Tribunal judiciaire, 19 novembre 2024. 23/09204

N° RG 23/09204 - N° Portalis DB2E-W-B7H-MJGJ 3ème Ch. Civile Cab. 1 N° RG 23/09204 - N° Portalis DB2E-W-B7H-MJGJ Minute n° Copie exec. à : Me Chloé BRILL Me Fabrice JEHEL Le Le greffier Me Chloé BRILL Me Fabrice JEHEL RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG JUGEMENT DU 19 NOVEMBRE 2024 DEMANDEUR : Monsieur [H] [B] né le 19 Octobre 1973 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 59 DEFENDERESSE : Syndicat des Copropriétaires de la résidence « [4] », sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic, la Société AGENCE [Localité 6] IMMOBILIERE (ASI), SAS au capital de 100.00,00 €, immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le numéro 312 478 274, domicilié [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Chloé BRILL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 164 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Vincent BARRÉ, Vice-président, Président, assisté de Aude MULLER, greffier OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée DÉBATS : A l'audience publique du 24 Septembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 Novembre 2024. JUGEMENT : Contradictoire en Premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier Monsieur [H] [B] est copropriétaire au sein de la résidence « [4] » [Adresse 2] à [Localité 6]. La Sas Agence [Localité 6] Immobilière (ASI) exerce la fonction de syndic. Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 13 juin 2023. Par un acte de commissaire de justice signifié au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] (ci-après le syndicat des copropriétaires) le 7 novembre 2023, M. [B] a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins d’annulation de résolutions de l’assemblée générale du 13 juin 2023. Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 mai 2024, M. [B] demande au tribunal de : - déclarer la demande recevable et bien fondée, - annuler les résolutions n°4, 5, 6, 7 et 9 de l’assemblée générale du 13 juin 2023, - condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile ainsi qu’à lui payer une somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - le dispenser de toute contribution au titre des frais du syndicat en exécution du présent jugement, - rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit par provision. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : - déclarer les demandes de M. [B] irrecevables et mal fondées, - débouter M. [B] de l’intégralité de ses moyens, fins et conclusions, - condamner M. [B] à lui payer la somme de 5 000 € à titre d’indemnisation du préjudice découlant du caractère abusif de la procédure introduite par le demandeur, - condamner M. [B] à lui payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - le condamner aux entiers frais et dépens. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures visées ci-dessus quant à l'exposé plus détaillé des faits, et quant aux moyens respectifs des parties. L’instruction a été clôturée par ordonnance en date du 3 septembre 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience du 24 septembre 2024 et mise en délibéré au 19 novembre 2024. MOTIFS A titre liminaire, il sera relevé que si le syndicat des copropriétaires sollicite que les demandes de M. [B] soient déclarées irrecevables, il ne développe aucun moyen au soutien de cette demande, étant en outre rappelé que le juge de la mise en état est, sauf dérogation au principe, seul compétent pour statuer sur les incidents mettant fin à l’instance et sur les fins de non-recevoir. La demande d’irrecevabilité des demandes de M. [B] formée par le syndicat des copropriétaires ne sera dès lors pas examinée. - Sur la nullité de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 13 juin 2023 : M. [B] fait valoir que la résolution n°4, soit l’approbation du budget de l’exercice 2022, votée par l’assemblée générale du 13 juin 2023 doit être annulée au motif que certaines dépenses ont été imputées à tort à la copropriété, notamment les factures de la société de nettoyage Prestanett et le contrat de fourniture de gaz. Le syndicat des copropriétaires conteste une telle argumentation, exposant que les dépenses de nettoyage ont été validées, ce que la cour d’appel de Colmar a jugé dans un arrêt du 21 mars 2024, que le contrat de gaz qui a été souscrit bénéficie, contrairement à ce qu’affirme M. [B], d’un bouclier tarifaire et que les diverses autres factures ont au préalable fait l’objet d’une mise en concurrence, ont été validées par le conseil syndical ou relèvent de travaux urgents. Aux termes de l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965, les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l’exercice, la situation de trésorerie ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé. Les charges et produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement. L’engagement est soldé par le règlement. Il résulte des dispositions de l’article 2 du décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires que le syndicat des copropriétaires approuve les comptes de l’exercice clos et vote, d’une part, le budget prévisionnel concernant les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, d’autre part, les dépenses pour travaux prévus par l’article 14-2 et les opérations exceptionnelles. En application de ces textes, le syndicat des copropriétaires a l’obligation de tenir une comptabilité dite « d’engagement » sincère, comportant les charges et les produits de l'exercice, faute de quoi la décision de l’assemblée générale des copropriétaires les approuvant encourra la nullité. L’approbation des comptes emporte ainsi constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat. La validité de la décision d’approbation des comptes est en outre soumise à peine de validité, en application de l’article 11, I, 1 du décret du 17 mars 1967, à la notification, au plus tard en même temps que l’ordre du jour, de l’état financier du syndicat et de son compte de gestion général, présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé. L’annulation de l’approbation des comptes peut ainsi être sollicitée s’il est démontré que le syndic a commis des irrégularités dans l’établissement des comptes que la copropriété n’a pas été à même d’apprécier lors du vote, ou si les documents annexés à la convocation n’étaient pas de nature à permettre aux copropriétaires de manifester un vote éclairé, en violation des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967. Le copropriétaire qui demande l’annulation de la résolution ayant approuvé les comptes de l’exercice précédent doit démontrer leur irrégularité. Il sera constaté que M. [B] ne conteste pas les documents annexés à la convocation transmis aux copropriétaires. Par ailleurs, si M. [B] se fonde sur le fait que les comptes soumis à approbation incluaient des dépenses non justifiées car non valablement approuvées par l’assemblée générale, l'approbation des comptes par l'assemblée générale des copropriétaires emporte ratification des actes accomplis par le syndic et dont les résultats se trouvent traduits dans les comptes, même au regard des dépenses qui, excédant les pouvoirs du syndic, auraient exigé l'autorisation préalable de l'assemblée générale. Une telle solution n’est cependant pas applicable s’agissant de travaux engagés en cas d’urgence par le syndic sans autorisation. Or, en l’espèce, aucun des travaux visés par M. [B] ne concernent des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble à réaliser en urgence, s’agissant d’une prestation nettoyage, de la fourniture de gaz, de prestations sur une porte de garage, de travaux d’élagage, de réparation d’une conduite et d’un curage et de travaux de papier-peint et de dépose et pose d’un parquet, travaux qui ont par ailleurs fait l’objet d’échanges entre le conseil syndical et le syndic avant que le conseil syndical ne valide les devis. M. [B], qui ne rapporte pas la preuve d’irrégularités dans l’établissement des comptes, sera dans ces conditions débouté de sa demande tendant à ce que la résolution n°4 soit annulée. - Sur la nullité de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 13 juin 2023 : M. [B] demande que la résolution n°5 par laquelle l’assemblée générale a donné quitus au syndic soit annulée compte tenu des fautes commises par celui-ci, non-respect de l’obligation de mise en concurrence et souscription pour le compte de la copropriété de contrats sans validation par l’assemblée générale. Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande, précisant que le syndic, qui a toujours agi dans l’intérêt de la copropriété avec l’accord du conseil syndical, n’avait pas commis de faute. Le quitus entraîne ratification par l’assemblée de tous les actes dont elle a eu connaissance et emporte renonciation à critiquer l’exécution du mandat par le syndic. L’assemblée générale a voté le quitus en connaissance, dans le cadre d’un exposé loyal, complet et sincère concernant la gestion du syndic, notamment des différentes factures retenues au titre des dépenses, de sorte qu’elle a été mise en mesure de délibérer, en toute connaissance de cause, sur le quitus à donner au syndic. M. [B] sera dans ces conditions débouté de sa demande d’annulation de la résolution n°5. - Sur la nullité des résolutions n°6 et 7 de l’assemblée générale du 13 juin 2023 : M. [B] demande l’annulation des résolutions n°6 et 7, soit les votes des budgets prévisionnels 2023 et 2024, en raison d’un abus de majorité, ces budgets étant calculés sur la base de dépenses d’entretien et de fourniture de gaz non votées par l’assemblée générale. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [B] ne démontre pas qu’il y aurait eu un abus de majorité. Conformément à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi du 13 décembre 2000 applicable jusqu’au 31 décembre 2022, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel (…). Par ailleurs, l'abus de minorité ou de majorité suppose que la minorité ou la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même et dans l'intention de nuire, ou au moins pour un but autre que celui pour lequel le droit lui a été réservé ou attribué, ainsi qu’à prendre une décision contraire à l'intérêt collectif dans un intérêt distinct de celui-ci. Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une résolution pour abus de minorité ou de majorité d’en rapporter la preuve. M. [B] affirme que la résolution adoptée constitue un abus de majorité au motif que des dépenses non validées par l’assemblée générale sont retenues dans les budgets prévisionnels des exercices 2023 et 2024. M. [B] n’explicite pas les manœuvres qu’aurait réalisées la majorité des copropriétaires pour obtenir une décision contraire aux intérêts collectifs ou préjudiciable à un ou plusieurs copropriétaires. Il ne rapporte ainsi pas la preuve d’un abus de majorité. Force est également de constater qu’il ne démontre pas l’existence de fautes ou d’erreurs caractérisées dans l’établissement des budget prévisionnels pour les exercices 2023 et 2024. Les résolutions n°6 et 7 n’encourent en conséquence pas la nullité sur ce fondement. - Sur la nullité de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 13 juin 2023 : M. [B] expose que l’obligation de mise en concurrence n’a pas été appliquée pour les travaux de mise en éclairage et conteste que ces travaux puissent être qualifiés de travaux urgents. Le syndicat des copropriétaires précise que les travaux votés concernent la sécurisation de l’immeuble, soit une dépense urgente. Selon l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire. En outre, l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 dispose que la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises. En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 28 juin 2017, les copropriétaires ont décidé de fixer à 800 € ht le montant des marchés de travaux et fournitures à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire et l’assemblée générale du 14 juillet 2022 a augmenté ce seuil à la somme de 1 500 €. La résolution n°9 de l’assemblée générale du 13 juin 2023 concerne des « travaux de remise en conformité de l’éclairage de sécurité pour le sous-sol du [Adresse 2] à [Localité 6] selon les articles 93-94 de l’arrêté du 31/01/1986 qui oblige à l’éclairage de sécurité dans les bâtiments » et ne mentionne qu’une proposition, celle de l’entreprise Ringenwald pour un montant de 14 176,63 € ttc. Si le syndicat des copropriétaires affirme que les travaux votés étaient urgents et nécessaires, il sera relevé que le syndic n’a pas eu recours au mécanisme de l’article 37 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui permet au syndic de faire procéder de sa propre initiative à la réalisation de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble en cas d’urgence, à savoir une information des copropriétaires et une convocation immédiate d’une assemblée générale. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne s’explique pas sur les raisons pour lesquelles il n’a été soumis aux copropriétaires qu’un seul devis, ne procédant ainsi pas à une mise en concurrence pourtant exigée au regard du montant des travaux, étant observé que le devis de l’entreprise Ringenwald portant comme référence « réactualisation 2023 » (ce qui laisse supposer un devis plus ancien et donc une absence d’urgence) date du 3 mars 2023 et qu’à cette date un ou plusieurs autres devis pouvaient être sollicités au regard de la date de l’assemblée générale, délai de convocation pris en compte. En conséquence, il sera jugé qu’il n’est pas justifié de la mise en concurrence des marchés de sorte que la résolution n°9, adoptée en violation des dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, sera annulée. - Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile : Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Par ailleurs, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de dispenser M. [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera dès lors répartie entre les autres copropriétaires. Enfin, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de M. [B]. La demande du syndicat des copropriétaires formée à ce titre sera également rejetée. - Sur l’exécution provisoire : Selon l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, ANNULE la résolution n°9 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence « [4] », [Adresse 2] à [Localité 6] du 13 juin 2023, DEBOUTE M. [H] [B] de ses demandes d’annulation des résolutions n°4, 5, 6 et 7 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence « [4] », [Adresse 2] à [Localité 6] du 13 juin 2023, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [4] », [Adresse 2] à [Localité 6] aux entiers dépens, DISPENSE M. [H] [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, DEBOUTE M. [H] [B] et le syndicat copropriétaires de la résidence « [4] », [Adresse 2] à [Localité 6] de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement. Le Greffier Le Président Aude MULLER Vincent BARRÉ