Cour de cassation, 31 mars 2009. 07-21.900

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que, si certaines des activités exercées dans les locaux loués n'étaient pas prévues au contrat de bail, la locataire exploitait depuis de nombreuses années un commerce relevant de la qualification locale et très répandue de " boutique chinoise ", et que l'auteur des bailleurs, nécessairement informé, n'avait formulé aucune objection mais bien au contraire renouvelé le bail, la cour d'appel, qui n'a pas dit que le bailleur avait tacitement renoncé à se prévaloir d'un manquement à la clause de destination du bail, et indépendamment d'un motif erroné mais surabondant relatif aux conditions de la despécialisation, a souverainement retenu que le manquement n'était pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a retenu souverainement, par motifs propres et adoptés, que la construction dont les bailleurs soutenait qu'elle avait été édifiée irrégulièrement, était ancienne et existait lors de la conclusion du contrat de bail commercial en 1978, que l'auteur des bailleurs avait expressément autorisé la locataire à la remettre en état et qu'au demeurant sa légèreté ne permettait pas de l'assimiler aux travaux de gros oeuvre visés par le contrat de bail ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne MM. X..., D..., E..., F..., Y... Z... et la société Stib, ès qualités, ensemble, aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de MM. X..., D..., E..., F..., Y... Z... et de la société Stib, ès qualités ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mars deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Bachellier et Potier de la Varde, avocat aux Conseils pour les consorts Z... et la société STIB. PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les bailleurs de leur demande en résiliation du bail ; AUX MOTIFS PROPRES QU'il est constant, pour résulter de ses termes mêmes, que le contrat de bail qui date de 1978 prévoit que Mme Céline A... B... ne peut exercer dans le local qui en est l'objet d'autres commerces que celui ainsi défini « alimentation générale et débit de boissons » et il est tout aussi constant, pour résulter d'un constat d'huissier du 24 juillet 2003 et de l'absence de contestation de Mme Céline A... B... à cet égard, que l'activité exercée comprend une activité de bazar et débits de boissons ainsi que de vente de biens hétéroclites d'usage courant, de cigarettes et de quelques produits d'alimentation essentiellement des bonbons, des chocolats, des viennoiseries ou du pain ; ceci posé, si l'affectation des locaux, relève de la commune volonté des parties et que la résiliation est encourue si ceux-ci sont employés à un « autre » usage que celui prévu, la destination contractuelle s'imposant tant qu'un nouvel accord n'est pas intervenu entre les parties, il est constant que pour autant le locataire a, en application des dispositions d'ordre public de l'article L 145-47 du code de commerce, le droit d'adjoindre à l'activité prévue contractuellement des activités connexes ou complémentaires sans que le bailleur, à condition d'en avoir eu connaissance, ne puisse s'y opposer ; or tel est le cas en l'espèce alors que d'une part il doit être admis pour résulter des circonstances de la cause et des documents produits que le commerce de Mme A... B... qui vend depuis toujours des produits alimentaires avec son débit de boissons et des articles de cadeaux et divers revêt depuis de très nombreuses années et depuis au moins 1970 la qualification locale de « boutique chinoise » laquelle est notoirement connue dans l'île de la Réunion pour proposer à la vente des produits divers en plus de l'activité principale d'épicerie débits de boissons et que cette déspécialisation ainsi en usage dans les magasins de proximité est le seul moyen pour ce type de commerce de résister à la concurrence des grandes surfaces ; que d'autre part, le caractère notoire de cette déspécialisation ancienne n'a pu échapper ni à l'auteur des demandeurs ni à eux-mêmes alors qu'il n'est pas contesté que le premier, bailleur d'origine et qui est décédé en 2002, était domicilié dans la même rue, d'où il doit être induit qu'il avait une connaissance parfaite et personnelle de cette déspécialisation depuis 1970 à laquelle il n'est pas justifié qu'il ait fait quelque observation que ce soit, ayant au surplus renouvelé postérieurement le bail ; et adoptés du jugement QUE les consorts Z... ne produisent pas la moindre pièce qui fasse preuve de ce que leur auteur ou eux-mêmes se seraient opposés dès le début des années 1970 à ce type de déspécialisation, ni que des raisons qui eussent pu tenir à un éloignement tant de la culture économique réunionnaise que de sa géographie, ils en eussent ignoré l'existence même ; ALORS QUE d'une part selon l'article L 145-47 du code de commerce, lorsque le locataire entend adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires, il doit notifier son intention au bailleur qui peut contester le caractère connexe ou complémentaire, le tribunal tranchant la contestation si elle subsiste ; qu'ainsi la cour d'appel en affirmant que le locataire a le droit d'adjoindre à l'activité prévue contractuellement des activités connexes ou complémentaires sans que le bailleur, à condition d'en avoir eu connaissance, ne puisse s'y opposer, a violé le texte précité ; ALORS QUE d'autre part l'acceptation tacite par le bailleur d'une déspécialisation du commerce ne peut résulter que d'actes positifs manifestant sans équivoque une telle volonté ; qu'ainsi en déduisant cette acceptation des seules circonstances que le bailleur d'origine qui demeurait dans la même rue ne pouvait ignorer la transformation du commerce d'alimentation générale et débit de boissons en boutique chinoise exerçant une activité de bazar et que lui-même et ses ayants droit ne s'étaient pas opposés à cette déspécialisation, la cour d'appel a violé les articles L. 145-48 du code de commerce et 1134 et 1184 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les bailleurs de leur demande en résiliation du bail ; AUX MOTIFS PROPRES QUE sur l'exécution de travaux ensuite il est là encore incontestable pour résulter du même constat d'huissier qu'il existe depuis plus de vingt ans à l'arrière du local commercial, une construction avec murs et couvertures en tôles, à usage de dépôt servant de stockage de marchandises et de cuisine ; qu'il résulte d'un rapport d'expertise judiciaire de 1982 que ces dépendances existaient déjà et qu'elles présentaient alors un état certain de délabrement, ce qui permet d'établir que cette construction existait bien lors de la conclusion du bail de 1978, et que par ailleurs il ressort d'un courrier produit aux débats émanant de l'auteur des consorts Z... , bailleur d'origine, en date du 14 octobre 1985 adressé à Mme A... B... que celui-ci l'a autorisé à faire « des travaux de réparation et de remise en état des dépendances » ; qu'il s'ensuit que d'une part ces dépendances existaient déjà lors de la signature du bail, d'autre part que M. Z... le savait et enfin qu'il les a expressément autorisées ; et adoptés du jugement QU'il s'agit là d'une construction bien légère qui ne peut être assimilée aux « travaux de gros oeuvre » que visent les consorts Z... ; que par ailleurs, compte tenu des dimensions de la cour qu'a définies l'expert C..., cette construction ne peut avoir une contenance de 198 mètres carrés ; et que l'indication contraire de l'huissier de justice dans le constat invoqué et non contesté comme ayant été établi en 2003, n'est qu'un avis émanant d'une personne qui n'est pas experte du calcul des surfaces et qui par suite ne peut être retenue ; ALORS QUE l'acceptation tacite de travaux dont le bail subordonne l'exécution à une autorisation expresse et écrite du bailleur ne peut être déduite que d'actes manifestant une volonté non équivoque ; qu'en déduisant des termes d'un rapport d'expertise de 1982 et d'un échange de courriers de 1985 que le bailleur en autorisant Mme A... B... à faire « des travaux de réparation et de remise en état des dépendances » avait nécessairement accepté ces travaux de construction du bâtiment existant sans vérifier, ainsi qu'elle y était invitée, si la dépendance évoquée en 1982 – 1985 était bien la même que celle existante aujourd'hui, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1134 et 1184 du code civil.