Cour d'appel, 21 décembre 2023. 20/03427

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 2ème CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 21 DECEMBRE 2023 N° RG 20/03427 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LWKI [T] [D] [N] [S] c/ [J] [U] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 juin 2020 par le Tribunal Judiciaire de PERIGUEUX (RG : 19:00041) suivant déclaration d'appel du 23 septembre 2020 APPELANTS : [T] [D] né le 05 Août 1972 à [Localité 7] de nationalité Française Profession : Pédicure podologue, demeurant [Adresse 9] [N] [S] née le 19 Août 1969 à [Localité 8] (29) de nationalité Française Profession : Infirmière, demeurant [Adresse 9] Représentés par Me Virginie LEMAIRE de la SELARL LEMAIRE VIRGINIE AVOCAT, avocat au barreau de PERIGUEUX et assistés de Me Isabelle FAURE-ROCHE de la SELARL FAURE-ROCHE ISABELLE, avocat au barreau de BRIVE INTIMÉE : Valérie BALME née le 18 Février 1965 à [Localité 3] (49) de nationalité Française Profession : Assistante commerciale, demeurant [Adresse 2] Représentée par Me Emma BARRET de la SELARL BARRET-BERTRANDON-JAMOT-MALBEC-TAILHADES, avocat au barreau de PERIGUEUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 novembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Jacques BOUDY Conseiller : Monsieur Alain DESALBRES Conseiller : Madame Christine DEFOY Greffier lors des débats : Madame Mélody VIGNOLLE-DELTI Greffier lors du prononcé : Madame Audrey COLLIN ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * FAITS ET PROCÉDURE : Suivant un acte notarié reçu le 12 juin 2015 par maître [X], notaire associé à [Localité 10], Madame [J] [U] a vendu à Monsieur [T] [D] et Madame [N] [S], pour la somme de 175 000 euros, un immeuble à usage d'habitation cadastré section A n°[Cadastre 1] sis lieu-dit '[Localité 6]' dans la commune de [Localité 4]. L'acte contenait une clause d'exclusion de garantie du vendeur afférente aux vices apparents ou cachés non connus du vendeur et spécifiant : 'Il est ici précisé que sur la façade arrière de la maison des fissures ont été décelées suite à la sécheresse de 2012. Le vendeur a fait reboucher les fissures par M. [O], artisan à [Localité 5]. A ce jour, le crépi n'a pas été refait au niveau des fissures. L'acquéreur reconnaît avoir été informé de cette situation et a pu constater par lui-même ces fissures. L'acquéreur déclare vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur ni le notaire soussigné'. Le 12 décembre 2016, M. [D] et Mme [S] ont fait dresser un procès-verbal de constat par Me [L], huissier de justice à [Localité 10], qui relève à l'intérieur de l'habitation que des plaques de plâtre se fissurent et se désolidarisent du mur et que le carrelage présente également des fissures. Arguant de ces désordres et suivant acte d'huissier du 12 juin 2015, M. [D] et Mme [S] ont assigné Mme [U] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Périgueux afin d'obtenir l'organisation d'une mesure d'expertise de l'immeuble. L'ordonnance du 06 juillet 2017 rendue par le juge des référés a fait droit à cette demande et désigné M. [I] pour y procéder. Ce dernier a établi son rapport le 17 juillet 2018. Suivant un acte d'huissier du 21 décembre 2018, M. [D] et Mme [S] ont assigné Mme [U] devant le tribunal de grande instance de Périgueux afin d'obtenir, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, la résolution judiciaire de la vente et sa condamnation au paiement de diverses indemnités. Par jugement du 02 juin 2020, le tribunal judiciaire de Périgueux a : - débouté M. [D] et Mme [S] de leur demande tendant au prononcé de la résolution judiciaire de la vente de l'immeuble acquis le 12 juin 2015 auprès de Mme [U] sur le fondement de la garantie des vices cachés et de l'ensemble de leurs autres demandes, - condamné solidairement M. [D] et Mme [S] à payer à Mme [U] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné solidairement M. [D] et Mme [S] aux dépens, en ce compris ceux de l'instance en référé, ainsi que les frais d'expertise, - dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire. M. [D] et Mme [S] ont relevé appel de l'intégralité de cette décision le 23 septembre 2020, sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 23 octobre 2023, M. [D] et Mme [S] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil : - d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il : - les a déboutés de leur demande tendant au prononcé de la résolution judiciaire de la vente de l'immeuble, sur le fondement de la garantie des vices cachés, et de l'ensemble de leurs autres demandes, - les a condamnés solidairement à payer à Mme [U] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - les a condamnés aux dépens en ce compris ceux de l'instance en référé ainsi que les frais d'expertise, et statuant de nouveau : - de dire et juger : - que la garantie des vices cachés s'applique en l'espèce, - que la clause résolutoire doit être écartée en raison de la mauvaise foi du vendeur, - qu'il y a lieu d'ordonner la résolution judiciaire de la vente et en conséquence, - d'ordonner la restitution de l'immeuble à Mme [U] et le prix de vente, - de condamner Mme [U] à les indemniser de leurs préjudices par le paiement des sommes suivantes : *2 500 euros correspondant aux frais de l'expertise judiciaire, *310 euros correspondant au coût du procès-verbal de constat établi par maître [L], huissier de justice, *8 000 euros au titre du préjudice moral, *8 000 euros au titre du préjudice de jouissance, - de condamner Mme [U] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de la présente instance mais aussi de la procédure de référé d'expertise, - de condamner Mme [U] aux entiers dépens, - de prononcer l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Ils font notamment valoir : - que la clause exonératoire figurant dans l'acte de vente ne peut profiter à M. [U] dès lors qu'elle avait connaissance d'autres dégâts et de leur ampleur et qu'elle leur a dissimulé ces désordres. Mme [U] étant de mauvaise foi, la clause résolutoire doit être écartée. - que le rapport d'expertise démontre que le phénomène de fissurations dépasse ce qui pouvait exister au moment de l'acquisition. Il ressort également de l'expertise que les désordres n'étaient pas apparents au moment de la vente. Aussi, les désordres risquent d'affecter à court terme la solidité de l'ouvrage. Il est dès lors établi que les désordres affectant l'immeuble ont été évolutifs. Les fissures présentes uniquement sur la façade arrière de la maison ayant fait l'objet de travaux de rebouchage n'ont pas l'ampleur et les conséquences actuelles des fissures et lézardes qui affectent aujourd'hui l'ensemble de l'immeuble. Le vice caché est donc caractérisé.  - que le vice existait avant la vente et a été dissimulé par Mme [U]. Les fissures et lézardes constatées sont l'expression d'un vice de construction, qui existait donc à la vente et que Mme [U] a réussi à dissimuler. Elle a en effet chargé M. [W], artisan plâtrier, de masquer et dissimuler les fissures apparentes à l'intérieur de la maison en 2013, bien avant la vente. Si l'acte notarié fait état des travaux de rebouchage de fissures réalisés par M. [O], artisan, il n'est en aucun cas fait mention des travaux réalisés par M. [W]. En outre, l'acte notarié reste lapidaire sur les travaux de M. [W], aucun devis ou facture n'y est annexé, empêchant ainsi d'établir la nature des travaux entrepris. Ces éléments attestent de ce que Mme [U] a caché aux acquéreurs l'ampleur des fissures. Sa mauvaise foi est démontrée.  - qu'ils n'avaient pas connaissance du vice dans son ampleur. S'ils connaissaient l'existence de fissures sur la façade arrière, ils ignoraient totalement que des fissures et lézardes apparaîtraient par la suite sur l'ensemble des murs de l'immeuble au point de compromettre sa solidité.  - que l'acte de vente mentionne en sa page 14 qu'il n'y a pas eu de catastrophe naturelle ayant donné lieu au versement d'une indemnité durant la période où le vendeur détenait l'immeuble. L'acte ne fait donc aucunement mention de la sécheresse intervenue en 2012. Pourtant, un arrêté en date du 18 novembre 2012 a reconnu la sécheresse de 2012 comme catastrophe naturelle. En application de l'article L.125-5 IV du code de l'environnement, Mme [U] aurait dû les informer et en faire mention dans l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.  - que le vice est bien inhérent à l'immeuble. Les fissures ont pour origine une déformation du sol. Ainsi, contrairement à ce qu'affirme Mme [U], ce n'est pas seulement la sécheresse qui en est la cause, mais aussi la structure même de la maison.  - qu'ils n'entendent pas conserver l'immeuble litigieux compte tenu de l'ampleur des désordres. L'immeuble est invendable du fait qu'il présente trop de dégâts et de risques. Outre l'action rédhibitoire, ils sont bien fondés à lui demander l'indemnisation de leurs préjudices dès lors que Mme [U] connaissait parfaitement l'existence et l'ampleur des désordres.  Suivant ses dernières conclusions notifiées le 25 octobre 2023, Mme [U] demande à la cour, sur le fondement des articles 1641 et 1645 du code civil, de : - confirmer le jugement critiqué et en conséquence, - débouter M. [D] et Mme [S] de l'ensemble de leurs demandes, - condamner M. [D] et Mme [S] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner aux entiers dépens en ce compris ceux de l'instance en référé et des expertises. Elle fait notamment valoir : - que la garantie des vices cachés suppose que les vices soient antérieurs à la vente, or le rapport d'expertise indique que les lézardes constatées sur l'immeuble n'ont pu être masquées pour la vente. Les désordres ne pouvaient pas être cachés, ils sont donc nécessairement postérieurs au transfert de propriété. En tout état de cause, aucun vice caché ne saurait être imputé à l'immeuble. En effet le vice doit répondre à quatre conditions cumulatives, dont celle d'un défaut inhérent à la chose vendue. Or en l'espèce, la cause exacte des fissures n'est pas connue, elle pourrait provenir d'une déformation du sol, et en tout cas, les fondations ne sont pas incriminées. Elle ne saurait être responsable des mouvements de sols affectant la région.  - qu'elle est de bonne foi. Elle a fait preuve de transparence en produisant à l'acte de vente les preuves de l'intervention de M. [O], artisan intervenu sur la façade arrière de la maison. Elle a aussi fourni avec diligence, lors de l'expertise, toutes les preuves des interventions à l'intérieur et à l'extérieur de la maison. Rien ne démontre qu'elle ait voulu cacher les travaux réalisés par l'entreprise [W], qui avait seulement pour mission de repeindre les murs de la maison et non de réparer les fissures. En outre, l'acte mentionne à juste titre que l'immeuble n'a pas subi de sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L.125-2 ou L.128-2 du code des assures puisque c'est le cas. En conséquence, elle n'a pas manqué à son obligation d'information à l'égard des acquéreurs. - que sa bonne foi n'étant pas susceptible d'être remise en cause, la clause d'exclusion de garantie doit produire son plein effet. Il était fourni avec l'acte de vente un diagnostic de performance énergétique, lequel mentionnait la localisation de l'immeuble et les risques encourus notamment au regard des nombreux mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols en 1989, 1990, 1991, 1998 et 1999. Elle a respecté ses obligations et les acheteurs étaient parfaitement informés. L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 octobre 2023. MOTIVATION Sur la demande de résolution de la vente Il résulte des dispositions de l'article 1641 du Code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L'article 1643 du Code civil énonce que le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés même s'il n'en avait pas lui-même connaissance sauf s'il a été convenu entre les parties une clause d'exclusion de garantie dans cette hypothèse. Pour faire échec à la clause insérée à l'acte de vente exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés, les acquéreurs doivent démontrer que l'immeuble était atteint d'un vice à la date de la vente, que ce vice, connu de Mme [U], leur a été caché et qu'il rend l'immeuble impropre à l'usage auquel il est destiné. L'immeuble litigieux a été construit au cours de l'année 1999. Selon l'expert judiciaire, les travaux entrepris concernant les lots terrassement et fondation étaient conformes à la réglementation 'en vigueur du moment'. M. [I] indique dans son rapport que le phénomène de fissurations, voire en certains endroits de lézardes, dépasse, et de loin, ce qui pouvait exister au moment de l'acquisition lorsqu'il avait été précisé à l'acte de vente qu'il existait quelques fissures qui avaient été limitativement énumérées et qui en tout état de cause ne concernaient qu'une petite partie de l'ouvrage (la façade arrière de la maison). Selon l'expert, ces fissures ont pour origine une déformation du sol liée à des tassements différentiels des fondations et/ou à des mouvements exceptionnels en sol sensibles, notamment consécutifs à la sécheresse. Il estime, à défaut d'investigations complémentaires, que l'insuffisance des semelles en béton armé peut expliquer les mouvements de l'immeuble. Il conclut en indiquant que les désordres affectant les murs extérieurs, les cloisons de doublage et séparatives ainsi que les sols intérieurs risquent d'affecter à court terme la solidité de l'ouvrage. Ainsi, la présence d'un vice à la date de la vente, non apparent et rendant l'immeuble impropre à son usage, est établie. Les acquéreurs estiment que la clause exonératoire insérée à l'acte de vente ne peut recevoir application dans la mesure où leur vendeur, de mauvaise foi, avait : - connaissance d'autres dégâts invoqués dans cette clause, - dissimulé l'existence de ces dégât, - connaissance de l'ampleur des désordres. En réponse, Mme [U] sollicite la confirmation du jugement entrepris qui n'a pas écarté l'application de la clause d'exclusion des vices cachés dont elle se prévaut pour s'opposer à la demande de résolution de la vente. L'acte authentique de vente du 12 juin 2015 indique très clairement que des fissures sont apparues au niveau de la façade arrière de la maison à la suite de l'épisode de sécheresse de l'année 2012. Il précise que Mme [S] et M. [D] ont pu visuellement les constater. L'épisode exceptionnel de sécheresse de l'été 2012 a donné lieu à la publication d'un arrêté de catastrophe naturelle le 18 octobre de la même année. Cette information ne figure certes pas dans l'acte authentique sans cependant que ce grief puisse être reproché à la venderesse, étant observé que les acquéreurs n'ont pas mis en cause le notaire instrumentaire pour un manquement à son obligation d'information. L'acte de vente : stipule qu'en application du IV L-125-5 IV du Code de l'environnement dont il sera question ci-après, le vendeur déclare que, pendant la période où il a détenu l'immeuble, celui-ci n'a pas subi de sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application des articles L.125-2 et L128-2 du Code des assurances ; mentionne les conclusions du rapport de diagnostic de performance énergétique, le document y étant annexé. Mme [S] et M. [D] invoquent l'application des dispositions de l'article L-125-5 IV du Code de l'environnement qui énonce que : 'Lorsqu'un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L 125-2 ou de l'article L. 128-2 du code des assurances, le vendeur ou le bailleur de l'immeuble est tenu d'informer par écrit l'acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l'immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des présentes dispositions. En cas de vente de l'immeuble, cette information est mentionnée dans l'acte authentique constatant la réalisation de la vente'. La sanction de l'absence d'information peut consister à la résolution de la vente ou une diminution du prix de cession. Cependant, il n'est pas établi que les travaux effectués par M. [O], et dont il est fait état à l'acte de vente, ont été entrepris concomitamment ou postérieurement à une déclaration de sinistre effectuée par la propriétaire des lieux. S'il est effectivement difficile pour Mme [S] et M. [D] de rapporter la preuve contraire, il doit être observé qu'ils n'ont pas sommé leur venderesse, lors de la mise en état de la procédure, de communiquer les documents relatifs à son l'assurance habitation afin de vérifier si l'assureur était intervenu et avait versé à celle-ci une indemnité à la suite de l'épisode de sécheresse. Un second artisan mandaté par Mme [U], dont l'intervention n'est effectivement pas mentionnée dans l'acte de vente, reconnaît avoir posé des bandes de plâtres, afin de réparer et masquer des fissures, apparentes au niveau de l'entrée, au-dessus de la porte-fenêtre et du coffre de l'entrée de la pièce à vivre, avant d'effectuer des travaux de peinture dans toute la maison. Ces travaux de rebouchage, de pose de bandes de plâtre et de peinture ont exclusivement concerné l'intérieur de l'immeuble et s'analysent plutôt en une opération de « rafraîchissement » en lien avec le départ du locataire ayant occupé les lieux et qui avait fait part à son propriétaire de doléances à ce sujet. Si les appelants indiquent à raison ne pas avoir été en capacité de suspecter une aggravation des fissures qui avaient été rebouchées, il en est de même pour ce qui concerne l'intimée qui démontre, par l'insertion de la clause susvisée, avoir souhaité leur apporter les informations essentielles dont elle disposait à la date de la vente sans qu'il puisse être reproché à celle-ci de ne pas avoir annexé les factures des travaux réparatoires à l'acte authentique. Il résulte de ces éléments que Mme [U] a donc pu légitimement pu considérer que les désordres affectant son bien, survenus à la suite de l'important épisode de secheresse de l'année 2012, présentaient un caractère ponctuel dù à la sécheresse de l'anne 2012 et avaient été intégralement résorbés par les travaux réparatoires entrepris. Elle ne pouvait donc qu'ignorer l'atteinte à la solidité de l'immeuble consécutive à l'aggravation des désordres survenue après la vente et dont les causes ont été mises en évidence qu'à la suite de la réalisation d'une mesure d'expertise judiciaire. Les appelants ne peuvent donc considérer qu'elle avait connaissance du vice à la date de la cession et qu'elle leur a caché son existence au jour de la signature de l'acte authentique. En conséquence, la venderesse est bien fondée à exciper de la clause d'exclusion des vices cachés pour s'opposer à la demande de résolution de la vente et aux prétentions indemnitaires présentées à son encontre par les acquéreurs. Le jugement de première instance sera donc intégralement confirmé sur ces points. Sur l'article 700 du code de procédure civile Outre la somme mise à la charge de Mme [S] et M. [D] en première instance, il y a lieu en cause d'appel de les condamner au versement à Mme [U] d'une indemnité complémentaire de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et de rejeter les autres demandes présentées sur ce fondement. PAR CES MOTIFS - Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 02 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Périgueux ; Y ajoutant ; - Condamne Mme [N] [S] et M. [T] [D] à verser à Mme [J] [U] une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ; - Condamne Mme [N] [S] et M. [T] [D] au paiement des dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,