Cour de cassation, 20 mai 2014. 13-16.699

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que les locaux litigieux faisaient l'objet d'un bail commercial qui en diminuait la valeur de 30 % par rapport à des locaux libres et que disposant à la fois d'un rapport établi le 8 février 1999 par un professionnel de l'immobilier à la demande de la société Fremo, du rapport d'un premier collège d'experts daté du 4 mars 2009, de l'avis émis par un second collège d'experts daté du 12 janvier 2012 et d'une consultation en date des 23 octobre et 12 décembre 2012, effectuée par un professionnel de l'immobilier également à la demande de la société Fremo, la cour d'appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises et n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a, par une appréciation souveraine de la valeur de l'immeuble vendu, constaté que celle-ci ne permettait pas de retenir la lésion de plus des sept douzièmes ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Fremo aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Fremo à payer la somme globale de 3 000 euros à la société Chicane, M. X... et la société SCI M3 ; rejette la demande de la société Fremo ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Fremo. Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Sté FREMO de ses demandes de rescision pour lésion et d'annulation de la promesse de vente des 10 et 17 juillet 2000 et d'avoir constaté la vente des locaux appartenant à la Sté FREMO à compter du 1er avril 2005 au profit de la SCI P3 substituant Monsieur X... pour un prix de 60 979 ¿ portant sur les lots n° 156 et 170 de l'immeuble situé à Marseille, place de la Bourse, AUX MOTIFS QUE sur la rescision pour lésion, l'article 1674 du code civil énonce : « si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix de l'immeuble, il a droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait déclaré donner la plus value » ; que la preuve de la lésion ne peut être admise que par jugement ( article 1677 du code civil) et ne peut se faire que par rapport de trois experts qui sont tenus de dresser un seul procès verbal commun et de ne former qu'un seul avis (article 1678 du code civil) ; que l'article 280 du code de procédure civile dispose qu'à défaut de consignation complémentaire, l'expert dépose son rapport en l'état, et il ressort de l'article 271 du code de procédure civile du même code qu'alors, l'instance est poursuivie sauf en ce qu'il soit tiré toute conséquence de l'abstention ou du refus de consigner ; que le second collège d'expert avait demandé le 4 janvier 2012 un complément de provision sur les honoraires et par ordonnances des 18 et 19 juillet 2012, le magistrat chargé du contrôle de l'expertise a fixé ce complément à la somme de 11 341 ¿ devant être consignée pour 6000 ¿ avant le 30 juillet et pour le solde de 5341 ¿ avant le 15 septembre 2012 ; que seul un complément de provision de 2000 ¿ a été versé par la Sté FREMO à qui cette provision incombait ; qu'en réalité, ce collège d'expert avait informé les parties le 30 janvier 2012 que l'avancement de ses travaux à cette date ne permettait pas d'aboutir à une valeur supérieure à celle retenue par le premier collège d'expert, soit 123 000 ¿ ; qu'en ne consignant pas le complément de provision d'expertise, la Sté FREMO s'est privée de la faculté qui lui était offerte de rapporter la preuve de la lésion et de pouvoir contredire utilement l'estimation effectuée par le premier collège d'experts ; qu'à défaut de ce complément de consignation, il ne peut être demandé aux experts de reprendre et de terminer leur mission ; que certes, le rapport déposé du second collège d'experts ne présente pas la valeur d'un rapport d'expertise judiciaire puisque les experts qui n'ont pas achevé leur mission ne fournissent pas les éléments de comparaison sur lesquels ils fondent leur avis, et n'ont pas répondu aux dires des parties, notamment de la Sté FREMO ; qu'ainsi, sa demande d'annulation s'avère sans objet ; que cependant, l'avis qu'ils émettent a été formé après deux visites des lieux, dont l'une pour procéder à leur relevé métrique et l'examen des pièces versées par les parties ; qu'il constitue un élément sérieux un élément sérieux pour apprécier l'existence de la lésion ; que tout d'abord, c'est vainement, que la Sté FREMO soutient que la valeur du local doit s'apprécier comme étant libre de toute occupation au motif que la Sté CHICANE, la locataire, est dirigée par Monsieur X..., l'acheteur, et son porteur de parts majoritaire, à la date de la vente ; qu'en effet, d'une part, malgré leurs liens, ces deux derniers constituent des personnes juridiquement distinctes et d'autre part, et surtout un bien s'évalue selon sa situation, lors de la vente, et non pas d'après les conséquences que celle-ci aura au profit de l'acheteur ; que lors de la promesse de vente, les locaux litigieux faisaient l'objet d'un bail commercial qui datait de quelques semaines et les droits que ce type de bail procure à son titulaire créent une baisse de la valeur des locaux qu'il convient de fixer à 30 % pour rapport à celle de locaux libres ; que cela dit, la cour dispose pour rechercher la lésion d'un rapport de Madame Y... établi le 8 février 1999 à la demande la Sté FREMO aboutissant à une valeur au mètre carré comprise entre 1044 ¿ et 1067 ¿ selon l'exposition, la promesse de vente aboutit selon les modalités de ce rapport à un prix de 762, 25 ¿ le mètre carré qui n'excède pas la lésion de 7/12èmes, du rapport du premier collège d'experts judiciaires nommés par l'arrêt du 22 novembre 2007 qui estime la valeur des locaux à la somme de 123 000 ¿, ce qui écarte également la lésion des 7/12èmes, de l'avis émis par le second collège d'experts désignés par l'arrêt du 1er juillet 2010 qui évalue les locaux à la somme de 108 000 ¿ inférieure à l'estimation précédente et qui elle non plus n'est pas ne permet pas de retenir la lésion ; que contre ces avis, la Sté FREMO produit une consultation effectuée par Madame Z..., agent immobilier, à sa demande ; que dans un premier avis, du 23 octobre 2012, celle-ci bien que ne retenant qu'un abattement de 25 % pour occupation commerciale aboutit à une valeur de 121 000 ¿ qui ne permet pas de retenir le lésion, (prix de vente : 60 980 ¿, seuil de la lésion : 50 416 ¿) ; puis dans un second avis, du 12 décembre 2012, modifiant la superficie modifiant la superficie retenue dont elle avait cependant admis le bien fondé, elle obtient une valeur occupée de 147 000 ¿ qui permet la rescision pour lésion, (seuil de la lésion, de 61 250 ¿, (147 000 ¿ x 5/12) ; qu'il convient de relever la difficulté qu'a rencontrée la Sté FREMO, pour avoir un avis d'un expert, aboutissant à la lésion des sept douzièmes puisque son propre expert a dû s'y reprendre à deux fois ; que l'avis de Madame Z... ne peut être retenu ; que tout d'abord, la décote qu'elle applique pour occupation commerciale soit 25 % est trop faible, celle de 30 % retenue par la cour apparaissant le minimum, et dans ce cas là, même sa seconde évaluation qui se fonde sur une valeur libre de 203 000 ¿ n'est pas lésionnaire, (valeur occupée 142 000 ¿ seuil de la lésion 59 208 ¿) ; qu'ensuite, son calcul de la superficie applique des coefficients de pondération dont le sérieux ne peut être retenu ; que les valeurs résultant d'un jugement d'expropriation et des avis d'agents immobiliers ne peuvent servir d'éléments valables, car elles concernent la valeur des immeubles à une date éloignée de la promesse de vente, après que le quartier a bénéficié d'une importante rénovation qui a entraîné une hausse de l'immobilier ; qu'en réalité, ni les estimations amiables effectuées à la demande de la Sté FREMO ni l'expertise du premier collège d'experts judiciaires ni l'avis du second collège d'experts judiciaires que la Sté FREMO n'a pas permis d'achever sa mission n'aboutissent à une valeur de l'immeuble permettant de retenir la lésion des sept douzièmes ; que la Sté FREMO doit être déboutée de sa demande de rescision pour lésion ; ET AUX MOTIFS QUE, sur le vil prix, selon l'article 1582 du code civil, « la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose et l'autre à la payer » ; que le prix constitue une condition de la vente, et il doit être réel ; que le vil prix correspond à un prix dérisoire s'approchant de son inexistence ; qu'un prix faible n'est pas un vil prix, et ne permet pas l'annulation de la vente ; que le promesse de vente des 10 et 18 juillet 2000 prévoit un prix d'environ la moitié de la valeur des locaux qui en font l'objet, supérieur aux cinq douzièmes de cette valeur ; que son prix s'il apparaît faible ne peut être qualifié de vil, et causer la nullité de cette vente ; ET AUX MOTIFS QUE, sur la date de la vente, l'article 1583 du code civil énonce : « la vente est parfaite entre les parties et la propriété acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé » ; que la promesse de vente des 10 et 18 juillet 2000 stipule qu'elle devra être réitérée par acte authentique devant notaire au plus tard le 30 septembre 2000 et que le transfert de propriété et de jouissance s'opèrera à la date de cet acte ; que compte tenu des dispositions légale et contractuelle, la date d'effet de la vente ne peut être fixée après le 1er avril 2005, date du jugement entrepris, demandée par Monsieur X..., et la Sté CHICANE et peu importe le défaut de paiement du prix qui ne peut constituer une cause de résolution de la vente ; que cette vente s'opèrera au profit de la SCI M3 que Monsieur X... s'est substitué comme la promesse de vente le lui permettait, et il convient de dire que cet arrêt vaudra vente ; 1) ALORS QUE dans ses conclusions, la Sté FREMO avait fait valoir que l'arrêt avant-dire-droit du 1er juillet 2010 avait écarté les conclusions du premier collège d'experts, et avait ordonné une nouvelle expertise, demandant aux nouveaux experts désignés de se déterminer au regard du prix de vente de mutations opérées à la même époque, dans le même secteur, pour des immeubles comparables mais que le second collège désigné n'avait pas suivi les directives données ; qu'en estimant néanmoins pouvoir se fonder sur les conclusions du premier rapport dont le défaut de pertinence avait été retenu, comme sur celles du second avis des experts, qui n'avaient pas achevé leurs analyses ni suivi les directives de la décision les ayant désignés, la cour d'appel qui n'a pas recherché, au regard des indications données aux experts par l'arrêt du 1er juillet 2010 quant à la nature des investigations devant être accomplies, si elle disposait, comme le texte de l'article 1678 du code civil l'impose, des conclusions d'un rapport probant d'un collège d'experts, mais qui a néanmoins écarté toute lésion du prix a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard des articles 1674 et 1678 du code civil ; 2) ALORS QUE dans ses conclusions, la Sté FREMO avait fait valoir qu'elle avait été l'objet de pressions émanant de Monsieur X..., gérant et associé majoritaire de la Sté CHICANE, pour former, en un bref délai, un bail à usage commercial au nom de la société puis une promesse de vente, en son nom propre, sur les mêmes locaux, la formation du bail ayant pour effet de diminuer le prix de vente de ces biens immobiliers devenus ainsi occupés ; qu'il en résultait que l'abattement de 30 % sur la valeur des biens, pour occupation des locaux, ne devait pas être pratiqué en l'espèce, pour être la manifestation des manoeuvres dont la Sté FREMO avait été victime aux fins de vendre l'immeuble lui appartenant à un prix lésionnaire, au regard du prix du marché ; qu'en s'abstenant de rechercher, si au regard d'une occupation des locaux vendus qui n'était que formelle, et destinée à diminuer leur prix de vente, l'abattement d'usage ne devait pas être supprimé en l'espèce, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1674 du code civil.