Tribunal judiciaire, 15 janvier 2025. 24/11019

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 15/01/2025 à : Maître Anne GUALTIEROTTI Copie exécutoire délivrée le : 15/01/2025 à : Maître Delphine LECOEUR Pôle civil de proximité PCP JCP référé N° RG 24/11019 N° Portalis 352J-W-B7I-C6O4Y N° MINUTE : 1/2025 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 15 janvier 2025 DEMANDERESSE Madame [L] [H] [U], demeurant [Adresse 1] représentée par Maître Delphine LECOEUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0271 DÉFENDEUR Monsieur [X] [P], demeurant [Adresse 2] comparant en personne assisté de Maître Anne GUALTIEROTTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0051 COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 décembre 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 janvier 2025 par Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière Décision du 15 janvier 2025 PCP JCP référé - N° RG 24/11019 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6O4Y EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 17 septembre 2021, ayant pris effet le 20 septembre suivant, Madame [L] [U], représentée par le Cabinet LOGERIM, a donné à bail à Monsieur [X] [P] un deux pièces de 59 m2, dans un immeuble à usage d'habitation, situé [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer de 1790 € mensuels et une provision sur charges de 110 € mensuels. Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2024, Madame [L] [U] a fait délivrer à Monsieur [X] [P] un congé pour motifs légitimes et sérieux pour le 19 septembre 2024. Les motifs invoqués étaient les nuisances sonores émanant de l'appartement et notamment des tapages nocturnes, des violences physiques ayant été commises dans la nuit du 15 au 16 mars 2024 à l'encontre du mari de la gardienne de l'immeuble et des dégradations commises dans les parties communes. Monsieur [X] [P] s'étant maintenu dans les lieux, c'est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, Madame [L] [U] a fait assigner Monsieur [X] [P], devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, pour demander, au visa des articles 7-b et 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 835 du code de procédure civile, de : - Constater que le bail à usage d'habitation en date du 17 septembre 2021 portant sur l'appartement à usage exclusif d'habitation, situé [Adresse 2] Paris 3ème étage, escalier gauche Bâtiment A, a pris fin le 19 septembre 2024 par suite du congé pour motif sérieux et légitimes délivré le 19 mars 2024, - Ordonner, faute de départ volontaire de Monsieur [P], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 1er jour suivant la signification de l'ordonnance à intervenir, - Dire que concernant le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués, il sera procédé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - Le condamner, à titre provisionnel, au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer contractuel augmenté des charges jusqu'à la libération des lieux, avec revalorisation telle que prévue au bail, jusqu'à libération complète des lieux, - Le condamner au paiement d'une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens en ce compris les frais de congés et la dénonciation de l'assignation à la Préfecture. A l'audience du 19 décembre 2024, l'affaire a été renvoyée à la demande du Conseil de Monsieur [P] lequel était en attente de pièces. A l'audience de renvoi du 24 décembre 2024, Madame [L] [U] représentée par son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son acte introductif d'instance. Elle a fait valoir que très rapidement après son entrée dans les lieux, Monsieur [P] a été l'auteur de tapage nocturne ; qu'au mois de mars dernier il y avait eu un très grave incident au sein de l'immeuble, Monsieur [P] et un de ses amis ayant violemment agressé le mari de la gardienne lequel intervenait pour un nouveau tapage, l'affaire ayant été jugée au mois de novembre dernier par le tribunal correctionnel de Paris et Monsieur [P] ayant été condamné pour ces faits. Elle a ajouté que les tapages n'ont pas cessé et que de nouveaux problèmes avaient eu lieu courant septembre dernier. En réponse, Monsieur [X] [P], présent et assisté par son conseil, indique, à titre principal que la demande de Madame [U] excède les pouvoirs du juge des référés faute de trouble manifestement illicite et sollicite la condamnation de Madame [U] à lui payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à titre subsidiaire, que le congé ne saurait produire d'effets juridiques et en tout état de cause faute de motifs légitimes et sérieux et infiniment subsidiairement, sollicite un délai de six mois pour quitter les lieux. Il indique être titulaire d'un Master en finance, étudiant en commerce et prendre soin du logement donné à bail dans lequel il vit avec sa petite amie. Il explique que l'immeuble est un vieil immeuble parisien mal isolé et que les nuisances sonores y sont importantes de ce fait. Il précise qu'il n'est pas l'auteur de nuisances sonores récurrentes mais qu'il fait parfois quelques soirées avec des amis et que s'agissant des faits du mois de mars 2024, il a du faire face à la grande violence du mari de sa gardienne qui est venu porter de très violents coups de pieds dans la porte de son appartement lui occasionnant des dégradations de même qu'aux parties communes, sa petite amie ayant également été violemment repoussée par ce dernier et blessée au dos. Madame [L] [U] s'est opposée à l'octroi de tous délais exposant que Monsieur [P] se maintenait illégalement dans les lieux depuis le 19 septembre dernier et avait déjà bénéficié des délais de la procédure. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se rapporter aux termes des écritures des parties que leurs conseils respectifs ont développées oralement à l'audience pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la validité du congé En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. La présence d'une contestation sérieuse ne fait donc pas obstacle au pouvoir du juge des référés de faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite se définit comme la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin. Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué après la date d'effet d'un congé n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que la validité du congé ne peut pas être sérieusement contestée. Il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés de valider un congé mais de s'assurer que les moyens produits en défense pour contester sa validité ne sont pas manifestement vains, étant observé qu'en pareille hypothèse, le trouble allégué résultant de la poursuite de l'occupation des lieux n'est pas manifestement illicite et ne constitue pas une violation évidente de la règle de droit. Aux termes de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint ou concubin notoire. Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas de mutation ou de perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. Aux termes de l'article 1728 1° du code civil, le locataire est tenu à une double obligation : - user raisonnablement de la chose louée - user de la chose conformément à la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention. Il a donc l'obligation d'user raisonnablement de la chose louée, utiliser la chose louée de manière paisible. Autrement dit, il ne doit pas commettre d'abus de jouissance. En l'espèce, par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2024, Madame [L] [U] a fait délivrer à Monsieur [X] [P] un congé pour motifs légitimes et sérieux pour le 19 septembre 2024. Les motifs invoqués dans les congés étaient les nuisances sonores émanant de l'appartement et notamment des tapages nocturnes, des violences physiques ayant été commises dans la nuit du 15 au 16 mars 2024 à l'encontre du mari de la gardienne de l'immeuble et des dégradations commises dans les parties communes. A l'appui de sa demande, Madame [L] [U] verse notamment aux débats : - Un courriel du 31 janvier 2022 émanant de voisins de Monsieur [P] et faisant état des " tapages nocturnes à répétition de cette semaine (vendredi, samedi et dimanche soir) de Monsieur [P] "… " musique à un volume très élevé jusqu'au petit matin, allers-venus avec des hurlements dans les parties communes, ouverture de bouteilles de champagne à une heure du matin dans la cour ", les voisins étant monté le voir pour lui demander de couper la musique et Monsieur [P] leur ayant " violemment fermé la porte au nez ". Les voisins précisant " que cela n'est pas la première fois que cela se produit…ces agissements sont intolérables et ne nous permettent pas de jouir paisiblement de notre appartement ". - Un courriel du 1er février 2022 des mêmes voisins dénonçant également un tapage nocturne la veille au soir, ces derniers précisant être allés voir Monsieur [P] à 00 heure 30 pour lui demander de baisser le son de sa musique mais " que cela ne s'est pas très bien passé (un de ses invités étant notamment très agressif) ", Monsieur [P] et ses amis étant venus par la suite taper à leur porte vers 2 heures 30 du matin pour les réveiller. - Deux courriers recommandés de l'agence chargé de la gestion du bien en date des 31 janvier 2022 et 2 février 2022 adressés en recommandé à Monsieur [P] exposant " avoir été informés par plusieurs résidents de l'immeuble de plusieurs fêtes…les soirées s'étant enchaînées tous les soirs laissant un immeuble très sale (mégots de cigarettes sous le proche, tessons de bouteilles de champagne) et des résidents forts mécontents et sommant Monsieur [P] de mettre un terme à ses nuisances. - Des procès-verbaux de police en date du 16 mars 2024 faisant état de la plainte déposée par Monsieur [Y], mari de la gardienne de l'immeuble lequel explique que " cette nuit vers 3h15, ils ont été réveillé par des nuisances sonores provenant du 3ème étage..éclats de voix et musique très forte…que sa femme a téléphoné à plusieurs reprises à Monsieur [P] pour lui demander de baisser le son et de fermer les fenêtres, ce dernier s'étant dans un premier temps exécuté tout en lui tenant des propos vulgaires, que le bruit reprenant, il était monté frappé à la porte de Monsieur [P] pour lui demander de baisser le son, que ce dernier s'était adressé à lui de manière hautaine et condescendante avant de lui fermer la porte au nez brutalement, qu'il avait retapé à la porte et qu'il avait été victime de violence, Monsieur [P] ayant posé sa tête contre la sienne avant de tenté de lui donner des coups, Monsieur [Y] l'ayant repoussé avant d'être touché par deux coups de genoux au visage avant de prendre la fuite et de se réfugier dans la loge, Monsieur [P] et son ami venant frapper à la porte de cette dernière. - Un courriel du 27 septembre 2024 émanant de locataires de l'immeuble faisant état des perturbations qu'ils ont subi dans la semaine à cause de leur voisin du 3ème " déjà connu dans l'immeuble pour ses multiples soirées spécialement en semaine " évoquant un " apéro jusqu'à 3 heures du matin avec volume sonore particulièrement élevé et une réitération le lendemain avec musique très forte et fenêtres ouvertes à 22 heures. - Un courriel du 30 septembre 2024 d'un autre voisin indiquant avoir été réveillé un dimanche soir à 2heures 30 du matin par des cris provenant de l'appartement du 3ème étage. - Un extrait de décision pénale faisant état de la condamnation de Monsieur [P] à verser à Monsieur [Y] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts. Il ressort donc de ces éléments que Monsieur [X] [P] ne fait pas un usage paisible des lieux donnés à bail puisqu'il se trouve régulièrement être l'auteur de tapage nocturne à des heures avancées de la nuit et ce en dépit des plaintes répétées de ses voisins et des nombreuses démarches amiables de ces derniers. De plus, il est justifié aux débats de ce qu'il a eu une violente altercation avec le mari de sa gardienne, ce dernier ayant été blessé et Monsieur [P] jugé pour ces faits a été déclaré coupable et condamné à lui verser des dommages et intérêts en réparation de son préjudice. Ces troubles du voisinage avérés constituent des motifs légitimes et sérieux récurrents qui justifient un congé donné par le bailleur. Par conséquent, il convient de constater que le congé délivré par Madame [L] [U] est valide et l'occupation sans droit ni titre de Monsieur [X] [P], au-delà de la date d'effet du congé, est constitutive d'un trouble manifestement illicite auquel le juge des référés a tout pouvoir de mettre un terme, en l'absence de contestation sérieuse. Son expulsion, ainsi que celle de tous les occupants de son chef, sera donc ordonnée selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l'application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l'exécution. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [X] [P] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, la demanderesse obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation. Sur la demande de délais pour quitter les lieux Les articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution permettent au juge d'accorder des délais renouvelables, compris entre un mois et un an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. En l'espèce, si le défendeur justifie de démarches amiables effectuées auprès de sa propriétaire pour tenter de trouver une solution à ce litige, il ne justifie d'aucune recherche de logement depuis la délivrance du congé, pas plus qu'il ne fait état de difficultés particulières tenant à sa situation personnelle et financière. Il sera donc débouté de sa demande de délais pour partir étant précisé qu'il dispose déjà des délais de la procédure et de la trêve hivernale. Sur la provision au titre de l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Monsieur [X] [P] sera ainsi condamné au paiement à titre provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er novembre 2024 (le décompte versé aux débats faisant état de versements opérés jusqu'au 31 octobre 2024 inclus) à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur les frais du procès Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Monsieur [X] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en ce compris les frais de congés et la dénonciation de l'assignation à la Préfecture. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Monsieur [X] [P] sera condamnée à verser à Madame [L] [U] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Enfin, aux termes de l'article 514-1 alinéa 3 du même code par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [X] [P] par Madame [L] [U] d'un congé pour motifs légitimes et sérieux relatif au bail conclu le 17 septembre 2021 et concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] 3ème étage, escalier gauche Bâtiment A sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 19 septembre 2024 ; ORDONNE à Monsieur [X] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés[Adresse 2] 3ème étage, escalier gauche Bâtiment A ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux formulée par Monsieur [X] [P] ; DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, REJETTE la demande d'astreinte, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [X] [P] à verser à Madame [L] [U] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 2 091,81 euros), à compter du 1er novembre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; CONDAMNE Monsieur [X] [P] à verser à Madame [L] [U] une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [X] [P] aux dépens en ce compris les frais de congés et la dénonciation de l'assignation à la Préfecture ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommées. La greffière, La juge des contentieux de la protection,