Tribunal judiciaire, 16 octobre 2024. 24/02199

MINUTE N° : DOSSIER : N° RG 24/02199 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GORX TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND JUGEMENT DU 16 OCTOBRE 2024 DEMANDEUR : LE : Copie simple à : -Me FRANGEUL - M [P] Copie exécutoire à : - Me FRANGEUL - Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la société Centre immobilier du Poitou (CIP) exerçant sous le nom commercial CITYA CIP ADP dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 5] Représenté par Me Amandine FRANGEUL, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant et par Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant DEFENDEUR : Monsieur [G] [P] demeurant [Adresse 4] - [Localité 1] Non constitué PRÉSIDENT : Cyril BOUSSERON, Président GREFFIER : Marie PALEZIS Débats tenus à l'audience du : 25 septembre 2024 EXPOSE DU LITIGE : M. [G] [P] est propriétaire des lots numéro 84 et 91 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 6], [Adresse 2] [Localité 5]. La SARL CENTRE IMMOBILIER DU POITOU, exerçant sous l’enseigne commerciale CITYA CIP ADP, est le syndic de copropriété en exercice de la [Adresse 6]. Par lettres recommandées avec accusé de réception des 19 juillet, 19 octobre, 10 novembre 2021, 19 janvier, 10 février et 19 avril 2022, la SARL CENTRE IMMOBILIER DU POITOU a mis en demeure M. [G] [P] de procéder au paiement des charges de copropriété. Par lettres recommandées avec accusé de réception des 31 janvier puis du 25 juillet 2024, le conseil du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6] a mis en demeure M. [G] [P] de procéder au paiement des charges de copropriété pour la somme de 12791,48 euros. Selon acte de commissaire de justice signifié à étude le 9 septembre 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6], représenté par son syndic la SARL CENTRE IMMOBILIER DU POITOU, a assigné M. [G] [P] devant le président du tribunal judiciaire de Poitiers statuant selon la procédure accélérée au fond. Il sollicite de : - Condamner M. [G] [P] à lui verser la somme de 14.226,11 euros, correspondant à : La somme de 10.542,96 au titre des charges exigibles arrêtés au 6 septembre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 janvier 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;La somme de 2.070,63 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice 2024/2025 devenues exigibles par anticipation ; La somme de 2.092,52 euros au titre des frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire. - Condamner M. [G] [P] à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts ; - Condamner M. [G] [P] à lui verser la somme de 3.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ; - Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; - Condamner M. [G] [P] aux entiers dépens. Il se prévaut des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et soutient que les sommes dues sont justifiées par la production des avis trimestriels de charges impayées, du décompte général et du procès-verbal de l’assemblée générale qui a approuvé les comptes et vote le budget. Il invoque les dispositions des articles 10, 14-1 et 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 45-1 du décret du 17 mars 1967 et fait valoir que le défendeur ne s’acquitte de ses charges de copropriété ni à leur date d’exigibilité ni après l’envoi de mises en demeure. Il indique que le défendeur est redevable envers la copropriété, selon décompte arrêté au 6 septembre 2024, d’une somme de 10.542,96 euros au titre des charges échues, d’une somme de 2.070,63 euros au titre des provisions exigibles par anticipation et d’une somme de 2.092,52 euros au titre des frais de recouvrement de la créance. Il ajoute que les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutient également que le non-paiement des charges de copropriété aux échéances périodiques ordinaires occasionne aux autres copropriétaires un préjudice certain puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat. Il précise que les manquements apportés par un copropriétaire au paiement de ses charges, sans justifier de raisons expliquant sa carence, causent à la collectivité un préjudice financier dont il lui est dû réparation et qui est distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Il fait enfin valoir que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire, qu’il est urgent que le syndicat des copropriétaires puisse recouvrer les sommes qui lui sont dues et qu’il serait inéquitable de laisser à sa charges les frais irrépétibles de ce procès non compris dans les dépens. M. [G] [P] n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu à l’audience du 25 septembre 2024 date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré. MOTIFS DE LA DECISION : Monsieur [G] [P] n’a pas constitué avocat, bien que régulièrement assigné, l'acte lui ayant été signifié à étude le 9 septembre 2024. La décision, en premier ressort, sera réputée contradictoire conformément à l'article 473 du code de procédure civile. Sur la demande de paiement des charges de copropriétés : Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile le juge, si le défendeur ne comparait pas, ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.» L’article 14-1 du même texte prévoit, « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. » L’article 14-2 du même texte prévoit, « I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. » L’article 19-2 du même texte dispose, « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. » Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6] a mis en demeure Monsieur [G] [P] de payer les charges de la copropriété le 25 juillet 2024 pour la somme de 12.791,48 euros par lettre recommandée avec accusé de réception. Monsieur [G] [P] ne démontre pas avoir réglé cette somme dans les 30 jours de la dernière mise en demeure. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6] verse aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale des 15 janvier 2021, 8 mars 2022, 18 janvier 2023 et 18 janvier 2024 qui font état de la validation des budgets prévisionnels pour les charges courantes et les appels de fonds pour les années 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025. Le décompte fourni arrêté au 4 septembre 2024 (pièce n°4) justifie ainsi des charges de copropriété et des provisions sur charges exigibles et le décompte n° 9 des charges prévisionnelles exigibles par anticipation soit les sommes de 10.542,96 au titre des charges exigibles arrêtés au 6 septembre 2024 et celle de 2070,63 euros. Monsieur [G] [P] sera condamné à payer ces sommes qui seront majorées des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 janvier 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil. Par ailleurs, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6] sollicite que lui soit versé la somme de 2.092,52 euros au titre des frais de recouvrement de la créance de Monsieur [G] [P]. Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur (…) ». Si les frais de mise en demeure sont des frais nécessaires tel n’est pas le cas des frais de contentieux, dont il n’est pas expliqué au demeurant pourquoi ils se cumulent, ou de suivi du dossier avocat. La sommation d’huissier du 15 juin 2022 n’est quant à elle pas versée aux débats. Monsieur [G] [P] sera donc condamné à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6] la seule somme de 249,60 euros au titre des frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de la créance à compter de la première mise en demeure du 19 juillet 2021. Sur les dommages et intérêts : Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. » Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6] sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dommages et intérêts pour le préjudice financier subi à raison du non-paiement des charges de copropriété. Il n’est pas cependant démontré de préjudicie distinct du simple retard, indemnisé par les intérêts sur la créance. Dès lors la demande sera rejetée. Sur les dépens : Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.» Monsieur [G] [P] succombe à l’instance. Il sera donc condamné aux dépens. Sur les frais non compris dans les dépens : Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50% ». Monsieur [G] [P] est condamné aux dépens. L’équité commande de le condamner à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6] la somme de 1.000 euros au demandeur au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique par jugement mis à disposition des parties, réputé contradictoire et en premier ressort : Vu les articles 10 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Condamne Monsieur [G] [P] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6] les sommes de 10.542,96 au titre des charges exigibles arrêtés au 6 septembre 2024 et celle de 2070,63 euros, majorées des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 janvier 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil. Condamne Monsieur [G] [P] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6] la somme de 249,60 euros au titre des frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de la créance à compter de la première mise en demeure du 19 juillet 2021. Rejette la demande de dommages et intérêts. Condamne Monsieur [G] [P] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. Rappelle qu'il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente. Condamne Monsieur [G] [P] aux entiers dépens. Le présent jugement a été mis à la disposition des parties le 19 octobre 2024 par Monsieur Cyril BOUSSERON, Président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Marie PALEZIS, Greffière, et signé par eux. La Greffière Le Président