Tribunal judiciaire, 30 septembre 2024. 24/05171

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 3] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 24/05171 N° Portalis DBZS-W-B7I-YK54 N° de Minute : L 24/00526 JUGEMENT DU : 30 Septembre 2024 [E] [G] [I] [H] épouse [G] C/ [F] [Y] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 30 Septembre 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) M. [E] [G], demeurant [Adresse 2] comparant en personne Mme [I] [H] épouse [G], demeurant [Adresse 2] représentée par son mari, muni d'un pouvoir ET : DÉFENDEUR(S) M. [F] [Y], demeurant [Adresse 4] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Juin 2024 Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 30 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier RG 5171/24 – Page - MA EXPOSE DU LITIGE Suivant acte authentique du 8 juin 2022, avec effet rétroactif au 3 juin 2022, Monsieur [E] [G] et Madame [I] [H], épouse [G], ont donné à bail à Madame [N] [U] et Monsieur [F] [Y] un appartement à usage d’habitation et un parking extérieur couvert situés à [Adresse 4], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 580 euros auquel s’ajoute une provision sur charge mensuelle de 100 euros. Monsieur [D] [U] s’est porté caution solidaire. Par acte d’huissier de justice du 4 août 2023, Monsieur [E] [G] et Madame [I] [H], épouse [G], ont fait délivrer à Monsieur [F] [Y] un commandement de payer les loyers et les charges, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et portant sur la somme en principal de 1 380,58 euros au titre des loyers et charges impayés. Une copie du commandement de payer a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (C.C.A.P.E.X) par voie électronique le 10 août 2023. Par acte d’huissier du 11 décembre 2023, Monsieur [E] [G] et Madame [I] [H], épouse [G], ont fait procéder à la saisie attribution du compte bancaire détenu par Monsieur [F] [Y] auprès de la S.A. Ma French Bank. Par acte d’huissier de justice signifié le 11 avril 2024, Monsieur [E] [G]et Madame [I] [H], épouse [G] ont fait assigner Monsieur [F] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, à qui ils demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : Constater et prononcer la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [F] [Y] ainsi que celle de toutes personnes introduites de son chef dans les lieux ci-dessus désignés, conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin en est ;Condamner Monsieur [F] [Y] à lui payer :La somme de 1 380,58 euros arrêtée au 19 juillet 2023 au titre des loyers et charges impayés ;Les loyers et charges impayés entre la date du commandement de payer et celle du jour du jugement à intervenir ;Une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges, de la date du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif et définitif des lieux loués, et dire que cette indemnité pourra être indexée comme l’aurait été le loyer, le tout avec intérêt légal ; La somme de 500 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil pour résistance abusive et injustifiée ;La somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, du procès-verbal de saisie attribution, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de Monsieur [F] [Y]. Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Nord, par voie électronique, le 15 avril 2024. A cette audience, Monsieur [E] [G] a comparu en personne et muni d’un pouvoir pour représenter Madame [I] [H], épouse [G]. Les bailleurs réitèrent leurs demandes introductives d’instance. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des bailleurs. Ils sollicitent, à titre principal, le rejet de la demande de délais de paiement et explique vouloir récupérer son bien. Il précise ne pas avoir reçu le loyer de juin 2024. Monsieur [F] [Y] a comparu en personne. Il reconnaît la dette locative et explique être séparée de sa concubine. Il ajoute avoir perdu son emploi. Il sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il explique percevoir 1.000 euros par mois d’allocations d’aide au retour à l’emploi et entamer une reconversion professionnelle en qualité de danseur. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2024. Par note en délibéré reçue le 24 juin 2024, les bailleurs ont transmis un décompte actualisé au mois de juin 2024 inclus. MOTIVATION DE LA DECISION Le contrat liant les parties est un contrat de bail d’habitation, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge. Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail : En application de l’article 24, II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la Ccapex. En l’espèce, le commandement de payer du 4 août 2023 a été notifiée électroniquement à la Ccapex le 10 août 2023. L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été délivrée le 11 avril 2024. En conséquence, l’action a été régulièrement introduite plus de deux mois après le signalement de la situation d’impayés à la Ccapex. En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier. En l’espèce, l’assignation a été notifiée électroniquement au Préfet 15 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 juin 2024. L'action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable. Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail : L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024). En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire intitulée « résiliation de plein droit » aux termes de laquelle le contrat est résilié de plein droit en cas de non paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer ou des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Par ailleurs, un commandement de payer a été signifié à Monsieur [F] [Y] le 4 août 2023. Il résulte du décompte produit par les bailleurs que Monsieur [F] [Y] ne s'est pas acquitté du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 4 octobre 2023. Il y a lieu, dès lors, de dire que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont acquises au profit de Monsieur [E] [G] et de Madame [I] [H], épouse [G], à compter du 4 octobre 2023. Il convient par suite, de condamner Monsieur [F] [Y] à restituer l’appartement à usage d’habitation et le parking extérieur couvert situés à [Adresse 4]. A défaut, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique. Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du Code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. Sur les délais de paiement : L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. L’article 24 VII de la même loi, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort de l’historique de compte que Monsieur [F] [Y] n’a pas repris le paiement du loyer courant entre l’assignation et l’audience. En effet, au 17 juin 2024, aucun des loyers de 2024 n’avait été réglé. De manière surabondante, Monsieur [F] [Y] décrit une situation financière, sans en justifier, qui le place hors d’état d’honorer des délais de paiement tout en réglant le loyer courant. Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter tant sa demande de délais de paiement que de suspension des effets de la clause résolutoire. Sur les demandes en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation : L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. L’occupation prolongée du logement postérieurement à la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qu’il convient de réparer par l’octroi d’une indemnité d’occupation mensuelle. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer actuel et des charges soit à la somme de 700,29 euros. Le bail contenant une clause de révision annuel du loyer, le montant de cette indemnité d’occupation pourra être revalorisée comme l’aurait été le loyer si le bail avait perduré. A l'audience, Monsieur [E] [G] verse aux débats les pièces suivantes : - le contrat de bail souscrit entre les parties ; - le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ; - le décompte de la créance arrêtée au 17 juin 2024, dont il résulte que le défendeur reste toujours redevable de loyers et de charges et d'indemnités d'occupation pour une somme totale de 7.683,77 euros, terme du mois de juin 2024 inclus. Il résulte de ce qui précède que, faute pour Monsieur [F] [Y] de justifier d'un paiement libératoire, il doit être condamné au paiement de la somme de 7.683,77 euros au titre des loyers et charges impayés et d'indemnités d'occupation, terme du mois de juin 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 380,58 euros et à compter de l'assignation pour le surplus. Monsieur [F] [Y] sera également condamné à payer à Monsieur [E] [G] et Madame [I] [H], épouse [G] une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 700,29 euros à compter 4 octobre 2023 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux loués. Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive : En application de l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l’espèce, Monsieur [E] [G] et Madame [I] [H], épouse [G] ne démontrent aucun préjudice indépendant du retard, celui – ci étant, d’ailleurs, intégralement réparé par les intérêts moratoires. En conséquence, il convient de les débouter de leur demande au titre de la résistance abusive. Sur les demandes accessoires : Sur les dépens et les frais irrépétibles : L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [F] [Y] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 août 2023, de la notification à la CCAPEX du 10 août 2023, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat mais à l’exclusion du coût de la saisie attribution qui ne constitue pas un acte nécessaire à l’introduction d’une action en résiliation de bail. Le coût des actes d’exécution forcé seront recouvrés conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et notamment de ses articles L111-7 et L111-8. Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. En l’espèce, Monsieur [E] [G] et Madame [I] [H], épouse [G] seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ceux – ci ne justifiant d’aucun frais irrépétibles. Sur l'exécution provisoire : L'article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, il convient donc de constater l'exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l'écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS  Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, à l’issue des débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, DECLARE l’action de Monsieur [E] [G] et de Madame [I] [H], épouse [G], recevable ; CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 juin 2022 entre Monsieur [E] [G] et Madame [I] [H], épouse [G], d’une part, et Madame [N] [U] et Monsieur [F] [Y], d’autre part, portant sur un local à usage d’habitation et un parking extérieur situés à [Adresse 4], à la date du 4 octobre 2023 ; CONDAMNE Monsieur [F] [Y] à libérer les lieux situés à [Adresse 4] en satisfaisant aux obligations des locataires ; A défaut, ORDONNE l’expulsion de Monsieur [F] [Y] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; RAPPELLE, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; ORDONNE la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le Département en vue de la prise en charge du relogement du locataire expulsé dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ; CONDAMNE Monsieur [F] [Y] à payer à Madame [I] [H], épouse [G], et Monsieur [E] [G] la somme de 7.683,77 euros au titre des loyers et charges impayés et d'indemnités d'occupation, terme du mois de juin 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 380,58 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ; CONDAMNE Monsieur [F] [Y] à payer à Madame [I] [H], épouse [G], et Monsieur [E] [G] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel actuel et des charges, soit la somme de 700,29 euros, subissant les augmentations légales, à compter du 4 octobre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux ; DEBOUTE Madame [I] [H], épouse [G], et Monsieur [E] [G] de leur demande indemnitaire pour résistance abusive ; DEBOUTE Madame [I] [H], épouse [G], et Monsieur [E] [G] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [F] [Y] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 août 2023, de la notification à la CCAPEX du 10 août 2023, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat mais à l’exclusion des frais de saisie attribution ; CONSTATE l'exécution provisoire du présent jugement ; Ainsi jugé et prononcé à Lille, par mise à disposition au greffe, le 30 septembre 2024. LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, S. DEHAUDT M. KOVALEVSKY