Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE
■
PÔLE CIVIL
8ème chambre
JUGEMENT RENDU LE
02 Septembre 2024
N° RG 23/02927 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YJ6X
N° Minute : 24/
AFFAIRE
S.D.C. SDC de l’immeuble sis 46-62 rue Charles Lorilleux 92800 PUTEAUX
C/
[E] [X], [I] [P]
Copies délivrées le :
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 46-62 rue Charles Lorilleux 92800 PUTEAUX
Cabinet SAFAR
23-25 rue de Berri
75008 PARIS
représentée par Maître Corinne CHERKI de l’AARPI C3C, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0138
DEFENDEURS
Monsieur [E] [X]
52 rue Charles Lorilleux
92800 PUTEAUX
défaillant
Madame [I] [P]
52 rue Charles Lorilleux
92800 PUTEAUX
défaillant
En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Mars 2024 en audience publique devant Elsa CARRA, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 02 septembre 2024.
EXPOSE DU LITIGE
L’immeuble sis 46-62 rue Charles Lorilleux à PUTEAUX (92800) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Se plaignant de la défaillance persistante de Monsieur [E] [X] et Madame [I] [P] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, malgré une condamnation antérieure, par actes de commissaire de justice du 24 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, représenté par son syndic, la société SAFAR, les a fait assigner devant ce tribunal.
Aux termes de l’assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
Condamner solidairement Monsieur [E] [X] et Madame [I] [P] :
A verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé 46-62 rue Charles Lorilleux, 92800 PUTEAUX, représenté par son syndic, les sommes suivantes :
- 6.395,14 € au titre des charges appelées selon décompte arrêté au 2ème trimestre 2023 inclus,
- 364,00 € au titre des frais nécessaires conformément à l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
- 3.300 € à titre de dommages-intérêts,
- Avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure distribuée le 17/02/2023,
- Ordonner la capitalisation des intérêts,
- 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Rappeler que l’exécution provisoire est de droit,
- Condamner les défendeurs aux entiers dépens.
La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 9 février 2024 et, le demandeur n’ayant pas donné son accord pour que la procédure se déroule sans audience, l’affaire a été fixée en juge unique à l’audience du 12 mars 2024.
Monsieur [E] [X] et Madame [I] [P], auxquels l’assignation a été signifiée à domicile, n’ont pas constitué avocat. La présente décision en premier ressort sera par conséquent réputée contradictoire en vertu de l’article 474 du code de procédure civile.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation précitée pour ce qui concerne l’exposé détaillé des moyens du demandeur.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire :
Il convient de rappeler qu’il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
I - Sur la demande de note en délibéré
Selon l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du même code.
Aux termes dudit article 442, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu'ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.
En vertu de l’article 16 alinéas 1 et 3 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.
En l’espèce, par bulletin du 5 juillet 2024, le tribunal a invité le demandeur à présenter ses observations, par note en délibéré, sur la recevabilité de ses prétentions formées à l'encontre de Madame [I] [P], dont la qualité de copropriétaire n'est pas démontrée.
Par message électronique du 24 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a transmis une note en délibéré au tribunal.
Cette note en délibéré, qui a été autorisée, est recevable et il en sera ainsi tenu compte dans le présent jugement.
II - Sur la recevabilité des demandes formées à l’encontre de Madame [I] [P]
Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Madame [I] [P] au paiement de charges de copropriété impayées, de frais de recouvrement y afférents et de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal capitalisés. Il admet cependant, aux termes de sa note en délibéré, que seul Monsieur [E] [X] est copropriétaire au sein de l’immeuble.
L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
Selon l’article 32 dudit code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que Madame [I] [P] serait propriétaire des lots au titre desquels il forme les prétentions précitées et admet au contraire que ces lots appartiennent uniquement à Monsieur [E] [X].
Il convient en conséquence de déclarer irrecevables ses prétentions ci-avant rappelées formées à l’encontre de Madame [I] [P].
III - Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété
Le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation de Monsieur [E] [X] au paiement de la somme de 6 395,14 euros au titre des charges appelées selon décompte arrêté au 2ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure distribuée le 17 février 2023.
En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Aussi, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.
En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse, notamment, aux débats les éléments suivants :
- un extrait de matrice cadastrale,
- une fiche d’immeuble,
- un décompte de charges couvrant la période du 1er janvier 2022 au 1er avril 2023,
- des appels de fonds et régularisations de charges,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2021, 30 mars 2022 et 20 avril 2023, qui ont notamment approuvé les comptes de l’exercice arrêté au 30 septembre 2022 et voté des travaux ainsi que le budget prévisionnel pour l’exercice 2022/2023,
- des attestations de non-recours relatives aux assemblées des 30 mars 2022 et 20 avril 2023.
Il ressort des éléments ainsi produits que Monsieur [E] [X] est propriétaire des lots n°2195, 2323, 2354 et 2381 de l’état descriptif de division de l’immeuble.
Concernant le montant des charges dues, le décompte laisse apparaître un solde débiteur à hauteur de 6 395,14 euros au 1er avril 2023.
Il convient toutefois de déduire de ce montant la reprise de solde ainsi que la « Différence montant appels », d’un montant total de 482,27 euros, dont il n’est pas justifié.
Il en résulte que la demande du syndicat des copropriétaires est fondée à hauteur de 5 912,87 euros, cette somme correspondant aux charges appelées sur la période du 1er avril 2022 au 1er avril 2023, provision charges courantes et cotisation fonds travaux du 1er avril 2023 incluses, conformément aux assemblées générales susvisées.
Le syndicat des copropriétaires demande que cette somme produise intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure distribuée le 17 février 2023.
L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.
Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
En l’espèce, la prétention du demandeur ne tient pas compte de la date d’exigibilité des charges réclamées.
Ainsi, les intérêts de retard courront à compter de l’assignation, laquelle porte sur l’intégralité des charges réclamées et vaut mise en demeure.
En conséquence, Monsieur [E] [X] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 912,87 euros au titre des charges dues sur la période du 1er avril 2022 au 1er avril 2023, provision charges courantes et cotisation fonds travaux du 1er avril 2023 incluses, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2023.
IV - Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement
Le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation de Monsieur [E] [X] au paiement de la somme de 364 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure distribuée le 17 février 2023.
L’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.
En l’espèce, les frais de transmission de dossier facturés par le syndic, d’un montant de 96 euros, seront écartés dès lors qu’il n’est pas établi que ces frais concerneraient des diligences exceptionnelles. En effet, de tels frais peuvent être imputés au seul copropriétaire débiteur uniquement lorsqu’ils sont relatifs à des diligences exceptionnelles, comme l’indique l’annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Dans le cas contraire, ces frais constituent des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et doivent, en tant que tels, être répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.
Ne peuvent davantage être pris en compte les frais à hauteur de 144 euros afférents à la mise en demeure d’avocat, le montant desdits frais n’étant pas justifié.
Enfin, ne peuvent être retenus les frais de commande d’une fiche d’immeuble, d’un montant de 124 euros, à défaut de constituer des frais nécessaires au recouvrement des charges au sens de l’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée au titre des frais de recouvrement et devra recréditer la somme de 364 euros sur le compte du défendeur.
V - Sur la demande de dommages et intérêts
Le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, la condamnation de Monsieur [E] [X] au paiement de la somme de 3 300 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure distribuée le 17 février 2023. Il fait valoir que la carence de ce dernier prive la copropriété des fonds nécessaires à une bonne gestion.
En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
Selon l’article 1231-7 du même code, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.
En l’espèce, les manquements répétés et injustifiés du défendeur à son obligation essentielle de régler les charges de copropriété, malgré une précédente condamnation prononcée par jugement du tribunal de proximité de PUTEAUX en date du 31 mars 2022, qui montrent sa mauvaise foi, causent à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [E] [X] à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision et non à compter de la mise en demeure distribuée le 17 février 2023, tel que sollicité.
VI - Sur la demande de capitalisation des intérêts
Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts dus pour une année entière portent également intérêts.
L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.
La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Il est néanmoins constant qu’elle peut être écartée si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.
En l’espèce, il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts formée par le syndicat des copropriétaires.
VII - Sur les mesures accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, Monsieur [E] [X], partie perdante, sera condamné aux dépens.
Sur l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, Monsieur [E] [X], condamné aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1 200 euros.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la note en délibéré transmise au tribunal le 24 juillet 2024 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 46-62 rue Charles Lorilleux à PUTEAUX (92800), représenté par son syndic,
DECLARE irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 46-62 rue Charles Lorilleux à PUTEAUX (92800), représenté par son syndic, tendant à la condamnation de Madame [I] [P] au paiement de charges de copropriété impayées, de frais de recouvrement y afférents et de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal capitalisés,
CONDAMNE Monsieur [E] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 46-62 rue Charles Lorilleux à PUTEAUX (92800), représenté par son syndic, la somme de 5 912,87 euros au titre des charges dues sur la période du 1er avril 2022 au 1er avril 2023, provision charges courantes et cotisation fonds travaux du 1er avril 2023 incluses, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2023,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 46-62 rue Charles Lorilleux à PUTEAUX (92800), représenté par son syndic, de sa demande formée au titre des frais de recouvrement,
RAPPELLE que les frais de recouvrement non retenus à l’encontre de Monsieur [E] [X] (364 euros) doivent être recrédités sur son compte,
CONDAMNE Monsieur [E] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 46-62 rue Charles Lorilleux à PUTEAUX (92800), représenté par son syndic, la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière,
CONDAMNE Monsieur [E] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 46-62 rue Charles Lorilleux à PUTEAUX (92800), représenté par son syndic, la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [E] [X] aux dépens de l’instance,
REJETTE les demandes plus amples ou contraires,
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
Signé par Elsa CARRA, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
