité du Raincy en ce qu'il a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire (...) sont réunies à la date du 03/12/2019 ; - constaté la résiliation du bail à compter de cette date ; - condamné solidairement Mme [W] et M. [E] à payer à Immobilière 3 F la somme de 1945,03 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 07/07/2020, échéance de juin incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; - accordé un délai à Mme [W] et M. [E] pour le paiement de ces sommes ; - autorisé Mme [W] et M. [E] à s'acquitter de la dette en 36 fois en procédant à 35 versements de 30 euro et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord, paiement du loyer courant et des charges en sus ; - dit que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois ; - suspendu les effets de la clause résolutoire ; - rappelé que la décision suspend la procédure d'exécution ; - dit que si les délais accordés sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; - dit qu'à défaut de paiement du loyer courant et charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due devenant exigible immédiatement et la clause résolutoire reprendra ses effets, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure restée sans effet ; - en ce cas, ordonne l'expulsion de Mme [W] et M. [E] dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux (...) ; Statuant à nouveau : - Dire et juger que Mme [W] et M. [E] ont apuré leur dette locative dans les délais accordés par la juridiction de première instance ; - dire et juger que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais été acquise ; - rejeter les demandes en sens contraire de la société Immobilière 3 F ; En tout état de cause, - débouter la société Immobilière 3 F de ses demandes de résiliation du bail et d'expulsion ; - débouter la société Immobilière 3 F de ses éventuelles demandes, fins et conclusions contraires ; -dire et juger que les dépens de première instance et ceux d'appel seront assumés par la société Immobilière 3 F ; - débouter la société Immobilière 3 F de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 15 juillet 2021 au terme desquelles la SA d'HLM Immobilière 3 F demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu le 28 septembre 2020 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité du RAINCY en toutes ses dispositions ; En conséquence : - débouter Mme [F] [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ; Statuant à nouveau : - condamner solidairement M. [H] [E] et Mme [F] [W] à payer à la société IMMOBILIERE 3 F la somme de 1.018,68 euros correspondant aux indemnités d'occupation impayées au 13 juillet 2021, terme de juin 2021 inclus ; - condamner Mme [F] [W] à payer à la société Immobilière 3 F la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - condamner in solidum M. [H] [E] et Mme [F] [W] aux entiers dépens, qui seront directement recouvrés par Maître Judith Chapulut pour ceux-là concernant, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 octobre 2021 par lesquelles M. [H] [E] demande à la cour de : -déclarer recevable et fondé l'appel interjeté par Mme [F] [W], Y faisant droit, - infirmer le jugement rendu le 28 septembre 2020 par le Tribunal de Proximité du Raincy en ce qu'il a pris la décision suivante : ' "d'infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a : « constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire (') sont réunies à la date du 3 décembre 2019, ' constaté la résiliation du bail à compter de cette date, ' condamné solidairement Mme [W] et M. [E] à payer à Immobilière 3 F la somme de 1945,0 3 euro au titre des loyers et charges arrêtées au 7 juillet 2020, échéance de juin incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ' accordé un délai à Mme [W] et M. [E] pour le paiement de ces sommes, ' autorisé Mme [W] et M. [E] à s'acquitter de la dette en 36 fois en procédant à 35 versements de 30 euro et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord, paiement du loyer courant et des charges en sus, ' dit que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois, ' suspendu les effets de la clause résolutoire, ' rappelé que la décision suspend la procédure d'exécution, ' dit que ces délais accordés sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, ' dit qu'à défaut de paiement du loyer courant et charges ou d'une seule mensualité à sa déchéance, l'échauffement sera caduc, la totalité de la somme restant dues devenant exigible immédiatement et la clause résolutoire reprendra ses effets, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure restée sans effet, ' en ce cas, ordonné "des solutions" de Mme [W] et de M. [E] dans un délai de 2 mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux (') ' condamné in solidum Mme [W] et M. [E] à payer à Immobilière 3 F la somme de 100 euro au titre de l'article 700 du CPC et aux dépens, en ce compris les frais de signification du commandement de payer du 02/10/2019 et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et de la saisine de la CAF, » Et, statuant à nouveau, - dire et juger que Mme [W] et M. [E] ont apuré leur dette locative dans les délais accordés par la juridiction de première instance, - dire et juger que la clause résolutoire réputée n'avoir jamais été acquise, - rejeter les demandes en sens contraire de la société Immobilière 3 F, En tout état de cause, - débouter la société Immobilière 3 F de sa demande de résiliation du bail d'expulsion, - débouter la société Immobilière 3 F de ses éventuelles demandes, fins et conclusions contraires, - dire et juger que les dépens de première instance et ceux d'appel seront assumés par la société Immobilière 3 F, - débouter la société Immobilière 3 F de sa demande de titre de l'article 700 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à  " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes Mme [W] poursuit l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, en faisant valoir que M. [E] et elle-même ont apuré la dette locative dans les délais accordés par la juridiction de première instance et que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais été acquise. M. [E] adopte une position similaire à celle de Mme [W]. La SA d'HLM Immobilière 3 F indique s'interroger sur l'opportunité d'un appel si les termes du jugement entrepris ont été respectés, puisque ce seul fait aurait eu pour conséquence, ainsi que le rappelle le jugement, de priver la clause résolutoire de ses effets. Elle souligne que, faute pour les locataires d'avoir réglé l'intégralité des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, la clause résolutoire est automatiquement acquise depuis le 3 décembre 2019, ajoutant que le jugement en a suspendu les effets en octroyant des délais de paiement aux locataires à hauteur de 35 mensualités de 30 euros, la 36ème étant majorée du solde de la dette, et les versements devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du jugement. Elle souligne que le premier versement est bien intervenu le 10 décembre 2020, mais que le deuxième est intervenu le 11 janvier et que le 11 février 2021, les locataires n'ont réglé que 300 euros, soit un montant inférieur à l'échéance courante. Elle ajoute que, si un rappel d'APL est intervenu en février 2021, les versements sont irréguliers depuis lors, et qu'au 13 juillet 2021, les locataires restent devoir la somme de 1018,68 euros. Il résulte du décompte locatif arrêté au 13 juillet 2021 produit par la SA d'HLM Immobilière 3F que les causes du commandement de payer du 2 octobre 2019 n'ont pas été intégralement réglées par les locataires dans le délai de deux mois, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 3 décembre 2019, ainsi que l'a considéré avec pertinence le premier juge. Mme [W] ne conteste pas la teneur des délais de paiement octroyés par le premier juge, mais soutient que la dette locative a été totalement apurée, de sorte que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. La consultation du décompte locatif précité permet de constater que la dette locative a été totalement apurée le 28 février 2021 par un rappel d'APL de 2699,21 euros, le solde locatif étant alors créditeur de 10,19 euros. Si le bailleur fait valoir avec exactitude que certains versements antérieurs n'étaient pas à bonne date ou inférieurs au montant des délais de paiement octroyés par le premier juge entre le 11 janvier et le 28 février 2021, il ne justifie pas avoir adressé de mise en demeure d'avoir à régler le solde locatif avant le 22 avril 2021, soit postérieurement au solde créditeur précité, de sorte que la condition posée avec pertinence par le premier juge pour que la clause résolutoire reprenne ses effets, soit 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, n'a pas été remplie par le bailleur. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions relatives à l'acquisition de la clause résolutoire et aux délais de paiement suspensifs du jeu de ladite clause, étant constaté que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais été acquise conformément aux termes du jugement entrepris confirmé également sur ce point, le fait qu'une nouvelle dette locative se soit créée postérieurement, soit à partir du 31 mars 2021, étant inopérant, et il appartiendra à la SA d'HLM Immobilière 3F de diligenter une nouvelle procédure d'acquisition de clause résolutoire le cas échéant. Sur la demande en paiement de la somme de 1018,68 euros au titre des indemnités d'occupation impayées au 13 juillet 2021 formée par la SA d'HLM Immobilière 3F Ainsi qu'il vient d'être jugé, la dette locative visée au commandement de payer du 2 octobre 2019 a été intégralement apurée le 28 février 2021. En conséquence, il convient de requalifier le montant des sommes réclamées de loyers et charges impayés, conformément à l'article 12 du code de procédure civile, et de condamner solidairement Mme [W] et M. [E] au paiement de la somme de 1018,68 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 30 juin 2021, terme de juin 2021 inclus. Sur les demandes accessoires L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700, que ce soit en première instance, infirmant le jugement entrepris sur ce point, ou en appel. La présente procédure s'étant avérée nécessaire pour que les locataires apurent la dette visée au commandement de payer litigieux, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné in solidum les locataires aux dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de la notification de l'assignation à la préfecture et de la saisine de de la caisse d'allocations familiales. Ils seront condamnés in solidum aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné in solidum Mme [F] [W] et M. [H] [E] à payer à la SA d'HLM Immobilière 3F la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Et statuant à nouveau, Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne solidairement Mme [F] [W] et M. [H] [E] à payer à la SA d'HLM Immobilière 3F la somme de 1018,68 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 30 juin 2021, terme de juin 2021 inclus, Condamne in solidum Mme [F] [W] et M. [H] [E] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle, Rejette toutes autres demandes. La greffière Le président