Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de TULLE
[Adresse 6]
[Localité 3]
N° RG 24/00078 - N° Portalis 46C2-W-B7I-BBPD
N° Minute : 25/89
5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion
Copies délivrées le
CEX à OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE CORREZE
CCC à Me COLIN, M.[I], Mme [U]
JUGEMENT DU 20 Août 2025
Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.
Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Yvonne ZOUZOULAS, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de Limoges, déléguée au Tribunal Judiciaire de Tulle aux fonctions de Juge des contentieux de la protection, assistée de Brigitte BARRET, Greffier, lors des débats et de Nicolas DASTIS, Greffier, lors du délibéré ;
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR
OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT CORREZE,
dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 3]
représenté par Madame [F] [M], chargée de contentieux, selon pouvoir en date du 26 mai 2025
ET :
DEFENDEURS
Monsieur [O], [C], [T], [Z], [I]
né le 18 novembre 1985 à [Localité 8],
demeurant [Adresse 9] - [Localité 3]
non comparant, ni représenté
Madame [H], [N] [U]
née le 6 janvier 1992 à [Localité 7],
demeurant [Adresse 2] - [Localité 4] représentée par Me Patricia COLIN, avocat au barreau de TULLE
DÉBATS : 2 juin 2025
EXPOSE DU LITIGE
L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE a par acte sous seing privé en date du 8 juin 2020, donné à bail à monsieur [O] [I] et à madame [H] [U], un appartement de type T3 numéro [Adresse 1] situé [Adresse 9] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 441.44 euros charges comprises.
Les consorts [I]/[U] ont fait l’objet d’un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 mars 2024, suite à des impayés de loyers, le compte client n’est plus à jour depuis le 30 septembre 2024.
La dette locative s’élève à la somme de 3861.07 euros au 18 juin 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE a assigné madame [H] [U] et monsieur [O] [I] devant le juge du Tribunal judiciaire de Tulle, afin sous le bénéfice de l’exécution provisoire et sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1217 et 1224 du Code civil :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE et monsieur [I] et madame [U] à la date du 19 mai 2024 ; Prononcer la résolution du bail portant sur l’appartement situé [Adresse 9] à [Localité 3] ;Ordonner l’expulsion de monsieur [I] et de madame [U] et de tous occupants de leur chef dès le prononcé du jugement à intervenir en tant que de besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier ;Les condamner solidairement à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE la somme sauf à parfaire de 3861.07 euros arrêtée au 18 juin 2024, à laquelle devra s’ajouter le montant des loyers et charges impayés échus postérieurement au 18 juin 2024, jusqu’à la décision de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, ainsi que l’indemnité d’occupation qui sera égale au montant mensuel du loyer et des charges assortis des intérêts au taux légal qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;Chiffrer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation qui devra correspondre au montant du dernier loyer charges comprises, qui devra être indexée selon les mêmes règles que l’indexation des loyers ; Dire que l’OFFICE PUBLIC HABITAT CORREZE sera autorisé à mettre les meubles pouvant être trouvés dans le logement et garage à tel endroit qu’il lui plaira, et ce aux frais des débiteurs ;Subsidiairement, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés pour le règlement de la dette en application de l’article 1343-5 du Code civil, le demandeur demande qu'à défaut de règlement d'une seule échéance, la totalité de la dette redevienne immédiatement exigible sans autre formalité préalable, ou dans la mesure ou un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, le demandeur sollicite qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, les occupants sans droit ni titre, devront libérer sans délai et sans autre formalité préalable le logement de leur personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, et qu’ils pourront être expulsés au besoin avec la force publique et un serrurier, sans autre démarche préalable ;
- Condamner solidairement monsieur [O] [I] et madame [H] [U] à lui verser la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.
Aux termes de ses conclusions officielles en réponse, notifiées dans RPVA pour l’audience de plaidoirie du 2 juin 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE par son représentant maintient l’ensemble de ses demandes et y ajoutant, à l’encontre de madame [U], il demande de :
Constater que le contrat de bail du 8 juin 2020 a été signé par madame [U] ;Dire et juger que les clauses dudit bail sont opposables à madame [U] ;Constater que madame [U] a résilié son bail en date du 16 décembre 2024 ;Dire et juger qu’elle est solidairement redevable des loyers impayés avec monsieur [I] jusqu’à l’expiration du délai de 6 mois soit jusqu’au 16 juin 2025 ;Condamner solidairement monsieur [O] [I] et madame [H] [U] à lui verser la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et en tous les dépens ;Débouter madame [U] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.
Aux termes de ses conclusions officielles notifiées dans RPVA pour l’audience du 3 février 2025, par son avocat, madame [H] [U] demande au Tribunal :
A titre principal, de constater que le contrat de bail du 8 juin 2020 n’a été ni paraphé, ni signé par madame [U] ;
En conséquence, Dire et juger que les clauses dudit bail ne peuvent lui être opposables et rejeter l’ensemble des demandes de CORREZE HABITAT ;
A titre subsidiaire :
Constater que madame [H] [U] a quitté le logement situé [Adresse 9] à [Localité 3] le 26 juin 2023 ;Constater qu’à cette même date, il n’y a pas de dettes de loyer ;Dire et juger que madame [H] [U] n’est redevable d’aucune somme envers CORREZE HABITAT ;A titre infiniment subsidiaire :
Constater que madame [U] a résilié le bail en date du 16 décembre 2024 ;Dire et juger qu’elle est solidairement redevable des loyers impayés avec monsieur [I] jusqu’à cette date ;Accorder à madame [U] des délais de paiement pour une durée de deux ans ;Débouter l’OPH CORREZE HABITAT de toutes ses demandes.
Au soutien de sa position, madame [U] conteste avoir signé le bail ou tout engagement de location, qu’elle a quitté le logement en juin 2023 et qu’à cette date il n’y avait pas de dette de loyers, que monsieur [I] a cessé de payer les loyers lorsqu’elle a quitté le logement ;
Si le Tribunal devait retenir sa responsabilité, elle sollicite des délais de paiement pour une durée de deux années, sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil.
Monsieur [O] [I], assigné à étude, n’était ni présent ni représenté à l’audience.
Le rapport d’enquête sociale a été retourné au Tribunal le 21 août 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur – ici monsieur [O] [I] - ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
I- Sur la recevabilité de la demande
Le commandement de payer a été délivré le 28 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation devant la juridiction de Céans, laquelle a été régulièrement dénoncée au représentant de l’État dans le département de la Corrèze par voie électronique le 5 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la première audience du 4 novembre 2024.
En outre, en application de l’article 24 alinéa II de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n 2014-366 du 24 mars 2014, l’OPH CORREZE HABITAT verse au dossier le courrier de signalement de l'impayé à la CCAPEX de Corrèze en date du 21 novembre 2023, qui rapporte la preuve qu’elle avait été saisie plus de deux mois avant l’assignation.
Il s’ensuit que la demande sera déclarée recevable.
II - Sur le congé donné par madame [U]
Le bail du 8 juin 2020 répond au contrat type de location défini par l’article 3 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 qui est d’ordre public, et par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Il y a autant d’exemplaires signés qu’il y a de colocataires et une copie pour la caution quand il en existe une.
Deux exemplaires du bail ont été établis, signés et remis à chacun, l’exemplaire communiqué aux débats par madame [U] comporte sa signature qui est similaire à celle portée sur les autres documents produits.
Chaque exemplaire du bail comporte bien les noms de monsieur [I] et de madame [H] [U] dénommés les locataires « agissant conjointement et solidairement ». Tous les documents ultérieurs sont établis et adressés aux deux colocataires sans que madame [U] en ait contesté la teneur auprès de l’OFFICE PUBLIC HABITAT CORREZE ce qu’elle n’aurait pas manqué de faire si elle n’avait pas signé l’engagement de location avec monsieur [I].
Complémentairement, il est précisé que le paraphe n’a pas de valeur juridique.
Aux termes de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 le congé donné par le locataire :
« Doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre ».
« Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur ».
« A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués ».
Lors de la séparation du couple, madame [U] devait impérativement prévenir CORREZE HABITAT de son départ du logement, juridiquement un avenant au bail aurait été établi et monsieur [I] seul serait resté titulaire du bail.
Madame [U] n’a pas respecté le formalisme édicté par l’article 15 de la loi de 1989, elle n’a donné congé officiellement que le 13 décembre 2024 par courrier recommandé avec accusé de réception adressé à CORREZE HABITAT :
« Je vous informe que j’ai quitté le domicile conjugal en date du 26 juin 2023, je souhaite mettre un terme au contrat de location qui nous lie ».
En conséquence, madame [H] [U] est défaillante dans la charge de la preuve qui lui incombe et faute d’avoir résilié le contrat de location pour le logement situé [Adresse 9] à [Localité 3] en bonne et due forme, à la date du 26 juin 2023, elle demeure tenue solidairement avec monsieur [I] des obligations légales et contractuelles du bail conclu avec l’OFFICE PUBLIC HABITAT CORREZE.
De par la clause de solidarité figurant dans le contrat de location (article 4.5), le colocataire qui donne congé et quitte le logement doit continuer, à payer le loyer et les charges. S’il n’est pas remplacé par un nouveau locataire, son obligation disparait au plus tard, six mois après l’expiration du congé aux termes de l’article 8-1 (§ VI) de la loi du 6 juillet 1989 :
« La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau locataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé ».
Ainsi, madame [U] est tenue par la clause de solidarité jusqu’au 13 juin 2025.
III- Sur la résiliation du bail et l'expulsion de l'occupant
En application des dispositions des articles 1728 et 1741 du Code civil et 7 paragraphe a de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer son loyer aux termes convenus, à peine de résiliation du bail.
Le contrat de bail a été conclu et signé le 8 juin 2020 entre d’une part l’OFFICE PUBLIC HABITAT CORREZE et d’autre part monsieur [O] [I] et madame [H] [U] qui sont donc colocataires du logement donné à bail.
Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire (article 7 page 5) de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet.
Le commandement de payer en date du 28 mars 2024 vise la clause résolutoire et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi n 90-449 du 31 mai 1990.
Madame [H] [U] et monsieur [O] [I] n'ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 mai 2024 : depuis lors, madame [U] et monsieur [O] [I] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement numéro [Adresse 1] situé [Adresse 9] à [Localité 3].
Il convient donc d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il pourra être procédé à leur expulsion, avec le concours de la force publique.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
III - Sur l'indemnité d'occupation
Compte tenu des dispositions du bail et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 29 mai 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi : soit 478.77 euros, sans indexation eu égard à son caractère indemnitaire.
Madame [H] [U] n’a pas dénoncé de manière certaine et non équivoque le contrat de location, elle est réputée avoir continué à habiter l’appartement. Elle est donc demeurée juridiquement cotitulaire du bail et est redevable de l’indemnité d’occupation au même titre que monsieur [I], dans la limite des 6 mois de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 donc jusqu’au 13 juin 2025.
IV- Sur la demande en paiement des loyers et charges
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi susvisée du 6 juillet 1989.
En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que madame [H] [U] et monsieur [O] [I] n'ont pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation, de sorte qu'à ce titre reste due à la date du 30 avril 2025 (date du décompte produit) la somme non contestée de 10550.88 euros.
La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement madame [H] [U] et monsieur [O] [I] au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code Civil.
V- Sur les délais de paiement
Aux termes de l’article 24 alinéa 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si madame [U] indique percevoir les prestations familiales à hauteur de 500 euros par mois (attestation MSA janvier 2025), elle demeure imprécise sur sa situation personnelle ou professionnelle, le montant de ses charges mensuelles n’est pas connu de sorte que le Tribunal n’est pas en mesure de fixer un échéancier de règlement stable dans le temps.
En l’absence d’éléments concrets et exploitables, aucun délai de paiement ne pourra lui être accordé.
VI - Sur les demandes accessoires
L’article 700 du Code de Procédure Civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
En l’espèce, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE s’est trouvé dans l’obligation d’engager une procédure en justice, après l’échec de multiples tentatives amiables.
Il lui sera alloué la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Le montant de 200 euros sera mis à la charge exclusive de monsieur [O] [I], en l’état des éléments figurant aux débats.
En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, madame [H] [U] et monsieur [O] [I], qui sont les parties perdantes dans ce litige, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 mars 2024 de 143.62 euros étant ici rappelé que le coût de l’assignation entre de droit dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal judiciaire de Tulle, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :
DECLARE L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE recevable en son action;
CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 mai 2024 ; en conséquence, PRONONCE la résiliation à cette date du bail portant sur l’appartement numéro [Adresse 1] situé [Adresse 9] à [Localité 3] ;
DIT qu’il pourra être procédé, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, à l’expulsion de monsieur [O] [I] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, ainsi qu’à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, le tout dans les conditions prévues par les articles 61 à 66 de la loi n 91-650 du 9 juillet 1991 (articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution) ;
DIT que le sort des meubles pouvant être trouvés dans le logement sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE solidairement madame [H] [U] et monsieur [O] [I] à payer à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE la somme de 10550.88 euros (dix mille cinq cent cinquante euros et 88 centimes) au titre des arriérés de loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 30 avril 2025, somme à parfaire du montant des loyers impayés et indemnités d’occupation ultérieurs ;
DIT que cette somme de 10550.88 euros produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, en application des dispositions de l'article 1231-7 du code civil ;
FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale au montant du loyer révisé et augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et jusqu’à la libération effective des lieux : soit la somme mensuelle non révisable de 478.77 euros (quatre cent soixante-dix-huit euros et 77 centimes) ;
CONDAMNE solidairement madame [H] [U] et monsieur [O] [I] au paiement de cette indemnité mensuelle d'occupation à compter du 29 mai 2024 et jusqu’à la complète libération des lieux ;
DIT que la clause de solidarité entre madame [H] [U] et monsieur [O] [I] cesse de produire ses effets au 13 juin 2025 ;
DEBOUTE madame [H] [U] de sa demande de délais de paiement ;
CONDAMNE monsieur [O] [I] à payer à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;
DIT qu’une copie de la présente décision sera notifiée par les soins du greffe de la juridiction au représentant de l’Etat dans le département ;
CONDAMNE in solidum madame [H] [U] et monsieur [O] [I] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer de 143.62 euros ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisionnel.
Le Greffier Le Juge
