Cour d'appel, 18 décembre 2023. 22/04505

MINUTE N° 23/563 Copie exécutoire à : - Me Etienne STEIL - Me David ROSELMAC Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 18 Décembre 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/04505 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H7CM Décision déférée à la cour : jugement rendu le 29 novembre 2022 par le Tribunal de proximité de HAGUENAU APPELANTE : Madame [L] [F] [Adresse 4] [Localité 2] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/1073 du 28/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) Représentée par Me Etienne STEIL, avocat au barreau de STRASBOURG INTIMÉE : S.A. DOMIAL [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 octobre 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme FABREGUETTES, Conseillère Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme MARTINO, Présidente de chambre Mme FABREGUETTES, Conseillère Mme DESHAYES, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme HOUSER ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Annie MARTINO, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Selon contrat du 8 juillet 2019, la Sa Domial a consenti à Madame [L] [F] la location d'un local à usage d'habitation de type T4, situé [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant paiement d'un loyer mensuel initial de 311,22 € révisable, outre des acomptes sur charges générales de 56,28 €, sur charges d'eau de 36 € et sur charges multiservices de 6,66 €. Divers loyers étant restés impayés, la Sa Domial a fait signifier le 8 mars 2022 à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, portant sur une somme de 1 213,79 € en principal. Par acte du 18 mai 2022, la Sa Domial a assigné Madame [L] [F] devant le tribunal de proximité de Haguenau, aux fins de voir constater, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de la défenderesse, de la voir condamner au paiement de l'arriéré de 1 359,25 €, d'une indemnité d'occupation de 425,15 € à compter du mois de mai 2022 ainsi qu'une somme de 650 € au titre des frais irrépétibles. Elle a de même demandé condamnation de Madame [L] [F] à lui transmettre une attestation d'assurance contre le risque locatif en cours de validité, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir. Par jugement réputé contradictoire du 29 novembre 2022, le tribunal de proximité de Haguenau a : -déclaré recevable la demande de la Sa Domial, -constaté la résiliation du contrat de bail à compter du 8 mai 2022, -ordonné à Madame [L] [F] de transmettre à son bailleur une attestation d'assurance contre le risque locatif en cours de validité, -débouté le bailleur de sa demande de condamnation sous astreinte, -ordonné la libération des lieux et, à défaut, l'expulsion de Madame [L] [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier, -rappelé qu'en tout état de cause, il devra ensuite être procédé, concernant le sort des meubles et objets mobiliers, conformément aux dispositions des articles R 432-1 et suivants, R 433-1 et suivants du code de procédure civile exécution, -condamné Madame [L] [F] à payer à la Sa Domial une somme de 1 326,69 € au titre de l'arriéré de loyers et charges, créance arrêtée au 28 septembre 2022, indemnité d'occupation du mois d'août incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, -condamné Madame [L] [F] à payer à la Sa Domial une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant mensuel du loyer et des charges du logement, outre les augmentations légales qui auraient été dues en cas de continuation du bail, pour la période allant du 9 mai 2022 à la date de libération effective des lieux et remise des clés, -fixé l'indemnité d'occupation mensuelle au montant mensuel du loyer et des charges du logement et du garage qui auraient été dus en cas de continuation du bail, soit à la somme de 425,15 €, -dit n'y avoir lieu d'accorder à Madame [L] [F] des délais de paiement, -condamné Madame [L] [F] à payer à la Sa Domial une indemnité de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné Madame [L] [F] aux entiers frais et dépens, en ce inclus le coût de l'assignation au fond, du commandement de payer et de la notification à la préfecture du Bas-Rhin, -ordonné l'exécution provisoire du jugement. Madame [L] [F] a interjeté appel de cette décision le 13 décembre 2022. Par écritures notifiées le 10 mars 2023, elle conclut à l'infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le débouter de la condamnation sous astreinte. Elle demande à la cour de : -enjoindre à la Sa Domial de justifier d'un décompte actualisé de la dette locative ainsi que des charges, -débouter la Sa Domial de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail d'habitation pour défaut d'assurance et de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 2], -dire et juger que la situation de Madame [L] [F] permet d'échelonner le paiement des sommes dues sur trois années, délai qui courra à compter de la signification de la décision à intervenir, -dire et juger que pendant ce délai, les majorations d'intérêt encourues à raison du retard cesseront d'être dues, -prononcer la suspension de la résiliation judiciaire du bail et juger que si l'apurement de la dette est respecté, il ne pourra être prononcé la résiliation du contrat de location conclu en cause, En conséquence, -dire et juger qu'il n'y a pas lieu de procéder à son expulsion, -dire et juger que Madame [L] [F] n'est redevable d'aucune indemnité d'occupation, -débouter la Sa Domial pour le surplus de ses demandes, fins et prétentions, -débouter la Sa Domial de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir qu'elle remplit les conditions pour l'octroi de délais de paiement ; qu'elle a fait l'objet d'une mesure de tutelle au budget, pour l'aider à gérer les allocations qu'elle perçoit de la caisse d'allocations familiales et sortir d'une situation financière compliquée ; qu'une part non négligeable de la dette locative est due à des régularisations relatives à des factures d'eau pour novembre 2020 et décembre 2021, pour plus de 1 000 € ; qu'elle s'oppose à la résiliation immédiate du bail, qui ne devrait prendre effet qu'en cas de non-respect de l'échelonnement prononcé ; qu'elle justifie avoir respecté ses obligations d'assurance du logement. Elle conteste le montant de la dette invoquée, en ce que des frais mis en compte ne sont pas justifiés pour un total de 70,27 €, de sorte qu'elle n'est tenue qu'au paiement d'une somme de 1 256,42 €. Par écritures notifiées le 3 juin 2023, la Sa Domial a conclu à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne les délais de paiement et sollicite condamnation de Madame [L] [F] aux entiers dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 850 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir que la demande de résiliation du bail et d'expulsion était bien fondée, à défaut de paiement par la locataire de l'arriéré locatif dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer ; qu'elle s'en remet à l'appréciation de la cour quant à la demande de délai de paiement, sous condition d'une clause cassatoire. Concernant la dette locative, elle fait valoir que les montants de 17,10 € et de 15,07 € viennent en déduction de la dette ; qu'elle était fondée à mettre en compte des pénalités contractuellement prévues en cas de non réponse de la locataire à l'enquête afin de connaître ses ressources, ce dont elle avait été dûment informée ; que le montant sollicité est ainsi justifié. MOTIFS Sur la dette locative : En vertu des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement, ou le fait qui a entraîné l'extinction de son obligation. En l'espèce, aux termes des stipulations du bail, Madame [L] [F] devait s'acquitter mensuellement d'une somme de 311,22 € au titre du loyer initial, révisable, outre des provisions sur charges, soit un montant total de 410,16 € hors indexations ultérieures. L'appelante ne conteste pas ces montants, mais prétend qu'une somme de 70,27 € a été indûment ajoutée aux impayés locatifs. Il sera toutefois relevé que contrairement à ce qu'elle indique, la somme de 7,10 € mis en compte le 17 novembre 2020 est venu en déduction de la dette. Tel n'est en revanche pas le cas de la somme de 15,07 €, qui a été ajoutée à la dette locative le 19 novembre 2021 et non déduite, faisant passer le solde de 332,55 € à 347,62 €. S'agissant de remboursement de loyer, il conviendra donc de déduire ce montant de la dette actualisée au 24 mai 2023. Concernant les pénalités d'enquête de 7,62 € mises en compte le 31 mars 2022, le 31 avril 2022, le 31 mai 2022, le 30 juin 2022 et le 31 juillet 2022, il résulte de l'article 3 du contrat de bail que le bailleur réalisera une enquête d'occupation sociale auprès du locataire afin de rassembler des renseignements statistiques nécessaires au représentant de l'État dans le département du lieu de situation du logement ; qu'à défaut de réponse de la part du locataire dans le délai d'un mois, le locataire sera redevable au bailleur d'une pénalité de 7,62 € par mois entier de retard. L'article L 442-5 du code de la construction et de l'habitation auquel il est fait référence dans le bail prévoit la mise en compte à la charge du locataire de cette pénalité de 7,62 € par mois à défaut de réponse dans les délais à l'enquête d'occupation sociale, payable à l'organisme d'habitations à loyer modéré. Par courrier du 18 mars 2022, Madame [L] [F] a été informée de ce qu'il manquait un justificatif pour que sa réponse au questionnaire « enquête ressources 2022 » soit validée et a été priée de l'envoyer dans les meilleurs délais, sous peine d'application de la pénalité prévue, à compter du 15 janvier 2022. Au regard de ces éléments, il convient de constater que les pénalités ont été mises en 'uvre à bon droit par la Sa Domial. Le jugement déféré sera infirmé quant au montant de la condamnation en paiement, qui sera fixé à la somme de 1 326,69 € - 15,07 € = 1 311,62 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 septembre 2022. Sur la résiliation du bail : Il est constant que la dette locative, qui s'élevait alors à 1 213,79 € en principal, n'a pas été réglée dans le délai de deux mois fixé dans le commandement de payer délivré le 8 mars 2022, de sorte que la résiliation du bail était encourue au titre de la clause résolutoire contenue dans le contrat. Selon décompte arrêté au 24 mai 2023, la dette locative s'élève à 4 537,68 €, incluant les loyers et régularisations sur charges courus postérieurement au 28 septembre 2022. Une partie de cette dette correspond effectivement à des régularisations de charges d'eau, dont une somme de 2 015,39 € mis en compte le 24 octobre 2022. Madame [L] [F] a souligné ces régularisations, mais ne les a pas formellement contestées. Il est par ailleurs débité une somme de 150 € au titre de l'article 700, qu'il convient de déduire, de sorte que la dette locative au 8 mai 2023 s'élève à la somme de 4 387,68 €. Conformément aux dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, un délai de trois ans peut être accordé au locataire en situation de régler la dette locative. Madame [F] justifie en l'espèce qu'elle bénéficie d'une mesure judiciaire d'aide à la gestion du budget familial, renouvelée par jugement du 10 octobre 2022 ; qu'elle bénéficie de ressources constituées du revenu de solidarité active, d'une allocation de soutien familial et de l'aide personnalisée au logement d'un montant mensuel de 289,59 € ; que ces ressources totales sont de l'ordre de 1 193,61 € ; que des versements ont été repris au titre du loyer sous déduction de l'aide au logement. Par application de l'article 24 V précité et conformément à l'accord des parties, il convient d'accorder à l'intimée un délai de 36 mois pour s'acquitter de sa dette, à raison de 35 versements mensuels de 121 € en sus du loyer mensuel, payables à la même date et dans les mêmes conditions, la 36ème échéance comprenant le solde de la dette. L'intégralité de la somme due sera immédiatement exigible en cas de non-paiement d'une seule mensualité à son échéance. Les effets de la clause résolutoire du bail seront suspendus pendant le cours de ce délai et cette clause sera réputée n'avoir jamais joué si les modalités de paiement sont respectées. À défaut, la clause résolutoire du bail reprendra ses effets et l'expulsion de la locataire pourra être mise en 'uvre. Conformément aux dispositions de l'article 24 V et de l'article 1343-5 alinéa 4 du code civil, les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé. Il sera relevé pour le surplus que Madame [F] justifie s'être acquittée de ses obligations au regard de l'obligation d'assurance des risques locatifs. Sur les frais et dépens : Les dispositions du jugement déféré quant au frais et dépens seront confirmées. Eu égard aux faits de l'espèce et au fait que l'intimée était bien fondée en ses demandes, les dépens de l'instance d'appel seront mis à la charge de Madame [L] [F]. Compte tenu de la situation précaire de l'appelante l'équité commande qu'il ne soit pas fait droit à la demande de l'intimée fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant, par arrêt contradictoire, INFIRME le jugement déféré quant à la condamnation de l'arriéré locatif arrêté au 28 septembre 2022 et quant aux délais de paiement, Statuant à nouveau de ces chef, CONDAMNE Madame [L] [F] à payer à la Sa Domial la somme de 1 311,62 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 septembre 2022, portant intérêts au taux légal à compter de l'assignation, ACCORDE à Madame [L] [F] un délai de 36 mois, courant à compter de la signification du présent arrêt, pour s'acquitter de la dette locative de 4 387,68 € arrêtée au 24 mai 2023, à raison de 35 versements mensuels de 121 € en sus du loyer mensuel, payables à la même date et dans les mêmes conditions, la 36ème échéance comprenant le solde de la dette, DIT que durant ce délai, les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues, DIT qu'à défaut de paiement d'une seule échéance, l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, DIT qu'en cas de respect de ces modalités de paiement, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais accordés, DIT que cette suspension prendra fin dès le premier impayé ou dès lors que Madame [L] [F] ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés, RAPPELLE que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges, DIT que si Madame [L] [F] se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué, DIT que dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet, CONFIRME, sous réserve des délais ainsi accordés, le jugement pour le surplus, Y ajoutant, REJETTE la demande de la Sa Domial fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [L] [F] aux dépens de l'instance d'appel. Le Greffier La Présidente