Texte intégral
RE F E R E
N°
Du 16 Septembre 2024
N° RG 24/00287 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K5AB
30B
c par le RPVA
le
à
Me François MOULIERE
- copie dossier
Expédition et copie executoire délivrée le:
à
Me François MOULIERE
Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES
OR D O N N A N C E
DEMANDEUR AU REFERE:
SCI PARKJEN SCI, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me François MOULIERE, avocat au barreau de RENNES
substitué par Me RAUL David, avocat au barreau de Rennes,
DEFENDEUR AU REFERE:
S.A.R.L. SOCIETE BATIMENT OUEST, dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante
LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président
LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.
DEBATS: à l’audience publique du 10 Juillet 2024,
ORDONNANCE: réputée contradictoire , au terme des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 septembre 2024 prorogé au 16 septembre 2024 les conseils des parties ayant été avisées par le RPVA le 13 septembre 2024
VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 19 août 2022, la société civile immobilière (SCI) Parkjen, demandeur à la présente instance, a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) Société bâtiment Ouest, défendeur au présent procès, un local à usage d'activité situé [Adresse 2] à [Localité 4] (35), pour un loyer mensuel de 1 750 € HT, payable d'avance le premier jour de chaque mois.
Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer la somme en principal de 9 702,85 €, correspondant à des loyers et taxes restés impayés d'octobre 2023 à janvier 2024. Ce commandement, visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, a reproduit les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce.
Par un nouvel acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, la SCI Parkjen a ensuite fait assigner la SARL Société bâtiment Ouest devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, en constatation de la résiliation du bail les liant et expulsion sous astreinte des lieux précités pour défaut de paiement des loyers.
Le bailleur sollicite également, notamment, sa condamnation à lui payer :
• la somme provisionnelle de 16 538,89 €, au titre de la dette locative ;
• une indemnité d’occupation mensuelle équivalant au dernier loyer, jusqu'à la libération effective des lieux ;
• la somme de 2 500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
• les dépens.
Lors de l'audience du 10 juillet 2024, la SCI Parkjen, représentée par avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.
La SARL Société bâtiment Ouest, bien que régulièrement assignée au moyen des diligences prévues à l'article 659 du code de procédure civile, n’a ni comparu, ni ne s'est faite représenter.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire
Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque un ou plusieurs défendeurs ne comparaissent pas, comme en l'espèce, le juge des référés ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la résiliation du bail commercial et l'expulsion du locataire
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que :
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article L 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
L’article L. 143-2 du même code prévoit lui que :
« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.
La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus ».
La présente demande en constat de la résiliation du bail litigieux peut être examinée par la juridiction dans la mesure où il résulte d'un état d'endettement, daté du 01er juillet 2024 (pièce bailleur n°5), que le fonds de commerce de son preneur n'est grevé d'aucune inscription.
Il ressort des pièces remises que les parties sont liées par un bail écrit (pièce bailleur n°1), lequel comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et provisions sur charges.
Suite à la délivrance du commandement de payer du 30 janvier 2024 (pièce bailleur n°2), il n'est pas contesté, en l'absence du locataire, que celui-ci n'a pas procédé au règlement intégral de sa dette dans le délai d'un mois. Par conséquent, le bail est, sans conteste, résilié à la date du 29 février 2024 et la SARL Société bâtiment Ouest, devenue dès lors occupant sans droit, ni titre sera expulsée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
La possibilité ouverte à la société demanderesse de requérir le concours de la force publique, dans les termes de la loi, rend dès lors inutile à ce stade le prononcé d'une astreinte.
S'agissant des meubles garnissant le local loué, il sera renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l'application relève, en cas de difficultés, de la compétence du juge de l'exécution.
Sur la demande d'assistance de la force publique
L'article 13 de la loi des 16-24 août 1790 sur l'organisation judiciaire dispose que :
« Les fonctions judiciaires sont distinctes et demeureront toujours séparées des fonctions administratives. Les juges ne pourront, à peine de forfaiture, troubler, de quelque manière que ce soit, les opérations des corps administratifs, ni citer devant eux les administrateurs pour raison de leurs fonctions ».
Il n'entre pas, en application de ces dispositions, de valeur constitutionnelle, dans les pouvoirs du juge judiciaire de disposer de la force publique, ni de toute autre administration. La demande du bailleur, sur ce point, ne pourra dès lors qu'être rejetée.
Sur les indemnités provisionnelles
En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable, dans son existence comme dans son quantum.
Il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de l'obligation qu'il invoque à son appui (Civ. 1ère 25 mars 2010 n° 09-13.382).
L’article 1104 du code civil énonce que les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi.
Sur la demande de provision au titre des impayés de loyers, charges et taxes
Le principe de l’obligation du locataire au titre des loyers, charges et taxes est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce bailleur n°1) et, en l’absence de ce dernier, n’est d’ailleurs pas contesté.
Le quantum de l'obligation s'élève à la seule somme non sérieusement contestable de 11 314,82 € TTC au titre des loyers dus pour la période du 01er octobre 2023 au 28 février 2024 inclus (pièces bailleur n° 1 et 2), somme au paiement de laquelle la SARL Société bâtiment Ouest sera condamnée par provision, en deniers ou quittances. Le bailleur ne rapporte pas la preuve, en effet, de sa créance au titre de la « taxe foncière » et du « réajust. charges » (sa pièce n°2), aucune de ses pièces ne venant en démontrer la réalité à hauteur du montant réclamé.
Sur l'indemnité provisionnelle d'occupation
Le maintien dans les lieux du locataire causant un préjudice à son bailleur, celui-ci est en conséquence fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation. En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, cette indemnité d'occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, du fait qu'il est privé de la libre disposition de son bien.
Au vu des éléments d'appréciation soumis à la juridiction et en l'absence de preuve d'un tel préjudice qui de toute façon n'est pas allégué, il y a lieu en l'espèce de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du dernier loyer, comme le réclame le bailleur, soit la somme de 2 278,68 € TTC (ses pièces n° 1 et 2).
Cette somme correspond à la valeur équitable des lieux sur laquelle les parties s'étaient accordées, somme que le locataire sera condamné à verser à titre provisionnel, à compter du 01er mars 2024 seulement, puisque telle est la demande du bailleur et ce, jusqu'à libération effective des lieux.
Sur les demandes accessoires
La SARL Société bâtiment Ouest qui succombe supportera, en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la charge des dépens d'instance dont la liste est limitativement fixée par l'article 695 du même code et à laquelle les parties voudront bien se reporter.
Aux termes de l'article 700 dudit code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Compte tenu des caractéristiques de l'espèce et de la situation respective des parties, la SARL Société bâtiment Ouest versera, de ce chef, la somme de 800 € à son bailleur.
DISPOSITIF
La juridiction des référés, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe :
ORDONNE, en conséquence du constat de la résiliation, le 29 février 2024, du bail qui liait les parties, l’expulsion de la SARL Société bâtiment Ouest, de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef du local situé [Adresse 2] à [Localité 4] (35) ;
CONDAMNE la SARL Société bâtiment Ouest à payer, en deniers ou quittances, à la SCI Parkjen une indemnité provisionnelle d'occupation égale à 2 278,68 € (deux mille deux cent soixante-dix-huit euros et soixante-huit centimes) TTC par mois à compter du 01er mars 2024 et jusqu'à la libération complète des lieux ;
la CONDAMNE à payer, à la même et dans les mêmes formes, la somme provisionnelle de 11 314,82 € (onze mille trois cent quatorze euros et quatre-vingt-deux centimes) TTC au titre de sa dette locative pour la période du 01er octobre 2023 au 28 février 2024 ;
la CONDAMNE aux dépens de la présente instance, dont la liste est limitativement fixée par l'article 695 du code de procédure civile ;
la CONDAMNE à payer à la SCI Parkjen la somme de 800 € (huit cents euros) au titre des frais non compris dans les dépens ;
REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.
La greffière Le juge des référés
