Tribunal judiciaire, 09 août 2024. 24/00064

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON [Adresse 7] [Localité 4] MINUTE: N° RG 24/00064 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y4DJ Société DOMOFRANCE C/ [U] [L] Le - Expéditions délivrées à - Me Pierre-jean DONNADILLE - SELARL DYADE AVOCATS JUGEMENT EN DATE DU 09 août 2024 PRÉSIDENT : Madame Martine TRUSSANT, Magistrat à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier DEMANDERESSE : Société DOMOFRANCE [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me FITTE loco Maître Clémentine PARIER-VILLAR de la SELARL DYADE AVOCATS DEFENDERESSE : Madame [U] [L] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Pierre-jean DONNADILLE (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 18 Juin 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. QUALIFICATION DU JUGEMENT : Contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE : La SA d'HLM DOMOFRANCE, a donné à bail à Madame [U] [L] un appartement situé, Résidence [6] [Adresse 2] à [Localité 5] , ayant pris effet le 14 septembre 2021 pour un loyer mensuel de 670,27€ et, par bail distinct conclu le 14 septembre 2021, un emplacement de parking n° 54 au sein de la même résidence moyennant un loyer mensuel de 35€. Un commandement de payer la somme de 2 816,45 € au titres des arriérés de loyer (outre le coût de l'acte d'huissier) a été délivré au locataire le 29 mars 2023. La SA DOMOFRANCE a assigné devant le juge des référés Mme [L] le 5 juin 2023 aux fin de résiliation du bail et d'expulsion. Par ordonnance du 30 janvier 2024, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité d' ARCACHON a dit qu'il existait une contestation sérieuse quant au montant de la créance de la bailleresse et a rejeté sa demande comme infondée. Il a renvoyé les parties à se mieux pourvoir. Par acte introductif d'instance du 26 février 2024, SA DOMOFRANCE a fait assigner Madame [U] [L] afin, de - prononcer la résiliation du bail ayant pris effet le 14/09/2021 concernant un logement situé Résidence [6] [Adresse 2] à [Localité 5] et du bail accessoire ayant pris effet à même date concernant un emplacement de parking n° 54 au sein de la même résidence -ordonner l'expulsion de Madame [U] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] et de l'emplacement de parking n° 54 au sein de la même résidence, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; -dire que faute pour de Madame [U] [L] de quitter les lieux, la requérante pourra faire procéder à son expulsion de toutes les personnes et de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; -juger qu'en ce qui concerne les meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures d'exécution ; - condamner Madame [U] [L] au paiement de la somme de 10 755,27€ au titre des loyers et charges impayés à échéance au mois de février 2024 incluse, à actualiser le jour du prononcé du jugement) ; - fixer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 787,69€ et de la somme de 36,23€, à compter de la résiliation des baux jusqu'à libération effective des lieux, et y condamner Madame [U] [L] - condamner Madame [U] [L] au paiement de la somme de 500€ outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et la dénonciation à la préfecture. Après un premier renvoi, l'affaire a été examinée à l'audience du 18 juin 2024 à laquelle la requérante, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes. Elle s'est opposée aux délais de paiement sollicités par le défendeur et a actualisé, sa créance à la somme de 14 449,32€ au titre des impayés locatifs précisant qu'aucun règlement n'avait été reçu depuis le mois de juillet 2022. Madame [U] [L] , représentée par son conseil, reconnaît le défaut de paiement régulier du loyer mais conteste le montant de l'arriéré locatif au jour du commandement de payer du 24 mars 2022. Elle explique que l'erreur de décompte des sommes dues l'a empêché de bénéficier des APL . Elle indique que malgré les différentes demandes de rectification des sommes dues par la locataire, la bailleresse a toujours refusé de rectifier le décompte, et de convenir d'un potentiel plan d'apurement. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en bénéficiant de délais de paiement pour régulariser la situation. Elle explique ses difficultés par des problèmes familiaux, être en instance de divorce , précise percevoir des prestations sociales et avoir 4 enfants à charge. Elle propose de solder sa dette par mensualités de 165€ sur 35 mensualités et s'engage à reprendre le règlement des loyers courants. L'affaire a été mise en délibéré au 9 août 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation en référé a été notifiée à la préfecture de la Gironde par la voie électronique le 7 juin 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. La bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d'allocations familiales en date du 7 mars 2023, de sorte qu'aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée. L'action est donc recevable. Sur le bien fondé des demandes : L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)". Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience. En l'espèce, le décompte produit par la SA DOMOFRANCE et arrêté à la date du 13/06/2024 (échéance de juin 2024 incluse) révèle que la dette locative s'élève à 14 449,32 €. Madame [U] [L] ne conteste aucunement l'absence de paiement de son loyer pendant plusieurs mois, mais conteste le montant des sommes réclamées. Elle indique que par la faute de la bailleresse qui a refusé un plan d'apurement dès que la dette n'était que de 1169,18 € au jour du commandement elle a subi une retenue d' APL de 7233,15 € et de RLS de 7145,78 €. Elle indique que sa dette ne s'élève qu'à la somme de 7145,78€ au 31 mai 2024, APL et RLS régularisés. Elle indique ne plus percevoir d' APL et de RSL à ce jour. Madame [L] précise percevoir le RSA et 993,85 € d'indemnités pôle emploi. Cependant Madame [L] ne justifie d'aucune reprise de paiement. La dette locative s'élève bien à la somme de 14449,32 € au mois de juin 2024. La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur. L'article 1184 in fine du code civil dispose toutefois que "la résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances" ; tandis que l'article 1244-1 de ce même code prévoit que "compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues". Dans le cas d'espèce, il apparaît que Madame [U] [L] cumule les impayés depuis le mois de juillet 2022, qu'elle n'a pas effectué de règlement et pas même de règlement résiduel sous déduction du montant d APL et RLS tels qu'évalués par la locataire elle même. Le montant de sa dette, qui ne cesse de s'aggraver, est conséquent. Il ne pourra donc être fait droit à la demande de délais de paiement et pas davantage à la demande de maintien dans les lieux, eu égard aux faibles garanties financières du locataire. En conséquence, la résiliation du bail sera prononcée à la date de la présente décision et Madame [U] [L] sera condamnée au paiement de la somme de 14 449,32 € au titre des arriérés de loyer. Il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [U] [L] et celle de tous occupants de son chef, qui ne pourra intervenir qu'à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux. Par ailleurs, la défenderesse sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du présent jugement et jusqu'à la date de libération effective des lieux. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. Sur les demandes accessoires Madame [U] [L] , partie perdante, supportera la charge des dépens. Elle sera également condamnée à verser à La SA DOMOFRANCE une somme de 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre. Attendu que Me DONNADILLE, intervenant pour Madame [U] [L] demande à l’audience le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire, Me DONNADILLE justifie cette demande , il y a lieu d’y faire droit Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, ACCORDE l’aide juridictionnelle provisoire à Me DONNADILLE, intervenant pour Madame [U] [L] PRONONCE la résiliation du bail conclu entre la SA DOMOFRANCE et Madame [U] [L] ayant pris effet le 14 septembre 2021 relatif à l'appartement à usage d'habitation situé, Résidence [6] [Adresse 2] à [Localité 5] et du bail conclu la SA DOMOFRANCE et Madame [U] [L] ayant pris effet le 14 septembre 2021 portant sur un emplacement de parking n° 54au sein de la même résidence, aux torts exclusifs de Madame [U] [L] et à compter du présent jugement; ORDONNE en conséquence à Madame [U] [L] de libérer l'appartement dans le mois de la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut pour Madame [U] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SA DOMOFRANCE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; CONDAMNE Madame [U] [L] à verser à la SA DOMOFRANCE la somme 14 449,32€ (selon décompte arrêté au mois de juin 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE Madame [U] [L] à verser à la SA DOMOFRANCE une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à payer à la SA DOMOFRANCE à compter du présent jugement et jusqu'à la date de libération effective des lieux ( 787,69 € et de la somme de 36,23€ en juin 2024) ; CONDAMNE Madame [U] [L] à verser à la SA DOMOFRANCE une somme de 200€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [U] [L] aux dépens ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE