Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 14 SEPTEMBRE 2023
N° 2023/ 534
Rôle N° RG 22/06883 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJMKU
[M] [N]
[G] [X]
C/
Société VAR HABITAT (O P H du VAR)
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Christelle OUILLON
Me Ariane FATOVICH-ROYER
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 12 Avril 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02312.
APPELANTS
Monsieur [M] [N]
né le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]
Madame [G] [X]
née le [Date naissance 2] 1985 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]
représentés et assistés par Me Christelle OUILLON, avocat au barreau de TOULON
INTIMEE
Société VAR HABITAT (Office Public de l'Habitat du VAR)
dont le siège social est situé [Adresse 3]
représentée et assistée par Me Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Catherine OUVREL, Présidente
Mme Angélique NETO, Conseillère
Madame Myriam GINOUX, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2023
Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Selon bail sous seing privé du 1er mars 2018, l'OPH du Var - Var Habitat a donné en location à monsieur [M] [N] et madame [G] [X] un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 572,96 € outre provision sur charges. Le même jour, un bail a été conclu entre les mêmes parties pour un garage situé à la même adresse moyennant un loyer mensuel de 38 €.
L'OPH du Var - Var Habitat a fait délivrer un commandement de payer daté du 25 mars 2021 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure monsieur [M] [N] et madame [G] [X] de lui régler la somme de 4 235,06 €. Un second commandement a été délivré le même jour portant sur la somme de 233,40 € pour le garage.
Par ordonnance de référé en date du 12 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pôle de proximité, de Toulon a :
constaté l'acquisition des clauses résolutoires des baux conclus entre les parties à la date du 25 mai 2021,
' ordonné l'expulsion de monsieur [M] [N], madame [G] [X] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
' dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
' condamné solidairement monsieur [M] [N] et madame [G] [X] à payer à l'OPH du Var - Var Habitat en derniers et quittances la somme de 12 501,10 €, à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 31 janvier 2022, échéance de décembre 2021 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance,
' condamné solidairement monsieur [M] [N] et madame [G] [X] à payer à l'OPH du Var - Var Habitat en derniers et quittances une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit 771,64 € à compter du 25 mai 2021, et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs,
' condamné in solidum monsieur [M] [N] et madame [G] [X] à payer à l'OPH du Var - Var Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
' dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus,
' condamné in solidum monsieur [M] [N] et madame [G] [X] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation.
Selon déclaration reçue au greffe le 11 mai 2022, monsieur [M] [N] et madame [G] [X] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur leur condamnation au paiement d'une somme provisionnelle de 12 501,10 € au titre des loyers impayés, sur leur expulsion, sur leur condamnation au paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre au titre des dépens.
Par dernières conclusions transmises le 1er juillet 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [M] [N] et madame [G] [X] demandent à la cour de :
réformer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
leur accorder, de manière rétroactive, des délais de paiement entre le 25 mars 2021et le 31 janvier 2022, date du dernier paiement apurant la dette locative,
ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,
juger qu'ils ont apuré leur dette locative au jour du délibéré de première instance,
juger qu'ils sont à jour du règlement des loyers et charges,
juger qu'ils ne sont pas redevables de la somme de 12 501,10 € au titre des loyers impayés,
En conséquence :
écarter l'acquisition de la clause résolutoire,
débouter l'OPH du Var - Var Habitat de ses demandes formées au titre de la résiliation du bail, de l'expulsion et de l'indemnité d'occupation provisionnelle,
débouter l'OPH du Var - Var Habitat de toutes ses demandes,
condamner l'OPH du Var - Var Habitat à leur payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Par dernières conclusions transmises le 23 mai 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l'OPH du Var - Var Habitat sollicite de la cour qu'elle :
confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, sauf à réactualiser la condamnation à la somme de 1 647,83 € à titre de provision pour les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 23 mai 2023, assortie du taux légal à compter de la signification de l'ordonnance du 12 avril 2022,
Y ajoutant ;
déboute monsieur [M] [N] et madame [G] [X] de toutes leurs demandes,
condamne solidairement monsieur [M] [N] et madame [G] [X] à lui payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 30 mai 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La Cour d'appel précise, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations', de 'prise d'acte' ou de 'dire et juger' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences
En application des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.(...)
III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.
En l'occurrence, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par deux baux écrits en date du 1er mars 2018 portant l'un sur un logement, l'autre sur un garage à la même adresse, dans lesquels sont insérées, pour chacun, une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de payer.
Par actes délivrés le 25 mars 2021, l'OPH du Var - Var Habitat a fait commandement à monsieur [M] [N] et madame [G] [X] de payer la somme de 4 235,06 € et a manifesté son intention de se prévaloir de chacune des clauses résolutoires précitées.
En l'espèce, les commandements de payer sont restés infructueux en ce que les sommes commandées pour chacun n'ont pas été acquittées dans le délai de deux mois susvisé, des règlements intervenant ultérieurement.
En conséquence, le contrat de bail d'habitation, comme le contrat de bail sur le garage, se trouvent résiliés depuis le 25 mai 2021, ce que le premier juge a justement retenu. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.
Sur la provision pour dette locative
Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'occurrence, la dette de loyer court depuis fin 2019 sans que cela ne fasse l'objet d'aucune contestation. Les commandements de payer sont demeurés infructueux dans les deux mois de leur délivrance. Si monsieur [M] [N] et madame [G] [X] ont repris des paiements ultérieurs, il n'ont pas permis d'apurer totalement les causes mêmes du commandement.
En effet, d'une part, monsieur [M] [N] et madame [G] [X] produisent leur relevé de compte en date du 9 janvier 2022 qui fait apparaître deux virements, respectivement de 6 000 € et 6 501,10 € au profit de l'OPH du Var - Var Habitat. Certes, ces versements règlent la dette arrêtée par le premier juge à la date du 31 janvier 2022 à hauteur de 12 501,10 €. Toutefois, les loyers et indemnités d'occupation ultérieurs n'ont pas tous été réglés régulièrement.
Ainsi, l'intimé a procédé à plusieurs actualisations. En l'état du dernier relevé produit par l'OPH du Var - Var Habitat en date du 23 mai 2023 (pièce 14 de l'intimée) et de l'historique de compte locataire de mai 2023 (pièce 15 de l'intimée), il appert que des surloyers ont été appliqués pendant plusieurs mois, en application de l'article L 441-3 du code de la construction et de l'habitation qui le permet, faute pour les locataires de justifier de leurs ressources. Ceux-ci ont été annulés à l'été 2022, une fois ces éléments transmis. De même, il appert qu'un reliquat de loyer et indemnité d'occupation est dû au 23 mai 2023 à hauteur de 506,43 €, une fois déduits les frais qui ne peuvent être imputés aux locataires au titre de la dette locative.
Dans ces conditions, au vu de l'évolution du litige, il convient de réformer l'ordonnance entreprise sur la condamnation au paiement de la dette locative provisionnelle, celle-ci devant être limitée à la somme provisionnelle de 506,43 €, selon décompte arrêté au 23 mai 2023.
Sur la provision en termes d'indemnité d'occupation
Monsieur [M] [N] et madame [G] [X] s'étant maintenus dans les lieux, ils sont redevables d'une indemnité d'occupation qui apparaît non sérieusement contestable à hauteur du loyer, régulièrement indexé, augmenté des provisions sur charge jusqu'alors pratiquées.
Sur ce point, l'ordonnance entreprise, au demeurant non contestée, doit être confirmée en ce qu'elle a condamné solidairement monsieur [M] [N] et madame [G] [X] à payer à l'OPH du Var - Var Habitat une indemnité d'occupation provisionnelle de 771,64 €.
Sur les délais de paiement
En vertu des dispositions de l'article 24 (V) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Par application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les appelants justifient percevoir, pour l'un, 1 450 € au titre de son revenu mensuel net imposable moyen 2020 en tant qu'ambulancier, et, pour l'autre, un revenu de 1 764 € au titre de son revenu mensuel net imposable moyen 2021 en tant que moniteur éducateur hospitalier. Le couple a deux jeunes enfants à charge.
Monsieur [M] [N] et madame [G] [X] ont démontré au cours de la procédure avoir les moyens d'apurer leur dette locative, ce qu'ils avaient pratiquement réussi à faire.
Ils démontrent ainsi que des délais de paiement leur permettraient de remplir leurs obligations à l'égard de l'intimé en l'état de leur situation financière actuelle.
Il y a donc lieu de leur accorder des délais de paiement, avec suspension des effets de la clause résolutoire le temps de ceux-ci. L'ordonnance entreprise doit donc être réformée en ce qu'elle a ordonné son expulsion immédiate et en ce qu'elle a rejeté l'octroi de tels délais.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens
L'ordonnance entreprise doit être confirmée sur la charge des dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, les appelants n'ayant alors pas apuré leur dette, ni justifié de leur situation.
En appel, les dépens resteront à la charge de monsieur [M] [N] et madame [G] [X]. En revanche, l'équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 25 mai 2021, condamné solidairement monsieur [M] [N] et madame [G] [X] à payer à titre provisionnel à l'OPH du Var - Var Habitat une indemnité d'occupation mensuelle de 771,64 € à compter du 25 mai 2021 et jusqu'à libération des lieux, condamné solidairement monsieur [M] [N] et madame [G] [X] à payer à l'OPH du Var - Var Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens,
Infirme l'ordonnance entreprise en ses autres dispositions,
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Condamne solidairement monsieur [M] [N] et madame [G] [X] à l'OPH du Var - Var Habitat la somme provisionnelle de 506,43 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 23 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt,
Suspend les effets de la clause résolutoire du bail et dit que cette clause sera réputée n'avoir jamais joué si l'échéancier accordé ci-après est respecté,
Autorise monsieur [M] [N] et madame [G] [X] à se libérer du paiement de la dette ci-dessus admise à hauteur à hauteur de 506,43 € en 12 mensualités de 42 € chacune, en sus du paiement du loyer courant, avec paiement du solde à l'échéance,
Dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance ou d'un terme de loyer courant à son échéance :
- la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra ses effets,
- il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l'expulsion de monsieur [M] [N] et madame [G] [X] et de tous occupants des lieux loués situés [Adresse 4], avec l'assistance de la force publique si besoin est,
- il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer,
Dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute monsieur [M] [N] et madame [G] [X] de leur demande à ce titre,
Déboute l'OPH du Var - Var Habitat de sa demande à ce titre,
Condamne solidairement monsieur [M] [N] et madame [G] [X] au paiement des dépens.
La Greffière La Présidente
