Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 24/00666

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 SEPTEMBRE 2024 N° RG 24/00666 - N° Portalis DB22-W-B7I-R7TA Code NAC : 53D AFFAIRE : [E] [W] [K] [N], [G] [I] [V] [T] C/ Société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE NORMANDIE DEMANDEURS Monsieur [E] [W] [K] [N] né le [Date naissance 2] 1985 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Isabelle WALIGORA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 431 Monsieur [G] [I] [V] [T] né le [Date naissance 4] 1984 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Isabelle WALIGORA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 431 DEFENDERESSE LA CAISSE D’EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE DE NORMANDIE, Société Anonyme à directoire et conseil de surveillance au capital social de 520.000.000 euros, immatriculée au RCS de ROUEN sous le numéro 384353413, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés au-dit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par Me Sandrine BEZARD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 394, Me Dominique FONTANA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K 139 Débats tenus à l'audience du : 27 Août 2024 Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée lors des débats, et de Virginie DUMINY, Greffier lors de la mise à disposition, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 27 Août 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Septembre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue : EXPOSE DU LITIGE Monsieur [T] et Monsieur [N] ont acquis, selon acte notarié du 15 décembre 2017, de la SCI ROUBI un bien immobilier situé [Adresse 6] pour un prix de 160 000 euros. L'acte de vente précisait qu’un compromis de vente avait été signé le 29 décembre 2016 (pour le vendeur) et le 16 janvier 2017 (pour les acquéreurs), sous conditions suspensives de l’obtention d’un prêt et de l’obtention d’un permis de construire pour la création de quatre logements, dont un destiné aux propriétaires, les autres à la location. L’acquisition du bien et les travaux étaient financés à l’aide d’un crédit immobilier souscrit auprès de la CAISSE D’EPARGNE DE NORMANDIE, en date du 16 mai 2017 (n° E6353228-6/8906404) portant sur la somme de 334 473,18 euros, augmenté des frais et intérêts, le coût prévisionnel du crédit s’élevait à 460 683 euros, remboursable sur 25 ans moyennant des échéances mensuelles de 1535,61 euros. Les travaux, confiés à Monsieur [A], exerçant sous l’enseigne Le Petit Craventais, qui devaient être terminés au mois de janvier 2019, ont connu de nombreux incidents. Le 7 février 2019, suite à l'effondrement d'une partie de la façade de leur maison sur la voirie, la mairie de [Localité 8] a pris un arrêté de péril. Les consorts [T] [N] désignaient alors un architecte, Monsieur [B], afin d’établir un diagnostic, et de superviser les travaux prescrits par la commune. La démolition du bâtiment A étaient confiés à la société SMCL, placée en liquidation judiciaire le 29 janvier 2021. Au cours de la démolition du pignon du bâtiment A, le mur de clôture de la propriété d’une voisine, Madame [P], demeurant [Adresse 7], s’effondrait partiellement et le pignon de l’habitation de Monsieur [L], qui réside [Adresse 5], déjà légèrement touché lors du premier affaissement, était endommagé. Puis, le 4 mars 2019, une partie de la façade du bâtiment B du [Adresse 6] s’effondrait à son tour, entrainant un second arrêté de péril imminent. L'architecte préconisait la démolition du bâtiment B. Compte tenu de l’ampleur du désastre, les consorts [T] [N] se trouvaient dans l’impossibilité d’engager les frais nécessaires pour procéder à la déconstruction du bâtiment B, et ont assigné la SCI ROUBI, venderesse du bien, Monsieur [A], ainsi que son assureur, la société MIC Insurance, la société SMCL, et Monsieur [L] devant le juge des référés du tribunal de Versailles. Par ordonnance de référé du 11 juillet 2019, une mesure d’expertise a été ordonnée et Monsieur [Y] a été désigné en qualité d’expert, remplacé par la suite par Monsieur [R]. Une ordonnance de référé du 27 août 2020 a rendu les opérations d’expertise communes à Monsieur [B], la SMABTP, aux époux [P], et à la commune de [Localité 8]. Une ordonnance du 15 décembre 2022 a rendu les opérations d’expertise communes à la MAF, assureur de Monsieur [B], et la SMA SA, assureur de la société SMCL. Les opérations d'expertise sont en cours. Les consorts [T] [N] ont également introduit deux instances au fond devant le Tribunal judiciaire de VERSAILLES, la première par acte introductif d’instance en date du 9 décembre 2019 à l’encontre de leur vendeur, et la seconde par acte introductif d'instance du 18 avril 2024 en réparation des préjudices subis par les maîtres de l’ouvrage à l’encontre des locateurs d’ouvrage et de leurs assureurs, la CAISSE D’EPARGNE DE NORMANDIE étant partie à cette instance. Par acte de Commissaire de Justice en date du 18 avril 2024, M. [G] [T] et M. [E] [N] ont assigné la société CAISSE D'EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE DE NORMANDIE en référé devant le Tribunal judiciaire de VERSAILLES. Aux termes de leurs conclusions, ils sollicitent de voir, sur le fondement de l'article 834 du code de procédure civile, ordonner la suspension du contrat de prêt immobilier jusqu’à l’issue de l’instance au fond pendante devant le Tribunal judiciaire de VERSAILLES, et dire que les parties conserveront la charge de leurs dépens. Ils soutiennent que l’urgence est ici caractérisée par les circonstances de l’espèce, puisqu'ils doivent aujourd’hui faire face à des frais de justice importants et ne sont plus en mesure d’honorer les échéances du prêt souscrit ; le chantier est totalement arrêté depuis le mois de mars 2019, de sorte que les appartements rénovés n’ont jamais pu être mis en location, et devaient notamment être affectés au remboursement du prêt immobilier souscrit auprès de la CAISSE D’EPARGNE DE NORMANDIE, de sorte que les emprunteurs ne sont plus en mesure de rembourser leurs échéances; il est nécessaire que la question de la suspension de l’exécution du contrat de prêt soit urgemment tranchée, précisant qu'ils poursuivront le règlement des primes d’assurance. Ils relèvent que la défenderesse indique qu’elle ne s’oppose pas à la mesure sollicitée, mais sollicite que celle-ci soit limitée à 24 mois ; or, l’article L 313-44 ne prévoit aucune limitation. Aux termes de ses conclusions, la défenderesse sollicite de voir : - lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à l’appréciation du Juge des Référés sur la demande, - dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande de suspension de remboursement des échéances des prêts, limiter la période de suspension des mensualités du contrat de prêt à 24 mois maximum, à compter du mois de mars 2024, date du premier impayé, - dire qu’au terme du délai de suspension, le contrat de prêt sera prorogé de la durée de suspension et que les échéances seront exigibles tous les mois avec un décalage correspondant à la période de suspension par rapport à l’échéancier initial, - ordonner que le capital restant dû au jour du début de la suspension produise intérêts au taux contractuel du prêt, soit 1,99 %, pendant toute la période de suspension et que les intérêts produits soient payés par mensualités pendant la période de suspension ou, à défaut, qu’ils seront ajoutés aux mensualités sur toute la durée restante du prêt, - ordonner à Monsieur [G] [T] et Monsieur [E] [N] de poursuivre le règlement des primes d’assurance pendant toute la durée de la suspension et de s’acquitter du paiement des cotisations dues au titre des échéances impayées à la date de l’ordonnance, afin de ne pas perdre le bénéfice des garanties attachées au contrat d’assurance, - fixer le point de départ de la période de suspension au mois de mars 2024, - condamner solidairement Monsieur [G] [T] et Monsieur [E] [N] à lui payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle rappelle qu'en l’espèce, le contrat de prêt indique que le prêt est destiné à financer le logement existant avec travaux et que l’expertise, toujours en cours, confirme que le chantier est à l’arrêt et que les bâtiments sont inhabitables, et ajoute que le Juge des Référés n’a pas l’obligation de faire droit à la demande fondée sur les dispositions de l’article L.313-44 du Code de la Consommation dont l’application est facultative. Cela étant, elle n’entend pas s’opposer à la suspension de l’exigibilité des échéances du prêt, mais demande que la durée de suspension de l’obligation de remboursement des emprunteurs soit limitée à 24 mois. La décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2024. MOTIFS - Sur la demande de suspension du remboursement de prêt Au préalable, il sera rappelé qu'en l'espèce, le juge des référés est compétent dès lors qu'il est constaté que le juge de la mise en état n'est pas encore saisi dans l'instance au fond introduite par assignation du même jour que la présente assignation en référé, conformément aux dispositions de l'article 789 du code de procédure civile. Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents. L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. L’article L 313-44 du code de la consommation dispose que "Lorsqu'il est déclaré dans l'acte constatant le prêt que celui-ci est destiné à financer des ouvrages ou des travaux immobiliers au moyen d'un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d'œuvre ou d'entreprise, le tribunal peut, en cas de contestation ou d'accidents affectant l'exécution des contrats et jusqu'à la solution du litige, suspendre l'exécution du contrat de prêt sans préjudice du droit éventuel du prêteur à l'indemnisation. Ces dispositions ne sont applicables que si le prêteur est intervenu à l'instance ou s'il a été mis en cause par l'une des parties." En l'espèce, il n'est pas contesté que le prêt a été souscrit aux fins d'acquisition et de construction d'un bien immobilier. Il n'est pas contesté non plus que les travaux de rénovation ont été interrompus en raison d'accidents de chantier (arrêtés de péril), empêchant la finalisation des travaux et la location des logements, finançant pour partie le remboursement du prêt immobilier, dont les échéances ne sont plus réglées. Il convient en conséquence d'ordonner la suspension du contrat de prêt immobilier, à la date de la première échéance impayée et jusqu’à l’issue de l’instance au fond pendante devant le Tribunal judiciaire de Versailles suite à l'assignation du 18 avril 2024. La demande de limitation de la période de suspension des échéances du prêt sera rejetée, dès lors que la solution du litige dépend de l'instance au fond, dont les délais sont à ce jour imprévisibles. - Sur les frais irrépétibles et les dépens Chacune des parties conservera ses frais irrépétibles et ses dépens. PAR CES MOTIFS Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, statuant en qualité de Juge des référés, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, Ordonnons la suspension du contrat de prêt immobilier n° E6353228-6/8906404 souscrit par M. [G] [T] et M. [E] [N] auprès de la CAISSE D’EPARGNE DE NORMANDIE, en date du 16 mai 2017, à la date de la première échéance impayée et jusqu’à l’issue de l’instance au fond pendante devant le Tribunal judiciaire de Versailles introduite par assignation du 18 avril 2024, Rejetons la demande de limitation de la période de suspension du contrat de prêt, Disons que chacune des parties conservera ses frais irrépétibles et ses dépens. Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT QUATRE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. Le Greffier La Première Vice-Présidente Virginie DUMINY Gaële FRANÇOIS-HARY