Cour d'appel, 05 décembre 2023. 22/00171

ARRET N° N° RG 22/00171 N°Portalis DBWA-V-B7G-CKBZ Mme [M], [R] [Y] C/ M. [W] [C] COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 05 DECEMBRE 2023 Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Pointe à Pitre en date du 04 mars 2016, après cassation de l'arrêt de la Cour d'appel de Basse-Terre du 16 juillet 2018, par la Cour de Cassation, en date du 04 Mars 2021, enregistrée sous le n° 19-13.240. APPELANTE : Madame [M], [R] [Y] [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Frédérique URSULE, avocat au barreau de MARTINIQUE INTIME : Monsieur [W] [C] [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Sylvette ROMER, avocat postulant, au barreau de MARTINIQUE Me Magaly CHAPEL, avocat plaidant, au barreau de GUADELOUPE COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 29 Septembre 2023 sur le rapport de Madame Christine PARIS, devant la cour composée de : Présidente : Mme Nathalie RAMAGE, Présidente de Chambre Assesseur : Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseillère qui en ont délibéré. Greffière, lors des débats : Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 05 Décembre 2023 ; ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'alinéa 2 de l'article 450 du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 27 juin 2011, M. [W] [S] [P] [C] a donné à bail commercial à Mme [M] [R] [Y] un local d'une surface de 76,81 mètres carré formant le lot n°2 de l'immeuble « Galerie de Klindindin '' situé [Adresse 5], sur un terrain cadastré section [Cadastre 2] moyennant un loyer mensuel de 640 euros hors taxe. M. [C] a fait délivrer le 12 novembre 2012 à Mme [Y] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire. Par exploit d'huissier du 5 décembre 2012, Mme [Y] a fait assigner M. [C] a'n de lui voir déclarer inopposable ce commandement pour non respect de l'obligation de délivrance et troubles de jouissance. Par jugement du 4 mars 2016, le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre a : - dit que M. [C] avait respecté son obligation de délivrance dans le cadre du contrat de bail commercial du 27 juin 2011 passé avec Mme [Y], - rejeté la demande de Mme [Y] de condamner M. [C], sous astreinte d'avoir à la rétablir dans ses droits de locataire en procédant aux travaux mentionnés dans le procès verbal de constat du 7 août 2012 - condamné Mme [Y] à verser à M. [C] la somme de 7.680 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2012, - prononcé la résiliation au jour du jugement du contrat de bail commercial du 27 juin 2011 portant sur un local d'une surface de 76,81 mètres carré formant le lot n° 2 de l'immeuble « Galerie de Klindindin '' situé[Adresse 5]), - condamné Mme [Y] à verser à M. [C] la somme de 27.520 euros au titre des loyers impayés du 31 juillet 2012 jusqu'au jugement, - dit n'y avoir lieu à indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté les autres demandes des parties, - condamné Mme [Y] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer. Par déclaration enregistrée le 18 avril 2016, Mme [M] [Y] a interjeté appel dudit jugement. Par arrêt contradictoire du 16 juillet 2018, la cour d'appel de Basse Terre a confirmé le jugement du 04 mars 2016 dans toutes ses dispositions, rejeté l'ensemble des demandes de l'appelante et dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. Sur pourvoi de Mme [Y], la Cour de cassation, par arrêt du 04 mars 2021, a cassé l'arrêt du 16 juillet 2018 dans toutes ses dispositions et renvoyé les parties devant la cour d'appel de Fort de France. Mme [Y] a saisi la dite cour par déclaration du 06 mai 2022. Aux termes de ses premières conclusions du 03 juin 2022, et dernières du 29 octobre 2022, l'appelante demande de : - déclarer recevable sa demande et la dire bien fondée en son appel ; En conséquence, - infirmer en tous points le jugement querellé ; Statuant à nouveau, - déclarer inopposable à Madame [M] [Y] le commandement de payer contesté, - prononcer la résiliation judiciaire du bail litigieux aux torts excessifs du bailleur, - condamner l'intimé à dédommager intégralement l'appelante du préjudice subi à hauteur de : ' 8 257,81 € au titre du préjudice matériel ' 50 000 € au titre du préjudice commercial ' 300 600 € au titre du préjudice économique ; - condamner l'intimé à payer à l'appelante la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. L'appelante se prévaut de l'inopposabilité du commandement de payer du 12 novembre 2012 en raison du non respect par le propriétaire de son obligation de délivrance. Elle fait ainsi valoir que le propriétaire avait lui-même donné son accord pour la réalisation de travaux qui devaient rendre le local exploitable , 4 mois après la demande du syndic en ce sens ; qu'en l'absence de réalisation des dits travaux, le local est demeuré inexploitable. Elle dénonce une résiliation de bail aussi irrégulière qu'abusive, mais aussi un comportement humiliant et fautif du bailleur qui aurait verbalement donné son accord pour que les loyers ne soient réglés qu'après les travaux. Elle sollicite l'indemnisation du préjudice subi , soit : - le dédommagement du matériel acheté, des factures d'eau, électricité, etc.. , - le préjudice commercial (atteinte à l'image), qu'elle évalue à 50 000 euros, - le préjudice économique (manque à gagner), évalué à 300 600 euros. Par conclusions du 13 décembre 2022, l'intimé demande de : - prononcer ce que de droit sur la recevabilité de l'action de Mme [M] [Y], - débouter celle-ci purement et simplement de l'ensemble de ses demandes, - confirmer l'arrêt rendu par la cour d'appel de Basse terre en ce qu'il a confirmé le jugement rendu par le TGI de Pointe à Pitre, en ce qu'il avait condamné l'appelante à verser à l'intimé les sommes suivantes : * 7.680 euros au titre des loyers impayés avec intérêt de retard au taux légal à compter du 31juillet 2012, * 27.520 euros au titre loyers impayés du 31 juillet 2012 jusqu'au jugement, * 30.000 au titre de dommages-intérêts pour le préjudice économique subi par l'intimé, - prononcer la résiliation du bail en la cause aux torts exclusifs de l'appelante, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, - condamner la même à la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût commandement de payer, à savoir la somme de 222,86 €. Monsieur [C] soutient qu 'il n'avait pas l'obligation d'exécuter des travaux d'aménagement pour l'exercice d'un commerce en particulier. Il affirme que le défaut d'exploitation du fonds ne lui est pas imputable. Il considère également qu'en l'absence de paiement des loyers, tant la résiliation du bail que l'expulsion étaient fondées. Il conteste le comportement que lui attribue l'appelante, et la réalité des préjudices invoqués. La clôture de l'instruction est intervenue le 15 décembre 2022. L'affaire a été évoquée à l'audience du 29 septembre 2023 et la décision a été mise en délibéré au 05décembre 2023. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions sus-visées et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire il convient de constater que la recevabilité de l'action de madame [M] [Y] n'est pas contestée et qu'en conséquence la cour d'appel n'a pas à statuer sur ce point. Sur la demande de résiliation du bail et de paiement des loyers Selon bail commercial sous-seing privé en date du 27 juin 2011, monsieur [W] [C] a loué à madame [M] [Y], ' à titre commercial dérogatoire conformément aux dispositions de l'article L 145- 5 du code de commerce ' un local commercial situé dans la galerie de Klindindin sur la commune de [Localité 4] en Guadeloupe. Il était précisé, au titre de la destination des lieux loués, que le local faisait l'objet d'un bail dérogatoire strictement réservé à l'exploitation d'un restaurant, et toutes autres activités similaires ou complémentaires. Aux termes de l'article 1719.1° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée. L'obligation de délivrance est inhérente au contrat et aucune stipulation particulière n'est nécessaire pour que le bailleur y soit tenu. Il est de jurisprudence constante qu'il appartient au bailleur de prouver qu'il s'est libéré de son obligation de délivrance. La mesure de l'obligation du bailleur s'apprécie au regard de l'usage pour lequel les locaux ont été loués et, en l'espèce, s'agissant d'un local réservé à l'exploitation d'un restaurant, il lui incombe de livrer un bien conforme à cet usage. Monsieur [W] [C] produit son titre de propriété, soit un acte authentique de vente du 24 février 2011 qui précise que ' le local est livré brut, les aménagements restant à la charge de l'acquéreur '. Il produit également une notice descriptive jointe à l'acte de vente précisant que les revêtements intérieurs, sols et murs sont livrés bruts et que l'installation et le raccordement des courants forts et faibles est à la charge de l'acquéreur de même que l'installation et le raccordement ' plomberie- sanitaire '. La cour constate, comme le souligne l'appelante que l'attestation de conformité de l'installation électrique est illisible mais datée du 1er septembre 2011. (soit postérieurement à la prise d'effet du bail au 1er août 2011 ). La cour constate également que monsieur [W] [C] produit deux devis du 13 septembre 2011 relatifs à des extincteurs ( sa pièce 5) sans toutefois produire de facture, étant précisé que, contrairement à ce qu'il affirme dans ces conclusions, cette pièce ne permet pas d'établir qu'il s'est conformé à son obligation de raccordment en eau et en électricité. La cour constate en conséquence que le bailleur échoue dans sa charge de la preuve qu'il a mis à la disposition de madame [M] [Y] un local permettant l'exploitation d'une activité de restauration alors même qu'à tout le moins il ne produit aucune facture permettant d'établir que depuis son achat à l'état brut sans raccordement plomberie sanitaire, il a effectué ses raccordements. S'agissant d'un restaurant le local doit être livré avec les gaines d'extraction des fumées indispensables à l'exploitation de ce type de commerce. Or, il résulte du courrier du syndic de la copropriété en date du 27 février 2012 que la copropriété a indiqué que la cheminée de la hotte aspirante devait être installée à l'arrière du bâtiment et que l'évacuation des fumées devait se faire au niveau de la toiture, que les bouteilles de gaz devaient être installées également à l'arrière du bâtiment contre la façade et qu'il était nécessaire de prévoir la réalisation d'un passage cloisonné du local pour permettre le raccordement des " équipements mentionnés ci-dessus ", l'accès à la façade arrière du local étant obstrué par des gaines techniques. Si monsieur [W] [C] conteste être l'auteur du courrier du 5 juin 2012 autorisant l'aménagement du local, il n'en demeure pas moins que le seul courrier du syndic du 27 février 2012 témoigne, qu'à cette date le local n'était pas aménagé pour permettre son exploitation normale de restaurant puisqu'il n'y avait pas de système d'évacuation des fumées et de raccordement nécessaire et pour lesquels une autorisation avait été demandée au syndic. Il résulte également d'un constat d'huissier non contradictoire effectué à la demande de madame [M] [Y] en date du 7 août 2012 qu'il n'y a pas de robinet dans la cuisine, que l'installation électrique de la cuisine n'est pas achevée de nombreux fils étant en attente et que dans la salle de restauration les fils électriques étaient en attente également. L'huissier précise que la pédale du lavabo individuel n'est pas posée et que que le faux plafond n'est pas achevé. Le bailleur ne produit aucun élément permettant de contredire les constatations de l'huissier. La cour en conclut qu'à la date du 7 août 2012 le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance, les robinets de la cuisine n'étant pas posés et de nombreux fils tant dans la cuisine que dans la salle de rations restant en attente. Par ailleurs le bailleur qui a la charge de la preuve ne produit aucun élément permettant d'établir qu'à la date du commandement qu'il a fait délivrer le 12 novembre 2012, il avait satisfait à son obligation de délivrance permettant au locataire d'exercer son activité de restauration, étant précisé que les parties s'accordent sur le point de dire que l'activité de restauration n'a jamais commencé. Si l'obligation de délivrance peut être limitée par des clauses du bail transférant au locataire la charge des travaux d'entretien ou de réparation, ou imposés par l'administration ou de mise en conformité à la destination, ces clauses doivent être précises. Par exemple la Cour de cassation considère que le fait pour le locataire d'indiquer dans la désignation des lieux loués qu'il déclare parfaitement les connaître pour les avoir vus et visités, ne permet pas d'exonérer le bailleur de son obligation de délivrance. En l'espèce, la clause relative à l'état des lieux qui précise « qu'il prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance » ne permet également pas au bailleur de s'exonérer de son obligation de délivrance. Il en va de même de la clause sur les transformations qui précisent qu' « il aura à sa charge, toutes les transformations de réparation nécessité par l'exercice de son activité » cette clause n'étant pas suffisamment précise pour déterminer l'ampleur des travaux à effectuer par le preneur. En conséquence le bailleur ne rapporte pas la preuve qu'il a satisfait à son obligation de délivrance. Le commandement de payer du 12 novembre 2012 visant le défaut de paiement des loyers d' août 2011 à juillet 2012 n'a pas été délivré de bonne foi, le bailleur n'ignorant pas que les locaux ne pouvaient être exploités pour un commerce de restauration pour les raisons évoquées ci-dessus. Au surplus il résulte du constat d' huissier du 14 septembre 2012 que la serrure du rideau métallique de l'entrée principale a été changée sans que les nouvelles clés ne soient remises à la locataire empêchant ainsi son accès au local. Il convient en conséquence de faire droit à la demande de résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur et de débouter monsieur [W] [C] de sa demande en paiement de l'intégralité des loyers réclamés, la locataire pouvant à juste titre se prévaloir de l'exception d'inexécution de l'obligation de délivrance incombant au bailleur. Au surplus la cour constate que malgré la mise en demeure du 18 septembre 2012 adressée par le conseil de madame [M] [Y] au bailleur, ce dernier ne s'est pas exécuté. Le jugement sera infirmé en ce qu'il prononcé la résiliation du bail aux torts de madame [M] [Y] et mis à sa charge paiement de loyers. Sur les demandes d'indemnisation de madame [M] [Y] Madame [M] [Y] demande paiement de la somme de 8 257,80 € au titre de son préjudice matériel. Il lui appartient de rapporter la preuve des préjudices qu'elle invoque et qui sont contestés par monsieur [W] [C] et du lien de causalité avec les manquements du bailleur à ses obligations. Elle ne peut réclamer paiement des sommes exposées au titre du remboursement des prêts ayant bénéficié des capitaux versés par les créanciers. Le relevé bancaire produit en pièce 25 est insuffisant à justifier de la relation entre le défaut de délivrance et les sommes réclamée. La cour constate également qu' au titre de la hotte chez ERPEG, elle ne produit aucune facture mais un devis moindre en pièce 30 correspondant à de la vaisselle. En conséquence il ne peut être fait droit devant la demande de remboursement de ces sommes réclamées à ce titre, quand bien même une hotte aurait été réceptionnée. Elle justifie par contre avoir dû installer une ligne téléphonique pour un coût de 112,49 € et il sera fait droit à sa demande au titre de l'abonnement d'un montant moindre à hauteur de la somme de 106,34. Elle a souscrit un abonnement pour l'eau à hauteur de la somme de 29,77 € et il sera fait droit à cette demande. Elle réclame paiement d'une somme de 21,38 € au titre des factures d'électricité mais ne justifient que d'une facture d'un montant de 21,28 euros et d'un avoir d'un montant de 20,38 € soit un solde débiteur de 0,90 € dont elle justifie. Elle produit une facture intermédiaire de 2 000 € pour l'installation de la cheminée selon facture du 16 novembre 2012, correspondant aux acomptes qu'elle a versés en juillet et août 2012 et il sera fait droit à cette seule demande, le surplus étant rejeté, la production de devis ne permettant pas d'établir la réalité' de la dépense en l'absence de facture. En ce qui concerne ses cotisations au régime social des indépendants, il résulte de la facture de régularisation qu'elle produit en pièce 28 qu'elle a réglé une cotisation de 56 € à laquelle il convient de faire droit, le surplus des sommes réclamées n'étant pas justifié compte tenu de la régularisation intervenue. Il ne peut également être fait droit au remboursement de la facture du plombier à hauteur de la somme de 200 € en date du 20 novembre 2012 alors que selon constat d'huissier qu'elle produit, elle ne pouvait accéder aux locaux à compter du 14 septembre 2012. Elle a dû régler la taxe foncière en 2013 pour un montant de 836,00 € et il sera fait droit à cette demande. En définitive madame [M] [Y] ne justifie de son préjudice matériel qu'à hauteur de la somme de 2 922,67 € (56,00 + 29,77 +0,90 + 2 000,00 + 836,00 ) en lien avec le défaut de délivrance incombant au bailleur. Madame [M] [Y] demande également paiement d'une somme de 50'000 € au titre de son préjudice commercial invoquant une atteinte à son image de marque de jeune créatrice d'entreprise auprès des professionnels et fait état d'un harcèlement moral. Elle ne produit aucun élément permettant d'établir l'existence d'un harcèlement moral, la plainte déposée le 10 septembre 2012 correspondant à un extrait du registre des mains courantes et permettant d'établir qu'elle a porté plainte pour une agression verbale sans que l'auteur ne soit identifié, pas plus que la réalité des faits objets de la plainte. Elle ne produit pas plus d'éléments sur l'atteinte à son image dont elle se prévaut. Il ne peut être fait droit à cette demande. Elle demande également une somme de 300'600 € correspondant selon elle au préjudice économique qu'elle estime avoir subi en raison du manque à gagner ' des résultats pour un moyen pour la durée des neuf années du bail '. Il résulte du bilan comptable qu'elle produit que celui-ci est déficitaire et qu'aucune activité de restauration n'a pu être mise en place. L'étude de marché qu'elle produit ne permet également pas d'établir le montant des résultats espérés. Il s'agirait tout au plus d'une perte de chance d'obtenir des gains, mais en l'absence d'études et de début d'exploitation du commerce, elle échoue dans la charge de la preuve de l'existence de ce préjudice. Il ne peut être fait droit à cette demande. Monsieur [W] [C] dans le dispositif de ses conclusions, demande improprement la confirmation de l'arrêt de la cour d'appel de Basse-Terre et sollicite paiement d'une somme de 30'000 € titre de dommages-intérêts pour le préjudice économique qu'il soutient avoir subi. Cependant ayant manqué à son obligation de délivrance il est à l'origine de son propre préjudice et il ne peut être fait droit à cette demande. Sur les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile Succombant à l'action monsieur [W] [C] supportera les dépens y compris le coût du commandement de payer délivré de mauvaise foi en date du 12 novembre 2012 et conservera ses frais irrépétibles. Il est équitable qu'il prenne également en charge les frais exposés par madame [M] [Y] pour faire valoir ses droits, frais évalués à 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, INFIRME en toutes ses dispositions dont appel le jugement du tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre en date du 4 mars 2016 ; Statuant à nouveau, DIT que le commandement de payer du 12 novembre 2012 a été délivré de mauvaise foi et ne peut produire effet ; PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 27 juin 2011 aux torts de monsieur [W] [C] pour défaut de délivrance CONDAMNE monsieur [W] [C] à verser à madame [M] [Y] la somme de 2 922,67 € en réparation de son préjudice matériel ; DÉBOUTE monsieur [W] [C] l'intégralité de ses demandes ; CONDAMNE monsieur [W] [C] aux dépens; DÉBOUTE monsieur [W] [C] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE monsieur [W] [C] à verser à madame [M] [Y] la somme de 3 000 € au titre de 700 ; Signé par Mme Nathalie RAMAGE, Présidente de Chambre et Mme Micheline MAGLOIRE, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,