Tribunal judiciaire, 01 juillet 2025. 24/10179

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [S] [L] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Chloé CHOUMER FROGER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/10179 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6HGU N° MINUTE : 7/2025 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 01 juillet 2025 DEMANDERESSE Madame [F] [E] demeurant [Adresse 3] représentée par Maître Chloé CHOUMER FROGER, avocat à la Cour d’Appel de [Localité 4], vestiaire G380 DÉFENDEUR Monsieur [S] [L] demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 30 avril 2025 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 01 juillet 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 01 juillet 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/10179 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6HGU EXPOSÉ DU LITIGE Mme [F] [E], Mme [X] [E] et Mme [Y] [E] sont propriétaires en indivision d’un bien situé [Adresse 1] à [Localité 5]. Par acte sous seing privé du 27 août 2023, à effet au 31 août 2023, Mme [F] [E] a, par l’intermédiaire de la Société GESTION IMMOBILIERE FRANCILIENNE, consenti pour une durée renouvelable de trois ans, un bail d’habitation à M. [S] [L] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1130 euros et d’une provision pour charges de 70 euros. Par acte de commissaire de justice du 13 août 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4100 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [L] le 14 août 2024. Par assignation du 17 octobre 2024, Mme [F] [E] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [L], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6682,58 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre 2024 inclus, outre la somme de 257.37 euros de frais d’huissier, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 256.36 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 30 avril 2025, Mme [F] [E] maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 17 avril 2025, s'élève désormais à 9830,32 euros. Elle considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne forme donc aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [S] [L] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (…). Mme [F] [E] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer la somme de 4 100 euros dans un délai de deux mois reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 13 août 2024. Or il ressort de l’historique des versements que le locataire ne s’est pas acquitté de cette somme dans le délai imparti et qu’aucun plan d’apurement n’a été convenu entre les parties. Par conséquent, la bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 octobre 2024. Si, en application de l’article 24 V et VII, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement, c’est à la condition qu’il ait été saisi d’une demande en ce sens et que le versement intégral du loyer courant ait été repris. Or en l’espèce, M. [S] [L] ne comparaît pas à l’audience et ne forme, par définition, aucune demande aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, à l’instar du bailleur. En tout état de cause, il n’a pas repris le paiement de son loyer courant puisque le dernier versement qu’il a effectué le 29 mars 2025, de 3000 euros est antérieur à l’appel de l’échéance du mois d’avril. Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [F] [E] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’espèce, M. [S] [L] sera condamné à verser à Mme [F] [E] une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel à compter du 14 octobre 2024, date de résiliation du bail, jusqu’à libération effective du logement matérialisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, d’un montant égal à celui du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions. Mme [F] [E] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 avril 2025, M. [S] [L] lui devait la somme de 9830,32 euros, échéance du mois d’avril incluses. M. [S] [L], qui ne comparaît pas, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation sur la somme de 6 182.58 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, en application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil, compte-tenu des versements effectués par le défendeur qui ont entièrement désintéressé les causes du commandement de payer et partiellement celles de l’assignation. 3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire M. [S] [L], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de Mme [F] [E] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 août 2023 entre Mme [F] [E], d’une part, et M. [S] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 14 octobre 2024, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [S] [L], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à M. [S] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE M. [S] [L] au paiement à titre de provision à Mme [F] [E] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter du 14 octobre 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE M. [S] [L] à payer à Mme [F] [E] la somme de 9830,32 euros (neuf mille huit cent trente euros et trente-deux centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 17 avril 2025, terme d’avril inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6 182.58 et à compter de la présente décision pour le surplus, CONDAMNE M. [S] [L] à payer à Mme [F] [E] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [S] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 août 2024 et celui de l'assignation du 17 octobre 2024, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge