Tribunal judiciaire, 30 octobre 2024. 23/55797

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/55797 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KYO N° : 3 Assignation du : 24 Juillet 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 30 octobre 2024 par Pierre GAREAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDEUR Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic non professionnel Madame [N] [R] [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Maître Alexandre SECK de l’AARPI MSL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #C0586 DEFENDERESSE La S.C.I. [Adresse 5] [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Véronique MAZURU, avocat au barreau de PARIS - #E1983 DÉBATS A l’audience du 23 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Pierre GAREAU, Juge, assisté de Pascale GARAVEL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Par acte extrajudiciaire du 24 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] a attrait la SCI [Adresse 5] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris, sollicitant sa condamnation au paiement des sommes provisionnelles de 36 502,59 euros au titre des charges échues, sommes assorties d’intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation et 4 000 euros au titre des dommages et intérêts, outre sa condamnation aux dépens et au paiement d'une indemnité d'un montant de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance du 3 juin 2024, le Président du tribunal judiciaire de Paris a ordonné la réouverture des débats et enjoint les parties à rencontrer un médiateur, renvoyant l’étude du dossier à l’audience du 23 septembre 2024. A l’audience du 23 septembre 2024, les parties, représentés par leur conseil, ont informé la juridiction que la médiation n’avait pas pu aller à son terme. Dans ses dernières conclusions soutenues oralement, le syndicat des copropriétaires a sollicité de condamner le défendeur à verser une provision de 37 980,91 € au titre des dettes dues au 14 mars 2024 avec intérêt au taux légal à compter du 4 novembre 2022 outre la somme de 6000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI [Adresse 5], sollicite quant à elle, à titre principal le débouté pure et simple des demandes formulées à son encontre et à titre subsidiaire, d’être autorisée à verser les sommes de 31 000 € et de 10 000 € sur un compte séquestre. Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample information quant aux prétentions et moyens des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux notes d’audience. MOTIFS Sur la demande de provision Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier. L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation. Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle. Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. L'existence d'une contestation sérieuse s'apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine. L'article 10 de la loi n°65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de leur utilité à l'égard de chaque lot, de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser une cotisation au fonds travaux, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'article 14-1 de la même loi énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. En l’espèce, le défendeur produit un décompte à jour du 13 mars 2024 retenant un solde débiteur pour la SCI [Adresse 5] de 37 980,91 €. Tout d’abord, il n’est pas contesté que le défendeur produit les procès-verbaux d’assemblée générale ayant approuvé pour les années 2017 à 2021 les comptes annuels de la copropriété ainsi qu’ayant voté les appels de fonds provisionnels pour les charges courantes et pour les travaux. Pour les années 2023 et 2024, le demandeur produit également l’appel de fonds provisionnels voté lors de l’assemblée générale du 21 mai 2022, rendant ces sommes immédiatement exigibles. Pour contester la demande de provision fondée sur ce décompte, le copropriétaire soulèvent plusieurs moyens tendant à exclure ou à réduire le montant de la provision sollicitée et qui seront étudiées ci-après. Sur le moyen tiré de l’absence de régularisation annuelle des chargesChaque copropriétaire est redevable des charges en fonction de sa quote-part de charges telle que prévue dans le règlement de copropriété. Cette quote-part de charges est attribuée en fonction de la valeur relative du lot, conformément à l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965. L’approbation des comptes annuels de la copropriété comportant la répartition des charges en fonction des quote-part relève de la compétence de l’assemblée générale des copropriétaires. Une fois l’approbation votée, les sommes dues deviennent exigibles et les comptes ne peuvent être remis en cause sauf en ce qui concerne la répartition individuelle. En l’espèce, il ressort de la lecture des procès-verbaux d’assemblée générale que les comptes de annuels de la copropriété ont été approuvées par l’assemblée générale du 6 avril 2019 pour l’année 2017, du 23 janvier 2020 pour l’année 2018, du 21 mai 2022 pour les années 2019 et 2020 et le 15 octobre 2022 pour l’année 2021. Sauf à contester la clé de répartition individuelle de ces charges, ce que le défendeur ne fait pas, ce moyen ne saurait constituer une contestation sérieuse. Sur le moyen tiré de l’absence de compte séparé pour le compte travaux Selon les articles 142 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, il est fait obligation au syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé afin de recevoir les sommes versées par les copropriétaires au titre du fond travaux. Ces dispositions ne prévoient pas, en cas de non-respect de cette obligation, de rendre inexigibles toutes dépenses liées aux travaux. La SCI [Adresse 5] soulève l’absence de compte séparé dédié aux travaux ouvert par le syndic sans expliquer en quoi cela rendrait inexigible ou infondées les sommes engagées par le syndic au titre de travaux relatif au bien en copropriété. Ainsi ce moyen ne saurait constituer une contestation sérieuse. Sur le moyen fondé sur l’appel provisionnels de travaux, La SCI [Adresse 5] reconnaît ne pas avoir payé un appel de cotisations « fonds travaux » alors que l’assemblée générale des copropriétaires, a par décision du 21 mai 2022, qui n’a fait l’objet d’aucune contestation a priori par les défendeurs, ratifié cet appel de fond pour un montant total de 200 000 € (soit 31 000 € à la charge du défendeur en quatre fois). Le défendeur conteste l’exigibilité de cet appel de fond mais en ne critiquant que l’opportunité d’une telle dépense ou la vendetta personnelle que mènerait le syndic à son encontre. Ces éléments ne sauraient constituer des contestations sérieuses au sens de l’article 835 du code de procédure civile. Par ailleurs, il doit être rappelé que contrairement à ce que soutient la SCI [Adresse 5], celle-ci ne saurait valablement opposer l’inexécution des travaux pour soutenir son caractère inexigible. Par ailleurs, il n’est pas contesté que le décompte reprend précisément les dates d’appel de fond prévues par cette assemblée générale adapté aux tantièmes du défendeur. Ainsi il doit être considéré qu’en l’état du dossier, ce montant est dû par la SCI [Adresse 5]. Sur le moyen tiré des imprécisions et contradictions dans les décomptes fournisLe décompte total des sommes dues par le défendeur nécessite d’étudier la situation comptable antérieure entre les parties. Or il doit être relevé que : pour l’année 2017, un report à nouveau d’un montant négatif de 4349,72 € est inscrit au débit du compte courant de la SCI [Adresse 5] et ce sans fournir un quelconque justificatif de l’exigibilité de cette somme.pour les années 2018 et 2019, il est fait mention d’un solde créditeur pour le compte courant de la SCI [Adresse 5] d’un montant de 2841,88 € au 31 décembre. Or le décompte de l’année suivant qui débute le 1er janvier 2019 fait mention d’un solde d’un montant de 1207,74 € et ce sans aucun justificatif alors que par principe ces sommes devraient être identiques.Pour l’année 2020, de la même façon il ressort du décompte produit par le demandeur que le solde « compte courant » du défendeur est positif d’un montant de 8057,49 € alors que le compte travaux présente un solde débiteur de 5948,41 €. Or le décompte total à la date du 14 mars 2024 se fonde sur un solde au 31 décembre 2019 d’un montant de 790,62 €. Or ce montant, que le demandeur n’explique pas, ne correspond ni au montant de solde du compte courant ni à la soustraction entre le solde du compte courant et le solde négatif du compte travaux.Pour l’année 2022, le décompte fait état de débit avec les intitulés suivants : Solde opération BELLIN 2015, Piratage 2018, ALTER PC 2018, Ducrocq Bellin 2013 et ce sans fournir aucune explication complémentaire. Dans ses écritures, le syndicat des copropriétaires affirme que ces dépenses ont été validées en assemblée générale le 21 mai 2022 or cette assemblée générale n’évoque pas ces dépenses précisément. La seule affirmation comme quoi ces sommes seraient dues au titre de procédure judiciaires antérieures est insuffisantes pour établir leur exigibilité au stade des référés.Ainsi, il existe de nombreuses imprécisions, sur lesquelles le demandeur ne fournit aucune explication, dans les éléments comptables telles que présentées par le demandeur et le seul fait que ces éléments ont été produits par un expert-comptable ne peut suffire à prouver leur exactitude. Or ces dépenses à la charge du défendeur, si elles venaient à être considérées comme non justifiées, sont de de nature à réduire de façon conséquente le montant des sommes dues par le copropriétaire. En conséquence, en prenant en compte ces imprécisions qui sont autant de contestations sérieuses de nature à réduire le montant total des sommes dues par le défendeur, il y a lieu de condamner la SCI [Adresse 5] à verser au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 10 000 € au titre des sommes dues par le défendeur au syndicat des copropriétaires arrêtées au 14 mars 2024. Sur la demande de versement des sommes dues sur un compte séquestre La SCI [Adresse 5] ne fournit aucun élément de fait ou de droit pour soutenir sa demande qui sera donc rejetée. Sur les mesures accessoires : L’article 696 du code civil dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Dès lors qu'il est partiellement fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires, la SCI [Adresse 5] supportera la charge des dépens. L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions. Au regard de la nature de la présente décision, il y a lieu de rejeter les demandes formulées sur l’article 700 du code de procédure civile. Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit revêtu de l'exécution provisoire, aucune circonstance n'imposant de l'assortir de l'exécution provisoire sur présentation de la minute. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Condamnons par provision la société [Adresse 5] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de dix mille euros (10 000 euros) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de provision ; Déboutons la société [Adresse 5] de sa demande de versement des sommes sur un compte séquestre Déboutons les demandes formulées par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la société [Adresse 5] aux dépens ; Rappelons que la présente décision est de droit revêtu de l'exécution provisoire. Fait à Paris le 30 octobre 2024 Le Greffier, Le Président, Pascale GARAVEL Pierre GAREAU