Cour de cassation, 12 mai 2016. 15-13.959

CIV. 1 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 12 mai 2016 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10222 F Pourvoi n° G 15-13.959 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par Mme [L] [V], domiciliée [Adresse 2], contre l'arrêt rendu le 10 décembre 2014 par la cour d'appel de Riom (chambre commerciale), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. [S] [J], décédé en cours d'instance aux droits de qui viennent : - M. [Q] [J], domicilié [Adresse 4], - Mme [O] [J], épouse [N], domiciliée [Adresse 3], tous deux pris en qualité d'héritiers, 2°/ à la société [S] [J], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 1], défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 5 avril 2016, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Verdun, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Laumône, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de Mme [V], de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de la société [S] [J] et de M. et Mme [J] ; Sur le rapport de Mme Verdun, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme [V] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [V] ; la condamne à payer aux M. et Mme [J] et à la société [S] [J] la somme globale de 2 500 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour Mme [V] Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR débouté Mme [V] de ses demandes tendant à voir dire et juger que Me [J] a manqué à ses obligations tendant à assurer la validité et l'efficacité de ses actes, à voir dire et juger que Me [J] a manqué à son obligation de conseil et, en conséquence, voir condamner, in solidum, Me [S] [J] et la SCP [S] [J] au paiement de la somme de 650 440 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier et au paiement de la somme de 150 000 à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ; AUX MOTIFS QU'il est mentionné dans les actes de vente que : « L'immeuble objet des présentes fait l'objet d'une opération de rénovation intérieure, mais dont l'ampleur ne peut être considérée comme une opération de construction, les niveaux et façades n'ayant pas été affectés et sans augmentation de surface par rapport à la superficie initiale avant travaux de rénovation ; que la présente vente n'est donc pas soumise à la TVA, ni aux règles protectrices de la loi du 3 janvier 1967 relative à la vente d'un immeuble à construire. ; que le vendeur a pris à sa charge la réalisation des travaux à réaliser dans les parties communes, telles que décrites dans l'attestation de réalisation des travaux du 31 mai 2007" ; que Mme [V] reproche essentiellement au notaire, rédacteur des actes d'avoir ainsi exclu la législation relative à la vente en l'état futur d'achèvement alors que ce régime plus protecteur aurait dû s'appliquer en raison de l'importance des travaux restant à réaliser pour transformer l'Hôtel « [Établissement 1] » en appartements ce qui correspondait selon elle à une opération de construction et non à une simple rénovation ; qu'elle soutient qu'il a à tout le moins fait preuve de négligence fautive au motif qu'une lecture attentive des documents lui aurait permis de constater que les appartements n'existaient pas au jour de la vente de sorte que les lots litigieux s'avéraient impropres à leur destination car non identifiables ; qu'elle estime qu'il a ainsi manqué à ses obligations, et ce d'autant plus qu'il ne pouvait ignorer l'objectif de ses acquisitions groupées, à savoir un placement immobilier financé intégralement par des emprunts dans un but de défiscalisation qui s'est révélé au final désastreux, les appartements n'étant toujours pas achevés ; que cette position a été suivie par le premier juge qui a considéré que Me [J], au moment où il a rédigé les actes de vente, disposait de tous les éléments nécessaires pour savoir que les mutations auxquelles il prêtait son concours constituaient en réalité des ventes en l'état futur d'achèvement et que les acquéreurs ne pourraient de facto avoir la pleine jouissance de leurs biens avant l'achèvement des travaux et la livraison des appartements, prévue d'après lui au mieux pour fin février 2008, se basant pour se faire sur l'incohérence des divers documents en sa possession, à savoir la description contraire des lieux entre les diagnostics, technique préalable, amiante et de performance énergétique, et risques d'exposition au plomb, le devis de l'entreprise AFM du 20 mai 2007 relatif aux travaux de rénovation confirmant qu'aucun travaux n'avait encore eu lieu à la date des diagnostics techniques et le montant de 200.000 euros de ce devis lui apparaissant comme suspect au regard de l'importance des travaux mentionnés ; que cependant, il ne peut être déduit des divergences de description des lieux de ces divers documents portant sur des points techniques spécifiques, réalisés plusieurs mois avant les ventes, l'état effectif de l'avancement des travaux à la date de réalisation des actes passés par Me [J]. ; qu'il en est de même pour le devis AFM datant également de mai 2007 et ce d'autant plus que dans les actes de vente, l'acquéreur acceptait l'immeuble « tel que celui-ci existe » et qu'il a déclaré « parfaitement connaître lesdits biens pour les avoir visités en vue des présentes et s'être entouré de tous les éléments d'information nécessaires à tous égards' » ; qu'il apparaît pour le moins curieux que Mme [V] qui a procédé à des investissements conséquents d'un montant total de 666.000 euros au moyen d'emprunts de plus de 720.000 euros reproche au notaire de ne pas s'être aperçu que les travaux de rénovation n'étaient pas terminés alors qu'elle même ne s'est jamais rendue sur place avant les ventes intervenues à deux mois d'intervalle et qu'elle avait reçu préalablement des avants contrats et des projets de vente, étant rappelé au surplus que l'acquéreur a reconnu « être parfaitement informé que les locaux présentement vendus sont livrés à l'état brut, l'aménagement intérieur restant à réaliser par lui-même. Les fluides, gaines et réseaux divers sont en attente à l'emplacement prévu aux plans joints » ; qu'il n'est au surplus produit aucun document objectif permettant d'établir l'état réel de l'immeuble en septembre et en novembre 2007, que ce soit dans les parties communes relevant des obligations du vendeur ou dans les parties privatives relevant de celles de l'acquéreur ; que même si elle a été victime, tout comme d'autres personnes, des agissements apparemment frauduleux de M. [I], elle ne démontre pas pour autant que Me [J] y ait prêté la main, ni qu'il ait mal qualifié la vente alors que le permis de construire du 20 mars 2007 a été délivré pour un 'changement de destination de l'immeuble sans création d'extension ni modifications des façades' et que l'attestation de réalisation des travaux en date du 31 mai 2007 remise par le vendeur ne présentait pas a priori de caractère mensonger. ; qu'il n'est ainsi aucunement établi, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge que Me [J] disposait d'éléments de nature à lui faire douter de la véracité ou de l'exactitude des déclarations des parties, notamment quant à la consistance des biens objets de la vente correspondant à l'état de division, et de leur adéquation avec la situation réelle des lieux alors qu'il ne rentre pas dans ses obligations de procéder sur place à une vérification ; que ce moyen sera donc rejeté ; Sur les autres griefs : Mme [V] reproche à Me [J] d'avoir commis une faute en n'avertissant pas l'acquéreur de ce que les travaux de réhabilitation de l'immeuble n'étaient pas couverts par une assurance dommages-ouvrage, laquelle faute paraît avérée dès lors que le permis de construire prévoyait la souscription par le pétitionnaire (M. [I]) d'une telle assurance ; qu'il n'est toutefois pas justifié de l'existence de dommages relevant de ce type de garantie sur les lots privatifs de Mme [V], pas plus que sur les parties communes relevant en tout état de cause de la compétence du syndicat de copropriété ; qu'il ne peut donc être accordé aucun dommages et intérêts de ce chef ; que le grief sur l'absence de validité des documents annexés aux actes authentiques n'est pas pertinent, les copies des actes authentiques comprenant expressément la mention d'annexe et la mention de la signature du notaire, tel qu'exigé par l'article 22 du décret du 26 novembre 1971 ; que si les procurations remises ne comportent pas l'identité du bon mandataire, Mme [V] n'en a tiré aucune conséquence dès lors que la nullité des actes n'est pas demandée et que cette erreur n'a pas été source de préjudice en lien direct, l'intention d'acheter les appartements n'étant pas remise en cause ; qu'il apparaît au final qu'aucun manquement fautif n'est caractérisé à l'encontre de Me [J] à l'exception du grief sur l'absence de garantie dommages-ouvrage qui n'a pas généré de préjudice certain, direct et actuel ; 1°) ALORS QUE le notaire est tenu d'un devoir de conseil destiné à assurer la validité et l'efficacité des actes auxquels il a apporté son concours ; qu'en l'espèce, après avoir constaté que le notaire avait expressément mentionné dans les actes de vente que la vente n'était pas soumise à la législation protectrice du 3 janvier 1967 relative à la vente d'immeuble à construire, la cour d'appel a pourtant écarté toute faute du notaire motif pris de ce que les divergences de description des lieux des divers documents (diagnostic technique préalable, amiante et de performance énergétique et risques d'exposition au plomb …) ne permettaient pas de déduire l'état effectif de l'avancement des travaux à la date de conclusion des ventes ; qu'en statuant de la sorte, quand en l'état d'un permis de construire délivré le 20 mars 2007 prévoyant la création de 19 logements (avec délai de recours des tiers expirant le 20 mai 2007), le notaire était tenu de vérifier qu'à la date des actes - soit 4 et 6 mois après - les travaux étaient effectivement achevés ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 2°) ALORS QUE le permis de construire prévoyait expressément la «création de 19 logements », les plans y étant annexés révélant la nécessité d'une restructuration intérieure complète de l'immeuble ainsi que la création de 19 caves ; qu'en conséquence, en retenant qu'il n'était pas démontré que Me [J] avait mal qualifié la vente « alors que le permis de construire du 20 mars 2007 a été délivré pour un changement de destination de l'immeuble sans création d'extension ni modification de façade », la cour d'appel a dénaturé le permis de construire précité, en violation de l'article 1134 du code civil ; 3°) ALORS QUE le notaire est tenu de délivrer une information complète, loyale et sincère ; qu'en l'espèce, le délai de recours des tiers à l'encontre du permis de construire expirait le 20 mai 2007 de sorte que le 7 septembre 2007, date du premier acte de vente, les travaux ne pouvaient pas avoir été achevés ; qu'énonçant qu'il n'était pas démontré que le notaire ait mal qualifié la vente, sans rechercher s'il n'appartenait pas au notaire de vérifier si les travaux étaient réellement terminés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 4°) ALORS QUE le notaire, tenu d'un devoir de conseil, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en se retranchant derrière les compétences personnelles de son client ou alléguer que celui-ci a déclaré faire son affaire personnelle des conséquences de l'acte litigieux ; qu'en énonçant dès lors que madame [V] ne pouvait reprocher au notaire de ne pas s'être aperçu que les travaux de rénovation n'étaient pas terminés alors qu'elle avait préalablement reçu des avant-contrats et des projets de vente et reconnu « être parfaitement informé que les locaux présentement vendus sont livrés à l'état brut, l'aménagement intérieur restant à réaliser par lui-même » quand cette mention ne dispensait pas le notaire d'apposer des mentions exactes en concordance avec la situation réelle des lieux vendus, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et, partant, a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 5°) ALORS QU'en affirmant que « l'attestation de réalisation des travaux en date du 31 mai 2007 remise par le vendeur ne présentait a priori pas de caractère mensonger » sans rechercher si elle n'était pas en contradiction avec le devis réalisé par la même société AFM seulement 11 jours plus tôt et mentionnant un délai de réalisation des travaux de 180 jours ouvrables soit une durée de chantier de 9 mois civils, la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 6°) ALORS QU'il appartient au débiteur de l'obligation d'information de rapporter la preuve qu'il a satisfait à cette obligation ; qu'en l'espèce, en retenant que madame [V] ne démontre pas que le notaire avait mal qualifié la vente, quand il appartenait à celui-ci d'établir que les mentions qu'ils avaient apposées sur l'acte étaient en adéquation avec la situation réelle des lieux, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation de l'article 1315 du code civil.