Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Eric DESLANDES
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Elisabeth WEILLER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/07796 - N° Portalis 352J-W-B7H-C26QI
N° MINUTE :
1
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 27 septembre 2024
DEMANDEUR
HAUTS DE SEINE HABITAT OPH,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128
DÉFENDEUR
Monsieur [L] [E],
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne assisté de Me Eric DESLANDES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0389
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 juin 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 27 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07796 - N° Portalis 352J-W-B7H-C26QI
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 19 juillet 2010, à effet au 20 juillet 2010, l'OMNIUM MODERNE PARISIEN aux droits de laquelle vient HAUTS-DE-SEINE HABITAT a consenti un bail d'habitation à M. [L] [E] sur des locaux situés au [Adresse 1].
Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2022, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4 447,48 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [E] le 26 novembre 2022.
Par assignation du 2 juin 2023, HAUTS-DE-SEINE HABITAT a ensuite saisi, en référés, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [L] [E] sous astreinte et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, majoré de 50%, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 8 653,16 euros au titre de l'arriéré locatif,
- 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 6 juin 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.
À l'audience du 4 juin 2024, HAUTS-DE-SEINE HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 mars 2024, échéance de février 2024 incluse, s'élève désormais à 11 812,60 euros.
Elle donne son accord à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.
M. [L] [E] sollicite des délais de paiement à hauteur de 20 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, jusqu'à l'approbation du plan de surendettement.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
HAUTS-DE-SEINE HABITAT justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 31 octobre 2022. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4 447,48 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 décembre 2022.
Selon l'article 24 V. de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24 VI. " Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;"
Selon l'article 24 VII enfin, "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."
En l'espèce, après une décision de recevabilité de la demande de surendettement de M. [L] [E] en date du 10 août 2023, la commission de surendettement a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, notifiée le 20 octobre 2023 au bailleur qui a contesté la mesure et par ordonnance du 13 mai 2024, le juge des contentieux de la protection a rejeté la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et a renvoyé le dossier à la commission de surendettement afin qu'elle élabore de nouvelles mesures. M. [L] [E] a repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l'audience et la commission n'a pas encore élaboré les nouvelles mesures.
Dans ces conditions, il convient d'accorder à M. [L] [E] des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après et de suspendre les effets de la clause résolutoire.
En application de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, les délais de paiement accordés ci-dessus seront applicables selon les cas jusqu'à approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant des mesures, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou avec liquidation judiciaire ou toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.
Selon l'article L714-1 du code de la consommation, si le bailleur est avisé de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette fixés par la commission de surendettement pendant le cours des délais de paiement accordés par la présente décision, ces délais et modalités se substituent à ceux accordés, des dispositions particulières étant prévues en cas de moratoire de paiement de la dette locative.
En cas de respect des modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et les charges et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, HAUTS-DE-SEINE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 11 mars 2023, terme de juin inclus, M. [L] [E] lui devait la somme de 11 812,60 euros.
M. [L] [E] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné, à titre provisionnel, à payer cette somme à la bailleresse.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [L] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
3. Sur l'indemnité d'occupation due en cas de résiliation du bail
Il y a lieu d'allouer à la demanderesse, dans l'hypothèse du maintien dans les lieux du défendeur ou de toute personne de son chef après la résiliation du bail, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, ce jusqu'à la libération des lieux.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [L] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, l'équité justifie de rejeter la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 octobre 2022 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 19 juillet 2010 entre la société FONCIERE CRONOS, d'une part, et M. [L] [E], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1]) est résilié depuis le 30 août 2023,
CONDAMNONS M. [L] [E] à payer à HAUTS-DE-SEINE HABITATla somme provisionnelle de 11 812,60 euros (onze mille huit cent douze euros et soixante centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 mars 2023, terme de juin inclus,
AUTORISONS M. [L] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 20 euros (vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DISONS que les règlements devront intervenir en même temps que le loyer le dixième jour de chaque mois au plus tard, sauf meilleur accord entre les parties,
RAPPELONS que ces délais de paiement sont applicables selon les cas jusqu'à approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant des mesures, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou avec liquidation judiciaire ou toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement,
RAPPELONS que si le bailleur est avisé de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette fixés par la commission de surendettement pendant le cours des délais de paiement accordés par la présente décision, ces délais et modalités se substituent à ceux accordés,
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [L] [E],
DISONS que si les délais accordés par la présente décision ou dans le cadre de la procédure de surendettement sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DISONS qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 août 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [L] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [L] [E] sera condamné à verser à la bailleresse une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
REJETONS les autres demandes,
DISONS n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,
DÉBOUTONS HAUTS-DE-SEINE HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS M. [L] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 31 octobre 2022 et celui de l'assignation du 2 juin 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
