Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 14 SEPTEMBRE 2023
N° 2023/ 533
Rôle N° RG 22/06805 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJL7S
[E] [H]
C/
[S] [N]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Didier BERGAMINI
Me Julie DREKSLER
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de proximité de MENTON en date du 08 Mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-21-455.
APPELANTE
Madame [E] [H]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/3693 du 29/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
née le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 8] (ROUMANIE), demeurant [Adresse 4] - [Localité 2]
représentée et assistée par Me Didier BERGAMINI, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
Madame [S] [N]
née le [Date naissance 3] 1978 à [Localité 9],
demeurant [Adresse 5] - [Localité 6]
représentée et assistée par Me Julie DREKSLER, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Catherine OUVREL, Présidente
Mme Angélique NETO, Conseillère
Madame Myriam GINOUX, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2023
Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Selon bail sous seing privé du 2 juillet 2012, madame [Y] [N], aux droits de laquelle vient désormais madame [S] [N], a donné en location à madame [E] [H] un logement situé [Adresse 4], lot 85, [Localité 2], à compter du 1er juillet 2012, moyennant un loyer mensuel de 470 € outre 80 € de provision sur charges.
Madame [S] [N] a fait délivrer un congé avec offre de vente à madame [E] [H] le 19 octobre 2020.
Madame [E] [H] se maintient dans les lieux sans avoir accepté l'offre.
Par ordonnance de référé en date du 8 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pôle de proximité, de Menton a :
constaté que le congé pour vente notifié par madame [S] [N] à madame [E] [H] le 13 novembre 2020, pour le 30 juin 2021, est régulier et a pris effet à cette date,
constaté que madame [E] [H] est occupante sans droit ni titre depuis le 30 juin 2021,
ordonné, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de madame [E] [H] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
' dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
' dit n'y avoir lieu à astreinte,
' rejeté la demande de délais pour quitter les lieux présentée par madame [E] [H],
' fixé le montant de l'indemnité d'occupation due à la somme de 602,69 € par mois, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges,
' condamné madame [E] [H] à payer à madame [S] [N] une indemnité d'occupation de 602,69 € à compter de la signification de la décision et jusqu'à libération des lieux et remise des clefs,
' condamné madame [E] [H] au paiement des dépens, recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle,
' rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' rejeté le surplus des demandes.
Selon déclaration reçue au greffe le 10 mai 2022, madame [E] [H] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises.
Par dernières conclusions transmises le 24 mai 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, madame [E] [H] demande à la cour de :
réformer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, en l'état d'une assignation entachée de nullité pour défaut de mention du domicile de la bailleresse au jour de la demande en justice, contrevenant aux dispositions de l'article 54 du code de procédure civile,
réformer pareillement en toutes ses dispositions ladite odonnance pour absence d'indication du ou des lots privatifs de copropriété, et au surplus de toute localisation précise de l'appartement loué concerné par la proposition de vente de la bailleresse à sa locataire dans le cadre du congé pour vendre, en violation des dispositions de l'article 15-11 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
rejeter les demandes de l'intimée,
condamner madame [S] [N] aux droits de madame [Y] [N] à lui verser la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés dans la présente instance, dont maître Didier Bergamini avocat pourrra en poursuivre le recouvrement au bénéfice de l'article 37 de la loi du 9 juillet 1991 sur l'aide juridique,
condamner madame [S] [N] au paiement des dépens.
Par dernières conclusions transmises le 6 juillet 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, madame [S] [N] sollicite de la cour qu'elle :
constate que madame [E] [H] ne peut soulever aucune argument nouveau, à savoir la nullité de l'assignation, sans priver madame [S] [N] du double degré de juridiction,
constate que madame [E] [H] ne démontre aucun grief dès lors que la déclaration d'appel a pu être signifiée à la bonne adresse, à savoir [Adresse 5], [Localité 6],
dise parfaitement recevable l'assignation délivrée par madame [S] [N] à madame [E] [H] le 8 octobre 2021,
constate la validité du congé pour vendre signifié à madame [E] [H] le 13 novembre 2020,
constate que madame [E] [H] est occupante sans droit ni titre depuis le 30 juin 2021,
confirme l'ordonnance en ce qu'elle a constaté la résiliation judiciaire du bail entre les parties,
ordonne l'expulsion de madame [E] [H],
assortisse cette obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 80 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance et jusqu'à complète libération des lieux,
fixe une indemnité d'occupation à hauteur de 650 € par mois à compter de la signification de l'ordonnance et jusqu'à complet déménagement et restitution des clefs,
condamne madame [E] [H] au paiement de cette indemnité en deniers et quittances,
confirme l'ordonnance en ce qu'elle a débouté madame [E] [H] de sa demande de délais pour quitter les lieux,
déboute madame [E] [H] de ses demandes,
condamne madame [E] [H] à lui verser la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 30 mai 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la nullité de l'assignation
Sur la recevabilité de cette prétention
En vertu de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
En l'occurrence, il est acquis que madame [E] [H] n'a pas soulevé en première instance de contestation quant à la validité de l'assignation qui lui a été délivrée le 8 octobre 2021 par madame [S] [N], contestation qu'elle forme en appel seulement. Toutefois, celle-ci, qui s'analyse en une prétention et non en un argument ou un moyen, ne peut être considérée comme irrecevable car nouvelle dans la mesure où elle vise à obtenir la nullité de l'assignation en justice tendant à son expulsion, donc à faire écarter les prétentions adverses.
Cette prétention est donc recevable à ce titre.
Sur son bien fondé
Par application de l'article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
En vertu de l'article 54 du code de procédure civile, à peine de nullité, la demande initiale, formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction, mentionne (...) 3° a) pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs.
En l'occurrence, l'assignation délivrée le 8 octobre 2021 par madame [S] [N] à madame [E] [H] indique comme lieu de résidence de la demanderesse le '[Adresse 7], [Localité 6]'. Cette adresse est reprise dans la décision entreprise ici. Or, il résulte notamment du mandat de vente n°1083, en date du 5 février 2021, ainsi que de la suite de la procédure, que madame [S] [N] demeurait alors [Adresse 5] à [Localité 9]. L'intimée ne conteste pas cette erreur d'adresse indiquant n'avoir pas encore à l'époque procédé à l'ensemble des changements d'adresse requis.
Toutefois, force est de constater que cette erreur d'adresse n'a en rien empêché ni la signification de l'ordonnance entreprise aux personnes concernées, ni n'a empêché que la déclaration d'appel formée par madame [E] [H] le 10 mai 2022 ne parvienne à l'intimée qui a constitué avocat et a conclu dans les délais requis. Cette erreur d'adresse, régularisée depuis, et ce avant même que la nullité ne soit soulevée, en l'occurrence ici postérieurement à une défense au fond, puisque seulement en appel et non en première instance, n'a causé aucun grief à madame [E] [H] qui ne le nie pas.
Dans ces conditions, aucune irrégularité n'affecte l'assignation délivrée le 8 octobre 2021, étant observé qu'une telle nullité de l'assignation n'aurait pu qu'entraîner la nullité de l'ordonnance, et non seulement l'irrecevabilité de la demande d'expulsion, alors qu'aucun appel en annulation de l'ordonnance du 8 mars 2022, ni aucune prétention tendant à l'annulation de celle-ci n'ont été présentés.
Il convient donc de rejeter toute demande d'annulation de l'assignation du 8 octobre 2021.
Sur la validité du congé pour vente et ses conséquences
En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Par application de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, I, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.
Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. (...)
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
En l'occurrence, les parties sont liées par un bail signé le 2 juillet 2012, soumis aux dispositions sus-visées. Or, il est acquis et non contesté que le bailleur a fait délivrer à sa locataire par acte d'huissier de justice du 13 novembre 2020 un congé pour vendre, avec offre de vente, avec effet au 30 juin 2021. Madame [E] [H] s'est maintenue dans les lieux et y demeure toujours.
L'appelante conteste la validité du congé à raison de son imprécision sur le bien et les caractéristiques du logement proposé à la vente et visé par le congé. Elle dénonce le manque de précision du lot privatif de l'immeuble en copropriété concerné et l'absence de localisation précise du bien.
Le congé délivré par acte d'huissier de justice du 13 novembre 2020 indique précisément : 'par acte sous seing privé en date à [Localité 10] du 02/07/2012, feu madame [N] [Y] aux droits de laquelle se trouve actuellement la requérante, vous a donné à bail pour une durée de trois ans ayant commencé à courir le 01/07/2012 pour se terminer le 30/06/2015, des biens immobiliers dépendant d'un immeuble sis [Adresse 4] [Localité 2], savoir:
un studio sis au 6ème étage dudit immeuble et une cave ; .
qu'à compter du 01/07/2015, ledit bail s'est tacitement renouvelé pour une nouvelle durée de deux fois trois ans venant à expiration le 30/06/2021 ;
que la requérante n'entend pas renouveler ledit bail qui arrivera à expiration le 30 juin 2021, celle-ci entendant vendre les lieux présentement loués ;
qu'en conséquence, par application des dispositions de l'article 15-11 de la loi n° 89·462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2015-990 du 06 août 2015 - article 82, la requérante vous donne congé pour le 30 juin 2021 des biens objet du bail visé ci-dessus ;
que le présent congé vaut offre de vente au profit du locataire au prix et conditions de vente suivantes: prix principal, hors frais de 130 000 euros nets vendeur payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique de vente'.
Certes, cet acte ne reprend pas le numéro des lots de copropriété concernés, mais renvoie expressément au contrat de bail qui, pour sa part, indique précisément en page 2 la description (studio comprenant cuisine, salle de bains, WC indépendants, penderie) et la localisation des biens loués, outre les lots de copropriété en cause, à savoir le lot 85 pour l'appartement et le lot 103 pour la cave.
Ces numéros de lots ont été repris dans le mandate de vente signée par l'intimée le 5 février 2021.
L'appartement concerné se situe au 6ème étage de l'immeuble et il ressort des indications de l'huissier de justice, lors de son procès-verbal de constat du 1er juillet 2021, que plusieurs appartements se situent au 6ème étage de ce bâtiment, élément au demeurant non contesté. Néanmoins, il n'est pas démontré que madame [S] [N] soit propriétaire de plusieurs appartements au 6ème étage de cet immeuble, ni qu'elle en loue un autre à madame [E] [H]. Or, le congé pour vente vise expressément le bien objet du bail ici concerné auquel il est fait expressément référence et qui vise les lots de copropriétés concernés.
Dans ces conditions, il est démontré que madame [E] [H] avait une connaissance précise des biens concernés par le congé pour vente et de leur localisation, de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a retenu l'absence de contestation sérieuse de la validité du congé.
En définitive, l'ordonnance entreprise doit être confirmée en ce qu'elle a constaté l'occupation sans droit ni titre de madame [E] [H], a ordonné son expulsion, et l'a condamnée au paiement d'un indemnité d'occupation mensuelle.
Par ailleurs, madame [E] [H] ne forme aucune autre critique ou prétention, y compris en termes de délais pour quitter les lieux, de sorte que seule la confirmation de la décision entreprise peut avoir lieu.
Sur la demande d'astreinte
Dans la mesure où l'expulsion ordonnée permet le cas échéant l'intervention de la force publique pour en assurer l'effectivité, et puisqu'une indemnité d'occupation est prévue pour dédommager madame [S] [N] de l'occupation de son bien par madame [E] [H], l'astreinte requise par l'intimée n'est pas justifiée, ce qu'a justement retenu le premier juge.
L'ordonnance entreprise sera donc confirmée.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens
Madame [E] [H] qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel. En outre, une indemnité de 1 500 € sera mise à sa charge au bénéfice de madame [S] [N] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
Y ajoutant :
Déboute madame [E] [H] de toute demande de nullité de l'assignation du 8 octobre 2021 devant le tribunal de proximité de Menton, en référé,
Condamne madame [E] [H] à payer à madame [S] [N] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute madame [E] [H] de sa demande sur ce même fondement,
Condamne madame [E] [H] au paiement des dépens, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle et conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière La Présidente
