Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
JUGEMENT N°
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
Référés Cabinet 3
JUGEMENT DU : 27 Septembre 2024
Président : Madame DEPRE, Juge
Greffier lors de l’audience : Madame DUFOURGNIAUD, Greffière
Greffier lors du prononcé : Madame BONALI, Greffière
Débats en audience publique le : 12 Juillet 2024
N° RG 24/02569 - N° Portalis DBW3-W-B7I-473W
PARTIES :
DEMANDERESSE
Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2],
prise en la personne de son syndic en exercice, IMMOBILIERE PUJOL,
dont le siège social est sis [Adresse 4]
prise en la personne de son représentant légal
Représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE
DEFENDERESSE
La S.C.I. BELYZA,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son mandataire, la société LOCAGEST, demeurant sis [Adresse 3]
prise en la personne de son représentant légal
Non comparante
EXPOSE DU LITIGE
La SCI BELYZA est copropriétaire du lot 7 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2].
Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.
Par actes de commissaires de justice en date du 6 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL, a fait citer la SCI BELYZA en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.
A l'audience du 12 juillet 2024, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner la SCI BELYZA au paiement :
De la somme de 6 592,78 € au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 04 avril 2024, date de la mise en demeure sur la somme de 3 717,52 € et à compter de l’assignation en justice pour le surplus ; De la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 1 075 € au titre des frais irrépétibles ;Des dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 08 novembre 2023 ;
Assignée à personne morale, la SCI BELYZA n’a pas comparu et n’est pas représentée.
L'affaire a été mise en délibéré au 27 septembre 2024.
SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,
L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1° La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2° Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie ;
3° Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;
4° Le juge a la faculté de renvoyer l'affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;
5° A titre exceptionnel, en cas d'urgence manifeste à raison notamment d'un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu'il indique, même les jours fériés ou chômés ;
6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;
7° La décision du juge peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l'objet de la demande.
Le délai d'appel ou d'opposition est de quinze jours. »
Sur la demande principale en paiement
Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (budget prévisionnel), ou du I de l’article 14-2 (dépenses pour travaux), et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 19 juin 2023 et 16 mai 2024, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds concernant la SCI BELYZA pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 04 avril 2024, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d'exiger les provisions dues jusqu'à la fin de l'exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,le relevé de compte arrêté au 27 mai 2024 à la somme totale de 5 956,36 €, correspondant à 4 926,36 € dus au titre des charges et travaux et 1030 € dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,le détail des provisions à échoir pour l'exercice en cours, pour un total de 636,42 €, le contrat de syndic,A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 04 avril 2024, les provisions non encore échues pour l'exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.
L’assemblée générale du 19 juin 2023 a voté le budget prévisionnel pour l’année 2024.
Le décompte en date du 27 mai 2024 mentionne une somme due au titre de « avance copropriétaire défaillant » à hauteur de 1 300 € qui ne relève pas des provisions pour charges. Il convient donc d’écarter cette somme du solde réclamé par le syndicat des copropriétaires requérant au titre des provisions échues impayées.
Ainsi, la SCI BELYZA sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 626,36 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 27 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 04 avril 2024, date de la mise en demeure.
Il convient de condamner la SCI BELYZA au paiement de la somme de 636,42 € correspondant aux provisions trimestrielles du 1er juillet au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, les provisions n’étant pas exigibles à la date de la mise en demeure.
Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.
Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.
Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.
Il ressort de l’examen des pièces produites et du décompte en date du 27 mai 2024 qu’aucun des frais réclamés ne peuvent être pris en compte soit parce qu’ils ne sont pas conformes au contrat de syndic, soit parce qu’il s’agit d’actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (frais de relance avec ou sans lettre recommandée multipliés et non suivi d’un paiement effectif) ou non justifiés par des pièces produites (commandements de payer non communiqués, lettre de relance ou mise en demeure) ou encore d’honoraires d’avocats ou d’huissiers, relevant, quant à eux, des dépens et frais irrépétibles.
Sur les dommages et intérêts
La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.
Il ressort des éléments produits par le demandeur que la SCI BELYZA n’a pas procédé au paiement régulier des charges alors même qu’elle a fait l’objet d’une précédente condamnation rendue en date du 28 juillet 2023 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE. L’absence de paiement régulier des charges est de nature à mettre très sérieusement en difficulté l’équilibre de la copropriété, voire en danger.
Le préjudice qui en est résulté sera justement réparé par l’octroi d’une somme de 360 € à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la SCI BELYZA supportera les entiers dépens de l’instance.
Le coût de la sommation de payer en date du 08 novembre 2023 ne relève pas en l’espèce des dépens de l’instance et ne sera donc pas retenue à ce titre.
L’article 700 du code de procédure civile :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civil à hauteur de 1 075 €.
PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,
CONDAMNE la SCI BELYZA à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL, les sommes suivantes :
- 3 626,36 € au titre des charges de copropriété exigibles au 27 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 04 avril 2024 ;
- 636,42 € au titre des charges à échoir pour l'exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1er juillet au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice ;
CONDAMNE la SCI BELYZA à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL, la somme de 360 € à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE la SCI BELYZA à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL, la somme de 1 075 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SCI BELYZA aux dépens de l’instance,
RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.
LE GREFFIER LE MAGISTRAT
