Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
11 rue Dumont d’Urville
CS 45257 -
14052 CAEN CEDEX 4
☎ :0250101300
N° RG 24/00567 - N° Portalis DBW5-W-B7I-JBCW
Minute : 2025/
Cabinet C
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU : 31 Janvier 2025
[M] [K]
[C] [M]
C/
[Z] [J]
Copie exécutoire délivrée le :
à : Me Thomas LECLERC - 31
Copie certifiée conforme délivrée le
à :
M. [Z] [J]
Me Thomas LECLERC - 31
Préfecture du Calvados
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 31 Janvier 2025
Nous Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection
Assistée de Céline LEVIS, Greffière,
Tenant audience publique de référé.
DEMANDEURS :
Monsieur [M] [K]
demeurant Lieu dit NOROLLES - 14100 LISIEUX
représenté par Me Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31
Madame [C] [M]
demeurant Lieu dit NOROLLES - 14100 LISIEUX
représentée par Me Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31
ET :
DÉFENDEUR :
Monsieur [Z] [J]
né le 09 Juillet 2001 à CAEN (14000)
demeurant 35 Rue René Cassin - Le Montgomery - RDC - 1er Etage - Porte 14 - 14000 CAEN
non comparant, ni représenté
PROCÉDURE :
Date de la première évocation : 10 Décembre 2024
Après débats à l’audience publique du 10 Décembre 2024, l'affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé, conclu de manière dématérialisée en date des 2 et 3 janvier 2024, avec effet au 5 janvier 2024, M. [M] [K] et Mme [C] [D] épouse [K], représentés par leur mandataire la société Caen Immobilier, ont donné à bail à M. [Z] [J] un logement à usage d’habitation situé 35 rue René Cassin – Résidence Le Montgomery – 1er étage – porte 14 – 14 000 Caen, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 375 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 20 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 1er juillet 2024, M. [M] [K] et Mme [C] [D] épouse [K] ont fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 810 euros au titre des loyers et charges impayés dus à fin juin 2024 (terme de juin 2024 inclus).
Suivant exploit de commissaire de justice du 27 septembre 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 1er octobre 2024, M. [M] [K] et Mme [C] [D] épouse [K] ont fait assigner M. [Z] [J] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise à la date du 28 août 2024 ;
– à défaut et subsidiairement, prononcer la résolution du bail liant les parties aux torts exclusif du locataire défaillant ;
– dire en conséquence M. [Z] [J] occupant sans droit ni titre de la date de résiliation (ou résolution) du bail à celle de l’entière libération des lieux ;
– ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
– être autorisés, en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé ;
– condamner M. [Z] [J] au paiement :
* d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clés ;
* la somme provisionnelle de 2 030 euros en principal au titre des termes dus à fin septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, outre intérêts de droit à compter de l’assignation ;
* de tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le tribunal et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus ;
* de la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens, dont le coût du commandement de payer signifié en date du 27 juin 2024, celui de l’assignation et de sa notification par LRAR à la direction de la cohésion sociale.
À l’audience du 10 décembre 2024, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, M. [M] [K] et Mme [C] [D] épouse [K], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, tout en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 3 326,25 euros. Ils ajoutent que le règlement effectué en date du 5 décembre est revenu impayé.
M. [Z] [J], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.
Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 31 janvier 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la non-comparution du défendeur
L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la compétence du juge des référés
Aux termes des articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.
En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.
Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.
Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie ;
1° des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;
3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
En l’espèce, M. [M] [K] et Mme [C] [D] épouse [K] au soutien de leur demande en paiement de la somme de 3 326,25 euros produisent notamment aux débats :
– le contrat de bail des 2 et 3 janvier 2024, avec effet au 5 janvier 2024 ;
– le commandement de payer du 27 juin 2024, portant sur la somme en principal de 810 euros au titre des loyers et charges impayés dus à fin juin 2024 (terme de juin 2024 inclus) ;
– un décompte locatif actualisé au 9 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 3 326,25 euros.
Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [Z] [J] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges.
Toutefois, il ressort des pièces produites aux débats que certaines sommes ont été portées au débit du compte locatif sans qu’elles ne soient justifiées par les bailleurs.
En effet, les sommes mises au débit du compte locatif correspondant à « Prorata Taxes Ord. Ménagères » et « CHG LOC 01/07/23 au 30/06/24 », portant réciproquement sur les sommes de 102,86 euros et 8,39 euros (125,81 euros [mise au débit du compte locatif au titre des charges locatives] – 117,42 euros [mise au crédit du compte locatif au titre des provisions sur charges]) ont été injustement portées au débit du compte locatif, dans la mesure où les bailleurs ne justifient ni de l’avis de taxe foncière, ni des justificatifs des charges réelles récupérables, ni d’un décompte de régularisation annuelle desdites charges et ce, eu égard à la provision mensuelle pour charges de 20 euros prévue au bail et en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Dès lors, ces sommes injustement mises au débit du compte locatif doivent être retirées du solde locatif.
Par ailleurs, plusieurs autres sommes ont également été portées au débit du compte locatif correspondant à « frais rejet prélèvement » ou encore « frais relance/timbre » sans qu’il n’en soit justifié aux débats par la production desdites relances ainsi que du justificatif de leur coût. De telle sorte que, les sommes correspondant à ces motifs seront ôtées du calcul de la dette locative, soit la somme totale de 55 euros, calculée comme suit : 20 euros [en date du 1er juin 2024] + 15 euros [en date du 1er juillet 2024] + 20 euros [en date du 1er août 2024].
De sorte que, M. [Z] [J] est débiteur d’une somme de 3 160 euros (3 326,25 euros – 166,25 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 9 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus.
Par conséquent, M. [Z] [J] sera condamné à payer à M. [M] [K] et Mme [C] [D] épouse [K] la somme provisionnelle de 3 160 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 9 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2 030 euros à compter du 27 septembre 2024, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision.
Sur la demande en résolution du bail
Aux termes de l’article 24 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate aux baux en cours, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L’alinéa 2 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.
Il est admis que, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.
En l’espèce, bien que le commandement de payer délivré au locataire vise le délai de 6 semaines, le bail contient quant à lui une clause résolutoire, laquelle prévoit que le contrat sera résilié de plein droit notamment pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus, deux mois après la délivrance d’un commandement resté sans effet. De sorte que, ce délai de deux mois figurant au bail trouve à s’appliquer.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à M. [Z] [J] par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024 et portant sur la somme en principal de 810 euros au titre des loyers et charges dus à fin juin 2024 (terme de juin 2024 inclus).
Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.
En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé produit aux débats que, dans ce délai aucun règlement effectif n’a été effectué par le locataire ou pour son compte et ce, dans la mesure où les prélèvements intervenus durant ce délai ont été rejetés.
En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 28 août 2024.
Sur les conséquences de la résolution du bail
Sur l’expulsion
M. [Z] [J], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 28 août 2024, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.
À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Sur le sort des meubles
En application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles éventuellement laissés par le locataire se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de 2 mois.
Il y a lieu d’autoriser M. [M] [K] et Mme [C] [D] épouse [K] à faire transporter les meubles et effets personnels de M. [Z] [J] selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
Sur l’indemnité d’occupation
Étant occupant sans droit ni titre des lieux, M. [Z] [J] cause un préjudice à M. [M] [K] et Mme [C] [D] épouse [K] qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté de la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 28 août 2024, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
M. [Z] [J], partie succombante au litige, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture via le système EXPLOC, ainsi qu’à payer à M. [M] [K] et Mme [C] [D] épouse [K] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.
Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Nous, Quentin Zeller, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,
Vu l’article 835 du code de procédure civile,
RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;
CONDAMNONS M. [Z] [J] à payer à M. [M] [K] et Mme [C] [D] épouse [K] la somme provisionnelle de 3 160 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 9 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2 030 euros à compter du 27 septembre 2024, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision ;
CONSTATONS la résolution du bail conclu de manière dématérialisée en date des 2 et 3 janvier 2024, avec effet au 5 janvier 2024, entre d’une part, M. [M] [K] et Mme [C] [D] épouse [K], représentés par leur mandataire la société Caen Immobilier et d’autre part, M. [Z] [J] portant sur un logement à usage d’habitation situé 35 rue René Cassin – Résidence Le Montgomery – 1er étage – porte 14 – 14 000 Caen, à la date du 28 août 2024 par l’effet de la clause résolutoire ;
DISONS que M. [Z] [J] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 28 août 2024 ;
DISONS que M. [Z] [J] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;
AUTORISONS, à défaut de départ volontaire dans ce délai, M. [M] [K] et Mme [C] [D] épouse [K] à faire expulser M. [Z] [J] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
RAPPELONS que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;
RAPPELONS que conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de 2 mois ;
CONDAMNONS M. [Z] [J] à payer à M. [M] [K] et Mme [C] [D] épouse [K] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté de la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 28 août 2024 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;
DISONS que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial ;
REJETONS toutes les autres et plus amples demandes formées par M. [M] [K] et Mme [C] [D] épouse [K] ;
CONDAMNONS M. [Z] [J] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture via le système EXPLOC ;
CONDAMNONS M. [Z] [J] à payer à M. [M] [K] et Mme [C] [D] épouse [K] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;
DISONS que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.
Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,
