Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY
8ème Chambre
MINUTE N°
DU : 25 Juillet 2024
AFFAIRE N° RG 23/00459 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-O7I5
NAC : 30B
FE-CCC délivrées le :________
à :
l’AARPI ACHACHE & CARLBERG
Jugement Rendu le 25 Juillet 2024
ENTRE :
S.C.I. LES HIRONDELLES RCS 352 920 459, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Caroline CARLBERG de l’AARPI ACHACHE & CARLBERG, avocat au barreau de PARIS plaidant
DEMANDERESSE
ET :
Monsieur [B] [M], né le 02 Novembre 1965 à [Localité 6] (MAROC) (99), de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
défaillant
S.A.R.L. AYA RCS 514 239 607, Activité : , dont le siège social est sis [Adresse 3]
défaillante
DEFENDEURS
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Julie HORTIN, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile,
Assistée de Orlane AJAX, Greffière lors des débats à l’audience du 22 Mars 2024 et de Anne Françoise GASTRIN, Greffière lors de la mise à disposition au greffe.
DÉBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 07 Décembre 2023 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 22 Mars 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 28 Juin 2024, délibéré prorogé au 25 Juillet 2024, date du présent jugement.
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous-seing privé du 1er juillet 2020, la SCI LES HIRONDELLES a donné à bail commercial à Monsieur [B] [M] pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2020 un local commercial à usage, sis [Adresse 5].
Ce local à usage commercial est destiné à l’exercice de l’activité d'une activité de « bâtiment, rénovation d'appartements, menuiserie, peinture, placo, papier peint, réparation et fabrication de palettes. ». Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 1.325 euros.
Monsieur [M] n’est pas immatriculé au RCS.
Par exploit de commissaire de justice, en date du 16 mai 2022, la SCI LES HIRONDELLES a fait délivrer à Monsieur [M] un commandement visant la clause résolutoire du bail afin de payer les loyers impayés (14.575 euros, échéance de mai 2022 inclus), de mettre fin à la domiciliation et l’occupation illicite du terrain par la société AYA (sous-locataire), de mettre fin à la sous-location illicite au profit de Monsieur [Y], de mettre fin à l’activité de garagiste, réparation de voitures.
Par acte du 6 décembre 2021, la SCI LES HIRONDELLES, a fait assigner en référé Monsieur [M] devant le tribunal judiciaire d’Evry. Par ordonnance du 8 mars 2022, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référer en raison de contestations sérieuses et en l’absence de comparution du défendeur.
Par actes du 20 janvier 2023, la SCI LES HIRONDELLES, a fait assigner Monsieur [M] et la SARL AYA devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de résiliation du contrat par acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de paiement des sommes dues.
Dans ses dernières conclusions, signifiées les 23 et 24 novembre 2023, la SCI LES HIRONDELLES sollicite du tribunal judiciaire d’Evry de :
A titre principal,
Prononcer l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 12 novembre 2021 aux torts exclusifs de Monsieur [B] [M], et à titre subsidiaire la résolution judiciaire du bail à compter de la décision à intervenir aux torts exclusifs de Monsieur [M], Ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [M] des locaux qu’il occupe situés [Adresse 4], et de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, et l’assistance d’un serrurier, Dire que le sort des meubles et biens trouvés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions de l'article R-433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, Condamner Monsieur [B] [M] à payer à la SCI LES HIRONDELLES la somme de 38.425 euros, à titre de loyer, indemnité d’occupation, accessoires arrêtée au 10 novembre 2023, A titre subsidiaire, si le Tribunal venait à considérer que la société AYA était titulaire de droits locatifs,
Prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société AYA, et de Monsieur [M], Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] et de la société AYA des locaux qu’ils occupent situés [Adresse 4], et de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, et l’assistance d’un serrurier, Dire que le sort des meubles et biens trouvés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions de l'article R-433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, Condamner solidairement Monsieur [M] et la société AYA à payer à la SCI LES HIRONDELLES la somme de 38.425 euros, arrêtée au 10 novembre 2023, à parfaire le jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, Condamner solidairement Monsieur [M] et la société AYA à payer à la SCI LES HIRONDELLES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant à la date de résiliation, augmenté des charges et accessoires, et ce jusqu’à la libération effective des lieux occupés, En toute hypothèse,
Condamner solidairement Monsieur [B] [M] et la société AYA à payer à la SCI LES HIRONDELLES, la somme de 3.000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du CPC, Les condamner solidairement au paiement des frais et entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais du commandement de payer.
Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture de l’article 455 du Code de procédure civile.
Monsieur [M] et la SARL AYA sont non comparants, non représentés.
La clôture de l’instruction a été fixée au 7 décembre 2023, par ordonnance du même jour.
L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 22 mars 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue, par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION
L’article 472 du Code de procédure civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Bien qu’assignés régulièrement dans le cadre de procès-verbal de recherches infructueuses (PV 659), Monsieur [M] et la SARL AYA n’ont pas constitué avocat. La présente décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer à leur égard par jugement réputé contradictoire par application de l’article 473 du Code de procédure civile.
I/ Sur les demandes relatives au contrat de bail
A- Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l’espèce, il ressort du contrat de bail et de l’article intitulé “clause résolutoire“ que : « à défaut par le preneur d’exécuter une seule des charges et condition du bail qui sont toutes de rigueur, de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer ou de rembourser les accessoires du loyer, les frais de sommation, de commandement et autres frais de poursuite, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judicaire un mois après une simple mise en demeure d’exécuter ou un seul commandement à payer ou par l’envoi de lettre recommandée, contenant déclaration par ledit bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause et demeuré sans effet pendant ce délai».
Il ressort des pièces du dossier que le bail a été consenti moyennant un loyer mensuel de 1325 euros.
Le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer la somme de 5.456,48 euros par acte d’huissier en date du 11 octobre 2021. Il y est indiqué que le commandement de payer vaut mise en demeure. Il vise la clause résolutoire et donne un délai d’un mois au locataire pour s’acquitter du paiement. Passé ce délai le commandement précise que bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire et solliciter la résiliation de plein droit du contrat. Le commandement de payer vise également une autre inexécution contractuelle à savoir de mettre fin à la sous-location consentie par la SARL AYA au bénéfice de Monsieur [Y].
Il ressort des pièces de la procédure que dans le délai d’un mois courant jusqu’au 11 novembre juin 2021, le locataire ne s’est pas acquitté des sommes dues. Le bailleur produit à cet égard un décompte actualisé au 17 octobre 2022. Monsieur [M], non comparant, ne fournissant aucune preuve du paiement.
Le contrat de bail prévoit dans sa clause « CLAUSE RÉSOLUTOIRE » que les cas de non-exécution du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer entraînent la résiliation du bail. Tel est le cas en l’espèce.
Dès lors, il y a lieu de constater la résiliation du bail commercial liant les parties, à compter du 12 novembre 2021.
B- Sur les droits de la SARL AYA
Le contrat de bail précise dans un article intitulé “cession – sous-location“ que : « le preneur ne pourra céder son droit au présent bail, ni sous-louer les locaux en dépendant, en totalité ou en partie, sans le consentement exprès ou par écrit du bailleur, sous peine de nullité des cessions ou sous-locations consentie au mépris de cette clause et même de résiliation des présentes si bon semble au bailleur.
Il pourra toutefois, sans avoir besoin de ce consentement, consentir une cession du bail à son successeur dans son commerce, ou une sous-location totale au locataire du fonds de commerce, au cas de remise de gérance libre dudit fonds.
Toutes cessions ou sous-locations, pourra être valable, devra être faite par acte notarié en présence du bailleur ou lui dûment appelé et ne pourra être consentie moyennant un prix inférieur à celui du présent bail ».
En l’espèce, la SCI LES HIRONDELLES soutient qu’elle n’a pas consenti à cette sous-location. Il convient de souligner que le contrat de sous-location doit faire l’objet d’un assentiment écrit conformément aux stipulations contractuelles.
Cependant, si Monsieur [M] est le gérant de la SARL AYA, le bail a bien été consenti au bénéfice de Monsieur [M].
Bien que convoqués régulièrement, Monsieur [M] et la SARL AYA n’ont pas constitué avocat et ne produisent donc aucune preuve de la régularité du contrat de sous-location.
En application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Or en l’espèce, c’est à Monsieur [M] et la SARL AYA sur qui repose la charge de la preuve de prouver la régularité de la sous-location.
Par conséquent, la SARL AYA sera considérée comme occupante sans droit ni titre.
C- Sur les sommes dues
La SCI LES HIRONDELLES sollicite le paiement par Monsieur [M] de la somme de 38.425 euros, à titre de loyer, indemnité d’occupation, accessoires arrêtée au 10 novembre 2023.
Elle produit à cette fin un décompte en pièce 18, reprenant le loyer de 1325 euros du mois de juillet 2021, date des premiers impayés jusqu’à novembre 2023.
Par conséquent, Monsieur [M] sera condamné à payer à la SCI LES HIRONDELLES la somme de 38.425 euros, à titre de loyer, indemnité d’occupation, accessoires arrêtée au 10 novembre 2023.
D- Sur l’expulsion
Par ailleurs, occupante sans droit ni titre à compter du 12 novembre 2021, il y a lieu de prononcer l’expulsion de Monsieur [M] ou de tout occupant de son chef, selon les modalités prévues au présent dispositif.
II/ Sur les demandes accessoires
A- Sur les dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [M], partie perdante, doit donc être condamné aux entiers dépens.
B- Sur l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Condamné aux dépens, Monsieur [M] indemnisera la SCI LES HIRONDELLES de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros.
C- Sur l’exécution provisoire
L’exécution provisoire de la présente décision est de droit s'agissant d’une instance introduite devant la juridiction du premier degré à compter du 1er janvier 2020 en application de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.
En l’espèce, aucun motif ne permet de l’écarter.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe,
CONSTATE la résiliation du bail commercial conclu entre la SCI LES HIRONDELLES et Monsieur [B] [M], à compter du 12 novembre 2021, par acquisition de la clause résolutoire ;
CONDAMNE, Monsieur [B] [M] à payer à la SCI LES HIRONDELLES la somme de 38.425 euros, à titre de loyer, indemnité d’occupation, accessoires arrêtée au 10 novembre 2023 ;
ORDONNE à défaut de départ volontaire l’expulsion de Monsieur [B] [M] ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux situés au [Adresse 5], par toutes voies de droit, avec, si besoin est, l’assistance d’un serrurier et de la force publique, dans un délai de 2 mois à compter de la signification de présent jugement ;
ORDONNE la séquestration des biens se trouvant dans les locaux conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans un lieu approprié au choix de la SCI LES HIRONDELLES et aux frais et risques de Monsieur [B] [M];
CONDAMNE Monsieur [B] [M] à payer à la SCI LES HIRONDELLES la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [B] [M] aux dépens ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.
Ainsi fait et rendu le VINGT CINQ JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Julie HORTIN, Juge, assistée de Anne Françoise GASTRIN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
