Tribunal judiciaire, 14 mars 2024. 17/05539

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 17/05539 N° Portalis 352J-W-B7B-CKJE7 N° MINUTE : 8 contradictoire Assignation du : 13 Mars 2017 JUGEMENT rendu le 14 Mars 2024 DEMANDERESSE Société KIDILIZ OUTLET [Adresse 9] [Localité 10] représentée par Maître Romain LESUEUR de l’AARPI PREMIERE LIGNE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0292 DÉFENDEUR Monsieur [F] [P] [Adresse 12] [Localité 7] représenté par Me Nathalie ATLAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0682 Décision du 14 Mars 2024 18° chambre 1ère section N° RG 17/05539 - N° Portalis 352J-W-B7B-CKJE7 PARTIES INTERVENANTES Société SELAFA MJA représentée par Me [Z] [J], mandataire judiciaire, demeurant [Adresse 2]., prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Société KIDILIZ OUTLET, fonction à laquelle elle a été désignée par jugement du Tribunal de Commerce de PARIS en date du 10 septembre 2020, par voie d’intervention volontaire, S.C.P. BTSG représentée par Me [H] [V], mandataire judiciaire, demeurant [Adresse 4], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Société KIDILIZ OUTLET, fonction à laquelle il a été désigné par jugement du Tribunal de Commerce de PARIS en date du 10 septembre 2020, par voie d’intervention volontaire Toutes deux représentées par Maître Romain LESUEUR de l’AARPI PREMIERE LIGNE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0292 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Madame Pauline LESTERLIN, Juge, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistées de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, DÉBATS A l’audience du 30 Octobre 2023 tenue en audience, publique devant Madame Pauline LESTERLIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2024. Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 14 mars 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 13 février 1980, Madame et Monsieur [P] ont donné à bail à la société GIL CHASSEUR des locaux à usage commercial sis [Adresse 1] à [Localité 15], pour une durée de 9 ans à compter du 13 février 1980. Le 5 décembre 1996, la société MB DISTRIBUTION est venue aux droits de la société GIL CHASSEUR par voie de fusion absorption. Par acte sous seing privé du 20 février 2008, ledit bail a été renouvelé par Monsieur [F] [P] au profit de la société MB DISTRIBUTION, à effet du 1er février 2007 pour se terminer le 31 janvier 2016. La société MB DISTRIBUTION a consenti un contrat de location gérance à la société ZANNIER, devenue la société Z RETAIL, à compter du 1er mars 2002. Par acte extrajudiciaire du 28 juillet 2015, Monsieur [F] [P] a signifié à la société MB DISTRIBUTION un congé pour le 31 janvier 2016 avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction. La société MB DISTRIBUTION a libéré les lieux loués le 10 mars 2016. Par exploit d'huissier du 13 mars 2017, la société KIDILIZ OUTLET, anciennement dénommée MB DISTRIBUTION, a assigné Monsieur [F] [P] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de fixation de l'indemnisation d'éviction à un montant de 448.400,00 euros. Par ordonnance du 28 mars 2019, le juge de la mise en état a constaté que le principe d'une indemnité d'éviction due par Monsieur [F] [P] au preneur n’était pas discuté entre les parties et a désigné, en qualité d'expert, Madame [D] [U] avec mission, de visiter les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 15], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire et rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas d'une perte de fonds ou de la possibilité d'un transfert de fonds, et à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui auraient été applicables à la date d'effet du congé. Par jugement du tribunal de commerce de Paris du 10 septembre 2020, la société KIDILIZ OUTLET a été placée en redressement judiciaire. Par jugement du 23 novembre 2020, le tribunal de commerce de Paris a arrêté le plan de cession de la société KIDILIZ OUTLET et prononcé la liquidation judiciaire de la société KIDILIZ OUTLET, désignant la SCP BTSG prise en la personne de Me [H] [V] et la SELAFA MJA prise en la personne de Me [Z] [J] en qualité de liquidateurs judiciaires. Mme [D] [U], expert, a déposé son rapport le 16 novembre 2021 et a conclu que l’indemnité de perte de fonds de commerce à laquelle la Société KIDILIZ OUTLET pourrait prétendre pour la perte des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 15] peut être estimée à 315.000 euros, tous préjudices confondus, outre les indemnités de licenciement sur justificatifs.  Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 10 mai 2022, la SELAFA MJA, représentée par Me [Z] [J] et la SCP BTSG représentée par Me [H] [V], mandataires judiciaires pris en leurs qualité de liquidateurs judiciaires de la société KIDILIZ OUTLET, demandent au tribunal judiciaire de : - DECLARER recevables les interventions volontaires de la SCP BTSG prise en la personne de Me [H] [V] et la SELAFA MJA prise en la personne de Me [Z] [J] en qualité de liquidateurs judiciaires de la société KIDILIZ OUTLET, fonction à laquelle ils ont été désignés par jugement du Tribunal de Commerce de PARIS en date du 23 novembre 2020, - JUGER la société KIDILIZ OUTLET, la SCP BTSG prise en la personne de Me [H] [V] et la SELAFA MJA prise en la personne de Me [Z] [J] ès qualité de liquidateurs judiciaires recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions, - FIXER à la somme de 412.234 euros, l'indemnité d'éviction due par Monsieur [P] [F] à la société KIDILIZ OUTLET, prise en la personne de ses liquidateurs judiciaires, la SCP BTSG prise en la personne de Me [H] [V] et la SELAFA MJA prise en la personne de Me [Z] [J], en application des dispositions de l'article L.145-14 du Code de Commerce, - CONDAMNER Monsieur [P] [F] à verser à la société KIDILIZ OUTLET, prise en la personne de ses liquidateurs judiciaires, la SCP BTSG prise en la personne de Me [H] [V] et la SELAFA MJA prise en la personne de Me [Z] [J], la somme de 412.234 euros, au titre de l’indemnisation de son éviction, - DIRE ET JUGER que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, - ORDONNER la capitalisation des intérêts dus en application des dispositions nouvelles l'article 1343-2 du Code Civil, - CONDAMNER Monsieur [P] [F] à payer à la société KIDILIZ OUTLET, prise en la personne de ses liquidateurs judiciaires, la SCP BTSG prise en la personne de Me [H] [V] et la SELAFA MJA prise en la personne de Me [Z] [J], la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en ce compris les frais d’expertise, − ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, ce nonobstant appel et sans constitution de garantie. - CONDAMNER Monsieur [P] [F] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Romain LESUEUR, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 21 septembre 2022, Monsieur [F] [C] [L] [P] demande au tribunal judiciaire de : A titre principal, dans l’hypothèse du transfert de fonds de commerce, -Fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 62. 800 euros, correspondant à la valeur de droit au bail, A titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’une perte de fonds de commerce, - Fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 86.000 euros, se décomposant de la manière suivante : Indemnité principale (perte de fonds) : 86.000 euros, - Condamner la société KIDILIZ OUTLET au paiement de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont les frais d’expertise ; - Juger n’y avoir lieu à exécution provisoire, compte tenu des conséquences manifestement excessives d’une telle condamnation à l’égard de Monsieur [P]. Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions. L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 novembre 2022. MOTIFS DU JUGEMENT Sur l’intervention volontaire des organes de la procédure de la société KIDILIZ OUTLET En l’espèce, la SELAFA MJA, représentée par Me [Z] [J], mandataire judiciaire et la SCP BTSG représentée par Me [H] [V], mandataire judiciaire, produisent aux débats le jugement du tribunal de commerce de Paris du 23 novembre 2020 les désignant en qualité de liquidateurs judiciaires de la société KIDILIZ OUTLET. Leur intervention volontaire est donc déclarée recevable en application de l’article 31 du code de procédure civile. Sur la fixation de l’indemnité d’éviction Il convient à titre liminaire de rappeler qu’il est acquis aux débats que le congé avec refus de renouvellement délivré par M. [P] le 28 juillet 2015 a mis fin au bail liant les parties à compter du 31 janvier 2016. En application de l’article L.145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Il convient également de rappeler, au regard de la liquidation judiciaire prononcée au bénéfice de la société KIDILIZ OUTLET le 23 novembre 2020, que la cessation des paiements et le prononcé de la liquidation judiciaire du locataire, tous deux postérieurs à la date de prise d'effet du congé avec refus de renouvellement, en l’espèce le 31 janvier 2016, n'empêchent pas le locataire de prétendre au paiement de l'indemnité d'éviction dès lors qu'à la date d'effet du congé, comme à la date de remise des clés, en l’espèce le 10 mars 2016, le fonds en cause, s'il n'y avait eu éviction, aurait eu encore une valeur marchande à cette date. Sur la perte ou le transfert du fonds de commerce L'indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale est qualifiée d'indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce. Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend donc la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail. La charge de la preuve du caractère transférable ou non du fonds de commerce appartient au bailleur. Aux termes de son rapport, Mme [D] [U], expert, relève que les locaux sont situés au niveau du [Adresse 13], à proximité immédiate de la station de métro « Jaurès » ; qu’il s’agit d’un quartier populaire très fréquenté, où se trouvent de nombreux commerces assez hétérogènes avec quelques enseignes nationales, bénéficiant donc d’une importante chalandise ; qu’il s’agit d’un bon emplacement pour l’activité exercée de vente de vêtements pour enfants sous l’enseigne Z. Concernant les locaux loués, l’expert précise qu’ils dépendent d’un immeuble présentant un ravalement en état correct et un gros œuvre semblant entretenu ; qu’ils bénéficient d’une visibilité correcte grâce à un linéaire de façade d’environ 7 mètres, un bandeau à l’enseigne « Z » outre une enseigne en drapeau sur la droite ; qu’ils se développent sur trois niveaux reliés entre eux par un escalier intérieur, le rez-de-chaussée de configuration correcte, servant d’aire de vente, le 1er étage comprenant quatre compartiments aménagés en réserves et bureaux éclairés sur rue et cour, outre un sanitaire et une salle de bain et le sous-sol correspondant à une petite réserve d’environ 35,02m2de configuration rectangulaire et d’une hauteur globalement correcte. L’expert conclut que l’impression d’ensemble est bonne, le local étant simplement équipé et aménagé pour l’activité exercée, le tout en état ancien mais assez correcte pour l’aire de vente et en état d’usage avancé voire en mauvais état pour les locaux annexes. L’expert judiciaire retient l’hypothèse de la perte du fonds de commerce compte tenu du commerce exercé, qui s’adresse principalement à une clientèle de proximité et de la situation du commerce situé sur un axe commerçant et animé, au niveau du [Adresse 13], à proximité immédiate de la station de métro « Jaurès ». L’expert ajoute que le transfert du fonds de commerce dans un local équivalent n’aurait pas été possible sans perte significative de clientèle. Par conséquent, l’indemnité principale sera égale à la valeur du fonds de commerce, à moins que la valeur du droit au bail ne soit plus élevée. Aux termes de ses conclusions, la société KIDILIZ OUTLET fait valoir que la disparition du fonds de commerce est la conséquence du congé avec refus de renouvellement délivré par le bailleur et que ce dernier n’a pas proposé un autre emplacement pour transférer le fonds de commerce. Elle fait valoir en outre, que, contrairement à ce que soutient le bailleur, il n’existe pas d’autres boutiques exploitées sous l’enseigne Z à proximité du fonds de commerce, ce qui n’aurait pas permis le transfert de la clientèle ; qu’en tout état de cause, l’existence d’autres points de vente aux alentours des lieux dont le locataire est évincé ne suffit pas à conclure à l’absence de perte du fonds de commerce, les différents points de vente attirant des clientèles différentes selon leurs implantations ; qu’en l’espèce, le fonds de commerce bénéficiait d’un emplacement fréquenté, à proximité de commerces variés, dont le concept et la marchandises étaient dédiés à une clientèle populaire ; qu’un tel emplacement dans [Localité 14] intra-muros est relativement rare, a fortiori à proximité des lieux loués, ne permettant pas le transfert du fonds. Par conséquent, le preneur conclut que l’indemnité principale doit correspondre à la valeur du fonds de commerce, en raison de la perte de ce dernier. En réponse, M. [P] fait valoir que le transfert du fonds de commerce est possible, s’agissant de la commercialisation de vêtements pour enfants, activité transférable, d’autant plus que la clientèle reste attachée au nom de l’enseigne et se déplace pour acheter ce type de produits ; que la clientèle a été de fait transférée sur un autre fonds de commerce exploitant sous la même enseigne Z (31 boutiques en région parisienne en septembre 2016), située dans un arrondissement limitrophe ; que le nombre de boutiques a été réduit en raison de la politique de l’enseigne de se séparer des fonds de commerce dont le chiffre d’affaires était en baisse, ce qui était le cas du fonds de commerce objet du litige, qui a profité du congé pour quitter rapidement le local loué, sans mettre en œuvre son droit au maintien dans les lieux, visant ainsi à interdire le bailleur d’exercer son droit de repentir. S'il n'est pas contestable au vu des éléments produits aux débats par le bailleur, qu'une autre boutique, exploitant sous l’enseigne Z, était installée dans un arrondissement limitrophe des locaux objets de la présente procédure au moment de la délivrance du congé et que les deux commerces exercent une activité identique, il ne peut être considéré, comme le suggère le bailleur, que malgré la perte de ses locaux par la société KIDILIZ OUTLET, elle pourrait bénéficier de ceux de l’autre boutique, s'agissant de deux fonds de commerce distincts et de deux personnalités morales indépendantes l'une de l'autre. Par ailleurs, le bailleur ne démontre pas que les locaux de l’autre boutique exploitant sous l’enseigne Z, ni tout autre local aux alentours, seraient compatibles avec l'exercice de son activité par la société KIDILIZ OUTLET, notamment en termes de capacité de stockage des articles. Il sera donc considéré que la clientèle dépend très majoritairement de l'emplacement, et qu'en l'absence de preuve par le bailleur d'une possibilité de réinstallation du fonds à proximité immédiate dans des locaux équivalents, le fonds de commerce du preneur, n'est pas transférable. La société KIDILIZ OUTLET a donc droit à une indemnité de remplacement, égale à la valeur la plus élevée entre celle du droit au bail et celle de la valeur marchande du fonds de commerce. Sur l’indemnité principale L’expert judiciaire expose que la valeur du fonds de commerce (soit 257.000 euros) étant supérieure à la valeur du seul droit au bail (que ce soit dans l’hypothèse d’un plafonnement (253.000 euros) ou d’un déplafonnement (196.000 euros en incluant le gain PINEL actualisé) du loyer de renouvellement théorique, il convient de retenir la valeur du fonds de commerce comme base de l’indemnité principale, soit 257.000 euros. Aux termes de ses écritures, la société KIDILIZ OUTLET retient également la valeur du fonds de commerce, évaluée par ses soins à 342.000 euros, comme base de l’indemnité principale. En réponse, M. [P] conclut également que l’indemnité principale doit correspondre à la valeur du fonds de commerce, évaluée par ses soins à 86.000 euros. Sur la valeur du fonds de commerce Sur le choix de la méthode d’évaluation La société KIDILIZ OUTLET estime que c’est à juste titre que l’expert judiciaire a calculé la valeur du fonds de commerce en fonction du chiffre d’affaires et non à partir de l’excédent brut d’exploitation (EBE). M. [P] critique le choix de l’expert judiciaire d’écarter la méthode de l’excédent brut d’exploitation (EBE), alors même que le locataire n’a jamais contesté la prise en compte de cette méthode et la fluctuation de l’EBE justifiant une pondération dès lors qu’il est constaté une variation entre les exercices 2013 à 2015. L’expert expose qu’en l’espèce, en l’absence d’indicateur de rentabilité transmis au cours de l’expertise, le calcul de la valeur du fonds de commerce sera limité en l’état à l’approche traditionnelle par les usages professionnels, en retenant un coefficient ou un pourcentage du chiffre d’affaires, déterminé selon la branche d’activité considérée. Aux termes des réponses aux dires des parties, l’expert ajoute qu’aucune comptabilité analytique relative au seul fonds de commerce exploité n’ayant été communiquée, elle n’était pas en mesure de rechercher des indicateurs de rentabilité et seule la méthode de calcul en fonction du chiffre d’affaires moyen sur les trois dernières années a été appliquée. Enfin, les deux experts amiables sollicités par les parties, M. [E] pour la société KIDILIZ OUTLET et M. [G] pour M. [P] retiennent tous deux la méthode en fonction du chiffre d’affaires. Au regard des pièces versées aux débats et des avis des différents experts, le tribunal retient la méthode en fonction du chiffre d’affaires pour calculer l’indemnité principale, l'approche par l'excédent brut d’exploitation (EBE) ne paraissant pas pertinente, dès lors que le fonds ne génère pas d'EBE. Sur la méthode en fonction du chiffre d’affaires Sur le chiffre d’affaires moyenL’expert judiciaire retient pour les années 2013 à 2015 un chiffre d’affaires moyen TTC de 427.277 euros et précise qu’aucune anomalie dans l’exploitation ne justifie d’appliquer une pondération au chiffre d’affaires au-delà du lissage triennal. M. [P] conteste ces montants faisant valoir que les chiffres communiqués par la société KIDILIZ OUTLET ne sont pas certifiés par un commissaire aux comptes et ne résultent pas d’une comptabilité analytique, pourtant demandée par l’expert judiciaire. Par ailleurs, le bailleur fait valoir qu’il aurait fallu retenir le chiffre d’affaires hors taxes, s’agissant d’un fonds de commerce de prêt-à-porter, comme retenu récemment par la cour d’appel de Paris. Enfin, M. [P] fait valoir que le chiffre d’affaires moyen doit être pondéré en raison de sa baisse substantielle de 25% sur les trois dernières années, M. [G] ayant estimé le chiffre d’affaires hors taxes pondéré à la somme de 343.464 euros HT. La société KIDILIZOUTLET retient le chiffre d’affaires TTC et s’oppose à toute pondération. En l’espèce, il convient de retenir le chiffre d’affaires moyen hors taxes au regard de l’activité de prêt-à-porter exercée dans les lieux loués. En revanche, la seule variation à la baise du chiffre d’affaires ne peut suffire à justifier une quelconque pondération, le calcul du chiffre d’affaires moyen permettant déjà un lissage. Par conséquent, le tribunal retient un chiffre d’affaires moyen hors taxes pour les années 2013 à 2015 d’un montant de 356.525 euros. Sur le choix du coefficientL’expert rappelle que le choix du coefficient sur chiffre d’affaires est fonction de la nature du commerce exercé, de sa situation, des charges et conditions locatives, des charges normales ou anormales entrant dans la détermination du bénéfice et de sa capacité à dégager des bénéfices de façon récurrente ; qu’il est d’usage de retenir un pourcentage compris entre 35 et 90% du chiffres d’affaires TTC ou entre 45 et 85% du chiffre d’affaires hors taxes ; qu’en l’espèce, compte tenu des caractéristiques du fonds, du poids important du droit au bail, de la baisse du chiffre d’affaires de 13,5% sur les trois dernières années, il convient de retenir un pourcentage de 60% du chiffre d’affaires TTC. M. [P] retient un coefficient de 25% du chiffre d’affaires pondéré HT, compte tenu des caractéristiques du fonds de commerce dégageant une rentabilité très faible, en adéquation avec les conclusions de M. [G], expert amiable. La société KIDILIZ OUTLET retient un coefficient de 80% du chiffres d’affaires TTC, en considération des caractéristiques du fonds et de l’importance de la valeur du droit au bail, estimant que le coefficient retenu par l’expert correspond à une estimation basse au regard de l’attractivité de l’enseigne et de la qualité de l’emplacement, parfaitement adapté à la destination contractuelle. M. [E], expert amiable, a retenu un coefficient de 90% du chiffre d’affaires HT compte tenu de la situation géographique, des produits distribués et de la rentabilité du commerce. En l’espèce, au regard des caractéristiques du local loué, de la rentabilité en baisse du fonds de commerce et du poids important du droit au bail, il convient de retenir un coefficient de 70% du chiffre d’affaires moyen annuel hors taxes. Par conséquent, la valeur du fonds de commerce s’établit à la somme de : 356.525 euros x 70% = 249.567,50 euros, arrondie à 250.000 euros. Sur la valeur du droit au bail La valeur du droit au bail se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de la qualité de l’emplacement et de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée. L’expert judiciaire retient une valeur du droit au bail de 253.000 euros dans l’hypothèse d’un plafonnement du loyer de renouvellement théorique et de 196.000 euros en cas de déplafonnement du loyer de renouvellement théorique. La société KIDILIZ OUTLET retient une valeur de droit au bail de 271.000 euros dans l’hypothèse d’un plafonnement du loyer de renouvellement théorique et de 208.475 euros dans l’hypothèse d’un déplafonnement (Gain PINEL actualisé). M. [P] retient une valeur de droit au bail de 62.800 euros, retenant l’hypothèse d’un loyer plafonné. M. [G], expert amiable, retient une valeur du droit au bail de 67.000 euros, retenant l’hypothèse d’un loyer plafonné. M. [E], expert amiable retient une valeur du droit au bail de 86.910,24 euros, retenant l’hypothèse d’un loyer plafonné. Sur la surface pondérée L’expert retient une surface pondérée de 87m2B, avec laquelle la société KIDILIZ OUTLET est d’accord. M. [P] retient une surface pondérée de 78,31 m2B, contestant les conclusions de l’expert concernant : - le rez-de-chaussée, souhaitant voir appliquer un coefficient de 0,80 et non de 0,90, comme retenu par l’expert concernant la zone 2, - le local annexe pour lequel il souhaiterait voir retenu un coefficient de 0,20 au lieu de 0,40 retenu par l’expert, en raison de l’exiguïté du local, - les locaux annexes, pour lesquels le bailleur souhaiterait voir retenu un coefficient de 0,20, au lieu du coefficient de 0,25 retenu par l’expert. Le tribunal relève que l’expert, dans sa réponse aux dires de M. [P], indique que la zone 2 au rez-de-chaussée et le local annexe restent correctement configurés et tout à fait fonctionnels, ce que confirment les photographies réalisées dans le cadre de l’expertise, et qu’il n’y a pas lieu de diminuer les coefficients retenus. Concernant les locaux annexes du 1er étage, l’expert relève, dans sa réponse aux dires, que le coefficient proposé par le bailleur est trop faible au regard des caractéristiques de l’espace, à savoir une superficie de 70,75m2, reliée et tout à fait exploitable, éclairée sur rue et cour, d’une hauteur correcte, présentant l’avantage de pouvoir stocker des produits indispensables dans un commerce de prêt-à-porter, justifiant le coefficient de 0,25 retenu. La description faite par l’expert est confirmée par les photographies réalisées dans le cadre de l’expertise. Dans ces conditions, la pondération des surfaces telles que réalisées par l’expert apparaît conforme aux caractéristiques des locaux et à la charte de l’expertise et la surface pondérée retenue sera de 87m2B. Sur la valeur locative de marché L’expert judiciaire retient un prix unitaire de 700 euros/m2B, soit une valeur locative de marché de 60.900 euros, arrondie à 61.000 euros HT/HC/an. L’expert souligne le bon emplacement pour l’activité exercée, l’état correct de l’immeuble, la visibilité correcte des locaux et la surface globale qui apparaît correcte et fonctionnelle. La société KIDILIZ OUTLET s’associe aux conclusions de l’expert sur ce point. M. [P] retient un prix unitaire de 500 euros/m2B, au regard des références locatives produites par ses soins, de la bonne situation du local, et de l’état du marché. Il demande l’exclusion d’une référence de 2017 produite par l’expert, postérieur à la date d’effet du congé et fait valoir que le prix unitaire ne saurait être supérieur à 500 euros/m2B au regard de la moyenne établie à 418 euros/m2B des références citées par l’expert. Aux termes des dires, l’expert rappelle que le prix de marché couvre les locations nouvelles pures et les loyers décapitalisés et que la référence la plus pertinente, en l’espèce, est celle qui concerne le loyer de remise en location des locaux loués, dont le RDC et le R-1 ont été reloués pour un montant de 797 euros/m2B (loyer facial) en septembre 2018, le prix unitaire de marché de 700 euros/m2B retenu prenant en compte la différence d’état du local et la différence de période d’occupation entre la société KIDILIZ OUTLET et le locataire suivant. Le tribunal relève que le bailleur se réfère à tort à certaines références qui sont des fixations judiciaires ([Adresse 6]- octobre 2010- 500 euros/m2B) ou des renouvellements amiables ([Adresse 5]-octobre 2010-484 euros/m2B), qui doivent être écartées. Par ailleurs, il donne en complément trois références de fixations judiciaires en renouvellement et renouvellement du bail, qui ne peuvent être considérées pour fixer la valeur locative de marché. Enfin, au regard des dates de conclusions des baux, certaines références plus anciennes, datant de 2009 et 2011 doivent être écartées et les références postérieures datant de janvier 2017 ([Adresse 11] - 837euros/m2B) ainsi que la référence de 2018 concernant la remise en location partielle du local litigieux après travaux ne doivent être qu’une indication de l’évolution de la valeur locative de marché dans le secteur. Par conséquent, les références locatives oscillent entre 413 euros/m2B en novembre 2014 ([Adresse 3]) et 676 euros/m2B au 2e trimestre 2015 ([Adresse 8]). Dans ces conditions, la valeur locative de marché du local litigieux au 1er février 2016, telle que fixée par l’expert judiciaire à 700 euros/m2B apparaît pleinement justifiée. La valeur locative de marché sera donc fixée à la somme arrondie de 60.900 euros HT/HC/an (87m2B x 700 euros/m2B). Sur le loyer de renouvellement théorique Le loyer plafonné calculé par l’expert s’établit à 24.888,93 euros HT/HC/an au 1er février 2016. Concernant la valeur locative en renouvellement, l’expert retient un prix unitaire 475/m2B, soit 41.325 euros HT/HC/an. La société KIDILIZ OUTLET est d’accord avec les conclusions de l’expert. Selon M. [P], le loyer plafonné est de 27.740,87 euros, la divergence avec l’expert résultant des indices retenus. La valeur locative en renouvellement qu’il retient est de 31.324 euros pour un prix unitaire de 400 euros/m2B. Aux termes de son rapport, Mme [U] ne s’est pas positionnée sur un éventuel motif de déplafonnement ; ni la partie demanderesse, ni le bailleur n’invoque un tel motif, de sorte que le tribunal retiendra, comme l’ont d’ailleurs constaté M. [E] et M. [G] dans leurs rapports amiables, qu'il n'existe pas de motif de déplafonnement au sens des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce et que le prix du bail renouvelé à compter du 1er février 2016 aurait été plafonné. Sur le calcul du loyer plafonné au 1er février 2016Les parties et l’expert s’accordent sur le fait que le loyer d’origine est de 22.000 euros. L’indice multiplicateur à retenir est l’indice ICC du 3e trimestre 2015 soit 108,38, comme l’a fait l’expert, l’indice du 4e trimestre 2015 n’ayant été publié que le 24 mars 2016, soit postérieurement à la date de renouvellement le 1er février 2016. L’indice diviseur à retenir est l’indice ICC du 3e trimestre 2006, soit 95,80, comme retenu par l’expert, s’agissant de l’indice correspondant 9 ans plus tôt. Par conséquent, le loyer plafonné est de 24.888,93 euros HT/HC/an au 1er février 2016 (22.000 x 108,38 / 95,80). Sur le coefficient de capitalisation L’expert retient un coefficient de capitalisation de 7, rappelant que celui-ci varie dans le temps en fonction de la qualité de l’emplacement et du niveau des prix du marché pratiqués. La société KIDILIZ OUTLET fait valoir que le coefficient ne peut être inférieur à 7,5, l’emplacement des locaux loués étant parfaitement adapté à l’activité de prêt-à-porter enfants. M. [P] retient un coefficient de 5,5, correspondant à une bonne situation, alors que le coefficient de 7, proposé par l’expert judiciaire correspondrait à une excellente situation. M. [G], expert amiable, avait retenu un coefficient de 5,50 et M. [E], expert amiable, avait retenu un coefficient de 8. En l’espèce, au regard de la situation du local, le coefficient de 7 retenu par l’expert apparaît justifié. En revanche, l’état des lieux du local loué lors de la sortie des lieux n’a aucune incidence sur l’évaluation de la valeur du droit au bail, contrairement à ce que soutient M. [P] en produisant un état des lieux contradictoire et ce moyen sera rejetée. Sur le calcul de la valeur du droit au bail Il ressort des observations sus visées que la valeur du droit au bail doit être fixée à : (60.900 euros - 24.888,93 euros) x 7 = 252.077,49 euros soit une valeur arrondie de 252.000 euros En l’espèce, la valeur du droit au bail fixée à la somme de 252 000 euros est supérieure à la valeur du fonds de commerce, fixée aux termes de la présente décision, à la somme de 250.000 euros. Il convient donc de retenir la valeur du droit au bail comme base de l’indemnité principale, soit la somme de 252.000 euros. Sur les indemnités accessoires M. [P] soutient qu’en l’absence de réinstallation, les indemnités accessoires ne sont pas dues et que l’indemnité d’éviction comprend uniquement l’indemnité principale. La société KIDILIZ OUTLET ne formule aucune observation en réponse et sollicite des indemnités accessoires conformément aux conclusions de l’expert. En l’espèce, il n’est pas contesté qu’à la suite du congé délivré le 28 juillet 2015, à effet du 31 janvier 2016, la société KIDILIZ OUTLET a été placée en redressement judiciaire le 10 septembre 2020 et a bénéficié d’un plan de cession avec prononcé de la liquidation judiciaire le 23 novembre 2020. L’expert judiciaire, qui a conclu en novembre 2021 et qui ne discute pas la réalité de la réinstallation du fonds de commerce ni du placement en liquidation judiciaire de la société KIDILIZ OUTLET, retient les sommes suivantes au titre des indemnités accessoires : Frais de remploi : 26.000 eurosTrouble commercial : 10.000 eurosFrais de déménagement (base forfaitaire) : 1.000 euros, Frais de réinstallation : 18.000 eurosTravaux non amortis : néant (Dans le cadre d’un remplacement, leur valorisation est comprise dans le fonds de commerce) Perte sur stock : néant (L’activité de prêt-à-porter ne nécessite pas l’emploi de denrées périssables) Frais administratifs et commerciaux (base forfaitaire) : 3.000 eurosFrais de licenciement du personnel : néant (En l’espèce, un salarié a démissionné et l’autre a été reclassé). Il est d’usage qu’en l’absence de réinstallation effective, l’indemnité de remploi, le trouble commercial, les frais de déménagement (sauf éventuellement en cas de remplacement, le déménagement des effets personnels, des archives et du stock), les frais de réinstallation, et l’indemnité de double loyer ne sont pas dus. En l’espèce, le preneur, placé en liquidation judiciaire le 23 septembre 2020, ne s’est pas réinstallé, excluant dès lors toute indemnisation pour ces différents postes de préjudice. La société KIDILIZ OUTLET est donc déboutée de ses demandes au titre des frais de remploi, du trouble commercial et des frais de réinstallation. Concernant l’indemnité de licenciement, le preneur confirme qu’aucun licenciement des salariés n’a eu lieu. Le preneur demande la somme de 3.000 euros concernant les frais administratifs et commerciaux, conformément à l’évaluation forfaitaire réalisée par l’expert. La perte du fonds de commerce et la liquidation judiciaire ultérieure n’excluent pas l’existence de frais administratifs. La somme de 3.000 euros, évaluée forfaitairement par l’expert sera donc retenue. Le preneur demande également l’indemnisation de ses frais de déménagement à hauteur de 5.034 euros TTC, correspondant aux frais de démontage de la boutique suivant facture établie le 31 mars 2016. Le démontage de la boutique ne correspondant pas au déménagement des effets personnels, des archives et du stock, cette facture sera écartée et la société KIDILIZ OUTLET est déboutée de sa demande au titre des frais de déménagement. Par conséquent, les indemnités accessoires ne comprendront que l’indemnité concernant les frais administratifs et commerciaux, à hauteur de 3.000 euros. En conclusion, l’indemnité d’éviction due par M. [P] à la société KIDILIZ OUTLET s’élève donc à la somme de 255.000 euros ainsi composée : Indemnité principale : 252.000 euros, Indemnité accessoire : 3.000 euros. La société KIDILIZ OUTLET ayant quitté les lieux le 10 mars 2016, le bailleur ne peut plus exercer son droit de repentir en application de l’article L.145-58 du code de commerce et la présente décision prononcera sa condamnation à payer à la société KIDILIZ OUTLET, représentée par les organes de la procédure, la somme de 255.000 euros à titre d’indemnité d’éviction, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. La capitalisation des intérêts est ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil. Sur les autres demandes L'instance et l'expertise ayant eu pour cause la délivrance par le bailleur d'un congé refusant le renouvellement, il appartient à M. [P] d'en supporter les dépens, en ce compris le coût de l'expertise, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. M. [P] sera de même condamné à payer à la société KIDILIZ OUTLET, représentée par les organes de la procédure, la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Compte tenu des dispositions du présent jugement, l’exécution provisoire sera ordonnée à hauteur de la moitié des condamnations prononcées à l’encontre de M. [P]. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Déclare recevable l’intervention volontaire de la SELAFA MJA, représentée par Me [Z] [J], mandataire judiciaire et la SCP BTSG représentée par Me [H] [V], mandataire judiciaire, pris en leurs qualité de liquidateurs judiciaires de la société KIDILIZ OUTLET, Constate que par l'effet du congé avec refus de renouvellement signifié le 28 juillet 2015, le bail liant M. [F] [P] et la société KIDILIZ OUTLET et portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 15], a pris fin le 31 janvier 2016, Dit que le congé a ouvert droit au profit de la société KIDILIZ OUTLET à une indemnité d'éviction, ainsi qu'au maintien dans les lieux, objets du bail, [Adresse 1] à [Localité 15], de cette dernière, Dit que l’éviction entraîne la perte du fonds de commerce exploité par la société KIDILIZ OUTLET dans les locaux précités, Fixe à la somme globale de 255.000 euros l'indemnité d'éviction due, qui se décompose ainsi : - indemnité principale : 252.000 euros - indemnités accessoires (frais administratifs) : 3.000 euros Condamne M. [F] [P] à payer à la société KIDILIZ OUTLET représentée par la SELAFA MJA, représentée par Me [Z] [J] et la SCP BTSG représentée par Me [H] [V], mandataires judiciaires, pris en leurs qualité de liquidateurs judiciaires, la somme de 255.000 euros à titre d’indemnité d’éviction, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, Ordonne la capitalisation des intérêts, Condamne M. [F] [P] aux dépens, en ce inclus les frais d'expertise judiciaire confiée à Mme [D] [U], qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Condamne M. [F] [P] à payer à la société KIDILIZ OUTLET, représentée par la SELAFA MJA, représentée par Me [Z] [J] et la SCP BTSG représentée par Me [H] [V], mandataires judiciaires, pris en leurs qualité de liquidateurs judiciaires, la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Prononce l’exécution provisoire de la présente décision à hauteur de la moitié des condamnations prononcées à l’encontre de M. [P], Rejette toutes demandes plus amples ou contraires. Fait et jugé à Paris le 14 mars 2024. Le GreffierLe Président