Tribunal judiciaire, 21 février 2025. 24/00188

MINUTE: N° RG 24/00188 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Z5P3 Société GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH) C/ [J] [P], [T] [P] Le - Expéditions délivrées à -Société GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH) -consorts [P] -Prefecture de la gironde TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 6] [Localité 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 FEVRIER 2025 COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité d’ARCACHON GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier DÉBATS : Audience publique en date du 24 Janvier 2025 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 20 Novembre 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile ORDONNANCE : Réputé contradictoire Premier ressort Par mise à disposition au greffe, DEMANDERESSE : Société GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH) inscrite au RCS de Bordeaux sous le N°404877 086, agissant poursuites et diligences de son représentant légal Sis [Adresse 3] [Localité 1], représenté par Madame [Y] [G], munie d’un pouvoir à l’audience présente DEFENDEURS : Madame [J] [P] née le 03 Mars 1952 à [Localité 4] [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 4] Présente Monsieur [T] [P] né le 01 Avril 1951 à [Localité 5] [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 4] Absent EXPOSE DU LITIGE Par contrat en date du 22 août 2013, GIRONDE HABITAT a donné à bail à M [T] [P] et Mme [J] [P] un logement situé [Adresse 7] [Localité 4] pour un loyer mensuel de 437,92 € et 33,12 € de provision sur charges. Le 23 mai 2024, GIRONDE HABITAT a fait signifier à M et Mme [P] un commandement de payer des loyers en indiquant se prévaloir de la clause résolutoire stipulée dans le bail. GIRONDE HABITAT a ensuite fait assigner M [T] [P] et Mme [J] [P] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Arcachon par un acte d'huissier du 20 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion des lieux et leur condamnation au paiement de l'arriéré locatif. A l’audience du 24 janvier 2025, GIRONDE HABITAT reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de M [T] [P] et Mme [J] [P] et les condamner solidairement au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 4097,02 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 150 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. GIRONDE HABITAT précise qu'un échéancier avait été mis en place en 2024 mais n'a pas été respecté. Mme [J] [P] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative qu'elle explique par des difficultés financières dues aux ennuis de santé de son époux et aux dépassements d'honoraires auxquels ils ont dû faire face. Elle indique que leurs ressources s'élèvent à 2000€ par mois; ce qui devrait leur permettre de régler le loyer courant et d'apurer leur dette si des délais de paiement leur sont accordés. En cas d'octroi de ces délais, Mme [P] sollicite une suspension des effets de la clause résolutoire. M [T] [P], cité à étude, n'a pas comparu. MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LA RESILIATION DU BAIL : 1/ Sur la recevabilité de la demande Aux termes de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives...Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement. L'article 24 III dispose en outre qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience aux fins de réalisation d'un diagnostic social et financier transmis au juge avant l'audience. En l'espèce,GIRONDE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 novembre 2024. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Gironde par voie électronique le 21 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience. L’action est donc recevable. 2/ Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Il ressort des dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, suivant avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. En l'espèce, le bail conclu le 22 août 2013 contient une clause résolutoire (article 3.7) pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 mai 2024, pour la somme en principal de 2060,37 € en visant un délai de six semaines pour régulariser. Ceci étant, il convient de constater que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois et que l'assignation n'a pas été délivrée avant l'expiration de ce délai; de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 juillet 2024. II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT ET LES DELAIS L'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En vertu des dispositions de l'article 24 V de cette loi, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. En l'espèce, GIRONDE HABITAT produit un décompte selon lequel M [T] [P] et Mme [J] [P] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4097,02 € à la date du 23 janvier 2025. M [T] [P] et Mme [J] [P] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette. En conséquence, ils seront condamnés à verser à GIRONDE HABITAT cette somme de 4097,02 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2060,37 € à compter de la date du commandement de payer (23 mai 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Il ressort du diagnostic social et financier et des débats que M et Mme [P] perçoivent des ressources à hauteur de 2033€ par mois. Outre le loyer d'un montant de 505,13€ par mois, ils doivent rembourser un emprunt de 166 € par mois outre les charges de la vie courante. M et Mme [P], qui ont repris le paiement du loyer courant en décembre 2024, présentent ainsi une capacité de remboursement de leur dette sur 36 mois. Compte tenu de ces éléments , M [T] [P] et Mme [J] [P] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. III. SUR L'EXPULSION Il résulte de l'article 24 VII de la loi ° 89-462 du 06 juillet 1989 que les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge qui est saisi d'une demande à cette fin. En l'espèce, en l'état des délais accordés, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire afin d'assurer un maintien de M et Mme [P] dans les lieux tant qu'ils respecteront leurs engagements. Cette suspension prendra fin dès le premier impayé ou dès lors que les locataires ne se libéreront pas de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. La clause résolutoire reprendra alors son plein effet entrainant la résiliation du bail et permettant à GIRONDE HABITAT de poursuivre l'expulsion de M et Mme [P] au besoin avec le concours de la force publique. Dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir, en application des dispositions de l'article 1240 du code civil, que M [T] [P] et Mme [J] [P], causant un préjudice au bailleur en occupant les lieux sans droit ni titre, seront redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail. A l'inverse, si les locataires procèdent au paiement des loyers et charges courants et se libèrent de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause sera réputée ne pas avoir joué. IV. SUR LES AUTRES DEMANDES : En application de l'article 696 du code de procédure civile, M [T] [P] et Mme [J] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir GIRONDE HABITAT, M [T] [P] et Mme [J] [P] seront condamnés à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort par mise à disposition au Greffe; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 août 2013 entre GIRONDE HABITAT et M [T] [P] et Mme [J] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] [Localité 4] sont réunies à la date du 23 juillet 2024 ; CONDAMNE solidairement M [T] [P] et Mme [J] [P] à verser à GIRONDE HABITAT à titre provisionnel la somme de 4097,02 € (décompte arrêté au 23 janvier 2025, incluant une dernière facture de décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024 sur la somme de 2060,37 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus; AUTORISE M [T] [P] et Mme [J] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 115 € chacune , outre une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour M [T] [P] et Mme [J] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de les quitter , GIRONDE HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que M [T] [P] et Mme [J] [P] soient condamnés à verser à GIRONDE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNE in solidum M [T] [P] et Mme [J] [P] à verser à GIRONDE HABITAT une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M [T] [P] et Mme [J] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture; RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Gironde en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Président et par le greffier . Le Greffier Le Président