Cour de cassation, 14 novembre 2019. 18-17.569

CIV.3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 14 novembre 2019 Cassation M. CHAUVIN, président Arrêt n° 943 F-D Pourvoi n° U 18-17.569 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par Mme I... Q..., domiciliée [...] , contre l'arrêt rendu le 21 février 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige l'opposant à la société Régie immobilière de la Ville de Paris, dont le siège est [...], défenderesse à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 8 octobre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de Mme Q..., et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 février 2017), que la régie immobilière de la ville de Paris (RIVP), propriétaire d'un logement donné à bail à Mme Q..., l'a assignée en résiliation du bail en raison de la sous-location consentie par celle-ci sur une chambre de son appartement, entre juillet et décembre 2013 ; Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient que Mme Q... a violé ses obligations de locataire et la clause n° 5 du bail qui interdit la sous-location et ne peut prétendre que la sous-location était régulière, et que ce manquement est suffisamment grave pour prononcer la résiliation du bail ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de Mme Q... qui soutenait que, dans le parc HLM, les locataires peuvent sous-louer une partie de leur logement à des personnes de moins de trente ans pour une durée d'un an renouvelable, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 février 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ; Condamne la régie immobilière de la ville de Paris aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la régie immobilière de la ville de Paris à payer à Mme Q... la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour Mme Q... IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE d'avoir prononcé la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame Q... à compter du jour de sa décision et dit qu'elle est occupante sans droit ni titre à compter de ce jour, d'avoir autorisé son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et d'avoir condamné Madame Q... à payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer principal et des charges justifiées, AUX MOTIFS QUE : « ( ) Madame I... Q... soutient que la sous-location a cessé depuis un an et qu'elle y a mis un terme car Madame M... lui volait ses affaires et fouillait dans ses dossiers confidentiels et que celle-ci s'est vengée en écrivant à la RIVP ; Qu'elle prétend qu'une sous-location à des personnes de moins de 30 ans pour une durée d'un an renouvelable dans le parc HLM est régulière et qu'il s'agissait pour elle d'assurer le paiement de son propre loyer après le départ de son compagnon ; Que cependant, une nouvelle annonce à compter de janvier 2014 a été publiée sur internet pour la location de sa chambre meublée pour une durée minimum de six mois moyennant un loyer mensuel de 600 € et qu'en tout état de cause, même si Madame I... Q... conteste être à l'origine de cette annonce, il est établi que ce n'est qu'en raison de la dénonciation de Madame M... que cette sous-location a cessé et non du fait de la volonté de l'appelante ; Que la locataire, ainsi que le fait remarquer la RIVP, a violé ses obligations de locataire et la clause n°5 du bail ; Qu'elle ne peut donc prétendre que la sous-location était régulière ; Que l'appelante soutient que le loyer demandé à la sous-locataire était inférieur au montant de son loyer puisqu'il était de 600 € charges comprises, soit de 450 € hors charges ; Que la RIVP expose quant à elle que Madame Q... a tiré profit de sa sous-location ; Qu'il ressort du bail que le montant du loyer était de 748,64 € par mois et qu'il ne s'agissait donc pas seulement de compenser la part de loyer payée par son ex-concubin puisque le loyer de la sous-location était supérieur à la moitié de ce loyer et qu'au surplus, après déduction de l'APL dont le montant n'est pas contesté par l'appelante, le solde du loyer mensuel était inférieur au loyer de la sous-location et qu'elle a donc en effet tiré profit de cette sous-location ; Que la locataire n'établit pas non plus qu'il s'agissait d'une sous-location occasionnelle ; Que dès lors, rien ne peut justifier cette sous-location prohibée par le bail et qu'en conséquence, ce manquement est suffisamment grave pour prononcer la résiliation du bail à l'égard de l'appelante seule ; De ce fait, l'expulsion de Madame I... Q... seule sera ordonnée et le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; ( ) Que la RIVP demande la condamnation solidaire de Madame I... Q... et Monsieur P... A... au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer contractuel, outre la provision sur charges, depuis la délivrance de l'assignation devant le tribunal d'instance du 29 juillet 2014 jusqu'à la libération effective des lieux ; Que cependant, la résiliation du bail n'est prononcée qu'à compter du présent arrêt et que cette demande est irrecevable à l'égard de Monsieur A... ; Que Madame Q... seule sera donc condamnée à compter de ce jour au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant contractuel du loyer majoré des charges justifiées » ; 1- ALORS QUE le jugement doit être motivé à peine de nullité ; Que le défaut de réponse aux conclusions équivaut au défaut de motifs ; Que Madame Q... faisait valoir en page 4 de ses conclusions d'appel (prod.2) que, dans le parc HLM, il est constant que les locataires peuvent sous-louer une partie de leur logement, soit à des personnes de plus de 60 ans ou à des personnes adultes présentant un handicap, soit à des personnes de moins de 30 ans pour une durée d'un an renouvelable ; Qu'elle ajoutait que la RIVP avait elle-même rappelé ce principe en page 7 de sa revue « échos de la RIVP » de juillet à octobre 2014 ; Qu'en prononçant la résiliation judiciaire du bail de Madame Q... pour violation de ses obligations contractuelles en se contentant d'énoncer, sans même répondre à ce moyen de droit opérant, qu'elle a violé ses obligations de locataire et la clause n°5 du bail et qu'elle ne peut donc pré6 tendre que la sous-location était régulière, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2- ALORS QUE le jugement doit être motivé à peine de nullité ; Que la contradiction de motifs équivaut au défaut de motifs ; Qu'en la présente espèce, alors que la cour d'appel a relevé en page 2 avant-dernier alinéa de l'arrêt attaqué que Madame Q... avait sous-loué une chambre meublée à Madame M... pendant quelques mois de juillet à novembre 2013 et que cette dernière avait quitté les lieux le 5 décembre 2013 et dénoncé la sous-location à la RIVP, elle a ensuite retenu dans les motifs de sa décisions que ce n'est qu'en raison de la dénonciation de Madame M... que la sous-location a cessé et non du fait de la volonté de l'appelante ; Que ce faisant, la cour d'appel, qui s'est contredite, a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3- ALORS QUE le jugement doit être motivé à peine de nullité ; Que le défaut de réponse aux conclusions équivaut au défaut de motifs ; Que Madame Q... faisait valoir en page 4 de ses conclusions d'appel (prod.2) que le montant de 600 € demandé à Madame M... s'entendait charges d'électricité et d'internet comprises ; Qu'en faisant grief à Madame Q..., sans s'expliquer sur ce moyen opérant, d'avoir tiré profit de la sous-location, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4- ALORS QUE c'est au bailleur qu'il appartient de rapporter la preuve d'un manquement du preneur à ses obligations contractuelles suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail ; Que c'était donc à la RIVP qu'il appartenait de démontrer que la sous-location reprochée à Madame Q... était habituelle et non pas seulement occasionnelle ; Qu'en prononçant la résiliation judiciaire du bail au motif notamment que la locataire n'établit pas qu'il s'agissait d'une sous-location occasionnelle et que, dès lors, rien ne peut justifier cette sous-location prohibée par le bail, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315, devenu 1353, du code civil.